Einde rentevaste periode / wat te doen?

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Roofblei
Berichten: 5
Lid geworden op: do 22 aug, 2013 4:19 pm

Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Roofblei »

Beste,

Ik kom er niet helemaal uit. Rentevaste periode loopt af per 31-08. Voorstel van Rabobank ontvangen.
5 jaar: 3,2%
10 jaar: 4,3%
15 jaar: 5,0%
20 jaar: 5,3%

Ik heb een hypotheek van 215k waarvan 148k spaarhypotheek. Restant is aflossingsvrij.
Wat nu te doen?

Ik heb al uitgerekend dat voor mijn huidige situtaie het zo is dat 0,1% renteverhoging dit mij netto Ôé¼ 5 kost.
Dus als ik 5,3% doe dan betaal ik Ôé¼ 50 per maand extra - op jaarbasis Ôé¼ 600 maar dan heb ik wel zekerheid.
Met 20 jaar loopt de spaarhypotheek immers af.

Wat zouden jullie doen? Ik neig nu naar 10 jaar en daarna per jaar vastzetten (op dit moment is dat 2,6%).

Als ik niets doe zet de Rabobank dit op 5 jaar.

Gr. Jan
Hogekosten
Berichten: 43
Lid geworden op: wo 10 okt, 2007 6:23 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Hogekosten »

De rente voor NHG op de website van de Rabobank voor 5 jaar is 3,5% en 10 jaar 4.4%. Dus ik denk dat je met de vijf jaar voor 3,2% wel een goede deal hebt. Als je bij de Rabo wilt blijven. Ik zou zelf ook eens kijken naar bv Delta Lloyd, die heeft momenteel een van de laagste tarieven.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door SimpleMind »

Jan,

Om een goed antwoord te geven is iets meer informatie nodig.
Vertel eens wat meer over de historie:
  • Sinds wanneer loopt de hypotheek?
  • Wat was de rente tot nu toe?
  • Heb je nog extra stortingen gedaan of in het begin extra geld ingelegd?
  • Weet je de waarde van de spaarverzekering (per 31-12-2012)?
  • Wat is de premie voor de verzekering?
  • Loopt de hypotheek 30 jaar?
  • Zijn er verhuisplannen?
  • Kun je de hogere rente betalen?
Alvast een kleine tip: nu voor 10 jaar afsluiten zou prima kunnen maar dan daarna per jaar verlenging is in beginsel niet een goede oplossing!
Roofblei
Berichten: 5
Lid geworden op: do 22 aug, 2013 4:19 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Roofblei »

Dank voor de reactie.

Spaarhypotheek: saldo 30k. Het heeft geen zin om naar een andere aanbieder te gaan lijkt me.
Ik heb opgaaf van de Rabobank gekregen inzake de spaarpremies bij de looptijden 10,15 en 20.
De intentie is om er te blijven wonen en op zich is het geen probleem qua lasten om de 20 jaar te nemen.
Rente op dit moment 4,5%^

Gr. Jan
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door SimpleMind »

Jan,

Je hebt niet alle vragen beantwoord. Vermeld even wanneer is de hypotheek gaan lopen.
En indien van toepassing ook extra inleg.

Ik vermoed overigens dat de verhoging van de netto lasten nog iets lager is dan je nu inschat.
Met welk belastingtarief reken je om te komen tot de netto lasten (42% of 52%)?
Johan_37
Berichten: 6
Lid geworden op: ma 26 aug, 2013 11:20 am

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Johan_37 »

Beste Jan,

Het is zeer onverstandig en onvoordelig om met de huidige rentetarieven i.c.m. een spaarhypotheek je hypotheek nu voor 10 jaar vast te zetten om daarna voor ├®├®n jaar. Vuistregel bij een spaarhypotheek met een looptijd van 30 jaar is:
- in de eerste 20 jaar is een zo laag mogelijke rente het meest voordelig
- in de laatste 10 jaar is een hogere rente het meest voordelig

Veel verstandiger is dus om nu steeds de rente voor 1 jaar vast te zetten en in de laatste 10 jaar vast. Omdat je streeft naar zekerheid lijkt het beste compromis voor je spaarhypotheek de rente nu voor 5 jaar vast te zetten, temeer omdat 3.2% voor 5 jaar vast een zeer voordelig tarief is.

