einde rentevast nieuwe rentevoorstel

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

leon11
Berichten: 17
Lid geworden op: za 06 apr, 2013 11:40 pm

einde rentevast nieuwe rentevoorstel

Bericht door leon11 »

Beste allen,

Wij hebben sinds 2007 een hypotheek lopen bij de Rabobank, opgesplitst in een gedeelte spaarzeker (79 %) looptijd 10 jaar 4,3% rente en een gedeelte aflossingsvrij (21 %) looptijd 6 jaar 4,1% rente.
De woning is gekocht in 2007, en dus zoals bij alle huizen, ook in waarde gedaald.

Nu loopt de rentevasteperiode van het aflossingsvrije deel per 31-05-2013 af en hebben keurig op tijd (februari 2013) van de Rabobank een nieuw voorstel ontvangen:

1 jaar 3,5%
3 jaar 3,7%
5 jaar 4,1%
10 jaar 5,1%
15 jaar 5,8%
20 jaar 6,1%
Alle bovengenoemde rentes incl. 0,5% risico-opslag!!!

Echter, in maart 2013 zijn de hypotheekrentetarieven gedaald, heb vrijdag 05-04-2013 contact opgenomen met de Rabobank en gevraagd naar de huidige rentetarieven:

1 jaar 3,3%
3 jaar 3,5%
5 jaar 3,9%
6 jaar 4,1%
10 jaar 4,9%
15 jaar 5,6%
20 jaar 5,9%
Allen dus 0,2% lager dan eerder voorstel.
Alle bovengenoemde rentes incl. 0,5% risico-opslag!!!

Mogen de banken risico-opslag hanteren? De volgende info heb ik gevonden via www.destentor.nl
2 maart 2013
Om hun risico in deze onzekere tijden in te perken, zijn banken sinds het begin van de financiële crisis een veiligheidsklep gaan inbouwen. Bij nieuwe hypotheken hanteren ze een risico-opslag. Voorbeeld: bij een hypotheek die 90 procent van de geschatte executiewaarde (opbrengst van een huis bij gedwongen verkoop) bedraagt, is de risico-opslag bij een rentevaste periode van 5 jaar ongeveer 0,5 procentpunt. Dit betekent dat de rente hier in de basis 3,8 procent bedraagt. Door de risico-opslag betaalt de huizenbezitter echter uiteindelijk 4,3 procent aan hypotheekrente. De exacte risico-opslag is afhankelijk van de verhouding tussen hypotheek en woningwaarde. Hoe lager de executiewaarde ten opzichte van de hypotheek, des te hoger de opslag.
Huizenbezitters van wie de rentevaste periode binnenkort afloopt, zouden hierdoor in de problemen kunnen komen. Een 0,5 procentpunt hogere hypotheekrente betekent bij de gemiddelde verkoopprijs al gauw 100 euro per maand meer.
Maar huizenbezitters van wie de rentevaste periode van de hypotheek afloopt, hebben vooralsnog mazzel. De vier grote banken in Nederland, de Rabobank, ING, ABN-Amro en SNS Reaal blijven bij renteherziening gebruik maken van het oude, oorspronkelijke taxatierapport. Dus op papier blijft de waarde van het huis gelijk. Daarom hanteren ze geen risico-opslag bij een nieuwe rentevaste periode.
Manon van Essen, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis, legt uit: "Ondanks dat het vaak contractueel is vastgelegd dat banken bij een nieuwe rentevaste periode een risico-opslag in rekening mogen brengen, heeft niet ├®├®n bank dit toe nu toe gedaan. De eerste bank die een risico-opslag rekent bij een nieuwe rentevaste periode, kan veel negatieve publiciteit verwachten. En daar zit niemand op te wachten in deze tijden."
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft geen duidelijke verklaring waarom banken geen gebruik maken van hun recht om risico-opslagen te hanteren. Bart van Leeuwen van de NVB: "Op het moment dat er afspraken worden gemaakt voor een nieuwe rentevaste periode, heeft de bank al een lange, veelal goede relatie met die klant. Waarschijnlijk willen banken daarom bij renteherziening geen risico-opslag hanteren."

In 2017 loopt de rentevasteperiode van mijn spaarzeker gedeelte af.

Wat is wijsheid nu?

- voor hoeveel jaar rentevasteperiode van het aflossingsvrije deel?

- de Rabobank confronteren met de 0,5% risico-opslag?


Wat is jullie voorstel, wat zouden jullie doen?

Graag hoor ik van jullie, dank u wel.

M.vr.gr.

Leon
sk81
Berichten: 111
Lid geworden op: zo 20 jan, 2013 8:45 pm

Re: einde rentevast nieuwe rentevoorstel

Bericht door sk81 »

Hoe hoog is de hypotheekschuld en wat was de taxatiewaarde/executiewaarde in 2007?
Heb je een hypotheek met NHG?

Dat is van belang om te weten of de renteopslag legitiem is. De tarieven die je noemt zijn conform de landelijke Rabo-tarieven.

Verder is het van belang wat je woonplannen zijn. Stel dat je van plan bent nog jaren in de woning te blijven zitten, kun je de rente wat langer vast zetten (mocht je je daar prettiger bij voelen.
Ook als je bang bent voor rentestijgingen kan een lange rentevastperiode een goede keus zijn.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: einde rentevast nieuwe rentevoorstel

Bericht door M_1 »

Zat er 6 jaar geleden misschien ook (impliciet) een risico-opslag in je tarief verwerkt? Het kan nl. goed zijn dat je gewoon ze zelfde opslag hebt als 6 jaar geleden.
leon11
Berichten: 17
Lid geworden op: za 06 apr, 2013 11:40 pm

Re: einde rentevast nieuwe rentevoorstel

Bericht door leon11 »

Beste sk81,

dank voor uw reactie!

Hier nog wat meer info:

hypotheekschuld Ôé¼ 239.000,-
taxatiewaarde in 2007 ca Ôé¼ 200.000,-
geen NHG

Wij hebben nog wel 2 garageboxen in eigen bezit, elk met een verkoopwaarde van ca. Ôé¼ 25.000,-. Is de bank hier gevoelig voor als onderpand bv?

Wij zijn van plan hier nog heel lang te wonen, mooie buurt, nieuwbouw plannen tegenover ons.

Ik hoor van u.


Mvrgr


Beste M L,

dank voor uw reactie!

Ik kan in de hypotheekofferte van 6 jaar geleden niets vinden over risico-opslag.

Ik hoor van u.


Mvrgr
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: einde rentevast nieuwe rentevoorstel

Bericht door Rense »

Gezien de hoogte van de hypotheek en de waarde van het onderpand zit je waarschijnlijk in de categorie tot 125% executiewaarde en dan is een opslag van 0,5% op het NHG zeker niet ongebruikelijk. De risicoopslag zat er in 2007 ook al op dus de Rabobank heeft geen extra risicoopslag gehanteerd.

Gezien de hoogte van de hypotheek en de waarde van het onderpand staat je woning waarschijnlijk onder water (hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de woning) en heb je geen ander alternatief dan een rentevaste periode bij de Rabobank te kiezen. Er is namelijk geen enkele bank die jou wil financieren in deze situatie.

Succes.
Plaats reactie