Oversluiten of rentemiddeling?

[Brian]

Hallo allemaal,

Het volgende is het geval:

Een woning met WOZ waarde Ôé¼ 330.00,- heeft 2 aflossingsvrije hypotheken die afgesloten zijn in 2006:

- Ôé¼ 40.000,- 4,7% 15 jaar vast (loopt dus nog 6 jaar)
- Ôé¼ 60.000,- 4,5% 20 jaar vast (loopt dus nog 11 jaar)

(en daarnaast nog een krediethypotheek van Ôé¼ 45.000,-)

Heeft het zin om iets te doen met deze hypotheken bij deze lage rentes? B.v. oversluiten of rentemiddeling?

Ze zijn trouwens afgesloten bij Fortis ASR en vallen nu onder ABN AMRO.

Bedankt alvast voor reacties!

Groeten, Brian

[Brian]

Langs geweest bij ABN AMRO en er kan een nieuwe rentevaste periode worden gekozen.

Boeterente blijkt volgens opgave adviseur Ôé¼ 6.137,- te zijn alleen wilde/kon hij daar geen berekening van laten zien ... Is hij niet verplicht deze aan te leveren als de klant daarom vraagt?

Mogelijke nieuw af te sluiten rentevaste perioden:

- 10 jaar vast 2,6% -> terugverdientijd ca. 3,2 jaar
- 15 jaar vast 3,35% -> terugverdientijd ca. 4,7 jaar
- 20 jaar vast 3,55% -> terugverdientijd ca. 6,1 jaar

Jammer dat ik hier niet eerder achter ben gekomen! Dacht altijd dat dit soort omzettingen alleen zinvol waren bij nog een paar jaar restende looptijd (en dus niet bij 6 jaar en 11 jaar), maar niet dus blijkt.

[M_1]

Ik vind de genoemde boeterente aan de lage kant. Ik zou die eerst zwart op wit willen zien, als ik jou was. Als dit werkelijk de juiste boete is, dan zou ik inderdaad de rente openbreken.

[Brian]

Ik heb een uitdraai meegekregen waar alleen dit op staat:

***************************************
Pro-resto hoofdsom 1 40.0000
Pro-resto hoofdsom 2 60.0000

Lopende rente 1 120,11
Lopende rente 2 172,50

Doorberekende rente 1 83,56
Doorberekende rente 2 120,00

Contante waarde 2 6.136,98

De dagrente bedraagt 12,72

Totaal lening 106.633,15

*******************************************

Kan iemand hier iets zinnigs zeggen over de juistheid van deze berekening? Het lijkt erop dat alleen lening 2 van 60.000 is meegenomen in de boeterenteberekening?

Exacte einddata zijn trouwens:

- Ôé¼ 40.000,- -> 28-05-2020
- Ôé¼ 60.000,- -> 28-02-2026

Heeft het trouwens zin om me 'voor de domme' te houden en schriftelijk/per e-mail akkoord te gaan met de renteherziening onder de voorwaarde dat die Ôé¼ 6.137,- het boetebedrag is? Dus dat ABN AMRO er dan later ook aan vast zit, mochten ze er eventueel achter komen dat er een rekenfout is gemaakt?

[Brian]

Wat me nog een te binnen schoot.

Er zijn 2 manieren om de boeterente te bereken:

1) op basis van de actuele rente van de oorspronkelijke rentevaste periode (klantvriendelijk) -> in mijn geval 15 (3,35%) en 20 jaar (3,55%)
2) op basis van de actuele rente van het restant van de rentevaste periode (klantonvriendelijk) -> in mijn geval 6 (2,45%) en 11 jaar (2,7%)

Kan het zijn dat ABN AMRO (wellicht op basis van de oude gunstige Fortis ASR voorwaarden) voor optie 1) heeft gekozen? Met een online boetrentecalculator kom ik daar dan namelijk wel aardig op uit.

[M_1]

Het lijkt er inderdaad op dat alleen het tweede deel is doorgerekend.
Welke rekenmethode er wordt gehanteerd kun je in de hypotheekpapieren nakijken.

[Brian]

Inmiddels zwart-op-wit van ABN AMRO de boeterente doorgekregen:

- Boete leningdeel 1 Ôé¼ 0,-
- Boete leningdeel 2 Ôé¼ 7.053,-

Nog steeds geen boete voor het eerste leningdeel dus, maar wel een hogere boete voor leningdeel 2.

Blijf het vreemd vinden ...