Na 5 jaar 3.2% is jouw spaarkapitaal van 29.500 naar 52.500 euro gegroeid en zal bij een belastingtarief van 42% of hoger je netto maandlasten voor de laatste jaren bij een hogere rente zelfs lager uitvallen!

Let op: dit geld alleen voor je spaarhypotheek en als je fiscaal voordeel hebt. Vertel ons a.u.b. in welke belastingschijf je valt en je verwachte pensioendatum.

Wat je aflossingvrij deel betreft: omdat dit deel lager is dan je spaarhypotheek is hier het renterisico eveneens beperkt. Gezien het feit dat je je zorgen maakt over mogelijke maandlasten, zou je hier de rente voor 5 jaar vast kunnen zetten en met het geld dat je bespaart t.o.v. een hogere rente:

- extra bijstorten in je spaarhypotheek (fiscaal het meest voordelig, maar afhankelijk van polis niet altijd mogelijk)
- geld op een spaarrekening zetten (fiscaal onvoordelig, levert weinig op, meest flexibel)
- extra aflossen op je aflossingsvrij deel (fiscaal minder voordelig, minder flexibel, maar rente besparing meestal hoger dan de spaarrente)
Roofblei
Berichten: 5
Lid geworden op: do 22 aug, 2013 4:19 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Roofblei »

Beste,

Dank voor uw reactie. 42% en over 20 jaar (als de hypotheekaftrek vervalt ben ik 58). Pensioen dus pas 10 jaar later.
Ik zal er vanavond nog gaan calculeren met de huidige fiscale regels vergelijken.

Gr. Jan
Johan_37
Berichten: 6
Lid geworden op: ma 26 aug, 2013 11:20 am

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Johan_37 »

Het is inderdaad zeer verhelderend om je hypotheekgegevens in b.v. Excel te zetten en te kijken wat de impact van diverse rentes / periodes zijn. Je zult zien dat het meeste voordeel van een lage 5 jaars rente niet eens zozeer zit in de maandlasten van de komende 5 jaar, maar vooral in de 15 jaar daarna omdat je meer spaarsaldo hebt opgebouwd.

Als wij alleen naar de 148K spaarhypotheek kijken en huurwaardeforfeit en ev. verzekering buiten beschouwing laten, dan zijn dit globaal de brutto / netto lasten (afhankelijk van betaaldag en daaraan gerelateerde effectieve rente kunnen bedragen licht afwijken):

Afgelopen 10 jaar 4,5% rente:
Brutto: Ôé¼ 749,89 / netto Ôé¼ 516,79 (waarvan Ôé¼ 194,79 inleg)
Spaarsaldo na 10 jaar: Ôé¼ 29.468

Optie 1: 20 jaar vast voor 5,3%
Brutto: Ôé¼ 802,04 / netto Ôé¼ 527,50 (waarvan Ôé¼ 148,37 inleg)
Spaarsaldo na 15 jaar: Ôé¼ 48.554 / Spaarsaldo na 20 jaar: Ôé¼ 73.418)
(ook al ben je niet van plan om over 5 of 10 jaar te verhuizen, hou altijd rekening met onvoorziene omstandigheden)

Optie 2: 10 jaar vast voor 4,3%, vervolgens verlengen met steeds 1 jaar:
Brutto: Ôé¼ 737,16 / netto: Ôé¼ 514,42 (waarvan Ôé¼ 206,82 inleg)
Spaarsaldo na 15 jaar: Ôé¼ 50.339 / Spaarsaldo na 20 jaar: Ôé¼ 76.206)

- Als de 1 jaar rente vervolgens hoog is, b.v. 6,0% is er niets aan de hand: de nieuwe lasten voor het 21 jaar worden:
Brutto: Ôé¼ 797,06 / netto: Ôé¼ 486,26 (waarvan Ôé¼ 57,06 inleg). Ondanks de hogere rente worden de netto lasten lager.

- Als de 1 jaar rente echter laag is, b.v. 3,0% worden de netto lasten in het 21e jaar juist hoger:
Maandlasten 21e jaar: Brutto: Ôé¼ 693,25 / netto: Ôé¼ 537,85 (waarvan Ôé¼ 323,25 inleg).
Ondanks de hogere rente worden de lasten lager omdat je spaarsaldo naar verhouding laag is.

Optie 3: 5 jaar vast voor 3,2% vast
Brutto: Ôé¼ 669,31 / netto: Ôé¼ 503,55 (waarvan Ôé¼ 274,64 inleg)
Spaarsaldo na 15 jaar: Ôé¼ 52.417

Als na deze 5 jaar de nieuwe rente laag is, b.v. 3,0% is er niets aan de hand:
Maandlasten 16e jaar: Brutto: Ôé¼ 660,08 / netto: Ôé¼ 504,68 (waarvan Ôé¼ 290,08 inleg)

Als na deze 5 jaar de nieuwe rente hoog is, b.v. 6,0% is er evenmin iets aan de hand, de maandlasten gaan zelfs omlaag:
Maandlasten 16e jaar: Brutto: Ôé¼ 806,58 / netto: Ôé¼ 495,78 (waarvan Ôé¼ 66,58 inleg)
Roofblei
Berichten: 5
Lid geworden op: do 22 aug, 2013 4:19 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Roofblei »

Ik heb de calculatie klaar naar netto-bedragen (dus incl. eigen woning forfait etc.) obv 2013.
5 jaar - netto Ôé¼ 680
10 jaar - netto Ôé¼ 731
15 jaar - netto Ôé¼ 763
20 jaar - netto Ôé¼ 777

Met toeslagen (zorgtoeslag / kindgebondenbudget)
5 jaar: netto: 634
10 jaar: netto Ôé¼ 652
15 jaar: netto Ôé¼ 663
20 jaar: netto Ôé¼ 668

Tja.... Het is natuurlijk de vraag hoe lang alles blijft zoals het is.

Gr. Jan
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door nerd01 »

Tip: voortaan kun je je het rekenwerk besparen door in het rekenmodel van www.hypohype.nl je gegevens op te voeren. De rente voor de tweede rentevaste periode is gewoon een invoerveld.
Roofblei
Berichten: 5
Lid geworden op: do 22 aug, 2013 4:19 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Roofblei »

Na lang twijfelen voor 5 jaar gekozen tegen 3,2%. We zien over 5 jaar wel weer.
mute12
Berichten: 63
Lid geworden op: zo 01 sep, 2013 7:18 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door mute12 »

Johan_37 schreef:Beste Jan,

Het is zeer onverstandig en onvoordelig om met de huidige rentetarieven i.c.m. een spaarhypotheek je hypotheek nu voor 10 jaar vast te zetten om daarna voor ├®├®n jaar. Vuistregel bij een spaarhypotheek met een looptijd van 30 jaar is:
- in de eerste 20 jaar is een zo laag mogelijke rente het meest voordelig
- in de laatste 10 jaar is een hogere rente het meest voordelig

Veel verstandiger is dus om nu steeds de rente voor 1 jaar vast te zetten en in de laatste 10 jaar vast. Omdat je streeft naar zekerheid lijkt het beste compromis voor je spaarhypotheek de rente nu voor 5 jaar vast te zetten, temeer omdat 3.2% voor 5 jaar vast een zeer voordelig tarief is.

Na 5 jaar 3.2% is jouw spaarkapitaal van 29.500 naar 52.500 euro gegroeid en zal bij een belastingtarief van 42% of hoger je netto maandlasten voor de laatste jaren bij een hogere rente zelfs lager uitvallen!

Let op: dit geld alleen voor je spaarhypotheek en als je fiscaal voordeel hebt. Vertel ons a.u.b. in welke belastingschijf je valt en je verwachte pensioendatum.

Wat je aflossingvrij deel betreft: omdat dit deel lager is dan je spaarhypotheek is hier het renterisico eveneens beperkt. Gezien het feit dat je je zorgen maakt over mogelijke maandlasten, zou je hier de rente voor 5 jaar vast kunnen zetten en met het geld dat je bespaart t.o.v. een hogere rente:

- extra bijstorten in je spaarhypotheek (fiscaal het meest voordelig, maar afhankelijk van polis niet altijd mogelijk)
- geld op een spaarrekening zetten (fiscaal onvoordelig, levert weinig op, meest flexibel)
- extra aflossen op je aflossingsvrij deel (fiscaal minder voordelig, minder flexibel, maar rente besparing meestal hoger dan de spaarrente)

het lijkt me dat je rentestijgingen ook als risicofactor mee te wegen

En wanneer er in de 1e drie jaar al veel extra gestort is dan kan je denk ik beter toch het spaardeel langer vast zetten
en je aflossingsvrije deel juist maandelijks laten of per jaar vastzetten
Johan_37
Berichten: 6
Lid geworden op: ma 26 aug, 2013 11:20 am

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door Johan_37 »

@mute12: je snapt de (bank)spaarhypotheek niet (net als 99% van de Nederlanders en minstens de helft van alle hypotheekadviseurs).

Adviseer je om eens goed naar bovenstaande rekenvoorbeelden te kijken na afloop van de 5 jaar 3.2% periode en wat dan de maandlasten met diverse rente percentages zouden zijn. Als je de moeite had genomen om het ├®├®n en ander door te rekenen (zeer leerzaam!) zou je tot inzage gekomen zijn dat je inmiddels zoveel spaarsaldo opbouw hebt dat er niet langer sprake is van een renterisico is. Het na 3 van de 5 jaar de rente langer vast zetten tegen een hogere rente is daartegen zeer onverstandig.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door M_1 »

Is dat niet wat mute12 in essentie ook zei? OK, dat na 3 jaar openbreken is niet verstandig, zou je waarschijnlijk tot 5 jaar moeten wachten, maar in essentie zeg mute12 toch ook: nog een paar jaar zo laag mogelijke rente en het spaardeel zo vol mogelijk storten en daarna het spaardeel lang (tegen zo hoog mogelijke rente) vastzetten en het aflossingsvrije deel kort, tegen lage rente.
mute12
Berichten: 63
Lid geworden op: zo 01 sep, 2013 7:18 pm

Re: Einde rentevaste periode / wat te doen?

Bericht door mute12 »

Johan_37 schreef:@mute12: je snapt de (bank)spaarhypotheek niet (net als 99% van de Nederlanders en minstens de helft van alle hypotheekadviseurs).

Adviseer je om eens goed naar bovenstaande rekenvoorbeelden te kijken na afloop van de 5 jaar 3.2% periode en wat dan de maandlasten met diverse rente percentages zouden zijn. Als je de moeite had genomen om het ├®├®n en ander door te rekenen (zeer leerzaam!) zou je tot inzage gekomen zijn dat je inmiddels zoveel spaarsaldo opbouw hebt dat er niet langer sprake is van een renterisico is. Het na 3 van de 5 jaar de rente langer vast zetten tegen een hogere rente is daartegen zeer onverstandig.
ik doelde meer op.... risicospreiding binnen je hypotheek op renteschommelingen tegen te gaan
bv 40% lang vast en 60% 1 maands
Dan kun je die 40% lang (10jr of langer) beter op het spaarhypotheekdeel vast zetten.
Dus niet zozeer alleen rekenkundig voor spaardeel aallen.. maar ook risico's rentedelen spreiden.
Jij zou dat omdraaien ?
Plaats reactie