Verwachtingen bijstellen 'renteopslag'

Discussies en uitwisseling van ervaringen door hyptheekadviseurs, notarissen, fiscalisten en andere professionals.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Verwachtingen bijstellen 'renteopslag'

Bericht door M_1 »

De laatste tijd wordt er in de media behoorlijk gediscussieerd over het feit dat bij sommige geldverstrekkers wel en bij sommige niet de rente tussentijds kan worden verlaagd, als de verhouding tussen EW en lening verbetert en je in een andere, lagere, rentetabel zou kunnen gaan vallen. Ik vroeg mij af wat jullie verwachting hierover voor de toekomst is.

De trent lijkt namelijk te zijn dat veel mensen het oneerlijk vinden als de rente niet wordt aangepast als het risico vermindert, of dat dit pas na afloop van de rentevaste periode gebeurt. Even simpel gezegd, er is jaren geleden voor een voordelige verstrekker met slechtere voorwaarden gekozen en dan krijg je nu opmerkingen zoals 'had ik dat geweten...' Sommige geldverstrekkers lijken hierin mee te gaan en alsnog richting tussentijdse aanpassing te gaan. Maar ik kan mij ook voorstellen dat dit juist voor mensen met een spaarhypotheek niet altijd gewenst is, dat die liever tegen het einde een hoge rente houden. Die zouden dus niet blij worden als de rente alsnog aangepast wordt.

Denken jullie dat dit mischien bij meer verstrekkers gaat spelen? (En welke dan?) En wordt het dan een vrijwillige keuze of een 'gedwongen' keuze? Of zou je bij een lening met zowel een deel spaar als een deel annuiteiten ook ervoor kunnen gaan kiezen om maar voor ├®├®n deel de rente te laten verlagen?

Hierop voortbordurend, als de geldverstrekker bij een nieuwe rente opnieuw naar de verhouding EW-lening kijken. En stel je hebt een deel spaar dat bijvoorbeeld nog 10 jaar vast staat en een deel annuitair dat nu afloopt, hypotheek is onder de X% EW gekomen, kun je dan voor de nieuwe rente de lagere tabel krijgen zonder dat dit de rente voor de spaarhypotheek beïnvloedt?

Een van de aanleidingen voor deze vragen is dat je op deze manier, zeker bij wat vermogender mensen, mogelijk kunt 'spelen' met de rentes, dat je bij de keuze voor een geldverstrekker kiest voor een geldverstrekker met hoge rentes boven de 100%, maar lage rentes onder de 100%. Sluit eerst de hypotheek boven de 100% af, waarbij spaar lang vast staat en annuitair zo kort mogelijk. Bij de renteherziening na een jaar (of eventueel eerder als de lange rente zou gaan stijgen) los je een flink deel van het annuitaire stuk af zodat je onder de 100% komt en dan kun je die ook voor langere tijd vastzetten. Je hebt dan de combinatie van hoge rentee voor de spaarhypotheek en lage voor het annuitaire deel.
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Verwachtingen bijstellen 'renteopslag'

Bericht door rambagts »

http://www.rtlnieuws.nl/economie/home/h ... rhypotheek

Vermeldt:

Volgens Vereniging Eigen Huis brengen deze vijf banken klanten met een spaarhypotheek altijd een renteopslag in rekening die kan oplopen tot een half procent. Dat kan gedurende de nieuwe renteperiode w├®l duizenden euroÔÇÖs schelen:
ÔÇóING
ÔÇóDelta Lloyd
ÔÇóAchmea
ÔÇóObvion
ÔÇóSNS

Vereniging Eigen Huis zegt: "Het is onbegrijpelijk dat sommige banken vasthouden aan een extra renteopslag bij spaarhypotheken, terwijl de klant vaak al een flinke aflossing heeft opgebouwd en het risico dus overeenkomstig lager is, of zelfs al is gereduceerd tot vrijwel nul. Deze zekerheid negeren is gewoon laksheid en wij roepen hen op om daar onmiddellijk mee te stoppen." De vereniging gaat de betreffende geldverstrekkers hier in een brief op aanspreken.

