Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Utrecht030
Berichten: 4
Lid geworden op: vr 30 jan, 2015 3:50 pm

Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Utrecht030 »

Ok, wellicht dat iemand me hier kan helpen met mijn 'probleem'. Mijn hypotheekverstrekker durfde het niet met zekerheid te zeggen of deze constructie wel mocht. Dit is het geval. De reden dat ik het vraag is omdat ik op dit moment hoge rentelasten heb en nog 4 jaar hieraan vast zit. Ik probeer te kijken wat voor mogelijkheden er zijn om die maandelijkse rentelasten omlaag te krijgen.

Per februari 2009 heb ik een hypotheek lopen van oorspronkelijk 286.000 (200.000 aflossingsvrij en 86.000 banksparen), beiden staan 10 jaar vast tot februari 2019. Op deze hypotheek zit een verhoogde inschrijving van Ôé¼50.000. In de loop van de jaren heb ik ook afgelost en de huidige hypotheek is nu iets meer dan Ôé¼250.000. De huidige WOZ-waarde van mijn huis is nu Ôé¼277.000.

Aangezien de hypotheekrente op mijn huidige hypotheek vrij hoog is (5,8%), en de huidige hypotheekrente erg laag vroeg ik me af wat de mogelijkheden zijn om (gedeeltelijk) de verhoogde inschrijving te gebruiken om een nieuw hypotheekdeel te creëren en daarmee de originele hypotheek gedeeltelijk mee af te lossen. Ik zou graag dit jaar 25.000 willen opnemen en die gebruiken om de beide hypotheekdelen mee af te lossen. Hierdoor zou ik dus een nieuw hypotheekdeel creeren van 25.000 en zou de totale hypotheek gelijk blijven. Alleen de rente die ik betaal zou dan omlaag gaan. Dit zou ik nu willen doen en dan volgend jaar weer indien het mogelijk is. Ik heb het idee dat dit een gevalletje intern oversluiten is, en dat dit dus binnen de mogelijke bandbreedtes zou moeten kunnen. Eigenlijk heb ik de volgende vragen:

1. Is deze constructie mogelijk, met instandhouding van HRA?
2. Zo ja, hoe zou dit precies werken? Gewoon het recht opvragen op die verhoogde inschrijving en die direct gebruiken om weer af te lossen, of werkt het anders?
3. Zo nee, zijn er mogelijkheden te bedenken hoe ik wel recht zou kunnen houden op HRA. Bijvoorbeeld door eerst 25.000 via een familiebanklening van mijn ouders af te lossen en dan vervolgens de verhoogde inschrijving op te nemen als nieuwe hypotheek om daarmee de lening van mijn ouders af te lossen?
4. Kan dit dan nog steeds een aflossingsvrije hypotheek zijn (ivm het recht op HRA) of moet dit annuitair/lineair?
5. Is het rendabel?

Ik ben erg benieuwd naar jullie meningen, en of er ook mensen zijn die ervaring hiermee hebben :)
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door M_1 »

De verhoogde inschrijving betekent alleen dat je voor een hogere hypotheek niet meer opnieuw naar de notaris hoeft. Het betekent niet dat je zomaar dat geld zou mogen lenen.

Om dat extra geld te kunnen lenen, moet die nieuwe lening wel 'passen' bij de woningwaarde en je inkomen. En het betreft dan ook een nieuwe hypotheek, die dus opnieuw aan alle huidige eisen moet voldoen. Dit betekent een hoop 'papierwerk' en dus kosten. En dat ieder jaar weer.

In theorie kan het dus, maar er zitten heel wat haken en ogen aan.
Utrecht030
Berichten: 4
Lid geworden op: vr 30 jan, 2015 3:50 pm

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Utrecht030 »

M_1 schreef:De verhoogde inschrijving betekent alleen dat je voor een hogere hypotheek niet meer opnieuw naar de notaris hoeft. Het betekent niet dat je zomaar dat geld zou mogen lenen.

Om dat extra geld te kunnen lenen, moet die nieuwe lening wel 'passen' bij de woningwaarde en je inkomen. En het betreft dan ook een nieuwe hypotheek, die dus opnieuw aan alle huidige eisen moet voldoen. Dit betekent een hoop 'papierwerk' en dus kosten. En dat ieder jaar weer.

In theorie kan het dus, maar er zitten heel wat haken en ogen aan.
Op zich begrijp ik dat er aan voorwaarden voldaan moet worden. Dus wat als ik via een familiebank lening 25.000 aflos, om vervolgens de verhoogde inschrijving gebruik om die familiebank weer af te lossen? In principe zou dat moeten kunnen toch?

Dat er verder kosten bij horen is logisch, die zijn 900 euro als het goed is, en zijn in 2 a 3 jaar weer terugverdient als je het hebt over rente. Inkomen en woninggwaarde kloppen allemaal en moet makkelijk lukken. Daar verwacht ik geen moeilijkheden.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Rense »

In theorie kan het. Kosten ├®├®nmalig notariskosten voor familiebankhypotheek (er wordt immers ook weer ingelost dus volgend jaar kan ook hier middels een opname (kosteloos) uit de bestaande inschrijving opnieuw een opname worden gedaan). Of dit lukt is afhankelijk van de huidige geldverstrekker. Er is een groot risico dat de huidige geldverstrekker royement eist en dan moet je jaarlijks opnieuw naar de notaris voor een nieuwe akte.

