rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor luchtfietser » vr 04 jan, 2019 6:30 am

Beste lezers,

Excuses op voorhand. Ik zie dat het een veel gestelde vraag is, wat moet ik doen met mijn nieuwe rentevaste periode voor mijn bankspaarhypotheek? Ook wij zitten onder andere met deze vraag.

Onze rentevaste periode is afgelopen en wij zitten nu in ons jaar bedenktijd tot 30 nov 2019. We kunnen één jaar mee dalen of mee stijgen met de rente en dan moet het echt vast gezet worden. Dit was destijds een gunstige voorwaarde van Obvion hypotheken. Ondertussen zijn er twee andere varianten, met lagere rentetarieven. En Obvion geeft ons de keuze om onze hypotheekvorm aan te passen naar Obvion compact. Hiermee vervalt o.a. wel de voorwaarde in de toekomst te kunnen dalen en stijgen met de rente wanneer de rentevaste periode is afgelopen. Dan blijft ook nog de mogelijkheid om ons reeds gespaarde bedrag van de spaargarant verzekering te gebruiken om onze hypotheek af te lossen.

Om het complexer te maken kijken wij rond naar een nieuwe woning. Onze zoektocht zou zomaar nog een jaar of misschien zelfs twee of zelfs die jaar kunnen duren. Wij hebben geen idee... We hopen deze zomer, maar ik zie het helaas niet zo snel gebeuren. Maar dat we gaan verhuizen zodra we iets geschiktst vinden is 100% zeker.

Tsja,wat is dan verstandig? Uiteraard zijn we bij onze hypotheekadviseur geweest. Maar aangezien ik mijn vraag hier post geeft dat al wel aan dat dit niet helemaal bevredigend was. Het was te kort door de bocht, het is voor mij niet inzichtelijk geworden.

Hopelijk kunnen jullie mij op de aandachtspunten wijzen, hopelijk kunnen jullie mij toch nog wat toelichting geven. Ondertussen raak ik steeds bekender met de wereld van hypotheken en de specifieke kenmerken van verschillende vormen, maar mijn basiskennis van al die rekensommen is/was in beginsel vrij laag, helaas. Maar met google kom ik een heel eind. Ik weet dat dat banksparen met de rentestanden een hefboomwerking heeft.

spaargarant 150.000 3,5% 437,50
aflossingsvrij 24.982.55 3,5% 72,87 (hier hadden we al een deel van afgelost).
spaargarant 24.401 (het reeds gespaarde deel)
Marktwaarde (volgens Obvion) 240.000

aanvullend:
Wij hebben spaargeld maar vanwege onze zoektocht naar een andere woning is ons met klem aangeraden dit nu niet te gebruiken om af te lossen.
Het leek mij verstandig om een toekomstige hypotheek (van onze nieuwe woning die ooit komt) voor 20 jaar vast te zetten, dan zijn de kinderen ook groot in die tijd.
De huidige lage rentestanden en onze moderne rijtjeswoning, is de reden dat wij nu meer mogelijkheden hebben op de woningmarkt. Wij voelen druk dat dit echt het moment is om te verhuizen.

bij voorbaat dank voor iedereen die de tijd neemt een constructieve bijdrage te leveren aan onze vragen!
luchtfietser
 
Berichten: 10
Geregistreerd: vr 04 jan, 2019 5:59 am

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor M_1 » vr 04 jan, 2019 9:00 am

Je hebt (relatief) nog niet heel veel opgebouwd in je spaarpot, dus voorlopig is een lagere rente nog gunstig: je lasten zijn lager en tegelijk is het maandelijkse spaarbedrag juist wat hoger. Zeker als je binnenkort misschien zou willen verhuizen, ligt het dus voor de hand om de rente kost vast te zetten, dus 1,2 of 3 jaar.

Als ik er even vanuit ga dat je naar een duurder huis gaat, dan zul je na je verhuizing waarschijnlijk een extra stuk hypotheek erbij krijgen, wat dan annuïteiten of lineair zal zijn. Het kan dan goed zijn dat je voor een andere geldverstrekker zou willen kiezen, dus om de rente nu veel langer vast te zetten is niet handig.
M_1
 
Berichten: 2895
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor SimpleMind » vr 04 jan, 2019 11:06 am

Aanvullend op wat M_1 al heeft aangegeven:
Het nu gebruiken van spaargeld als je binnenkort wilt verhuizen is inderdaad niet handig. Het hebben van spaargeld maakt je veel flexibeler bij de verhuizing.
Verder zou ik afraden om nu al uit te gaan van 20 jaar vast voor je toekomstige woning. Afhankelijk van hoe de hypotheek wordt opgebouwd levert dit niet altijd meer zekerheid op.
Zeker als jullie het spaargarant-deel meenemen denk ik voor dat deel juist aan een kortere periode... maar dit is nu echt iets voor een adviseur om daarbij te helpen.

Ivm je andere post: maak een discussie en uitgebreide toelichting bespreekbaar.
Hypotheken zijn complexe zaken, en je adviseur moet je daarbij kunnen helpen en toelichting kunnen geven. Uiteindelijk zetten jullie je handtekening onder de contracten, niet de adviseur!
Hij moet jullie kunnen uitleggen welke opties er zijn en onderbouwd kunnen aangeven welke optie het beste bij jullie past, op basis van jullie situatie en wensen,
SimpleMind
 
Berichten: 1213
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor Rense » vr 04 jan, 2019 5:30 pm

Wat je zegt is niet helemaal juist. Bij de huidige hypotheek heb je het laatste jaar rentebedenktijd. Je kunt dus tussen nu en 30-11 boetevrij overstappen naar een andere renteperiode (en naar Obvion Compact).
Je stijgt of daalt dus niet met de rente mee in dit laatste jaar.

Gezien de situatie kan het aantrekkelijk zijn om nu over te stappen naar Obvion Compact (rente is 0,4% lager dan de huidige Obvion Hypotheek) en een korte nieuwe rentevast periode te kiezen.
Volgens mij betaal je hiervoor alleen € 150,- administratiekosten + de eventuele kosten voor de adviseur.

Obvion zit nu qua rente niet als één van de laagste in de markt dus de kans is groot dat je bij verhuizing niet langer bij Obvion uit zult komen. Het meenemen van de rente is daardoor minder interessant.
Rense
 
Berichten: 1507
Geregistreerd: di 26 mei, 2009 1:39 pm
Woonplaats: Zuid Groningen

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor luchtfietser » vr 04 jan, 2019 9:16 pm

bedankt voor jullie reacties.

Mijn eerste vraagtekens komen boven bij de opmerking van het meenemen van ons huidige spaarproduct. Ik was in de veronderstelling dat dit een keuze is. Als wij het nu vast zouden zetten, maakt niet uit hoe lang, dan kunnen wij bij de verkoop van onze woning en aankoop van een nieuwe woning kiezen om een compleet andere hypotheek af te sluiten, bij mogelijk een andere geldverstrekker, of onze huidige hypotheek mee te nemen. Klopt deze aanname niet? Zitten we er sowieso aan vast? nee toch.

De gedachte was 1/4e aflossingsvrij en 3/4e annuitair. banksparen leek mij onverstandig mee te nemen. Morgen (als ik uitgerust ben) zal ik er nog is naar kijken. nogmaals bedankt
luchtfietser
 
Berichten: 10
Geregistreerd: vr 04 jan, 2019 5:59 am

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor SimpleMind » vr 04 jan, 2019 10:09 pm

Als je verhuist kun je in de meeste gevallen wel boetevrij overstappen. Maar wat M_1 bedoelt is dat als je toch wilt gaan verhuizen het op dit moment gewoon gunstiger is om een lagere rente voor korte tijd te pakken. Hierdoor zullen je lasten op de korte termijn simpelweg lager zijn (en de opbouw juist hoger!).

Of je het spaarproduct meeneemt (fiscaal gezien dan) of niet is inderdaad een keuze. Maar de spaarhypotheek is wel erg gunstig (veel gunstiger dan een vergelijkbare annuiteit...)
Dus meenemen kan zeer gunstig zijn. Daarom heb je een goede (onafhankelijke) adviseur nodig die meedenkt en de voor en nadelen kan helpen beoordelen.
Afhankelijk van de situatie en de bedragen (ook nieuwe huis) kun je daarbij verschillende scenarios maken (hierbij het wellicht ook mogelijk om een mooir combinatie te maken (aflossingsvrij/spaar/annuiteit).
Hierbij ben je vrij flexibel. Belangrijkste regels:
Verhoging tov van huidige hypotheek moet annuiteiten zijn
Spaarhypotheek mag niet hoger zijn dan nu (maar binnen grenzen wel lager!!)
Aflossingsvrij niet meer dan 50% van nieuwe woningwaarde

