hogere boete door boetervij aflossen jaar ervoor?

[Mark83]

Ik had dit jaar vanwege verkoop mijn hypotheek afgelost. Ik kreeg een redelijk hoge boeterente. Omdat ik dit bedrag niet kon plaatsen heb ik de boeterente berekening opgevraagd. Het blijkt dat de ING de oorspronkelijke marktwaarde van de woning afzet tegen de huidge schuld om de marktrente te bepalen.

De marktwaarde is flink gedaald maar daar houden ze bij de boeterente berekening geen rekening mee, daarnaast heb ik vorig jaar boetevrij een deel afgelost omdat ik wist dat ik een restschuld zou overhouden. Echter doordat ik vorig jaar heb afgelost is de schuld marktwaarde verhouding flink verbeterd, hierdoor volgt een hogere rente korting waardoor de markt rente lager is. Gevolg van de lage berekende markt rente is een hoge boete.

dus eigenlijk wordt je gestraft omdat ik vorig jaar al een deel boetevrij heb afgelost (iets meer dan 10% afgelost, WOZ regeling). Maar als ik achteraf terug kijk kost deze boetevrije aflossing mij nu duizende euro's extra boeterente (dat moet toch niet kunnen???)

Ik had een rente van 4,4% (20 jaar vast) daar zijn nu nog 12 jaar van over. de marktrente op 28 januari van de ING bij 12 jaar vast was 4,2%, echter hanteren ze een rentekorting van -0.15% omdat de schuld marktwaarde verhouding 77% (ze hanteren hier dus de marktwaarde bij afsluiten tov de huidge schuld positie). Zij komen dus op een marktrente van 4,05% uit.

Als ik vorig jaar niet boetevrij had afgelost was de schuld marktwaarde verhouding 88% (dit is de schuldmarktwaarde verhouding bij afsluiten van de originele hypotheek zo'n 8 jaar geleden). Dan geld er een toeslag van +0.10% en dan zou je op een marktrente van 4,3% komen. En zou de boete dus ook veel lager uitvallen.

In mijn ogen is het niet eerlijk dat het boetevrij aflossen het jaar daarop dus een veel hogere boeterente oplevert. Terwijl ik juist op mijn huis had afgelost omdat deze onder water stond. Daarnaast pakken ze dus ook nog de oorspronkelijke marktwaarde van de woning en niet de huidige. (ik heb overigens geen rente verlaging gehad omdat de schuld-marktwaarde positie is verbeterd door het aflossen).

Als ik overigens de marktrente zou bereken obv huidge werkelijke marktwaarde schuldverhouding dan is deze 104% (marktwaarde is ruim 50k lager dan de marktwaarde bij afsluiten hypotheek) en zou de toeslag 0.75% zijn zou de markt rente voor 12 jaar vast bij ING 4,95% zijn en zou ik dus geen boete hoeven te betalen.

Dus mijn vraag heeft de bank in mijn geval de marktrente verkeerd berekend? Je kan de marktrente dus op verschillende manieren berekenen. En de bank heeft natuurlijk een berekening gebruikt die voor mij het meest nadelig is. zijn daar richtlijnen voor? Kan er namelijk weinig over vinden op internet.

Groeten, Mark

[Rense]

Liep de hypotheek via de ING Bank zelf of via een tussenpersoon?

[M_1]

Die 'richtlijnen' zul je wellicht in je hypotheek papieren vinden. In het algemeen geldt, even kort door de bocht, de vraag wat jouw hypotheek op dit moment zou hebben gekost als die nu,onder de zelfde voorwaarden, afgesloten of verlengd zou worden voor de rentevaste periode gelijk aan de resterende looptijd van je huidige rente.

Als er bij verlenging standaard wordt gekeken naar de originele woningwaarde in verhouding tot de resterende hypotheeksom, dan lijkt dit mij de juiste berekening.

[Mark83]

Ik ben voor dat ik mijn huis te koop heb gezet nog naar de ING bank zelf geweest. Heb ik oa ook gevraagd of het verstandig was af te lossen. Gezien de veel lagere verwachte opbrengst bij verkoop adviseerde hij idd af te lossen dit kon tot 10% boetevrij. Aangezien de ING zelf extra boetevrij aflossen ondersteund als je huis onderwater staat heb ik daar ook gebruik van gemaakt. Op hun site staat:

>>>>>
De ING wil graag een bijdrage leveren aan het verlagen van de hypotheekschuld van woningbezitters in Nederland. Daarom kunt u tijdelijk uw hypotheek boetevrij aflossen voor zover uw hypotheek hoger is dan de actuele WOZ-waarde.
>>>>>

Er staat nergens op de site vermeld dat als je boetevrij aflost en bv het jaar daarop je huis verkoopt dat de boeterente dan waarschijnlijk duizenden euro's hoger is doordat ze dan een veel lagere marktrente berekenen vanwege de verbeterde schuldmarktwaarde verhouding. De hypotheek adviseur heeft dit ook niet gemeld. Daarnaast is de marktwaarde verhouding feitelijk ook niet verbetert doordat de marktwaarde zelf ook flink gedaald is, maar dat hebben ze niet meegenomen. Terwijl als ik de hypotheek opnieuw zou afsluiten ze wel de marktwaarde opnieuw bekijken en dan dus op een veel lagere marktwaarde komen, en dus een hogere rente (wat voor de boeterente gunstiger is).


Dus lijkt mij de gebruikte methode van de bank niet helemaal fair....

[rambagts]

Hoe luidt precies de boete clausule in je overeenkomst?

[Rense]

Hij had je er op moeten wijzen dat je je rente had moeten middelen en tijdens dat proces de boeterente clausule had moeten laten vervallen. Dat had je Ôé¼ 225 gekost i.p.v. de nu betaalde boeterente!

Al met al een advies waarvan je je moet afvragen in wiens belang hier is geadviseerd.