Break-even point bij verschillende rentevaste perioden

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

wwwhizz
Berichten: 2
Lid geworden op: do 19 nov, 2015 6:36 pm

Break-even point bij verschillende rentevaste perioden

Bericht door wwwhizz »

Hoe bereken ik wanneer het voordeliger is om mijn rente langer vast te zetten?

Voorbeeldje:
Stel ik neem een hypotheek van 200.000 euro.
10 jaar vast met NHG voor 2,15%
20 jaar vast met NHG voor 2,65%

Hoe bereken ik dan met welk rentepercentage over 10 jaar het voordeliger was geweest om het 20 jaar vast te zetten?
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Break-even point bij verschillende rentevaste perioden

Bericht door rambagts »

Als je de rente nu vastzet voor 20 jaar dan betaal je totaal 200.000 X 2,65 x 20 jr = 106.000 aan rente. Als je de rente voor 10 jr vast zet betaal je 200.000 x 2,15 x 20 = 43.000. Dus als je de laatste 10 jaar meer betaalt dan 106.000 ÔÇô 43.000 = 63.000 heb je nadeel. Dat is dan boven de 3,15%.
(Extra) aflossingen niet meegerekend.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Break-even point bij verschillende rentevaste perioden

Bericht door M_1 »

Rambagts, zo ga je voorbij aan de aflossing die je in de tussentijd doet. Deze berekening geldt dus alleen voor een aflossingsvrije lening.

Als je een nieuwe annuitaire lening afsluit, looptijd 30 jaar, rentevaste periode 10 of 20 jaar, dan heb je na 10 jaar al een behoorlijk deel (ongeveer een kwart van de lening) afgelost. Een hogere rente wordt dan dus over een lager bedrag gerekend en kost je dus per maand minder dan aan het begin. Om in deze situatie te kijken hoe hoog de rente mag worden, kun je bijvoorbeeld nagaan hoeveel je bij 20 jaar rentevast in die 20 jaar hebt betaald en hoeveel je bij 10 jaar rentevast in die tien jaar zou betalen. Het verschil daartussen is hoeveel je in de tweede tien jaar mag betalen en aan de hand daarvan kun je de maximale rente voor die tweede 10 jaar terugberekenen.

Bij 2,65% voor 20 jaar heb je na 20 jaar ongeveer 115.000 afgelost en is de schuld nog ongeveer 85.000. Je hebt ruim 193.000 betaald aan rente plus aflossing.

Nu kun je 'break even' op verschillende manieren benaderen. Gaat het je om dat je na 20 jaar in totaal even veel hebt betaald? Of wil je na 20 jaar een gelijke schuld overhouden?

Na 10 jaar heb je bij 2.15% ruim 90.000 aan rente en aflossing betaald. Om in totaal in 20 jaar even veel te betalen, 'mag' je die tweede tien jaar dus nog ong. 103.000 betalen. De rente mag dan tot ongeveer 3,55% stijgen. De schuld die je dan na in totaal 20 jaar overhoudt, is dan nog wel ongeveer 1.000 euro hoger. Als je dat ook gelijk zou willen trekken, moet je de maximale rente voor die tweede tien jaar op 3,5% zetten.

Ik ben hier uitgegaan van bruto maandlasten, omdat niet duidelijk is hoeveel je van de belastingen kunt terugkrijgen. Ook heb ik geen rekening gehouden met spaarrente die je mogelijk ontvangt op je uitgespaarde maandlasten. Of met het gebruiken van het uitgespaarde geld voor extra aflossing.

Als je rekening houdt met de belastingteruggave, dan wordt het verhaal iets anders. Wat belangrijk is om te beseffen: met een lagere rente betaal je minder bruto rente, maar je moet dan de eerste jaren maandelijks wel veel meer aflossen. (Over de hele looptijd los je natuurlijk even veel af.) De bruto lasten schelen ongeveer 50 euro per maand, maar dit bestaat de eerste tijd uit ongeveer 80 euro bruto rentebesparing en ongeveer 30 euro extra aflossing. Voor het deel van de rente dat je van de belastingen terugkrijgt, wordt naar die ongeveer 80 euro gekeken. De teruggave is dus relatief veel lager als je een lager rentepercentage hebt.

Bij 42% IB tarief is de teruggave van de belastingen de eerste maand om deze reden ongeveer 35 euro lager. Je netto besparing op de lasten is dus slechts ong. 50 euro min 35 euro is ruim 16 euro. In totaal bespaar je de eerste 10 jaar netto maar ongeveer 2350 euro. Die 2350 kun je dus in de tweede 10 jaar gebruiken voor extra rente. Dan is er nog slechts 'ruimte' voor een stijging tot ongeveer 2,85%. Dan heb je in die 20 jaar gelijke netto lasten gehad.

