Kort- of langdurende rentevaste periode?

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Thomas62
Berichten: 27
Lid geworden op: zo 23 mar, 2014 8:42 am

Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door Thomas62 »

Ik heb een theorie over langdurende en kortdurende rentevaste periodes en wil die graag bij jullie checken.
De theorie is dat banken meer verstand hebben van geldzaken (meer dan ik in ieder geval...) ├®n dat zij bijzonder goed zijn in het inschatten van risico┬┤s. Dat betekent dat zij ieder moment rentepercentages voor langdurige rentevaste periodes (LRP) afgeven waarbij zij geen risico lopen. Zij zulllen geen moment een percentage afgeven waarvan zij denken op termijn verlies te lijden. Deze theorie betekent dat het afsluiten van een LRP voor de klant dus bijna altijd duurder is. Als een bank erachter zou komen dat een LRP voor hen achteraf duurder was, dan zullen zij onmiddellijk hun strategie bijstellen.

Klopt dit?
Om dit te staven ben ik erg benieuwd naar hypotheekrentes van de afgelopen jaren, zelfs vanaf de jaren 60. Dit laatste omdat ik ook benieuwd ben naar wat de rentes voor LRP waren voordat in de jaren 70 de rentes tijdelijk explodeerden. Het meest interessant is om te onderzoeken in welke periode een LRP achteraf gezien over de hele aflossingsperiode daadwerkelijk goedkoper was dan constant kortdurende renteperiode. Ik betwijfel echt of die er veel geweest zijn. Deze statistieken moeten er ergens zijn, maar ik heb ze nergens kunnen vinden. Iedere bank zal heel precies dagelijks monitoren wat de effecten zijn van hun rentepercentages, ook met een analyse van hun rendementen tot in een ver verleden.
Heeft iemand zoiets of weet iemand of dit ergens op internet te vinden is?

Eigenlijk zou ik ook verwachten dat, alvorens een goed advies te kunnen geven, iedere adviseur deze gegevens heeft. Mijn eigen ervaring is helaas dat ik erg veel moeite moest doen om bij een advies kortdurende rentepercentages te krijgen, ik kreeg iedere keer automatisch alleen percentages voor 5 en 10 jaar. Mijn eerste keer was 15 jaar geleden. Het is me toen na enige moeite gelukt om alsnog kortdurend (1 jaar) af te sluiten. De laatste keer (6 jaar geleden) was er ineens zoveel haast dat er geen tijd was voor het aanvragen van kort percentage zodat ik akkoord ben gegaan met 10 jaar. Volgens de adviseur toen een heel goed besluit... Intussen weet ik dat dit me in totaal meer dan 18.000 euro zal kosten (ex de rentes erop) vergeleken met als ik 1jaars rente genomen had. En achteraf weet ik ook dat de adviseur voor een LRP een hogere provisie ontving dan voor een korte rentevaste periode. Een LRP is voor een bank dus aantrekkelijk... Bij mij heeft dit geleid tot een diep wantrouwen in het hele systeem rond adviseurs en banken. Ik zie overigens hier adviseurs die zonder verder belang allerlei vragen beantwoorden en adviezen geven, waarvoor dank. Neem het verder niet persoonlijk. Ben wel benieuwd hoe ieder zelf achteraf kijkt naar eigen adviezen en ook of het huidige systeem daadwerkelijk verbeterd is. Maar dat is een vraag voor een nieuwe forumonderdeel: 'ethiek'.

Op dit moment, waarop de rentes voor LRP's historisch laag staan neemt geen enkele bank een enkel risico alvorens ze dit percentage durven te offreren. Mijn theorie ook nu is dan ook: kortdurend voor bv een jaar is ook op dit moment goedkoper. Dat eerste jaar heb je dan al die 2 procent (vergeleken met LRP) binnen.

Graag ieders reactie.
Wie heeft (een grafiek) van rentepercentages door de jaren heen en/of een analyse van wat achteraf geodkoper was?
Mocht iemand vinden dat mijn theorie niet klopt, dan hoor ik dat uiteraard ook graag! Ik word graag van wantrouwen verlost :evil: > 8) > :D
Laatst gewijzigd door Thomas62 op zo 22 jun, 2014 10:48 pm, 1 keer totaal gewijzigd.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door rambagts »

wie heeft (een grafiek) van rentepercentages door de jaren heen en/of een analyse van wat achteraf geodkoper was?
zie link.

https://www.google.com/search?q=hypothe ... 68&bih=771
Thomas62
Berichten: 27
Lid geworden op: zo 23 mar, 2014 8:42 am

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door Thomas62 »

rambagts schreef:
wie heeft (een grafiek) van rentepercentages door de jaren heen en/of een analyse van wat achteraf geodkoper was?
zie link.

https://www.google.com/search?q=hypothe ... 68&bih=771
Dank! Heb ook eea zitten googelen maar kon niet goed ertussen vinden wat ik zocht, nl iets dat teruggaat tot in de jaren 60. Alleen de laatste 10 jaar is een te korte tijd om conclusies te trekken, zeker na 2008 crisis.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door M_1 »

Het is niet zo'n spannende of schokkende theorie. Ja, in de lange termijn rente zit een soort vergoeding ingebouwd voor het risico dat je 'afkoopt' door de rente vast te zetten. Dat is simpelweg 'de markt' en heeft weinig te maken met specifiek de kennis van de banken. Hoe meer zekerheid je wil (of biedt), hoe hoger de vergoeding daarvoor zal moeten zijn.

