Verlengen rentevaste periode

Algemene vragen en discussies over hypotheekrente; trends, vast/variabel.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor dirkbron30 » di 11 sep, 2018 12:38 pm

per 1-10-2018 moeten wij na 10 jaar onze rentevaste periode verlengen voor onze spaarhypotheek.
De huidige rentestand is 6,2% en 100.000
belastingvoordeel 40%
waardeopbouw tot nu toe +/- 17.000
gekoppelde verzekering: spaar € 95,31, risico € 33,90 (orv)

We hebben een aanbod ontvangen van de ING bank
hieronder de mogelijkheden:
10jr 3,5 %
1 jr 2,9 %
2 jr 3,0 %
3 jr 3,0 %
5 jr 3,2 %
6 jr 3,3 %
7 jr 3,3 %
12jr 4,4 %
15jr 4,5 %
20jr 4,8 %

We hebben wel verhuisplannen, maar pas over 2-5jr
Ook mogen de lasten niet heel veel meer worden.

Ik zat zelf te denken om het te verlengen voor 3jr/3% en dan snellere vermogensopbouw in de pot, maar wat gaat gekoppelde verzekering en de nieuwe bruto/netto maandlasten worden?

Nu zijn de lasten 516,67 (bruto) + verzekering á 129,21 oftewel: 439 euro netto

Graag advies over het aanbod van de bank en eventueel wat de spaarinleg en lasten zullen worden.

Hartelijk dank alvast voor de genomen moeite!
dirkbron30
 
Berichten: 12
Geregistreerd: ma 29 feb, 2016 9:26 am

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor SimpleMind » di 11 sep, 2018 3:45 pm

Je redenering snellere opbouw bij lagere rente klopt wel. Ik heb echter het idee dat dit deel een stukje is van het grote geheel.
Zijn er nog andere hypotheekdelen? En hoe staat het daar met (aflopen) rente(vastperiode)?
Wat is de WOZ waarde? In je netto lasten berekening houdt je daar nu geen rekening mee.

De nieuw aangeboden rentes zijn nogal hoog? Dit duidt erop dat de marktwaarde lager is dan de hytpoheek (en geen NHG). Klopt dit?
Het zou heel veel schelen als je de hypotheek lager zou kunnen zijn dan de hypotheek....
Ik zou daarom adviseren om eerst het totale plaatje helder te krijgen... in deze fase ben je simpelweg voordeliger uit met een lagere rente!
Ook als je over enkele jaren wilt verhuizen is het handig om geen restschuld te hebben.....

Dan de bedragen (je rekent zelf zonder HWF, WOZ is onbekend dus doe ik dit ook, waarbij ik er vanuit ga dat de ORV gelijk blijft op €33,90
Verder gebruik ik de door jouw opgegeven data en bedragen (er kan wat afronding inzitten).
Ik ga uit van start per 1-10-2018. Dan kom ik tot een spaarsaldo per 1-10-2018 van ±16k (en geen 17k). Dit tenzij ik nog informatie mis...
Code: Selecteer alles
Lasten         Rente% Spaarinleg(exclORV)     Bruto         Netto
Nu             6,2%      € 95,80              € 646,37      € 439,70
1 jaar vast    2.9%      € 220,71             € 496,27      € 399,61   
2-3 jaar vast  3.0%      € 216,57             € 500,47      € 400,47
5 jaar vast    3.2%      € 208,38             € 508,94      € 402,28

[/code]
SimpleMind
 
Berichten: 1128
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor M_1 » wo 12 sep, 2018 8:50 am

Ik vind dit wel erg hoge tarieven. Het lijkt er op dat je in de hoogste klasse zit en bovendien geen gebruik maakt van de rentekorting voor als je een betaalrekening bij ze hebt. Ik denk daarom dat er een behoorlijke winst te behalen valt als je kijkt of je alsnog die rentekorting zou kunnen krijgen (kosten van een betaalrekening zullen waarschijnlijk lager zijn dan de winst op de lagere rente.)

Ook zou je kunnen kijken wat je WOZ waarde is en of je met de WOZ beschikking misschien in een lagere renteklasse zou kunnen vallen. Vooral het verschil tussen > 100%, < 100% en < 95% is groot. Je zou dan voor drie jaar vast wellicht onder de 2% kunnen uitkomen. Dat betekent niet alleen lagere lasten, het scheelt je vooral ook in de opbouw in de spaarpot.
M_1
 
Berichten: 2836
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor Cnorretje » wo 12 sep, 2018 10:07 am

