omzetting half hypotheek en welke rente?

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

aatje
Berichten: 22
Lid geworden op: ma 02 dec, 2013 11:18 am

omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door aatje »

hallo,

in verband met scheiding moet ik mijn spaarhypotheek (100%) voor de 50% omzetten naar annuiteiten of liniair.
heb vandaag de offerte gekregen maar... ik dacht dat voor de (in mijn ogen) nieuwe hypotheek (ik moet immers weer naar de notaris etc)
ook de voor nu geldende rentepercentage zou gelden (zo'n 3,7%). Door de adviseur is mij echter verteld dat er niets gaat veranderen en de hypotheek verstrekker de rente van de oorspronkelijke hypotheek gaat toepassen (zo' 4,9%).
kan iemand mij vertellen of dat klopt?
ik wil weten of ik voor mijn nieuwe hypotheekdeel niet de NU geldende rente mag eisen?

alle info is welkom!
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door webka »

Zoals ik je post lees is de aanpassing gedaan binnen de huidige hypotheekconstructie. Dit gebeurt vaak/meestal omdat openbreken van het rentecontract met veel kosten gepaard gaat (Boete). Dat is op basis van deze informatie niet te zeggen, maar de adviseur kan je ongetwijfeld aangeven waarom deze route gekozen is, en niet de route van een volledig nieuwe hypotheek met een eventueel lagere rente.

Concreet op je vraag of je het kan eisen: Nee.
aatje
Berichten: 22
Lid geworden op: ma 02 dec, 2013 11:18 am

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door aatje »

er is geen sprake van openbreken van huidige rentecontract, ik mag immers na scheiding mijn huidige hypotheek voort zetten (ook al zou ik dat willen, ik los namelijk gegarandeerd af met spaarhypo). Ik ben verplicht op de deel van mijn ex een nieuwe hypotheek af te sluiten, ik snap dat ik niet meer opnieuw kan profiteren van 30 jaar renteaftrek, maar in mijn ogen sluit ik nu een nieuwe hypotheek af, dus de geldende rente per de wijzigingsdatum/afsluiting nieuwe hypotheek zou de rente van vandaag moeten zijn... trouwens ik kan ook nergens meer achterhalen wat de rente in 2009 was..
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door Rense »

In jou ogen is helaas anders dan in de markt gebeurd.

Ik begrijp je reactie echter wel.

Bij verkoop mag je veelal boetevrij aflossen en feitelijk verkoop de ex aan de achterblijvende partner die aankoopt.
In dat geval zou er sprake kunnen zijn van boetevrije aflossing en een nieuwe (deel) lening tegen de nu geldende rente.

Nadeel is dan weer dat waarschijnlijk ook overdrachtsbelasting en notariskosten om de hoek komen kijken.

Als dus de restant rentevaste duur niet al te lang meer is dan kan het wel eens zijn dat de kosten uiteindelijk hoger zijn.

Nog los van het feit dat het in de huidige markt natuurlijk aantrekkelijk is, maar wat gebeurd er als we een aantal jaren verder zijn en de rente voor nieuwe geldleningen is hoger dan de huidige rente. Zou je een dergelijke constructie dan ook nog wensen?
aatje
Berichten: 22
Lid geworden op: ma 02 dec, 2013 11:18 am

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door aatje »

Rense schreef:Bij verkoop mag je veelal boetevrij aflossen en feitelijk verkoop de ex aan de achterblijvende partner die aankoopt.
In dat geval zou er sprake kunnen zijn van boetevrije aflossing en een nieuwe (deel) lening tegen de nu geldende rente.
ik begrijp je antwoord niet sorry,
ik heb mijn ex uitgekocht, en voor zijn deel moet ik een nieuwe hypotheek afsluiten, dus per 1 juni 2014 nieuwe hypotheek voor 50%.
welke rentepercentage geld dan? toch niet die van 2009???? immers in 2009 was er nog geen sprake van deze hypotheek, maar van 100% spaarhypotheek! rentevasteperiode duurt trouwens bij mij nog 5 jaar, maar dat geld toch alleen maar voor de gedeelte van de spaarhypotheek. ik krijg nu de andere deel aangeboden als rentevasteperiode voor de resterende 5 jaar..

wees aub duidelijk, welke rente mag de bank hanteren??

alvast bedankt!
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door SimpleMind »

Aatje,

Wat Rense probeert aan te geven is dat het voor jouw gevoel een nieuwe lening aangaat omdat jij een deel van de woning van van je ex koopt.
En ook vanuit een fiscaal oogpunt is dat inderdaad zo: als je dit deel overneemt moet de nieuwe lening hiervoor voldoen aan de nieuwe regelgeving, dus annuitair.

Echter: vanuit de bank gezien ligt dit iets genuanceerder. Voor hen blijft het dezelfde hypotheek met als onderpand hetzelfde huis.
Als jullie samen de woning zouden verkopen aan een derde partij mag je vaak boetevrij aflossen.
In dit geval ziet de bank het echter niet als verkoop en blijft de bestaande hypotheek doorlopen, tegen het bestaande rentepercentage.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door Rense »

Probleem is in deze niet de geldverstrekker maar de wetgever.

Uitkoop ex wordt gezien als (gedeeltelijke) verwerving (aankoop) van de woning en de prachtige nieuwe regels bepalen dat er in dat geval tenminste annuitair moet worden afgelost.

Ingegeven door een zo snel mogelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek moet de hypotheek dus worden aangepast.

De geldverstrekker ziet de wijziging echter als een omzetting van de bestaande lening. De Hypotheekvorm wordt daarbij (gedeeltelijk) aangepast. De overige afspraken (rente, rentevaste duur ed) blijven ongewijzigd.

De rente blijft dus inderdaad 4,9% tot 2019.
aatje
Berichten: 22
Lid geworden op: ma 02 dec, 2013 11:18 am

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door aatje »

Rense schreef: De overige afspraken (rente, rentevaste duur ed) blijven ongewijzigd.

De rente blijft dus inderdaad 4,9% tot 2019.
ok, duidelijk. Maar hoe verklaren jullie het feit dat ik op de gedeelte spaarhypotheek een rente heb van 5,1 % en op de nu nieuwe annuiteitenhypo 4,9%. Heb naar de historische rentes gekeken in 2009 (obvion) maar kom er niet wijs uit. De hypotheek heeft als ingangsdatum 1-1-2009 met NHG.
zoals ik het begrijp zouden de rentes dus dan gelijk moeten zijn aangezien in dat jaar rentes voor zowel spaarhypo als annuiteitenhypo hetzelfde was.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door Rense »

@Aatje

Is een beetje lastig te achterhalen. Als de ingangsdatum 01-01-2009 is kan de offerte in theorie van 02-01-2008 zijn.

De tienjaars rente lag bij Obivion tot circa halverwege april 2008 rond het genoemde percentage. Daarna was deze hoger.

In 2008 hanteerde Obvion onderstaande regel;
De tarieven voor de aflossingsvormen Spaarhypotheek en SpaarGaranthypotheek zijn 0,2% hoger.....
Dit verklaart het verschil tussen de huidige 5,1% en de nu geoffreerde 4,9%. Dit betreft immers een annuïteiten hypotheek en deze kent de genoemde opslag niet.
aatje
Berichten: 22
Lid geworden op: ma 02 dec, 2013 11:18 am

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door aatje »

duidelijk verhaal nu.
toch zit mij nog iets niet lekker:
de rente wordt gehanteerd van de oorspronkelijke begindatum van de hypotheek (dus omzetting)
maar bij de tussenpersoon moet ik wel de volle mep betalen voor de "zogenaamde" bemiddeling omdat dit de nieuwe hypotheek betreft, (ik heb meer zelf geregeld en mij geinformeerd dan dat ik van mijn adviseur aan info heb gekregen).
als voor Obvion dit een omzetting betreft en ik geen nieuwe hypotheek afsluit en daarvoor de oorspronkelijke rente uit 2008/2009 berekend en ik bij de tussenpersoon voor de bemiddeling moet betalen alsof dit een nieuwe hypotheek betref, dit betreft toch ook een wijziging/omzetting..

wellicht maak ik ergens (weer) een denkfout.

wie kan mij dit uitleggen?
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door Rense »

@Aatje

Je maakt inderdaad een, overigens verklaarbare, denkfout.

Bij het afsluiten van de hypotheek was provisie nog gemeengoed en werd de adviseur door de bank betaald middels deze provisie. Sinds 01-01-2013 mag dit niet meer en betaald de klant rechtstreeks aan de adviseur. Overigens zouden de kosten voor de OHA (ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid) lager moeten liggen dan een geheel nieuw advies.

Bedenk wel dat je in de oude situatie 1% afsluitkosten aan de bank zou hebben betaald. Deze kosten heb je nu niet. (werkt misschien nog enigszins verzachtend :wink: )
aatje
Berichten: 22
Lid geworden op: ma 02 dec, 2013 11:18 am

Re: omzetting half hypotheek en welke rente?

Bericht door aatje »

@ Rense

bedankt voor je duidelijke uitleg, hier kan ik iets mee.

en ja, de bemiddelingskosten zijn idd lager dan het bij een hele nieuwe hypotheekaanvraag zou zijn.
ik dacht, nadat ik de voorwaarden van de tussenpersoon heb gelezen, dat erin stond dat de verdere dienstverlening "gratis" zou zijn, de kosten daarvoor zijn immers al doorberekend in de (oorspronkelijke) afsluitkosten.
En ik ben op de hoogte van de provisieverbod.. maar vind het wel een beetje krom..

maar goed, zo laten we de economie wel draaiende!

nogmaals bedankt!
Plaats reactie