Oversluiten - klopt mijn berekening?

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

BasW
Berichten: 3
Lid geworden op: di 06 jan, 2015 3:56 pm

Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door BasW »

Dag allemaal,

Aangezien ik merk dat hier zeer veel deskundigheid op het forum aanwezig is, leg ik graag het volgende even aan jullie voor.

Eind 2011 hebben mijn vrouw en ik een woning gekocht en een ABN AMRO budgethypotheek afgesloten:

Deel 1 : Ôé¼ 150.000 banksparen / 5,35% / 10 jaar vast (tot 1/9/2021)
Deel 2: Ôé¼ 100.000 annu├»teit / 4,75% / 5 jaar vast (tot 1/9/2016)
Deel 3: Ôé¼ 140.000 aflossingsvrij / 4,75% / 5 jaar vast (tot 1/9/2016)
Deel 4: Ôé¼ 135.000 aflossingsvrij / 4,75% / 5 jaar vast (tot 1/9/2016)
Deel 3: Ôé¼ 150.000 banksparen / 5,35% / 10 jaar vast (tot 1/9/2021)

Aangezien de hypotheekschuld hoger is dan de executiewaarde, vallen wij in de hoogste rentecategorie (tariefklasse C). Op de website van ABN AMRO zie ik dat voor de budgethypotheek momenteel de volgende rentetarieven gelden: 5jr = 3,35% / 10jr = 3,80%.

Omdat oversluiten (blijven bij ABN AMRO) mij mogelijk interessant leek, heb ik de verschuldigde boete opgevraagd indien wij de leningdelen 2,3 en 4 per 1/2/2015 openbreken (ik begrijp dat dit voor de bankspaar-delen niet interessant is?). Deze boete bedraagt in totaal Ôé¼10.540.

Is mijn conclusie juist dat oversluiten niet loont, aangezien ik de verschuldigde boete niet terugverdien v├│├│r de renteherzieningsdatum? Uitgaande van de keuze voor opnieuw 5 jaar vast (3,35%) kom ik namelijk op een rentebesparing van 4,75 - 3,35 = 1,4% x Ôé¼ 375.000 x 16 maanden = Ôé¼ 7.000.

Of zie ik nu dingen over het hoofd?

Mocht mijn berekening niet kloppen en oversluiten wel lonend zijn, met welke eenmalige kosten moet ik dan nog rekening houden?

Alvast bedankt voor het meedenken,
Bas
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door rambagts »

Of zie ik nu dingen over het hoofd?
Als je niets doet en wacht tot 1/9/2016 en de 5 jaar vaste rente is alsdan bijvoorbeeld 4,35 (ipv 3,35 nu) dan betaal je over 5 jaar (5 x 1% x 375.000) 18.750 meer rente. Je kunt nu kiezen om je rente tot 1/2/2020 vast te zetten voor 3.35% en dat kost je dan (10.540 - 7000) 3.540.
Conclusie:
Als je gokt op een dalende rente (onder 3,35%) op 1/9/2016 dan kun je door niets te doen 3.540 besparen.
Als je gokt op een stijgende rente (boven ca 3,55%) op 1/9/2016 kun je geld besparen door rente vervroegd vast te zetten.
marfin12
Berichten: 8
Lid geworden op: vr 02 jan, 2015 7:00 pm

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door marfin12 »

Het juiste bedrag waarmee dient doorgerekend te worden is 369.558 uitgaande dat de annuitaire leningsdeel (100.000) op 1-9-2011 is gestart (voor het eerst!). Het verschil tussen 375000-369558= aflossing tot nu toe. Er is meer verscherping mogelijk omdat aflossingsvrij en annuitair ook zullen verschillen in rentekosten bij een andere rentestand! Renteuitgaven dalen namelijk in de loop van de tijd (dus ook in de vergelijk tot 1-9-2016.

Conclusie van Rambagts die je helpt te kiezen voor oversluiten of niet, vind ik heel verhelderend! Ben benieuwd wat je er zelf van vindt.
Houston
Berichten: 1379
Lid geworden op: do 11 dec, 2008 10:40 pm
Locatie: Eindhoven

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door Houston »

Plus je vergelijkt een nog 1,5 jaar lopende rente met een 10 jaar vaste rente..
In zijn algemeenheid kan je door de manier van berekenen van de boete (contante waarde renteverschil) al stellen dat oversluiten nauwelijks interessant is. Lange terugverdientijd, veel kosten die je nog maar moet zien terug te verdienen.

