Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Jtostie
Berichten: 1
Lid geworden op: do 04 sep, 2014 2:27 pm

Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door Jtostie »

Hallo,

Op dit moment krijg ik mijn woning niet verkocht (niet voor de prijs die ik wil). En ik/we denk eraan om de woning af te lossen en permanent te verhuren. Nu begreep ik dat door de woning te verhuren, de economische waarde(of woz waarde) word gezien als de "verkoop" prijs en dat minus de schuld op de woning als eigenwoning reserve word gezien in de bijleenregeling. Op dit moment is de woz waarde lager dan de hypotheekschuld. En we twijfelen op dit moment ook of nu een gedeelte aflossen handig is. (dan komt de hypotheekschuld onder de woz waarde)

Als je een nieuwe woning koopt (in dit geval een 2e woning) met een volledige hypotheek en dit vervolgens ons hoofdverblijf maak (van box 3 naar box 1 of de verhuis regeling waarbij je beide woningen mag aftrekken, mits te koop etc)
en de bestaande woning van box 1 naar box 3 verplaatst (dus 2e woning maakt)
en zodra beide handeling zijn voltooid(dus 2 lopende hypotheken) de hypotheek aflossen van de woning in box 3, vervolgens de woning verhuren. Omzeil je dan op deze manier de bijleenregeling of kan die dan alsnog op je andere hypotheek invloed hebben?

Of weet iemand andere creatieve oplossingen?

Misschien een wat warrig verhaal, maar als er meer info nodig is kan ik dat verstrekken. (ps ik wil ook een adviseur inschakelen maar ik kom graag voorbereid naar een afspraak.)
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door schakel »

Uw huidige woning staat 'onder water'. Als u de huidige woning verkoopt zal er geen overwaarde ontstaan. En er is ook geen overwaarde zo zien, als u de woning (tijdelijk) verhuurt. Zolang de woning niet is verkocht: (lees hieronder)

Informatie van de Belastingdienst (huidige regeling):
Eindigt de verhuur ná het 3e kalenderjaar waarin u de woning hebt verlaten? Dan geeft u de woning en de schuld aan in box 3 (sparen en beleggen). Is uw (hypotheek)schuld lager dan de waarde van het huis in het economische verkeer op dat moment? Dan hebt u overwaarde. Dat beïnvloedt de renteaftrek van de hypotheek voor uw nieuwe woning.

Toelichting (schakel):
In principe kan binnen de verhuisregeling (3 jaar + jaar te koop zetten) in 2014 na be├½indiging van de huur de leeg en te koop staande woning weer terugverhuizen naar Box 1. In 2015 vervalt deze regeling: na verhuur blijft de leeg en te koop staande woning in Box 3. (tenzij u terugverhuist) Er is dan niet langer sprake van een eigen woning in de zin van de wet. In de terminologie van de bijleenregeling is er sprake van een ÔÇÿvervreemdingÔÇÖ. Daarbij is de waarde in het economische verkeer op dat moment het uitgangspunt. Is die waarde hoger dan de eigenwoningschuld, dan is er sprake van een vervreemdingssaldo dat moet worden toegevoegd aan de EWR. Die EWR leidt tot een lagere eigenwoningschuld voor uw nieuwe eigen woning. Er is feitelijk geen overwaarde gerealiseerd, maar ook al is de woning niet verkocht, dat doet aan de toepassing van de bijleenregeling niet af.Lees hier
pault
Berichten: 521
Lid geworden op: vr 13 mar, 2009 3:48 pm

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door pault »

ik geloof niet dat de vragensteller dat bedoelt.
Gaat er om dat de huidige 1e woning niet verkocht wordt, maar permanent verhuurd gaat worden.
Dat geldt het moment van verhuur als verkoopmoment en op dat moment wordt evt overwaarde tbv bijleenregeling bepaald.

als je dan in een andere woning gaat wonen, wordt die je box 1 woning. De ander zit op moment van verhuur al in 3. Aflossen op de hypotheek op de verhuurde woning heeft dan geen effect meer op de aftrekbaarheid van de hypotheek van de box 1 woning (de nieuwe woning).

bij tijdelijke verhuur via leegstandswet gelden andere regels, maar daar gaat het hier volgens mij niet over.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door schakel »

Informatie van de Belastingdienst betreffende eigenwoningschuld:
U hoeft bij de aankoop van de nieuwe woning nog geen rekening te houden met de overwaarde van de oude woning. Dit doet u pas als de oude woning is verkocht of als deze door een andere reden dan verkoop geen eigen woning meer is in box 1. U moet in die situatie de overwaarde vaststellen en die alsnog bij uw eigenwoningreserve tellen.