Een en ander kun je ook zien aan bijvoorbeeld de rentetermijnstructuur. Dat is de grafiek die op een bepaald moment de rentevergoeding laat zien voor alle rentevaste termijnen. In een normale situatie is dat en stijgende grafiek, waarbij de stijging bij de langere termijnen minder sterk is dan bij de korte. Het komt maar weinig voor dat er een inverse structuur is.

Dus gemiddeld zul je met korte rentevaste periode's vaak op de lange termijn voor de lening het voordeligste uit zijn. Maar dan moet je er ook rekening mee houden dat je woonlasten tussendoor ook wel eens flink zouden kunnen stijgen. Kun je er tegen als je woonlasten een tijd bijvoorbeeld de helft van je inkomen zouden zijn? Waarbij je niet weet hoe lang dat duurt? Veel mensen zullen daar niet tegen kunnen, als ze het financieel al zouden kunnen trekken.
Thomas62
Berichten: 27
Lid geworden op: zo 23 mar, 2014 8:42 am

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door Thomas62 »

M_1 schreef:Het is niet zo'n spannende of schokkende theorie. Ja, in de lange termijn rente zit een soort vergoeding ingebouwd voor het risico dat je 'afkoopt' door de rente vast te zetten. Dat is simpelweg 'de markt' en heeft weinig te maken met specifiek de kennis van de banken. Hoe meer zekerheid je wil (of biedt), hoe hoger de vergoeding daarvoor zal moeten zijn.

Een en ander kun je ook zien aan bijvoorbeeld de rentetermijnstructuur. Dat is de grafiek die op een bepaald moment de rentevergoeding laat zien voor alle rentevaste termijnen. In een normale situatie is dat en stijgende grafiek, waarbij de stijging bij de langere termijnen minder sterk is dan bij de korte. Het komt maar weinig voor dat er een inverse structuur is.

Dus gemiddeld zul je met korte rentevaste periode's vaak op de lange termijn voor de lening het voordeligste uit zijn. Maar dan moet je er ook rekening mee houden dat je woonlasten tussendoor ook wel eens flink zouden kunnen stijgen. Kun je er tegen als je woonlasten een tijd bijvoorbeeld de helft van je inkomen zouden zijn? Waarbij je niet weet hoe lang dat duurt? Veel mensen zullen daar niet tegen kunnen, als ze het financieel al zouden kunnen trekken.
Dank voor je reactie.
Het is nu de eerste keer dat ik iemand hoor zeggen dat kortdurende rentevast over over het algeneen en over de gehele hypotheekperiode goedkoper is dan langdurend. Ik hoor verder niets anders dan dat je beter nu langdurend kunt nemen 'want dat is waarschijnlijk goedkoper'. De hypotheken die ik afsloot vielen altijd ruim binnen mijn financiele mogelijkheden, adviseur wist dat ik een financieel stootje kon hebben. Beide kwamen alleen met langdurend en adviseerdemi dat ook. Ook hier op het forum zie ik alleen dat argument voorbijkomen. Langdurend is dan ook niet zozeer een verzekering (want bij voorbaat staat al vast dat je zo goed als zeker meer betaald) maar alleen een zekerheid dat je een langere termijn hetzelfde (hogere) bedrag betaald.
Vraag blijft voor mij ook waarom banken en adviseurs nooit, nu nog steeds niet, open zijn geweest over de hogere provisie voor langdurend? Is dat schaamte? Hoe bestaat het dat velen zich 'onafhankelijke adviseurs' hebben genoemd. Welke belangen spelen er nu nog mee als iemand mij adviseert?

Is een juist advies dus?:
Ja, langdurende rentevast is over de hele hypotheekperiode hoogstwaarschijnlijk duurder dan kortdurend. Als u schokken in maandelijkse woonlasten kunt opvangen is kortdurend hoogstwaarschijnlijk goedkoper, en u begint het eerste jaar al met lasten die bijna de helft zijn van langdurend. U kunt dat verschil nu al evt al opzij zetten om later schokken op te vangen.
Alleen als u de zekerheid wil hebben dat uw woonlasten geen moment boven een bepaald maxumum uitkomen kan het verstandig zijn langdurend te nemen. Houdt u hierbij wel rekening met een jaarlijks inflatiepercentage. Bij een inflatie van 2%, drukken over 10 jaar woonlasten van bv Ôé¼1200/maand even zwaar op uw budget dan Ôé¼1000/maand nu.

ik blijf verder benieuwd naar een analyse van deze gegevens over de afgelopen 50 jaar. Als iemand die heeft, graag!
Thomas62
Berichten: 27
Lid geworden op: zo 23 mar, 2014 8:42 am

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door Thomas62 »

Het kan zijn dat langdurende percentage net iets lager staat dan in 2005 maar deze redenatie gaat er opnieuw weer alleen vanuit of langdurende percentages wel of niet goedkoper zijn dan gisteren of morgen. Maar dat is verder helemaal niet van belang. Deze redenatie die er niet toe doet kan alleen leiden tot een advies dat er niet toe doet.
Wat alleen van belang is of iemand die sinds 2005 continu ├®├®njarige rentevaste percentages heeft genomen goedkoper of duurder uit was dan iemand die toen 10 jaar vast deed. Ik heb het niet berekend maar weet wel het antwoord: kortdurend was veel goedkoper. Ondanks dat ook toen de rentestanden 'historisch laag' waren.