Omdat je in het begin dan meer hebt afgelost, is de schuld na 20 jaar wel ongeveer 1000 euro lager dan in de situatie van 20 jaar rentevast. De rente zou dus nog iets meer mogen stijgen, ongeveer tot 2.9%. Wat je dan in totaal netto meer betaalt is dan ongeveer gelijk aan wat je extra hebt afgelost.

Dus samenvattend: kijk je naar de bruto lasten, dan 'mag' de rente na tien jaar stijgen tot ongeveer 3.5%. Kijk je naar de netto lasten, dan 'mag' de rente na tien jaar maar stijgen tot 2,9%.
wwwhizz
Berichten: 2
Lid geworden op: do 19 nov, 2015 6:36 pm

Re: Break-even point bij verschillende rentevaste perioden

Bericht door wwwhizz »

M_1 schreef:Rambagts, zo ga je voorbij aan de aflossing die je in de tussentijd doet. Deze berekening geldt dus alleen voor een aflossingsvrije lening.

Als je een nieuwe annuitaire lening afsluit, looptijd 30 jaar, rentevaste periode 10 of 20 jaar, dan heb je na 10 jaar al een behoorlijk deel (ongeveer een kwart van de lening) afgelost. Een hogere rente wordt dan dus over een lager bedrag gerekend en kost je dus per maand minder dan aan het begin. Om in deze situatie te kijken hoe hoog de rente mag worden, kun je bijvoorbeeld nagaan hoeveel je bij 20 jaar rentevast in die 20 jaar hebt betaald en hoeveel je bij 10 jaar rentevast in die tien jaar zou betalen. Het verschil daartussen is hoeveel je in de tweede tien jaar mag betalen en aan de hand daarvan kun je de maximale rente voor die tweede 10 jaar terugberekenen.

Bij 2,65% voor 20 jaar heb je na 20 jaar ongeveer 115.000 afgelost en is de schuld nog ongeveer 85.000. Je hebt ruim 193.000 betaald aan rente plus aflossing.

Nu kun je 'break even' op verschillende manieren benaderen. Gaat het je om dat je na 20 jaar in totaal even veel hebt betaald? Of wil je na 20 jaar een gelijke schuld overhouden?

Na 10 jaar heb je bij 2.15% ruim 90.000 aan rente en aflossing betaald. Om in totaal in 20 jaar even veel te betalen, 'mag' je die tweede tien jaar dus nog ong. 103.000 betalen. De rente mag dan tot ongeveer 3,55% stijgen. De schuld die je dan na in totaal 20 jaar overhoudt, is dan nog wel ongeveer 1.000 euro hoger. Als je dat ook gelijk zou willen trekken, moet je de maximale rente voor die tweede tien jaar op 3,5% zetten.

Ik ben hier uitgegaan van bruto maandlasten, omdat niet duidelijk is hoeveel je van de belastingen kunt terugkrijgen. Ook heb ik geen rekening gehouden met spaarrente die je mogelijk ontvangt op je uitgespaarde maandlasten. Of met het gebruiken van het uitgespaarde geld voor extra aflossing.

Als je rekening houdt met de belastingteruggave, dan wordt het verhaal iets anders. Wat belangrijk is om te beseffen: met een lagere rente betaal je minder bruto rente, maar je moet dan de eerste jaren maandelijks wel veel meer aflossen. (Over de hele looptijd los je natuurlijk even veel af.) De bruto lasten schelen ongeveer 50 euro per maand, maar dit bestaat de eerste tijd uit ongeveer 80 euro bruto rentebesparing en ongeveer 30 euro extra aflossing. Voor het deel van de rente dat je van de belastingen terugkrijgt, wordt naar die ongeveer 80 euro gekeken. De teruggave is dus relatief veel lager als je een lager rentepercentage hebt.

Bij 42% IB tarief is de teruggave van de belastingen de eerste maand om deze reden ongeveer 35 euro lager. Je netto besparing op de lasten is dus slechts ong. 50 euro min 35 euro is ruim 16 euro. In totaal bespaar je de eerste 10 jaar netto maar ongeveer 2350 euro. Die 2350 kun je dus in de tweede 10 jaar gebruiken voor extra rente. Dan is er nog slechts 'ruimte' voor een stijging tot ongeveer 2,85%. Dan heb je in die 20 jaar gelijke netto lasten gehad.

Omdat je in het begin dan meer hebt afgelost, is de schuld na 20 jaar wel ongeveer 1000 euro lager dan in de situatie van 20 jaar rentevast. De rente zou dus nog iets meer mogen stijgen, ongeveer tot 2.9%. Wat je dan in totaal netto meer betaalt is dan ongeveer gelijk aan wat je extra hebt afgelost.

Dus samenvattend: kijk je naar de bruto lasten, dan 'mag' de rente na tien jaar stijgen tot ongeveer 3.5%. Kijk je naar de netto lasten, dan 'mag' de rente na tien jaar maar stijgen tot 2,9%.
Kijk, daar heb ik wat aan! Hartelijk dank, helemaal helder. :D
Plaats reactie