Er is hier sprake van aflossen van de hypotheek op de oude woning.
Bij het begin van verhuur van de oude woning is er geen eigenwoningreserve of negatieve eigenwoningreserve. Stel dat de verhuur zou stoppen en de woning wordt alsnog verkocht, terwijl de hypotheek op deze woning inmiddels deels of geheel is afgelost. Er is dan m.i. een gewijzigde situatie (een nieuw vervreemdingsmoment) waardoor er eigenwoningreserve (overwaarde) ontstaat die invloed heeft op de aftrekbaarheid van de hypotheekrente nieuwe woning.
pault
Berichten: 521
Lid geworden op: vr 13 mar, 2009 3:48 pm

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door pault »

Start verhuur (zonder gebruik te maken van leegstandswet) is fictieve verkoop. Op dat moment verhuist woning van box 1 naar box 3 en ontstaat evt. eigenwoningreserve.
(verhuur is namelijk een andere reden dan verkoop waardoor deze woning geen eigen woning meer is).

Wat daarna met deze woning gebeurt is van invloed op box 3 heffing en niet meer op box 1 en dus heeft aflossen op deze hypotheek geen invloed op de eigen woningreserve.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door schakel »

Het is duidelijk dat tijdens de verhuur er geen consequenties zijn t.a.v. de hypotheekrenteaftrek van het hoofdverblijf (1e woning) Ook niet als tijdens de verhuur de hypothecaire schuld op de tweede woning geheel of gedeeltelijk wordt afgelost. Waar het om gaat is: Stel dat de verhuur stopt ÔÇô toch goed denkbaar en verkoop van de tweede woning vindt plaats. Komt dan de bijleenregeling weer om de hoek kijken? Het antwoord hierop is bevestigend. Ja dus. Een consequentie waarop ik Jtostie wil wijzen.
pault
Berichten: 521
Lid geworden op: vr 13 mar, 2009 3:48 pm

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door pault »

schakel schreef:Komt dan de bijleenregeling weer om de hoek kijken? Het antwoord hierop is bevestigend. Ja dus. Een consequentie waarop ik Jtostie wil wijzen.
prima joh. Adviseer dat maar.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door schakel »

Ik adviseer niks. Ik wijs op een mogelijke consequentie als er wordt verhuurd en aflossing plaatsvindt tijdens de verhuurperiode. Wat gebeurt er bij verkoop na de verhuurperiode? Voor deze vraag heb ik voor alle zekerheid de Belastingtelefoon geraadpleegd. Hier werd ik doorverwezen naar een meer gespecialiseerde medewerker in de bijleenregeling. Die heeft ook nog met 1 of twee andere collega's overlegd. Waarna de eenduidige conclusie volgende: bijleenregeling treedt in werking bij verkoop tweede woning.
pault
Berichten: 521
Lid geworden op: vr 13 mar, 2009 3:48 pm

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door pault »

ok, was beetje flauwe reactie.

Maar ik blijf eigenwijs: bij permanente verhuur (dus niet op basis leegstandswet) verhuist de woning bij ingang verhuur naar box 3. En op dat moment wordt een fictieve verkoop gerealiseerd met bijbehorende eigenwoningreserve.
Ik zie niet waarom de woning bij beëindiging van de verhuurperiode plots weer in box 1 opduikt?
Verhuur kan jaren duren, dus dan zou na bv. 15 jaar verhuur een eigenwoningreserve vanuit een box 3 pand ontstaan? Onwaarschijnlijk.
Want dat moet het geval zijn indien bijleenregeling weer van toepassing wordt verklaard.

Bij tijdelijke verhuur is dat wel, maar dat is een uitzonderingssituatie, crisismaatregel.
En tijdelijke verhuur kan alleen op basis leegstandswet, met bijbehorende termijnen.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door schakel »

Pault schreef:
Ik zie niet waarom de woning bij beëindiging van de verhuurperiode plots weer in box 1 opduikt?
De woning gaat vanaf 2015 bij beeindiging van de verhuurperiode niet terug naar box 1. Blijft dus in box 3 (tenzij de eigenaar terugverhuist)
Waar het om gaat is of de bijleenregeling na de verhuurperiode niet alsnog bij VERKOOP in werking treedt. Verkoop is altijd een moment van vervreemding. Van Dale: vervreemding is overdracht van eigendomsrecht krachtens verkoop of schenking. De informatie van de Belastingdienst is m.i. duidelijk:
Op het moment dat de oude woning wordt verkocht, moet u de eigenschuld w├®l verminderen met de eventuele overwaarde van deze woning
.
Lees hier en lees hier

Er zit maar 1 ding op als vragensteller een 100% eenduidig antwoord wil op zijn vraag:
de zaak schriftelijk voorleggen aan de inspecteur.