Ik ben geen voorstander van een overstap naar een annuïteiten lening maar bij ING kan dit soms erg zinvol zijn. Na inbreng van de waarde van de polis kom je waarschijnlijk in een lagere tariefklasse. Het verschil tussen wat men nu aanbiedt en een annuïteiten lening kan zo maar een vol procent bedragen. Advies: beide varianten door laten rekenen.
Avatar gebruiker
Cnorretje
Moderator
 
Berichten: 1215
Geregistreerd: vr 08 sep, 2006 4:00 pm
Woonplaats: Regio Waalwijk / Oosterhout

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor SimpleMind » wo 12 sep, 2018 10:58 am

@Cnorretje: Gelukkig nog iemand die zich uitspreekt tegen zomaar omzetten van spaar naar annuiteit. Maar ik ben het met je eens, in dit geval zou het interessant kunnen zijn. Ik denk echter dat er nog wat stukjes van de puzzel missen. Zoals de totale hypotheek, WOZ en marktwaarde. Belangrijke vraag is of de woning nog steeds onder water staat, zeker ook als men over 2 a 3 jaar wil verkopen. Mocht woning niet meer onder water staan dan zal het plaatje er toch al weer anders uitzien...(en zijn er miscchien ook betere opties...)
SimpleMind
 
Berichten: 1128
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor M_1 » do 13 sep, 2018 8:15 am

Met het vooruitzicht van een mogelijke verhuizing binnen drie jaar zou ik niet zomaar de spaarhypotheek overboord zetten. De keus voor annuïteiten is immers onomkeerbaar. Belangrijk is inderdaad wel hoe de schuld zich verhoudt tot de woningwaarde en of er ook spaargeld aanwezig is.

Als er bij een eventuele verkoop over drie jaar een restschuld is (of te weinig eigen geld voor de nieuwe woning), en het spaarsaldo uit de hypotheek dan sowieso gebruikt zal gaan worden voor de nieuwe woning, dan kun je inderdaad waarschijnlijk beter nu al naar annuïteiten omzetten dan pas over drie jaar.
M_1
 
Berichten: 2836
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor dirkbron30 » ma 17 sep, 2018 3:23 pm

Dank voor alle reacties!

Er is ook een aflossingsvrij gedeelte, in 2015 gemiddeld naar nu 4,65%, de hypotheek is zonder nhg
De spaarpot is 16,500 euro
De woning is getaxeerd op 240.000 euro en staat dus niet meer onder water, woz van 2017 is 168k

Is het nog een idee om het spaargedeelte (of de gehele hypo) om te zetten naar annuïteiten, dan kan ik met eigen geld de hypotheek verlagen naar 200k en dan wellicht gaat het vermogen opbouwen nog sneller?
Misschien kom je dan direct in aanmerking voor NHG waardoor de rente nog iets lager uitvalt?

Vanavond heb ik n gesprek met hypotheekadv. van de Ing, kijken wat daar uitkomt.

Graag jullie reacties (wordt gewaardeerd)
dirkbron30
 
Berichten: 12
Geregistreerd: ma 29 feb, 2016 9:26 am

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor Cnorretje » ma 17 sep, 2018 3:27 pm

dirkbron30 schreef:Dank voor alle reacties!

Er is ook een aflossingsvrij gedeelte, in 2015 gemiddeld naar nu 4,65%, de hypotheek is zonder nhg
De spaarpot is 16,500 euro
De woning is getaxeerd op 240.000 euro en staat dus niet meer onder water, woz van 2017 is 168k

Is het nog een idee om het spaargedeelte (of de gehele hypo) om te zetten naar annuïteiten, dan kan ik met eigen geld de hypotheek verlagen naar 200k en dan wellicht gaat het vermogen opbouwen nog sneller?
Misschien kom je dan direct in aanmerking voor NHG waardoor de rente nog iets lager uitvalt?

Vanavond heb ik n gesprek met hypotheekadv. van de Ing, kijken wat daar uitkomt.

Graag jullie reacties (wordt gewaardeerd)


Zie mijn vorige antwoord: Ik ben geen voorstander van een overstap naar een annuïteiten lening maar bij ING kan dit soms erg zinvol zijn. Na inbreng van de waarde van de polis kom je waarschijnlijk in een lagere tariefklasse. Het verschil tussen wat men nu aanbiedt en een annuïteiten lening kan zo maar een vol procent bedragen. Advies: beide varianten door laten rekenen.
Avatar gebruiker
Cnorretje
Moderator
 
Berichten: 1215
Geregistreerd: vr 08 sep, 2006 4:00 pm
Woonplaats: Regio Waalwijk / Oosterhout

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor SimpleMind » ma 17 sep, 2018 5:07 pm

Beste Dirk,

Zonder de details is het lastig om echt iets zinvols te zeggen.
Hoe hoog is het aflossinsvrije deel bijvoorbeeld. Als je zonder aflossen in een lagere tariefklasse kan komen (door hogere taxatie) dan is omzetten miscchien helemaal niet zinvol.
Vermogen opbouwen gaat in ieder geval niet perse sneller of voordeliger met een andere hypotheekvorm...

Maar volg het advies van Cnorretje: laat beide varianten doorrekenen! (met behoud van de huidige looptijd!)
En kijk dan niet alleen naar de nieuwe netto lasten maar ook de netto lasten over de gehele looptijd (annuiteit wordt in de loop van de tijd steeds duurder!!)
SimpleMind
 
Berichten: 1128
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor dirkbron30 » ma 17 sep, 2018 6:01 pm

aflossingsvrij is 100k

Ik zie bv dat de schuld-marktwaarde nu uitkomt 91,66% in de offerte gaat de ING uit van 109,737%

Dit zou waarschijnlijk al het een en ander kunnen schelen?

Ik laat het wel eens doorberekenen

dank!
dirkbron30
 
Berichten: 12
Geregistreerd: ma 29 feb, 2016 9:26 am

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor SimpleMind » ma 17 sep, 2018 6:33 pm

Dat zou al snel 0.8% moeten uitmaken.... en omzetten naar annuiteit zou dan ongeveer 0,3% of 0,4% kunnen schelen. (Maar dat is over de hele looptijd gemeten waarschijnlijk niet voordeliger dan aanhouden. Mits je ook bij verhuizen gewoon je spaarconstructie meeneemt...)
Maar laat het gewoon doorrekenen. Dan heb je een veel duidelijker beeld.
SimpleMind
 
Berichten: 1128
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor M_1 » ma 17 sep, 2018 8:20 pm

Zoals ook eerder gemeld, de grootste klappen maak je bij de grenzen tussen >100%, < 100% en < 95%. Bij de volgende stappen is het grofweg voor iedere 5% lagere categorie gaat de rente 0,05% omlaag. Dat is mooi meegenomen, maar daarvoor zou ik niet de (op termijn veel gunstiger) bankspaarhypotheek opgeven. Ik zou dan eerder kijken of je met je eigen geld nu, of in de nabije toekomst, de verhouding onder de 95% kunt krijgen. (Dus ook de verhouding waar ING mee rekent.)

Heeft de adviseur zelf aangeven dat je in de 91,66% categorie zou kunnen vallen? Dat scheelt meteen al een hoop in het percentage.
M_1
 
Berichten: 2836
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor dirkbron30 » di 18 sep, 2018 7:09 am

De adviseur heeft dat niet doorgegeven, maar in de documentatie stond dat ik moest kijken op www.ing.nl/nieuwerente

Maar omdat wij een hypotheek uit 2008 hebben en een oude tophypotheek kom ik niet in aanmerking voor schuld-marktwaarde vermindering, pas onder de <80%
Dat betekend dus dat ik mn hypotheek met 30k moet verminderen, wat ik niet kan.

Als ik mn hypotheek omzet naar annuïteiten heb ik in principe een nieuwe hypotheek, wellicht dat ik dan wel in aanmerking kom voor een gunstigere schul-marktwaardeverhouding en kan ik ook de spaarpolis gebruiken om deze direct in mindering te brengen!?

Wel gaat er nog een betaalrekeninkorting af van 0,25%, deze is nog niet opgenomen in de aangeboden rentes.

Door de tel. konden ze geen advies geven, ik heb binnenkort een afspraak bij de ing zelf, hier kunnen ze dan wel advies geven.

Als ik er niet helemaal zeker over ben denk ik eraan om te kiezen voor 1 jaar tegen 2,9% minus de korting van 0,25% wordt: een rente van 2,65% en dan over een jaar kijken of ik meer eigen geld inbreng en/of de waarde vd woning nog iets meer gestegen is....
dirkbron30
 
Berichten: 12
Geregistreerd: ma 29 feb, 2016 9:26 am

Re: Verlengen rentevaste periode

Berichtdoor SimpleMind » di 18 sep, 2018 12:04 pm

Als ik mn hypotheek omzet naar annuïteiten heb ik in principe een nieuwe hypotheek, wellicht dat ik dan wel in aanmerking kom voor een gunstigere schul-marktwaardeverhouding en kan ik ook de spaarpolis gebruiken om deze direct in mindering te brengen!?
Omzetten naar annuiteit blijft in principe dezelfde hypotheek. Maar volgens mij is er geen reden om bij de renteherziening de opslag niet te kunnen laten aanpassen. (Die hoge opslag is ook op basis van de nieuwe tarieven en schalen.) Ik zou gewoon even dat gesprek afwachten.
SimpleMind
 
Berichten: 1128
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm


Keer terug naar Hypotheekrente

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 7 gasten

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling