Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Maastricht5008
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 15 dec, 2021 4:37 pm

Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Maastricht5008 »

Beste allemaal,

Ik heb een deel van de hypotheek als spaarhypotheek en na 10 jaar loopt de rente periode nu af.
Het gaat om een hypotheekdeel van 100.000 euro tegen een rente van ruim 5%.
Ik heb hypotheekrente aftrek en nog 20 jaar te gaan.
Nu heb ik de volgende opties:

- een heel korte rente periode kiezen bijvoorbeeld 1 of 2 jaar, voor iets meer dan 1%
- 1,5% voor 10 jaar vast
- 2% voor 20 jaar vast

Spaarhypotheek werkt zo dat je schuld de hele periode 100% open blijft staan en aan het eind van de looptijd los je alles in 1 keer af. Ondertussen betaal je rente (die aftrekbaar is deels van de belastingen) en bouw je een spaarpot op tegen hetzelfde rente-tarief.
Hoe meer rente je betaalt, hoe minder spaarpremie en omgekeerd. Wat je ook kiest, aan het eind van de rit zit er 100K in de pot.

Nu heb ik al wat zitten rekenen. Het verschil in maandlasten is hooguit een paar tientjes en ondanks de hypotheekrente aftrek geldt dat de maandlasten het laagst zijn bij de laagste rente.
Dus wil ik zo min mogelijk netto betalen dan moet ik de laagste rente kiezen.
Echter de rente gaat vast een keer stijgen dus nu langer vast zetten klinkt aantrekkelijk.
20 jaar lang 2% klinkt ook helemaal niet verkeerd dus dat lijkt mijn keuze te gaan worden.

Nu is er echter nog een heel andere mogelijkheid en dat is om de hypotheekvorm te veranderen in annuiteiten.
Dan komt namelijk de spaarpot nu al vrij en moet ik een nieuwe hypotheek nemen voor het resterende bedrag (80K van de oorspronkelijke 100K).
Nu wordt het voor mij lastiger te overzien....
Ik snap dat ik dan bij een hogere schuld relatief meer rente betaal en dus meer aftrek heb dan later in de rit.
Maw mijn bruto lasten blijven gelijk maar mijn netto lasten nemen toe als ik het goed begrijp (vanwege de steeds minder wordende rente die ik kan aftrekken: het rente deel van de betalingen neemt elk jaar af tov de aflossing die elk jaar toeneemt).

Wie o wie kan hier iets zinnigs over zeggen??
Rense
Berichten: 1636
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Rense »

De bruto maandlasten zijn in beide gevallen nagenoeg gelijk (de spaarhypotheek kan iets duurder zijn omdat daar vaak ook een overlijdensdekking in zit).

Het verschil zit in de netto maandlasten. Doordat je bij annuïteit maandelijks aflost daalt de te betalen rente en neemt dus de renteaftrek af.

Netto zal de maandlast over de hele looptijd bij annuïteit dus hoger zijn.
Omzetten naar annuïteit adviseer ik vaak pas als de renteaftrek niet meer van toepassing is en je toch wilt blijven aflossen.

Omzetten naar annuïteit levert dus niet veel voordeel op. Als je echt lagere maandlasten wilt kun je omzetten naar aflosvrij maar dan los je dus niet meer af.

Alle vormen hebben dus hun voor- en nadelen. Wat voor jou aantrekkelijk is kun je alleen zelf bepalen.
Maastricht5008
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 15 dec, 2021 4:37 pm

Re: Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Maastricht5008 »

Dank voor het antwoord, ik begrijp dat het lastig is om een generiek antwoord te geven op een specifieke situatie.
Ik ga proberen het helemaal uit te rekenen op basis van de geldende rente tarieven.
Het voordeel dat ik evt zie voor de annuiteiten hypotheek is dat er nu natuurlijk al een spaarpot is opgebouwd bij de spaarhypotheek.
Door te switchen naar annuiteiten komt die pot vrij en is het startpunt lager.
Ook is het rente percentage mogelijk iets lager bij de annuiteiten hypotheek.
Daardoor kan het evt wel interessant zijn.

Als je vertrekpunt gelijk is, stel allebei 100.000 met hetzelfde rente percentage dan is spaarhypotheek natuurlijk veel interessanter dan annuiteiten.
In beide gevallen begin je exact gelijk met dezelfde rente en aflossing inleg, alleen is het verschil dat bij spaar beide componenten de hele looptijd hetzelde blijven en je rente aftrek maximaal is terwijl bij annuiteiten je rente deel steeds kleiner wordt waardoor je netto lasten omhoog lopen tot aan de bruto lasten (aan eind nauwelijks rente en dus geen aftrek).
In dat geval is het een no-brainer.
Rense
Berichten: 1636
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Rense »

Ook bij het aflossen van de opgebouwde waarde blijft de annuïteitenhypotheek duurder over de gehele looptijd.

