voorwaarden renteverlenging

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

vraagmaar
Berichten: 5
Lid geworden op: zo 23 sep, 2012 10:29 am

voorwaarden renteverlenging

Bericht door vraagmaar »

Allen,

heb een vraag. Heb een moneyouhypotheek en heb verleden maand een renteverlenginsgvoorstel gekregen (die per 1 okt a.s. in gaat). In dat verlengingsvoorstel staan specifieke percentages die ik kan kiezen voor de verschillende termijnen (die ook netjes overeenkwamen met de rentes die Moneyou destijds op haar site had staan). De afgelopen periode is de hypotheekrente bij Moneyou inmiddels al weer 0,25% extra gedaald. Uiteraard zou ik graag die lagere rente krijgen maar Moneyou vertelt me dat ze dat niet doen. Nu staat in mijn voorwaarden de volgende relevante zaken:

Offerterente is gelijk aan de akterente
Hiervoor geldt dat u de rente verschuldigd bent die in de
offerte is vermeld. Mocht op de datum van aktepassering
het rentepercentage voor soortgelijke nieuw bij MoneYou
als geldgever te sluiten leningen lager zijn, dan blijft de
rente voor uw lening voor de eerste rentevastheidsperiode
op het rentepercentage vastgesteld zoals vermeld in
de offerte.

3.3 Renteherziening
3.3.1 Renteherziening na afloop van de rentevastheidsperiode:
algemeen
De periode waarvoor het rentepercentage geldt (de rentevastheidsperiode)
is in de offerte vermeld. Dit rentepercentage
wordt na afloop van de overeengekomen rentevastheidsperiode
herzien (de renteherzieningsdatum). U
ontvangt altijd tijdig v├│├│r de renteherzieningsdatum een
opgave van het nieuwe rentepercentage en het nieuwe
maandelijks te betalen bedrag.
3.3.2 Renteherziening na afloop van de rentevastheidsperiode
Het voor de lening geldende rentepercentage wordt telkens
na afloop van een rentevastheidsperiode of telkens
per een overeengekomen datum opnieuw door MoneYou
voor eenzelfde periode vastgesteld aan de hand van de
dan bij MoneYou geldende rente voor nieuwe soortgelijke
leningen met dezelfde rentevorm. Een renteherziening
geschiedt en gaat in op de eerste van de maand waarin
de ingangsdatum van de renteberekening is gelegen (de
renteherzieningsdatum).

Bij de renteherziening vind ik dat toch niet specifiek vermeld staat welke rente uiteindelijk de basis voor de verlenging wordt (dagrente, dalrente of voorstelrente). Denken jullie dat het gezien de voorwaarden kans maakt om hier toch nog iets te kunnen bereiken? Of is dit een verloren zaak?

dank,
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: voorwaarden renteverlenging

Bericht door rambagts »

Ik zou het gewoon proberen te bespreken. Vroeger stuurden veel banken veel te laat (soms pas een maand voor afloop) een voorstel voor de nieuwe rente zodat,als men de rente te hoog vond, er te weinig tijd over was om elders nog tijdig wat te regelen. Men zat dan vast aan vaak hogere rentes. Nu komen banken eerder met voorstellen en dat kan gunstigerof ongunstiger uitpakken.

Op de website lees ik dat je ook kan kiezen voor variabele rente en dat die keuze altijd kan worden veranderd in een rentevast periode. Dat is dus ook een optie als gesprek geen resultaat oplevert. Risic dat de rente voor 1 oktober weer gaat stijgen met meer dan 0,25% schat ik niet zo hoog in maar ik heb helaas geen glazen bol. Neem aan dat als je opteert voor variabele rente, je direct (per 1 okt.) wel profiteert van de lagere rente maar dit kun je voor de zekerheid maar beter navragen.
vraagmaar
Berichten: 5
Lid geworden op: zo 23 sep, 2012 10:29 am

Re: voorwaarden renteverlenging

Bericht door vraagmaar »

Beste Rambags,

Dank voor je reactie. In overleg met Moneyou ga ik er denk ik niet uitkomen. Ben toch wel benieuwd wat ik nu echt juridisch voor positie heb als naar mijn voorwaarden wordt gekeken. Ik kan toch voorstellen dat jullie als hypotheekadviseurs wel vaker met dit soort discussies te doen hebben en er wel al een soort van jurispudentie over is?

Alles eerst naar variabel zetten is ook wel een optie, alleen staat helaas in de voorwaarden die ik heb dat ik maar 50% van mijn hypotheekbedrag naar variabel kan zetten. Nu zou ik daarmee evt wel nog de helft van het voordeel kunnen pakken (aangezien ik drie hypotheekdelen heb van 1/2 banksparen, 1/4 banksparen en 1/4 aflossingsvrij) als adviseur Moneyou niet zou aangeven dat bankspaargedeeltes helemaal niet op variabele rente gezet kunnen worden. Heb nu de vraag uitstaan op welke voorwaarden zij dat baseren aangezien ik deze uitsluiting nergens terug kan vinden in de door mij ondertekende voorwaarden. Ben benieuwd.
Gr

Gr
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: voorwaarden renteverlenging

Bericht door rambagts »

Het lezen van de zg kleine lettertjes is altijd lastig. Er is me geen jurisprudentie bekend m.b.t. dit soort zaken.
Je moet wel meewegen dat een hogere rente bij een bankspaarvorm ook betekent dat je wat meer rente ontvangt over je opgebouwde spaarsaldo hetgeen kan resulteren in een wat lagere maandelijkse inleg zodat maandelijkse kosten wat mee kunnen vallen. Dus een hogere rente is niet altijd nadelig of mionder nadelig dan het op het eerste oog lijkt.
vraagmaar
Berichten: 5
Lid geworden op: zo 23 sep, 2012 10:29 am

Re: voorwaarden renteverlenging

Bericht door vraagmaar »

Rambagts,

dank. Vind het echt wel verbazingwekkend dat er er geen jurisprudentie o.i.d. over dit soort zaken is gezien het aantal verlengingen wat jaarlijks plaats moet vinden en de bedragen die met hypotheken gemoeid zijn. Zal dus wel weer een gang langs de KIFID worden voor me vrees ik. Heb daar ook al een andere zaak tegen Moneyou lopen dus ze krijgen het druk ;-)

Hogere rente bankspaargedeelte kan inderdaad ook gunstig zijn bij hoger spaargedeelte, maar heb pas twee jaar inleg, dus effect is voor mij bijna nihil.

gr
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: voorwaarden renteverlenging

Bericht door rambagts »

Als ik het nog eens goed de voorwaarden lees dan leid ik af dat er mogelijk een keuze kan worden gemaakt:
3.3..1 : Als je ingaat op hun verlengingsvoorstel dan geldt het tarief zoals vermeld in de offerte. Je hebt dan geluk als de rente na datum offerte stijgt en pech als de rente daarna wat zakt.

Als je niet op deze brief ingaat dan geldt volgens mij:
3.3.2 Renteherziening na afloop van de rentevastheidsperiode. Het voor de lening geldende rentepercentage wordt telkens na afloop van een rentevastheidsperiode of telkens per een overeengekomen datum opnieuw door MoneYou voor eenzelfde periode vastgesteld aan de hand van de dan bij MoneYou geldende rente voor nieuwe soortgelijke leningen met dezelfde rentevorm. Een renteherziening geschiedt en gaat in op de eerste van de maand waarin de ingangsdatum van de renteberekening is gelegen (de renteherzieningsdatum).

In dit laatste geval betaal je, zo te lezen, de rente zoals deze aan het eind van de rvp bedraagt (dus 30 september). Als de rente niet meer verandert voor 1 okt. zou je dus profiteren van de 0,25% verlaging. Aannemende dat er geen andere datum is overeengekomen in de bestaande polis.