Overigens gaat de bijleenregeling bij verhuur eigen woning in 2014 niet direct in werking. Huidige regelgeving: wordt een in de verkoop staande woning (tijdelijk) verhuurd, dan verhuist de woning en de daarbij horende schuld op dat moment van box 1 naar box 3. Op grond van de tijdelijke verhuurregeling is de bijleenregeling dan nog niet van toepassing. Na de tijdelijke verhuur kan de eigen woning weer teruggeplaatst worden in box 1, op voorwaarde dat de termijn van de verhuisregeling (het jaar waarin de woning is verlaten plus drie kalenderjaren) nog niet is verstreken. Deze tijdelijke maatregel - de eigen woning verhuist binnen de driejarentermijn ná verhuur weer terug naar box 1 vervalt m.i.v. 2015. In 2015 gaat de woning bij verhuur direct naar box 3 en blijft in box 3. De bijleenregeling is ook direct van kracht. Lees ook hier
pault
Berichten: 521
Lid geworden op: vr 13 mar, 2009 3:48 pm

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door pault »

Je vergelijkt steeds situatie tijdelijke verhuur (met vergunning leegstandswet) met verhuur zonder deze vergunning.
Op het gebied met verhuur met vergunning leegstandswet heb je gelijk.

tijdelijke verhuur zonder vergunning is NIET mogelijk, dus daar gelden andere regels.
schakel
Berichten: 364
Lid geworden op: do 23 jul, 2009 10:48 am

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door schakel »

Of verhuur plaatsvindt onder de Leegstandswet of niet heb ik wat mij betreft buiten de discussie gehouden. Tijdelijke verhuur met voor de huurder beperkt recht op huurbescherming kan inderdaad alleen onder de Leegstandswet. (maximaal 5 jaar) Vragensteller kan bij begin verhuur (of na de periode verhuur onder de Leegstandswet) besluiten geen toestemming voor verhuur van de bank te vragen. Dat er vooraf geen toestemming van de bank wordt gevraagd komt vaak voor. De verhuur is dan feitelijk permanente verhuur, met de nodige risico's. Voor de huurder geldt immers in principe volledige huurbescherming, ook al zijn er andere 'afspraken' over de termijn van verhuur gemaakt. Als de verplichtingen tot betaling van rente en aflossing worden nagekomen komt de bank er meestal niet achter dat de woning niet (meer) zelf wordt bewoond maar wordt verhuurd.

Kortom situatie: er vindt verhuur plaats al of niet onder de Leegstandswet gedurende een enkel of een aantal jaren. Na de periode van verhuur volgt verkoop. De hypotheek is grotendeels of zelfs geheel afgelost in de periode van verhuur. Op die situatie heb ik geprobeerd het antwoord te geven of de bijleenregeling wel of niet van toepassing is.
pault
Berichten: 521
Lid geworden op: vr 13 mar, 2009 3:48 pm

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door pault »

Dan blijf ik er bij dat je fout zit als het gaat over verhuur zonder vergunning leegstandswet.

woning gaat bij aanvang verhuur naar box3 en komt daar niet meer uit. dus geen bijleenregeling bij verkoop, maar bij aanvang verhuur = fictieve vervreemding; zie http://wetten.overheid.nl/BWBR0028152/g ... -2014#1_11

Dat is mijn uitspraak en daar moet u het mee doen.
Michel
Berichten: 243
Lid geworden op: vr 16 okt, 2009 4:54 pm

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door Michel »

Ik schaar mij achter pault.

door te verhuren buiten de leegstandswet om vervreemd je de woning. Punt.
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Bijleenregeling vervreemding 2e woning

Bericht door webka »

Ik ook,
echter zoek ik nog steeds het stukje tekst in de wet, of op de site van de belastingsdienst waar dat exact staat. Er wordt gesproken over tijdelijke verhuur, echter volgens mij nergens over leegstandswet.
Plaats reactie