Probleemcasus

[Nancy]

Hallo Allemaal,

Wij zitten met een rotcasus!
Hebben een huis op het oog van mensen die pas over 1,5 uit het huis gaan, aangezien hun koophuis dan klaar is.
Ze willen absoluut niet gaan huren En zadelen ons met de nodige problemen op.
Laat 1 ding duidelijk zijn, we zijn echt verkikkerd op het huis, en we hebben al allerlei constructies bedacht.

Het komt erop neer dat wij op zijn vroegst over een half jaar de finaanciering kunnen gaan regelen omdat er geen verstrekkers zijn die een offerte aanbieden die langer dan 1 jaar geldig is.
Het koopcontract moet echter wel eerder getekent worden, ook omdat er andere kapers op de kust zijn (volgens hen in elk geval).

Wij kunnen het contract tekenen met financieel voorbehoud tot april.
Echter lees ik op sommige plaatsen dat de huizenmakt momenteel kritiek en onvoorspelbaar is. De prijzen zouden kunnen dalen, door fors stijgende rentes (ivm amerikaanse huizenmarkt).

Ik ben nog nooit bezig geweest met het fenomeen "hypotheken"
En vraag mij af wat het verstandigst is om te doen.

Als bovengenoemde voorspelling uit mocht komen heb je n te duur huis gekocht (qua het moment van opleverdatum geldende waarden) met een hypotheekrente die te hoog ligt voor die marge.

Wat zijn julli opvattingen over deze casus??

Graag onderbouwt antwoord..

Hopenlijk kan iemand me helpen.

[Cnorretje]

Nancy,

Kun je de letterlijke tekst van het financiële voorbehoud hier eens vermelden? Kunnen we beter beoordelen of je er werkelijk iets aan hebt.

Spreek tevens een vaste datum af en niets iets van dat de woning die je wilt kopen wordt opgeleverd 4 weken na oplevering van de nieuwbouwwoning van de verkopers. Dan ligt het risico geheel bij jullie.

Volgens mij moet het bij MNF Bank mogelijk zijn om een offerte voor 15 maanden te krijgen. Wel gaat de hypotheek dan na 3 maanden reeds in en betaal je op jaarbasis 1% bereidstellingskosten. Juridisch kan de hypotheek natuurlijk nog niet ingaan maar de benodigde gelden worden als het waren voor je gereserveerd tegen de rente van nu.


Wat betreft de huizenprijzen: ook als je nu een woning koopt die je in januari reeds op je naam krijgt kunnen de door jou geschetste problemen zich voor gaan doen. Die lange opleveringstijd maakt wat dat betreft mijns inziens geen verschil. Of de huizenprijzen zullen gaan dalen weet niemand. Wel is er een groot verschil met eind jaren 70 waarin dit ook gebeurde. Toen waren de rentes torenhoog (meer als 10%) en was de inflatie hoog. Beide zeer negatieve zaken zijn momenteel niet aanwezig.

[Nancy]

Hallo,

Er staat nog niks op papier, dus ik kan geen letterlijke teksten overnemen.

Ik heb even niet gereageerd omdat wij voorstel hadden gedaan: vraagprijs en binnen een jaar opleveren. Indien zij hierop in waren gegaan was heel het verhaal niet meer van toepassing.

Helaas hebben wij zojuist te horen gekregen dat zij niet op ons voorstel in kunnen gaan.

Dat brengt de situatie terug bij af. Zij hebben hun huis nu te koop staan, maar leveren pas over 1,5 jaar op.

Nu gaan we ons tweede voorstel in: we tekenen het koopcontract, maar wij nemen wel een financieel voorbehoud tot 2 april 2008.
Op dat moment kunnen we namelijk de financiering pas gaan regelen (zonder dat die bereidheidsprovisie om de hoek komt kijken, want dat word veel te veel boete over die lange periode!)

Zijn er dan nog addertjes onder het gras waar we op moeten letten??