Zelf om vragen
Deze vier banken houden w├®l rekening met je groeiende spaarpot en verlagen of schrappen daarom een opslag bij renteherziening. Vaak moet je hier z├®lf om vragen:
ÔÇóABN AMRO,
ÔÇóRabobank,
ÔÇóAegon,
ÔÇóNationale Nederlanden
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Verwachtingen bijstellen 'renteopslag'

Bericht door M_1 »

Dit gaat over de verhouding met de 'netto' lening, toch? Dus verhouding woningwaarde tot lening minus schuld. Ik zat zelf eigenlijk eerder te denken aan het gevolg van stijgende woningwaarde (of dalende schuld door aflossen van een annuitair deel). Dus los van het vraagstuk van of je het opgebouwde saldo op de spaarrekening zou mogen meetellen.

Maar is dat niet eigenlijk voor veel mensen je eigen glazen ingooien? Bij een spaarhypotheek zal het toch behoorlijk vaak voorkomen dat bij de renteherziening na bijvoorbeeld 15 of 20 jaar er al zoveel in de spaarpot zit, dat je juist voordeel hebt aan een hoge rente? Het leek mij zelf daarom wel een interessante mogelijkheid om bijvoorbeeld bij ING de rente voor het spaar-deel voor 12 jaar vast te zetten en van een annuitair deel voor 10 jaar. Verschil in rente is dan ongeveer 0,9 procentpunt!

Wat dan nog leuker zou zijn, is als je bij verlaging van de totale schuld (of stijging van woningwaarde) je voor een afzonderlijk deel van de lening delen om verlaging van de renteopslag zou kunnen vragen. Dat het annuitaire deel dus wel in de lagere risicoklasse valt, maar het spaardeel de hoge rente houdt. Maar zo leuk zullen de banken wel niet zijn...
rambagts
Berichten: 2173
Lid geworden op: do 13 sep, 2007 6:19 pm

Re: Verwachtingen bijstellen 'renteopslag'

Bericht door rambagts »

Wat dan nog leuker zou zijn, is als je bij verlaging van de totale schuld (of stijging van woningwaarde) je voor een afzonderlijk deel van de lening delen om verlaging van de renteopslag zou kunnen vragen. Dat het annuitaire deel dus wel in de lagere risicoklasse valt, maar het spaardeel de hoge rente houdt. Maar zo leuk zullen de banken wel niet zijn...
Banken zijn nooit leuk!

Vraag is natuurlijk in hoeverre banken mee willen werken om hun winstmarges te verkleinen en dat ze er van alles aan doen om rentes niet te hoeven te verlagen (na bijvoorbeeld annuitaire- of andere aflossing waarna men onder de risico-opslagstreep komt.
ConsumentenprogrammaÔÇÖs als Kassa gaven hier ook aandacht aan. Bijv.
http://kassa.vara.nl/nieuws/oproep-kort ... -hypotheek

Ik herinner me een latere Kassa-uitzending dat een bank (weet niet meer welke) hier toen actie heeft op ondernomen en paar consumenten geld heeft teruggegeven.

Probleem is ook dat banken niet altijd weten wat een woning na bijvoorbeeld 5 of 10 jaar (afloop rvp waard is). Consumenten moeten dus zelf in de pen klimmen (WOZ-beschikking of taxatierapport)
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Verwachtingen bijstellen 'renteopslag'

Bericht door M_1 »

Klopt. Maar sommige banken nemen genoegen met een WOZ beschikking, als de lening maar ver genoeg onder de grens zit. En natuurlijk vaak ook pas bij renteherziening...

Maar ik zat zo te filosoferen dat het voor doorstromende kopers in sommige gevallen dus wel eens voordelig zou kunnen zijn om eventueel eigen geld, of bijvoorbeeld een grote schenking van ouders, pas te gebruiken nádat je een hypotheek hebt afgesloten.

Dus scenario; zet rente spaarhypotheek lang vast, annu├»teiten ├®├®n jaar vast, los na een jaar flink af en stap voor de nieuwe rentevaste periode met de WOZ beschikking naar je bank.

Wat je dan zou willen is dat de bank zegt: wij passen de opslag pas aan als de rentevaste periode afloopt, dus het spaarhypotheek-deel blijft op de hoge rente, maar het annuïteiten deel krijgt lage rente.
Plaats reactie