Website van Money You vermeldt iets anders dan onder 3.3.2 namelijk:
http://www.moneyou.nl/hypotheek/informa ... riode.aspx
Voorbeeld
Als je bijvoorbeeld jouw rente voor een periode van 10 jaar had vastgezet, dan bieden wij je opnieuw een rentepercentage voor 10 jaar aan. Doe je niets? Dan geldt bij afloop van je rentevastperiode dezelfde rentevastperiode tegen het aangeboden rentepercentage uit de brief. Bij deze brief sturen wij je ook een formulier 'Nieuwe rentevastperiode'. Dit formulier gebruik je als je een andere rentevastperiode wilt kiezen.
vraagmaar
Berichten: 5
Lid geworden op: zo 23 sep, 2012 10:29 am

Re: voorwaarden renteverlenging

Bericht door vraagmaar »

Rambagts,

dank voor het verder uitzoeken. Zelf heb ik inderdaad ook het idee dat ik vanuit mijn voorwaarden toch wel een redelijke case heb. In de nieuwste voorwaarden staat e.e.a. inderdaad anders beschreven en op basis daarvan is ook de procedure die in je link staat vastgesteld (kopie van de inhoud uit je link zat overigens ook bij mijn verlengingsvoorstel). Probleem van Moneyou is dat ze de afgelopen jaren een tal van verschillende hypotheekproducten met steeds veranderende voorwaarden in de markt hebben gezet en volgens mij dit administratief nauwelijks meer kunnen verwerken. Het lijkt er echter helaas wel op of bij alle onduidelijkheden Moneyou voor zichzelf de voordeligste uitleg hanteert. Dat principe wil ik dus gaan breken ;-)

Ik ga ermee verder en hou je wel even op de hoogte van de evt resultaten.
Dank voor je tijd!
gr
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: voorwaarden renteverlenging

Bericht door SimpleMind »

Ik lees het toch net iets anders dan rambagts:
3.3.1 Renteherziening na afloop van de rentevastheidsperiode: algemeen
a) De periode waarvoor het rentepercentage geldt (de rentevastheidsperiode) is in de offerte vermeld.
b) Dit rentepercentage wordt na afloop van de overeengekomen rentevastheidsperiode herzien (de renteherzieningsdatum).
c) U ontvangt altijd tijdig v├│├│r de renteherzieningsdatum een opgave van het nieuwe rentepercentage en het nieuwe maandelijks te betalen bedrag.
Hier staat achtereenvolgens niets meer dan:
a) De periode is vastgelegd in de (hypotheek)offerte. Dit is de bestaande rentevastheidsperiode.
b) Na afloop van de rentevastheidsperiode wordt het rente percentage herzien.
c) Hiervoor ontvang je tijdig een opgave met het nieuwe percentage en de gevolgen hiervan (tegenwoordig wettelijk 3 maanden).
3.3.2 Renteherziening na afloop van de rentevastheidsperiode
d) Het voor de lening geldende rentepercentage wordt telkens na afloop van een rentevastheidsperiode of telkens per een overeengekomen datum opnieuw door MoneYou voor eenzelfde periode vastgesteld aan de hand van de dan bij MoneYou geldende rente voor nieuwe soortgelijke leningen met dezelfde rentevorm.
e) Een renteherziening geschiedt en gaat in op de eerste van de maand waarin de ingangsdatum van de renteberekening is gelegen (de renteherzieningsdatum).
Vrij vertaald staat hier:
d) Na afloop van de rentevastheidsperiode wordt de nieuwe rente vastgesteld voor eenzelfde periode. Dit kan ook per andere datum mits (samen) overeengekomen. Rente zal zijn zoals MoneyYou rekent voor vergelijkbare leningen.
Let hier op: eenzelfde periode zo ook kunnen worden gelezen als geen keuzevrijheid voor een nieuwe rentevastheidsperiode!
e) Dit bepaalt alleen de ingangsdatum op 1e van de maand.

Punt d) geeft aan dat het na afloop van een rentevastheidsperiode zal worden herzien. Maar omdat MoneyYou dit tegenwoordig tenminste 3 maanden vooraf moet sturen zal de rente dan ook moeten worden vastgesteld. Ik denk dat je maar beperkte kans maakt. Bovendien zou je uit dezelfde regel kunnen lezen dat een volgende periode even lang zou moeten zijn. Weet niet zeker of je dit wilt doorzetten. Laat je in ieder geval eerst goed informeren door een advocaat die verstand heeft van hypoteken!
Plaats reactie