Dan nog een vraag: wat houdt financieel voorbehoud exact in? Kunnen we er alleen onderuit als de bank aantoont dat we het ECHT niet kunnen betalen. Of kunnen we er ook onderuit als wij de maandlasten belachelijk hoog vinden en dus een hoop dingen moeten gaan laten om ons huis te kunnen betalen?

Alvast bedankt weer..

[Gast]

Nancy,

Volgens mij moet het bij MNF Bank mogelijk zijn om een offerte voor 15 maanden te krijgen. Wel gaat de hypotheek dan na 3 maanden reeds in en betaal je op jaarbasis 1% bereidstellingskosten. Juridisch kan de hypotheek natuurlijk nog niet ingaan maar de benodigde gelden worden als het waren voor je gereserveerd tegen de rente van nu.

Ik las net deze tekst nog eens en had deze volgens mij niet helemaal geod begrepen. Bij de Rabobank wordt bij bereidstellingskosten gesproken over 0.25 % van de hypotheek per maand! Dan kwamen wij o een eindbedrag van 12.000 euro!!! Vandaar dat ik in mijn vorige bericht ook zei dat dat niet haalbaar (belachelijk) is.

Als ik jouw tekst goed interpreteer, denk jij dat het bij de MNF financierder mogelijk is om een offerte van 15 maanden te nemen waarbij uitsluitend 1% van de hypothecaire lening als bereidstelling betaald hoeft te worden, over het resterende jaar dat wij nog niet in het huis zitten en de hypotheek dus niet in kan gaan? Dat zou dan maar uitkomen op 2720 euro, een groot verschil dus. Dit "boetebedrag" heb ik er namelijk wel voor over
Alleen ken ik deze finacierder niet.

[Steven]

MNF Bank is een dochter van ABN-Amro Hypotheken

[Cnorretje]

Net MNF gebeld en moet helaas mijn woorden terugtrekken. Twee jaar geleden nog een hypotheek met een dergelijke geldigheid gesloten maar is nu niet meer mogelijk.

Ik zou in dit geval eens kijken naar Obvion die zonder verlengingskosten een offerte voor 1 jaar aanbiedt en ook nog een dalrente kent.

Excuses voor het dwaalspoor.

[Nancy]

Bedankt voor jullie antwoorden en de genomen moeite!

Ik was zelf ook al uitgekomen bij obvion en florius (via ander topic op dit forum).

Maar jullie gaan verder niet in op het andere idee.
Ik ben namelijk benieuwd of dat een goede mogelijkheid is, of dat het dom is.

Om het contract nu te tekenen met een financieel voorbehoud tot april, zodat we op dat moment een financiering voor n jaar af kunnen sluiten.

????

[Nancy]

Ik ben het helemaal met je eens.
Het zou veel handiger zijn als zij zouden zeggen, we kijken in april hoe de situatie dan is, dan hebben we beiden geen risico.
(alleen dat iemand anders ons voor zou zijn natuurlijk)

Het is hoe dan ook geen prettige situatie dit. Wij willen alleen weten dat als we het niet doen. We alle mogelijkheden hebben overwogen.

Bedankt voor je mening.

[sasje]

Ik heb de oplossing. Het enige wat je hoeft te doen is binnen de termijn van meestsal 4 weken na het tekenen van het voorlopig koopcontract, de bankgarantie te storten. Dit is 10% van de koopsom. Tegen de tijd dat het huis opgeleverd wordt, kan je altijd de hypotheek nog regelen. Dus tijd genoeg !!! Volgend jaar is de rente waarschijnlijk lager, door de slechte economische situatie in USA. Succes en veel plezier met je droomhuis.

[Nancy]

Hallo Sasje,

Bedankt vor je reactie. Bankgarantie zegt mij niks.

Zijn anderen het hiermee eens?????

[Steven]

Beste Nancy,

Als ik je goed begrepen heb, wil je

- bescherming tegen rentestijging in de komende maanden
- zekerheid dat de financiering goedkomt voordat je aan de koop vastzit

Het voorstel van Sasje biedt je geen van beide.

groeten

Steven

[Nancy]

@Tukker Weder bedankt voor de heldere uitleg!
As. vrijdag gaan we nog bij n adviseur langs om de resterende mogelijkheden te bespreken. Als het allemaal te risicovol blijft gaan we wachten tot we n jaar van de opleverdatum zitte in de hoop dat er geen andere mensen zijn die dit risico wel willen lopen.

[MartijnK]

je kan informeren bij van lanschot bankiers. weet alleen niet of je in hun profiel past.

de hypotheekgelden worden uitbetaald en gestald, levering achteraf.

uiteraard worden hier kosten voor gerekend, denk aan ongeveer 1% (zie MNF).

[Nancy]

Ik zou nog even laten weten hoe het is afgelopen.
Nou....we hebben ten eerste het huis gekocht!!!! Daar zijn we natuurlijk heel erg blij mee. Maar waar we het gelukkigst mee zijn is dat we alle zekerheid hebben kunnen inbouwen die wij wilden!
De mensen waar we het huis van kopen wilden behoorlijk flexibel zijn met de opleverdatum van hun huis. Omdat daar de meeste kopers niet blij van worden en ze datook heus wel weten, zijn zij heel flexibel geweest met ons financiele voorbehoud.(ontbindende voorwaarden)

We hebben in het koopcontract een rentepercentage laten opnemen,plus de financierder waarvan we willen afemen, plus de hypotheeksom incl kk. waar het om draait en tot slot de uiterste datum dat wij de financiering gaan bepalen (zodat we bij obvion een offerte van n jaar kunnen aanvragen)

Als de rente van Obvion boven het percentage uitgaat, kunnen we onder de koop uit zonder consequenties. We hoeven dus ook niet van meerdere verstrekkers aan te tonen dat het bij hun niet lukt, alleen obvion.
We hebben een marge van 1,7% tot april komend jaar. Dus het moet al gek gaan lopen wil dat gebeuren. Maar ALS het gebeurd zitten we in elk geval veilig.

Wat verder natuurlijk qua oplevering het belangrijkste is, is dat we een uiterste datum hebben laten opnemen zodat we geen risico lopen dat onze hypotheekofferte verstrijkt.
Daarnaast gaan we nog gebruik maken van dalrente, dat is natuurlijk ook super. Tenzij obvion de voorwaarden voor die tijd wijzigd, maar dat hopen we dan maar niet.

We hebben onze verkoopmakelaar ook nog laten snuffelen door het koopcontract en na enige aanpassingen zijn we op bovenstaande uitgekomen! Wij zijn in elk geval erg blij!

[Nancy]

Ja, de rente is momenteel 5,6% en mag stijgen tot 7,3%
Staat er overigens ook nog bij in de ontbindende voorwaarden dat het gaat om de rente van obvion te spreken over spaarhypotheek.
Het aflossingsvrije gedeelte is dan automatisch ook getackeld aangezien die lager ligt. Ik heb begrepen dat die marge van 1,7% erg groot is in een termijn van 4 maanden.

Indien het stijgt boven 7,3% kunnen we ook nog kiezen om alsnog overwaarde van ons huidige huis in te brengen. Maar dat houden we het liefst apart om een aantal redenen. Dan zou er nog 30.000 euro vrijkomen.

Ik bedoelde wel verkoopmakelaar. Maar dan wel de onze! De makelaar die dus bezig is ons huidige huis te verkopen. We hebben ontzettend veel geluk dat hij (ondanks het zijn taak niet is) ons enorm heeft geholpen met gedachtenwisseling en advies tov ons nieuwe huis!

ps. ons huidige huis staat sinds afgelopen do te koop en er zijn al 5 aanmeldingen voor bezichtigingen, dus dat ziet er ook goed uit!