Practische oplossing verbouwing na 1/8

[Jean henri]

Collega's

Met de komst van de nieuwe GHF normen zal het voor klanten die geen of nauwelijks eigen middelen hebben om naast de aankoop van de woning ook nog te verbouwen (of die klanten die willen verbouwen maar niet of nauwelijks overwaarde hebben) het probleem ontstaan dat er eigen middelen ingebracht moeten worden.

Afhankelijk van het soort verbouwing zal het toch snel 25% tot 40% van het verbouwingsbedrag zijn.

Terugkijkend naar de afgelopen jaren leert dat er erg veel klanten zijn die dit niet als liquide kapitaal beschikbaar hebben (en als ze het wel hebben dan is het veelal nodig om de kosten voor verhuis / herinrichting te betalen).

Vanaf komende week kunnen we natuurlijk stellen dat klanten wel de woning kunnen kopen en dat ze voor de verbouwing eerst maar wat jaartjes gaan sparen, maar ongetwijfeld gaan de creatievelingen onder ons een oplossing zoeken middels een WOZ krediet, persoonlijke lening etc.

Hier maar eens de discussie openen hoe we dit denken op te lossen, want een krediet naast de hypotheek maakt de advisering niet efficient meer (dus niet in het belang van de klant) en daarnaast is een krediet achtige oplossing zal substantieel duurder zijn tov een hypotheekoplossing (zeker niet in het belang van de klant)

Benieuwd naar jullie reacties

[rambagts]

De nieuwe gedragscode
http://www.nvb.nl/scrivo/asset.php?id=574174
vermeldt o.a.:

De hypothecaire financiering bedraagt niet meer dan 104 % van de marktwaarde van de
woning, waar van toepassing vermeerderd met op grond van de Wet op belastingen van
rechtsverkeer verschuldigde overdrachtsbelasting. In geval van verbouwing van een woning
moet de marktwaarde van de woning na verbouwing worden vastgesteld door een ter zake
deskundig taxateur, tenzij de marktwaarde van de woning kan worden vastgesteld op een
van de andere wijzen als bepaald in de definitie van marktwaarde.

Dit artikel biedt, neem ik aan, enig soelaas mits inkomens toereikend zijn natuurlijk. Vervelend is wel dat een verbouwing van bv. 20.000 zelden leidt tot een verhoging van de marktwaarde met 20.000. Maar taxateurs, makelaars en TP.s zijn vindingrijk en als het gat maar een paar duizend euro is, wordt er wel een oplossing gevonden.

[Cnorretje]

Is het geen idee om de verbouwing door de verkoper uit te laten voeren? Koopsom stijgt dan met de investering. We blijven natuurlijk afhankelijk van wat een taxerend makelaar hier mee doet. En het kan ook nogal wat praktische problemen geven over de uitvoering van de werkzaamheden etc.

[pault]

Ongetwijfeld komt er druk op de taxateur om de verbouwing toch als geheel waardevermeerderend te schrijven.
Nu roept de gemiddelde taxateur dat ze dat niet zullen doen, maar er zijn altijd taxateurs die de omzet nodig hebben en dit wel op gaan doen.

Al zal NWWI hier ook wel naar kijken bij de validatie denk ik?

En hoe moet je omgaan bij de offerte aanvraag? je weet eigenlijk pas wat je kunt financieren nadat de taxatie gereed is. Dat zal veel vaker dan het geval was tot uitbrengen van gewijzigde offertes, welke opnieuw getekend moeten worden, met alle onbegrip van de kant van de klant natuurlijk (zoiets heeft ie nl. 'nog nooit' meegemaakt, u kent die riedel wel).

Ik lees overal dat de makelaars en de vereniging van banken stellen dat de nieuwe gedragsregel nauwelijks impact zal hebben, want 80% ging al met NHG en daarop zouden de strengere regels van de gedragscode al van toepassing zijn...Dan hebben ze het gedoe met de verbouwingen toch wat over het hoofd gezien vrees ik.

Ben benieuwd ook hoe dit gaat lopen.

pault