Wanneer wellicht wel interessant: bijvoorbeeld indien van zonder NHG naar met NHG, van luxe voorwaarden naar uitgeklede voorwaarden of de specifieke wens om niet te wachten op een eventuele lage rente over 1.5 jaar maar nu al zeker weten (zoals Rambagts aangeeft)
BasW
Berichten: 3
Lid geworden op: di 06 jan, 2015 3:56 pm

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door BasW »

Dank voor het jullie reacties!

De conclusie van Rambagts is inderdaad heel verhelderend.
Ik realiseer mij ook dat de renteverwachting gedurende de hele rentevastperiode veel belangrijker is dan de vraag of ik de boeterente binnen de nu nog resterende renteperiode terugverdien. Omdat ik echter geen idee heb wat de rente gaat doen ben ik er - realiseer ik mij nu - veronderstellenderwijs even vanuit gegaan dat die op mijn renteherzieningsdatum nog gelijk is aan vandaag. Dit om de onzekerheid over de renteontwikkeling te elimineren.

Maar hoe langer ik er over nadenk hoe meer ik het idee krijg dat terugverdienen van de boeterente binnen de resterende rentevastperiode sowieso niet lukt zolang je bij dezelfde bank blijft.
De boeterente wordt op een voor mij nogal ongunstige wijze berekend, namelijk over de nominale rente zonder kortingen (vergeleken met de rente die op moment oversluiten zou gelden voor dezelfde rentevastperiode). Of zie ik dat verkeerd?

Stel dat ik (om het effect van de renteverwachting te 'elimineren') exact twee jaar voor het aflopen van mijn vijfjarige rentevastperiode zou hebben overgesloten naar twee jaar vast. Dan zou ik op exact dezelfde datum weer een renteherzieningsmogelijkheid zou hebben, maar in de tussenliggende twee jaar wel profiteren van een lagere rente (zowel vanwege de kortere rentevastperiode als vanwege de sinds 2011 gedaalde rentestand).
Dan is de negatieve impact van de ongunstige boeteberekening volgens mij nog steeds groter dan de besparing??
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door rambagts »

Maar hoe langer ik er over nadenk hoe meer ik het idee krijg dat terugverdienen van de boeterente binnen de resterende rentevastperiode sowieso niet lukt zolang je bij dezelfde bank blijft.
Ook als je naar een andere bank zou overstappen zou je huidige bank de boeterente op zelfde wijze berekenen.
Stel dat ik (om het effect van de renteverwachting te 'elimineren') exact twee jaar voor het aflopen van mijn vijfjarige rentevastperiode zou hebben overgesloten naar twee jaar vast. Dan zou ik op exact dezelfde datum weer een renteherzieningsmogelijkheid zou hebben, maar in de tussenliggende twee jaar wel profiteren van een lagere rente (zowel vanwege de kortere rentevastperiode als vanwege de sinds 2011 gedaalde rentestand).
Ook hier kun je er dan van uitgaan dat de boeterente gelijk zou zijn geweest aan het verlies van de bank. Dus je profijt zou dan opgegaan zijn aan de boete.

Je zou nog kunnen overwegen om bijv. 1 lening deel over te zetten. Dan middel je een beetje. Boeterente is aftrekbaar maar die komt wel boven op je jaarlijkse bruto rentebetaling en aftrekpercentage kan dan wel eens iets tegenvallen.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door M_1 »

Als je aanname is dat de rente over anderhalf jaar gelijk is aan nu, dan ligt het voor de hand om de rente nu niet voor vijf jaar vast te zetten, maar voor maximaal anderhalf jaar. Dus ook tegen het lage tarief.

Bij de huidige rente betaal je in 19 maanden 28203 euro. Bij 3,15% betaal je in 19 maanden 18703 euro. Je spaart dus 9500 uit.

Was de rente bij het aangaan ook het hoogste tarief?
BasW
Berichten: 3
Lid geworden op: di 06 jan, 2015 3:56 pm

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door BasW »

Die 'besparing' van 9500 is toch nog steeds lager dan de boeterente van 10540?

En wat bedoel je met die laatste vraag? Als je bedoelt de >100% categorie, ja.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door rambagts »

Die 'besparing' van 9500 is toch nog steeds lager dan de boeterente van 10540
Ja dat komt omdat bank een fictieve aflossing van 10% in mindering brengt op de schuld van 375.000 (of eigenlijk 369,558 zoals Marfin12 berekent). Volgens je hypotheekvoorwaarden mag je 10% per jaar aflossen. Verschil van 10.500 minus 9.500 is ook rond 10%.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Oversluiten - klopt mijn berekening?

Bericht door rambagts »

Zou dan toch andersom moeten zijn?
Oeps:
idd. iets te snel gerekend en ik zat dus fout.
Plaats reactie