Hypotheken forum

Hallo,

Ik kom plotseling huizen tegen die een makelaar aanbiedt met duokoop. Dit blijkt een soort particuliere pachtconstructie te zijn waarbij de grond niet aan de koper wordt verkocht met als gevolg een aanzienlijk lagere koopsom. Klinkt wel goed maar zijn er wel banken die dit financieren? Wie heeft er ervaring mee?

mvg

Schoonebeek

Ik heb net even de website gelezen. Ik vind het nogal een aparte vorm om toch een huis te kunnen kopen. Kosten zijn niet constant, en zullen maar beperkt lager zijn dan een echte koop met annuiteit. Vraag me af of je dit kopers moet adviseren?

Verder geven ze zelf al aan dat lang niet alle banken dit accepteren. Misschien kunnen ze ook aangeven welke dan wel? NHG lijkt overigens een verplichting...

is gewoon verkoop op erfpacht
maandelijkse canon wordt jaarlijks geindexeerd, dus licht stijgende lasten als gevolg hiervan
canon is aftrekbaar, ook na 30 jaar.

voordeel: lagere lasten omdat je als het ware over de grond geen aflossingen hoeft te betalen
betere betaalbaarheid, iets lagere lasten
nadeel: grond niet van jezelf, canon loopt op, kan bij doorverkoop een nadeel zijn.

wordt gefinancierd onder nhg door aantal banken.

de wetgever heeft overigens gezegd in belastingplan de aftrekbaarheid van erfpacht niet aan te pakken, of er moet in de markt steeds meer gebruik van gemaakt worden, dus of de fiscaliteit blijft zoals die is is de vraag.

bij goede voorlichting en als je begrijpt wat je aangaat, op zich niks mis mee.

pault

De voor- en nadelen zijn wel duidelijk maar bij welke bank kun je zo'n aanvraag indienen? Uit ervaring weet ik dat banken niet staan te juichen als er sprake is van erfpacht.

ik denk dat ze dat bij duokoop wel weten, maar ik denk dat oa ING, Florius, AEGON er wel iets mee kunnen.

pault

De DUO-koop regeling komt mij onbekend voor.

Op de website van de NHG staat deze inderdaad vermeld als toegestane constructie (https://voorwaardenennormen.nhg.nl/2013 ... cties.html).

Navraag blijkt dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven door de Nationale Grondbank NV. Nu klinkt dit erg vertrouwd, maar verder vragen bij Duo-koop leert dat dit een onderneming is met private investeerders (dit weet de dame aan de telefoon tenminste te vertellen). De afgelopen jaren is er best wel wat te doen geweest rondom particuliere erfpacht dus ik ben een beetje terughoudend met de verwachting dat geldverstrekkers dit zo maar zullen gaan doen.

Aan de andere kant, de NHG heeft het wel goedgekeurt.

Verder nagekeken, Er zijn inderdaad de nodige aanbieders die dit financieren.

Zo'n erfpacht-constructie had in het verleden vaak geen voordeel, omdat de maandlasten voor de erfpacht niet echt anders zijn dan de rentelasten bij koop. Maar met de nieuwe hypotheekregels en de daarbij horende aflossingsverplichting kan het voor veel mensen toch weer een interessante optie worden, omdat je in feite weer aftrekbare aflossingsvrije lasten kunt maken.

Weer een constructie om een net iets duurder huis te kopen dan normaal mogelijk is. Maar dan met relatief onzekere toekomst. De lasten zijn erg afhankelijk van inflatie (overigens houdt met geen rekening met deflatie!) en na 30 jaar geheel onbekend (afhankelijk waarde grond op dat moment). Ik voorzie hier toch een hoop discussies die een aantal jaar geleden gevoerd werden over erfpacht. En als het maar goed van de grond komt wordt vanzelf ook de aftrekbaarheid hiervan aangepakt...

Dit is typisch een constructie die inspeelt op de recente aanpassingen op de HRA. Ik begrijp de commercie en er zullen vast situaties zijn waarin het een uitkomst biedt. Op deze manier worden de HRA-beperkingen deels omzeilt, maar tegelijk zijn de toekomstige gevolgen wat minder zeker. Geef mij toch maar de Blok-constructie met 50% aflossingsvrij. Dit biedt veel meer zekerheid en waarschijnlijk vergelijkbare kosten (mijn vermoeden dat het tijdens de looptijd goedkoper blijft dan Duokoop.

Dan kun je je als koper nog afvragen waarom de komende 30 jaar de meeste waardestijging in zit. De grond of de opstal.... Die grond blijft wel liggen... de opstal is onderhoudsgevoelig en veroudert.....

Verder nog even letten op det volgende zaken:
http://duokoop.nl/content/bedrijfsgegevens
Hier is de volgende zin te vinden:

Duokoop B.V. en of De Nationale Grondbank N.V. is voor het aanbieden van haar producten en diensten niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staan niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) of De Nederlandsche Bank (DNB). - See more at: http://duokoop.nl/content/bedrijfsgegev ... YhGPI.dpuf

Info over inflatie (en geen deflatie):
http://www.duokoop.nl/assets/vraag%20en ... 201.02.pdf

Hoe zit het met de jaarlijkse indexering?
De canon wordt jaarlijks op 1 januari verhoogd op basis van de inflatie over het afgelopen jaar met een minimum van 0%. Voor het bepalen van de inflatie worden de consumentenprijsindexcijfers gehanteerd, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek, op basis van het meest recente basisjaar