Pas bij het vervallen van de hypotheekrenteaftrek ontstaat er een voordeel.
Maastricht5008
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 15 dec, 2021 4:37 pm

Re: Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Maastricht5008 »

Rense schreef: ma 20 dec, 2021 12:08 pm Ook bij het aflossen van de opgebouwde waarde blijft de annuïteitenhypotheek duurder over de gehele looptijd.

Pas bij het vervallen van de hypotheekrenteaftrek ontstaat er een voordeel.
Dat lijkt me te kort door de bocht.
Door HRA krijg je minder dan de helft van de betaalde rente terug.
Als de hoofdsom waarover de rente berekend wordt veel lager is dan is dat toch gunstiger?
In geval van de spaarpot die vrijkomt zou dat behoorlijk kunnen schelen.
Rense
Berichten: 1636
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Rense »

Nee, reken maar door.

Annuïteit blijft duurder.
Maastricht5008
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 15 dec, 2021 4:37 pm

Re: Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Maastricht5008 »

even een simpele berekening gemaakt.
Hoofdsom 100.000 euro.
Rente 2%.
Looptijd van 20 jaar.

Maandlasten spaarhypotheek = 505 euro, waarvan 166 euro rente. Daarop geniet je HRA en krijg je dus ruim 60 euro terug. Dat is nu en aan het eind van de looptijd, dus fantastisch.
Maandlasten annuiteiten = 505 euro, waarvan aanvankelijk ook 166 euro rente en in den beginne krijg je ook HRA ruim 60 euro terug maar het rentedeel wordt steeds minder dus die 60 euro voordeel verdampen geleidelijk.
Dat is dus niet zo handig want eind van de rit betaal je 505 euro netto.

Maar stel nu dat je die annuiteitenhypotheek op 80.000 euro kunt zetten, want er zit al 20.000 euro in de spaarpot....
Dan veranderd het verhaal want nu worden de bruto maandlasten 405 euro en de HRA aftrek in den beginne ruim 40 euro. Netto dus 365 euro, waar de netto maandlasten van de spaarhypotheek in alle berekeningen die ik zelf doe of op diverse sites nog ruim boven de 400 euro blijven.

Maar dat is nog niet alles want ik vermoed dat ik ook nog een iets gunstiger rente % kan krijgen bij de annuiteiten hypotheek en tevens verwacht ik dat door het vrijmaken van de spaarpot(ten) mijn totale schuld <60% executiewaarde gaat komen.
Daardoor komen ook overige hypotheekdelen in een gunstiger percentage terecht. Scheelt ook weer een klein beetje.

In mijn berekeningen ga ik over de hele looptijd ruim 10.000 euro bruto meer betalen als ik de spaarhypotheek voortzet vergeleken met een annuiteiten hypotheek. Netto scheelt dat veel minder (2000 euro).
Maar als ik echt alles meeneem, dus ook de overige hypotheekdelen dan loopt het verschil op tot 24.000 euro bruto / 8000 euro netto.

Om zekerheid te krijgen zal ik waarschijnlijk toch bij een adviseur moeten aankloppen die evt ook de wijzigingen door kan voeren.
Maastricht5008
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 15 dec, 2021 4:37 pm

Re: Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Maastricht5008 »

Rense schreef: ma 20 dec, 2021 1:59 pm Nee, reken maar door.

Annuïteit blijft duurder.
Ik ben van het type dat ik alles tot op de komma wil begrijpen en kunnen berekenen....
In mijn bovenstaande berekening heb ik een foutje gemaakt.
Ik was namelijk vergeten dat de inmiddels opgebouwde spaarpot ook rendeert en elke jaar 2% rente oplevert waardoor er extra geld in de pot komt.
Als ik dat wel goed doe dan zijn de bruto maandlasten 405 ipv 505 euro. Scheelt 100 euro bruto.
Op een of andere manier had ik dit niet goed meegenomen in de berekening.
Omzetten naar annuiteit zou dus alleen gunstiger kunnen zijn als er sprake is van een behoorlijk lager % vergeleken met spaar.

Als je het eenmaal ziet dan blijf je het zien :) ik was een beetje dom maar wel blij dat ik het allemaal zelf doorgerekend heb. Ik ga denk ik niet verder dan het evt gratis eerste gesprek met de adviseur om zeker te zijn dat het een nobrainer is.
Rense
Berichten: 1636
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Spaarhypotheek rente vast zetten of omzetten naar annuiteiten?

Bericht door Rense »

Klopt, kan alleen uit bij een lagere rente op annuïteit of een lagere risicoklasse door de aflossing van 20K of door het (gedeeltelijk) vervallen van de hypotheekrenteaftrek.

Zolang geen van de drie opties mogelijk zijn heeft omzetting niet veel zin.

Fijn dat je het nu ook begrijpt en zodoende een bewuste keuze kan maken.

Fijne feestdagen :)
Plaats reactie