Kwam zelf via 2 online calculatoren uit op:

1) op basis van de actuele rente van de oorspronkelijke rentevaste periode (klantvriendelijk) -> in mijn geval 15 (3,35%) en 20 jaar (3,55%)

Volledig boetebedrag leningdeel 1+ 2:

- Ôé¼ 8.184,-
- Ôé¼ 6.622,-

2) op basis van de actuele rente van het restant van de rentevaste periode (klantonvriendelijk) -> in mijn geval 6 (2,45%) en 11 jaar (2,7%)

Volledig boetebedrag leningdeel 1+ 2:

- Ôé¼ 13.048,-
- Ôé¼ 14.919,-

Dacht zelf dat methode 2) het meest werd gebruikt door banken i.v.m. hogere in rekening te mogen brengen boetebedragen.

Ben eigenlijk wel erg benieuwd naar alle parameters van hun berekening, maar wil ook weer geen slapende honden wakker maken. Denk dat we met Ôé¼ 7.053,- boete aardig spekkoper zijn, met een terugverdientijd van ca. 3,5 jaar, bij nu 10 jaar vastzetten tegen 2,6% en met na 10 jaar in totaal ca. Ôé¼ 10.000,- bespaarde rentekosten.

[b_judged]

En Brian,

Ben je er al uit? Ook ik ben nu met hetzelfde bezig. Ik heb ook nog een vrij lange rentevastperiode staan en ga dinsdag met -in mijn geval- de Rabo praten. Ik ben benieuwd wat jij uiteindelijk hebt gedaan. Wellicht heb ik er wat aan.. Mocht jij of een ander die dit leest tips hebben, wil jij of de ander dit svp laten weten op twitter? Mijn adres is: #b_judged. Waarom twitter? Volgens mij kun je daar snel iets mee bereiken. Kijk maar even naar mijn tweets en je ziet hoe snel de banken (tot nu toe ABN AMRO en Rabo) reageren. Dus kijk ajb en heb je tips..laat het mij ze weten.. By the wat.. B_judged is beoordelen van aanbiedingen.. Rentes.. Adviezen van banken en van anderen.. @#b_judged

[Brian]

@b-judged

Ik heb uiteindelijk de Ôé¼ 7.053,- boetrente geaccordeerd.

Wel is het zo dat ik vorige week de offerte heb ontvangen van ABN AMRO met de rente van 2,6% voor 10 jr vast en dat de rente deze week is gezakt naar 2,45%. Ik heb bij ABN AMRO aangegeven dat ik graag wil profiteren van deze daling en daarom een nieuwe offerte wil.

Theoretisch moet daardoor ook weer opnieuw de boeterente worden berekend (zal iets hoger uitvallen). Ben benieuwd hoe ze daarmee om zullen gaan. Laten voor wat het is, of met een nieuw bedrag op de proppen komen.

[webka]

De boete zal inderdaad hoger uitvallen. Dat is niet een theoretisch is, maar dat zal ook daadwerkelijk de praktijk zijn.

[Brian]

Toch nog even het volgende:

- 13-10-2015 een verzoek ingediend om een nieuwe offerte te ontvangen o.b.v. 2,45%
- per 02-11-2015 is de rente gestegen van 2,45% naar 2,55%
- 05-11-2015 een nieuwe offerte ontvangen o.b.v. 2,55%

Door een 'trage' afhandeling van de offerteaanvraag lopen we nu 0,1% mis. In hoeverre staan we in ons recht om alsnog die 2,45% op te eisen?

Boeterente was trouwens ineens van Ôé¼ 7.053,- naar Ôé¼ 7.721,- gegaan, dit lijkt ook niet helemaal juist.

[Rense]

Waarom zou dat niet kloppen. Hoe lager de rente hoe hoger de boete.

[DJH77]

De rente is gestegen en de boete is gestegen?

[M_1]

Het kan zijn dat de rente voor je niewue rentevaste termijn wel is gestegen, maar dat de referentierente voor de boeterente (kortere looptijd) niet is gestegen.
Ook kan het zijn dat de nieuwe offerte een latere begindatum heeft en dat dus de resterende looptijd voor de bepaling van de boeterente korter is. En dat er daaardoor voor de boeterente wordt vergeleken met rentes met een kortere rentevaste periode. En dat die rente lager is dan de eerdere rente, zodat de boete hoger uitkomt.

[Brian]

Boeterente is volgens mij niet juist omdat even simpel geredeneerd:

- 2,0% (ca. 4,6% ÔÇô 2,6%) renteverschil geeft een boeterente bedrag van Ôé¼ 7.052,96
- 2,05% (ca. 4,6% ÔÇô 2,55%) renteverschil zou dan een boetrentebedrag moeten geven van ca. Ôé¼ 7.230,-
- 2,15% (ca. 4,6% ÔÇô 2,45%) renteverschil zou dan een boetrentebedrag moeten geven van ca. Ôé¼ 7.582,-

Heb ABN AMRO vorige week donderdag om uitleg gevraagd, maar nog geen reactie.

Reden waarom alles zo lang duurt is volgens ABN AMRO trouwens dat het een oude Fortis ASR hypotheek betreft.