Maar ook nu zal gelden: geen bank zal een langdurend percentage afgeven waarbij de kans bestaat dat zij op termijn verlies lijden. De verwachting van banken moet dan ook zijn dat rente langdurend laag zal blijven.
Interessant is daarom om te zien of er in de laatste 50 jaar uberhaupt momenten waren dat enig langdurend contract uiteindelijk goedkoper was dan kortdurend. Ik sta er echt van de kijken dat adviseurs dit soort overzichten niet meteen kunnen opvissen, dit is toch essentiele informatie voor een goed advies?
Hogekosten
Berichten: 43
Lid geworden op: wo 10 okt, 2007 6:23 pm

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door Hogekosten »

TS, ik ben het roerend met je eens! Jammer dat weinig forumlezers zich in deze discussie mengen. LTR zijn er in mijn ogen alleen voor zekerheid. Past mooi bij de nederlandse kultuur, waar bijna alle risico's afdekken door verzekeringen.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door M_1 »

Dat er weinig reacties komen heeft er vooral mee te maken dat het nogal open deuren zijn. Het is niet echt een schokkende observatie of stof tot discussie dat lange rentevaste periodes er vooral zijn voor de (extra) zekerheid.
Thomas62
Berichten: 27
Lid geworden op: zo 23 mar, 2014 8:42 am

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door Thomas62 »

M_1 schreef:Dat er weinig reacties komen heeft er vooral mee te maken dat het nogal open deuren zijn. Het is niet echt een schokkende observatie of stof tot discussie dat lange rentevaste periodes er vooral zijn voor de (extra) zekerheid.
Het klopt wat je zegt dat bij LTR wordt aangegeven dat dit meer zekerheid biedt, maar niet precies welke zekerheid.
Wat opmerkelijk is dat daarbij nooit wordt aangegeven dat LTR gedurende de gehele periode in totaal (bijna) altijd duurder is, dat adviseurs meer betaald kregen voor hypotheken met LTR, dat er ook hier nooit een advies gegeven wordt voor korte termijn als iemand een hypotheek goed kan betalen èn dat niemand een overzicht heeft van resultaten in het verleden.
Het verhaal moet toch zijn: LRP biedt meer zekerheid maar is in totaal meestal enorm (10.000enden) veel duurder? Er is toch sprake van een half advies als je, zoals ook jij nu schrijft, alleen het eerste zegt (zekerheid) maar niet he tweede (duurder)?
Er is eigenlijk ├®├®n zekerheid: je bent veel meer geld kwijt. :twisted:
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door M_1 »

Die zekerheid is er dus juist niet. Dat is een zelfde soort zekerheid als zeggen dat een koophuis altijd in waarde stijgt. Dat is lange tijd wel zo geweest, maar er is absoluut geen zekerheid dat de huizenprijzen altijd zullen stijgen. Zoals je waarschijnlijk wel weet...

stel dat je iemand 10 jaar geleden een soort zekerheid zou bieden dat je in de toekomst zijn huis tegen de koopprijs van toen zou terugkopen, dan zouden weinig mensen daar iets voor over hebben gehad. Maar veel mensen die nu in de problemen zitten, zouden maar wat graag die zekerheid hebben gehad.

Of de adviseur een en ander goed uitlegt, ligt meer aan jouw adviseur dan aan 'het systeem'. Er wordt vaak genoeg ook variabel voorgesteld, met daarbij ter vergelijking de lasten in beide gevallen. Maar veel mensen die aan een hypotheek beginnen hebben nu juist weinig spaargeld, hoge lasten (bijvoorbeeld jonge kinderen) en een niet extreem hoog inkomen. Die hebben vaak dus weinig mogelijkheden om een tijdelijke periode van hogere rente op te vangen.
ditkeeranoniem
Berichten: 6
Lid geworden op: do 08 mei, 2014 8:27 pm

Re: Kort- of langdurende rentevaste periode?

Bericht door ditkeeranoniem »

Stel jezelf ook de vraag of je bij een oplopende rente de maandlasten nog wel op kunt brengen.

En als banken zo goed zijn in het inschatten van risico's dan zou de huidige crisis geheel anders zijn verlopen.

Onze keuze: een deel lang vast, een deel kortlopend. (vijf jaar) Je kunt dan na 2 of 3 jaar de keuze maken of je geld spaart voor aflossen bij stijgende rente, of juist geld uitgeeft als de rente laag blijft.
Plaats reactie