Ik zou niet aflossen op het bankspaardeel maar tot 2019 jaarlijks het maximale (Ôé¼ 28.600) op het aflosvrije deel. Op het bankspaardeel ontvang je namelijk ook 5,8% rente en deze wordt bij oversluiting aangepast op de nieuwe rente. Daarmee wordt dus weliswaar de (bruto) rente lager maar de (netto) premie hoger.

In 4 jaar kun je op die manier ruim 100k omzetten. Voorwaarde is uiteraard wel dat de bank goedkeuring verleend.

Schiet je er iets mee op:

Aflossing Ôé¼ 28.600.
Huidige rente 5,8% = Ôé¼ 1.658

Omzettingkosten (door u aangegeven) Ôé¼ 900
Blijft over voor rente Ôé¼ 758
Benodigde nieuwe rente 2,65%

De nieuwe rente moet dus lager zijn dan 2,65%

Bij een rente van 2,25% is het jaarlijkse bruto voordeel Ôé¼ 114,50.

Vraag is dus of dit zinvol is.

Ik zou het gewoon eens met ze bespreken.
Utrecht030
Berichten: 4
Lid geworden op: vr 30 jan, 2015 3:50 pm

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Utrecht030 »

Je hebt geen notariskosten bij een familiebankhypotheek, je hoeft namelijk niet langs de notaris. Een ondertekend contract naar de belastingdienst is voldoende. de bank houdt het 1ste recht op hypotheek.

Verder, je 2,65% is inderdaad correct, mits het binnen 1 jaar terugverdient zou moeten worden. Echter hoeft dit natuurlijk niet, per nieuw leningdeel mag de terugverdientijd prima langer zijn dan 1 jaar. Aangezien de resterende looptijd van de huidige hypotheek nog 4 jaar is. Daarnaast is het ook nog eens zo dat de hypotheek afgelost dient te worden, dus die 'kosten' komen er ook nog bij.

Ik ga het maa
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Rense »

Niet langs de notaris lijkt me zeer onverstandig. Hoe ga je dan bij inlossing van de familiebankhypotheek aan de geldverstrekker aantonen dat je een bestaande box1 lening gaat inlossen.

Als je dat niet kunt dan zal de geldverstrekker uitgaan van box3.

Daar loert dus een behoorlijk fiscaal risico.

Aflossen hoeft niet. Alles kan gewoon aflosvrij blijven. Hypotheek valt onder het overgangsrecht.
Utrecht030
Berichten: 4
Lid geworden op: vr 30 jan, 2015 3:50 pm

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Utrecht030 »

Rense schreef:Niet langs de notaris lijkt me zeer onverstandig. Hoe ga je dan bij inlossing van de familiebankhypotheek aan de geldverstrekker aantonen dat je een bestaande box1 lening gaat inlossen.

Als je dat niet kunt dan zal de geldverstrekker uitgaan van box3.

Daar loert dus een behoorlijk fiscaal risico.

Aflossen hoeft niet. Alles kan gewoon aflosvrij blijven. Hypotheek valt onder het overgangsrecht.
Het eerste is vrij simpel, de notaris bepaald niet of het een box1 lening is, dat doet de belastingdienst. Het informeren van de belastingdienst voldoet. Ik heb hiervoor een familiebanklening gehad en hoefde daarvoor nooit naar de notaris.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Rense »

De bank bepaald hoe zij e.e.a. aangetoond wil hebben en die gaat niet akkoord met een melding bij de belastingdienst. Zij nemen alleen de hypotheek over als er nu ook een hypothecaire inschrijving is. Is die er niet dan ziet de bank het als box3 lening.

In uw eigen geval is er geen sprake van herfinanciering maar van een normale geldlening en dan volstaat de aangegeven wijze.

Vanwege de oversluiting zal de bank echter de huidige hypotheek willen doorhalen en dat kan niet in geval van alleen een melding bij de belastingdienst.

U heeft dus geen ongelijk maar het betreft hier een andere situatie die wel om een hypothecaire inschrijving vraagt.
Michel
Berichten: 243
Lid geworden op: vr 16 okt, 2009 4:54 pm

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Michel »

Is niet waar Rense. Afgelopen jaar een familielening afgelost zonder dat er een notariële akte aan ten grondslag lag.
In dit geval ging Florius akkoord met de IB aangifte waarin de familielening opgevoerd werd als zijnde eigen woning schuld.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Aflossen mbv verhoogde inschrijving - HRA?

Bericht door Rense »

E├®n zwaluw maakt nog geen zomer. Als je er op wilt gokken moet je dat doen. Als je gaat voor zekerheid dan ga je langs de notaris.
Plaats reactie