PS: Er schijnen tegenwoordig een aantal adviseurs te zijn die de spaarconstructie liever niet mee verhuizen.
Hoewel dit in sommige situaties verstandig is, lijkt het in sommige situaties vooral het gemak van de adviseur te zijn.
Het is iets meer werk om een spaarconstructie mee te verhuizen, maar dat kan jullie misschien wel duizenden euro's voordeel opleveren.
SimpleMind
 
Berichten: 1213
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor luchtfietser » za 05 jan, 2019 3:49 pm

Tsja, nu ik er (weer) over nadenk lijkt het heel eenvoudig en duidelijk. Gewoon vastzetten voor vier jaar. We zouden tegen die tijd toch echt wel verhuisd zijn, en anders opnieuw vastzetten voor één jaar. En dan tegelijkertijd compact hypotheek, laagste rente. Ik begrijp nu pas het voordeel dat hier aan zit. Ik begrijp dat de premie ongeveer gelijk zou blijven maar dat het aandeel aflossing daarvan groter is. Waardoor onze spaarrekening sneller groeit. Dus wanneer we dan werkelijk verhuizen staat er meer geld op de rekening. Dit heb ik goed toch? Maar of de maanlasten dan ook minder worden dat weet ik nog niet.

De hypotheekrente aftrek aan het eind van het jaar wordt wel minder. Dan zou ik mijn adviseur moeten vragen om dit met elkaar te verrekenen zodat het inzichtelijk is wat uiteindelijk de winst of het verlies in euro's is.
luchtfietser
 
Berichten: 10
Geregistreerd: vr 04 jan, 2019 5:59 am

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor SimpleMind » zo 06 jan, 2019 2:15 pm

Waardoor onze spaarrekening sneller groeit. Dus wanneer we dan werkelijk verhuizen staat er meer geld op de rekening. Dit heb ik goed toch? Maar of de maanlasten dan ook minder worden dat weet ik nog niet.

Ja bij een lagere rente zal de hogere premie ervoor zorgen dat de waarde van je spaarpolis harder groeit en er dus als je gaat verhuizen een hogere spaarpot is....
Maar dit moet wel worden verwerkt in de nieuwe hypotheek (meenemen spaarconstructie of juist als aflossing en dus lagere hyptoheek).

Nieuwe maandlasten kun je inderdaad aan je adviseur vragen. Maar op basis van de bedragen zullen de totale netto daadwerkelijk dalen.
Voor het aflossingsvrije deel is lagere rente natuurlijk altijd gunstig. Voor het spaardeel is dit even afhankelijk van je inkomen.
Bij een IB-tarief van 38% zullen de lasten wat dalen, bij 52% juist enkele Euro's stijgen (maar hiervoor zal spaarpolis wel veel harder groeien!)

Ga dus gerust voor korte rentevast periode (zeker voor het spaardeel, wellicht kun je daar in de toekomst extra van profiteren).
Persoonlijk zou ik op dit moment voor het spaardeel kiezen voor het laagste rentepercentage (dus waarschijnlijk 1 of 2 jaar).
SimpleMind
 
Berichten: 1213
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor luchtfietser » vr 11 jan, 2019 10:48 pm

is er ook een pagina waar ik zelf een hypotheek constructie kan invoeren en zien wat de lasten worden? Een pagina waar ik zelf verschillende varianten van verschillende vormen kan combineren?

als de geldverstrekker (obvion) over premie spreekt, dan bedoelen zij alleen de inleg, niet de rente toch?
luchtfietser
 
Berichten: 10
Geregistreerd: vr 04 jan, 2019 5:59 am

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor luchtfietser » za 12 jan, 2019 10:00 pm

bedankt voor alle reacties!

aanvullend toch nog een vraag.

als we onze hypotheek nu is vastzetten voor twee jaar (dat heeft dezelfde rente als één jaar, namelijk 1,35% Obvion compact). Maar als we vervolgens binnen die twee jaar zouden verhuizen, heeft het dan nog nadelige gevolgen dat de hypotheekrente nog vast staat?

Een beginnersvraag, dat weet ik. Volgens mij is dit geen enkel probleem maar misschien zie ik iets over het hoofd.

Ik heb geprobeerd alles te berekenen en ook de hypotheekrente teruggave aan het einde van het jaar. Maar ik kom er niet uit. Volgens mij gaan we er niet op achteruit als je alles bij elkaar berekend. Dat we meer moeten inleggen om het banksparen op peil te houden lijkt mij geen probleem. Maar als onder de streep uiteindelijk wij meer kwijt zijn per maand wordt het wel anders. Maar ik denk dat dit dus niet het geval is.
luchtfietser
 
Berichten: 10
Geregistreerd: vr 04 jan, 2019 5:59 am

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor SimpleMind » za 12 jan, 2019 11:13 pm

Er zijn wel wat rekentools op het web beschikbaar. Maar ik wil ook wel een vergelijking oude en nieuwe kosten maken. Wat ik echter mis is de einddatum van de hypotheek...
En als je toch aanvult: WOZ waarde en tarief inkomstenbelasting maken het plaatje wat exacter....

Overigens zullen op basis van de gegevens de netto lasten in het nieuwe plaatje eigenlijk altijd lager worden. Maar lever de cijfers aan en we weten het zeker...
SimpleMind
 
Berichten: 1213
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor luchtfietser » zo 13 jan, 2019 10:00 am

Ik had zelf ook een pagina gevonden maar die neemt niet alles mee. de uitkomst van onze huidige variabelen klopte al niet. Als je het is zou willen berekenen zouden we dat erg waarderen. Ik hoop aan de hand van de som dan ook inzicht te krijgen in hoe de bedragen tot stand komen. Hieronder wat aanvullend info.

WOZ waarde 2017: 210.00 Obvion hanteert echter een marktwaarde van bijna 240.000.
Hypotheek loopt tot 01-06-2040
gezamenlijk inkomen zal rond 70.000 uitkomen.

alvast bedankt!!
luchtfietser
 
Berichten: 10
Geregistreerd: vr 04 jan, 2019 5:59 am

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor SimpleMind » zo 13 jan, 2019 10:11 am

Even een paar controle puntjes. Als ik namelijk een standaard looptijd van 30 jaar neem met een iets hogere rente zou ik al een iets hoger spaarsaldo verwachten op dit moment...
Wat is de datum van het spaarsaldo van 24.401?
En wanneer is de hypotheek gaan lopen?
SimpleMind
 
Berichten: 1213
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor luchtfietser » zo 13 jan, 2019 10:18 am

de hypotheek startte in 2010/2011. het was een nieuwbouw woning. Nu is de rentevateperiode afgelopen, voor de tweede keer.
de spaarsom was van dec 2018. als je de exacte datum moet weten dan moet ik daar vanmiddag even naar opzoek. ik moet nu weg en ik weet niet waar ik het zo snel vind...

ik weet niet of het relevant is. maar we hadden een aflossingsvrij deel van rond de 57.000
luchtfietser
 
Berichten: 10
Geregistreerd: vr 04 jan, 2019 5:59 am

Re: rentevaste periode afgelopen maar mogelijk verhuizing

Berichtdoor SimpleMind » zo 13 jan, 2019 10:58 am

Ok.Exacte datum komt niet zo nauw voor indicatie.
Hier een inschatting op basis van jouw gegevens:

Ik ga uit van:
- 150k bankspaar tot 1-6-2040 met een opgebouwd kapitaal per 1-1-2019 van 24401.
- 24982 aflossingsvrij
- WOZ waarde van 214.000
- IB-tarief van 38,1% (ivm bij gezamelijk inkomen van 70k)
- huidige rente van 3.5% op beide delen
- nieuwe rente per 1-6-2019 op beide delen (hierin is keuze: rente is normaal per te deel)

Ik verwacht dan ongeveer het volgende maandelijkse kostenplaatje(even afgerond op euro's):

Huidige situatie:
rente: 510
spaarinleg: 258 (nodig om tussen nu en 1-6-2040 te sparen tot bedrag van 150k)
bruto lasten: 768 (510+258)
netto lasten: 621 (bruto - terug renteaftrek ±194 + eigenwoning forfait ±47 )

Nieuwe situatie:
rente: 197
spaarinleg: 396 (nodig om tussen nu en 1-6-2040 te sparen tot bedrag van 150k)
bruto lasten: 593 (197+396)
netto lasten: 565 (bruto - terug renteaftrek ±75 + eigenwoning forfait ±47 )

De verwachting is dus dat de netto lasten met ±€55 dalen.
Vergeet niet om direct na de renteaanpassing ook de eventuele maandelijkse teruggaaf aan te laten passen....
SimpleMind
 
Berichten: 1213
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Volgende

Keer terug naar Hypotheekrente

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 6 gasten


Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling