Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Discussies en uitwisseling van ervaringen door hyptheekadviseurs, notarissen, fiscalisten en andere professionals.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Rense »

Simplemind heeft al exact uitgelegd hoe e.e.a. gaat werken maar ik zie toch nog wel wat beren:

Hoe gaat NHG om met deze situatie
Op welke manier gaan de geldverstrekkers de toetsing doen (restschuld wordt bv nu ook door vrijwel alle banken consumptief getoetst).
Zijn geldverstrekkers uberhaupt van plan deze constructie te financieren

Kortom nog een lange weg te gaan.

Ik vraag me af of, wanneer de gevolgen duidelijk worden voor alle politici, de eerste kamer akkoord gaat met dit alternatief.
Voorlopig ga ik maar gewoon uit van 100% annutiaire aflossing. Het extra deel ter onttrekking kan er wellicht later aangeplakt worden.
Eerlijk gezegd vindt ik de hele constructie een sigaar uit eigen doos.

Ben het overigens met Tukker eens dat het wellicht beter is deze topic te verwijderen zodra e.e.a. duidelijk is. Ik kan me voorstellen dat een consument die dit leest er helemaal niet meer uit komt.
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door nerd01 »

Grappig om te zien dat ze er op het NOS journaal van 8 uur in ieder geval niet uitkwamen. Sacha de Boer beperkte zich tot de mededeling dat er extra geleend zou moeten kunnen worden door starters.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door M_1 »

Eerlijk gezegd vindt ik de hele constructie een sigaar uit eigen doos.
Ja, natuurlijk is het een sigaar uit eigen doos als je een aflossingsvrij deel neemt terwijl alleen het fictieve annuitair dalende rentedeel daalt.

Maar toch is er blijkbaar vraag naar. Dat is ook wel begrijpelijk vanwege de lagere lasten aan het begin. Van deze mogelijkheid zal dus vooral tijdelijk door starters gebruik worden gemaakt, lijkt me. Of juist door senioren die er vanuit gaan dat ze toch die 30 jaar niet meer halen...
Joster
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 13 feb, 2013 2:07 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Joster »

SimpleMind schreef:@Secret-Agent: Nav van je vraag.
Voorbeeld voor 200k bij 42%IB (later afbouwend naar 38%)en 4% rente (en daarbij even aanname dat die 4% ook geld voor de box3 lening wat de banken mogelijk niet zullen doen!):
Deel 1: 100k annuïteit afgelost na 30 jaar, rente + aflossing direct betalen
Deel 2: 100k annuïteit afgelost na 30 jaar, rente direct betalen + aflossing uit deel 3
Deel 3: 0k krediet langzaam opbouwend tot 100k aan het einde (gelijk aflossing deel2), alleen rente wordt betaald
Tijdens de looptijd een totale schuld gelijk aan 50%annuïteit+ 50% aflossingsvrij

Hopelijk is onderstaande beetje leesbaar:

Code: Selecteer alles

Nettto lasten plaatje (excl ewf etc):
                      Totaal                Deel 1          Deel 2        Deel 3
Aanvang:              Ôé¼530,75                Ôé¼337,42	    Ôé¼193,33        Ôé¼  0,00
Einde:                Ôé¼809,48	             Ôé¼476,81	    Ôé¼  0,92        Ôé¼331,75
Ter vergelijk bij volledig annuïteit:
Aanvang: Ôé¼674,83
Einde: Ôé¼953,63

En bij 50% annuïteit en 50% aflossingsvrij:
Aanvang: Ôé¼530,75
Einde: Ôé¼670,15
Maar dan zou je netto wel degelijk minder kwijt zijn bij de nieuwe constructie omdat je maar 50 % aflost of ben ik nu achterlijk?

Ik dacht dat we concluderend het volgende konden stellen: wanneer je een 100 % annuïtaire hypotheek vanaf het begin kunt betalen moet die gekozen worden. In het geval van de nieuwe constructie ben je na 30 jaar netto meer kwijt en heb je minder afgelost.

Waarom schrijft men anders:
Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. Deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor dit product kiest. Dit leidt niet tot wijziging van de Wet IB 2001.
Dat zie ik juist toch?
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door SimpleMind »

Het rekensommetje gaat er vanuit dat op de extra hypotheek niet wordt afgelost. Als men deze extra lening in de loopt van de jaren wel gaat aflossen worden de lasten natuurlijk hoger. Anders is er na 30 jaar gewoon 50% restschuld die nog wel betaald moet worden. Totale lasten over gehele looptijd (35 jaar of langer want dan is het gewoon consumptief krediet) zullen dan echt hoger uitvallen.

De termijn waarbinnen afgelost moet worden is niet beschreven, Wel dat deze lening 35 jaar mag lopen, maar dat zelf mij nog niet veel, in feite is het dan consumptief krediet geworden. In principe zal het de belastingdienst niet heel veel uitmaken of hierop wordt afgelost, de rente is toch niet aftrekbaar. Het (beperkte) risico is voor de banken.
Overigens staat er nog nergens heel hard dat dit extra deel in box 3 zal vallen en verrekend mag worden met spaarsaldi maar het verschil met consumptief krediet zal erg klein zijn... (zal wel gekoppeld zijn met huis als onderpand, maar dat is nu ook al bij veel bestaande hypotheken.)
Secret-Agent
Berichten: 57
Lid geworden op: vr 16 mei, 2008 11:02 am
Locatie: Gouda

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Secret-Agent »

Heb het eens doorgerekend op basis van het volgende;
Lening 200K volledig annuitair.
Voor het deel ad 100K verstrekt bank een oplopend krediet. Jaarlijks wordt de annuitaire aflossing van het 100K deel gefinancierd.
Het box 3 krediet loopt dus jaarlijks op alsmede de netto rente over dit deel.
Daarentegen hef je de oplopende annuitaire aflossing niet uit eigen portemonnee te betalen.
Als de rente op lening en krediet nu 5% is heb je jaarlijks een besparing van ca 116 netto per maand.
Na 30 jaar heb je totaal ca 60.000 betaald aan netto rente maar wel een box 3 krediet open staan ad 100.000.
Anders, je hebt ca 40.000 bespaard maar een schuld van 100.000 ipv 0.

Het wordt een ander verhaal du moment de bank geen 5% maar 7% rekent voor het oplopende krediet.
Joster
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 13 feb, 2013 2:07 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Joster »

Helder, dank jullie wel.

Dat wordt alles goed en helder bespreken met mijn hypotheek adviseur, keuze staat nog niet vast. :)
Postbus51
Berichten: 90
Lid geworden op: vr 01 okt, 2010 5:18 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Postbus51 »

Het is natuurlijk helemaal geen fiscale maatregel. De overheid gaat eigenlijk op de stoel van de productontwikkelaar zitten. Daar kun je op z'n minst je vraagtekens bij zetten. Theoretisch zou je nu ook al een dergelijke constructie kunnen maken.

Zoals eerder al aangegeven staat of valt dit wel met de rente die over het oplopend krediet wordt berekend. Maar stel dat banken eens in het belang van de klant denken en de rente over het oplopend krediet even hoog is als op de annuiteitenhypotheek en ook dezelfde rentevasteperiode heeft, dan biedt het ook kansen. Dan is het niets anders dan de helft aflosvrij. Met het voordeel dat de klant (i.o.m. zijn adviseur) de onttrekking op een bepaald moment ook lager kan zetten of kan stoppen. Je kunt dus meer maatwerk maken met als resultaat uiteindelijk een lager deel aflosvrij.
pault
Berichten: 521
Lid geworden op: vr 13 mar, 2009 3:48 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door pault »

Hier http://www.sgp.nl/Actueel/Flexibele%20h ... li#content

staat dat AFM zal eisen dat tweede lening dezelfde rente heeft als de hypotheek en dat het een hypotheek is.

Volgens mij zullen banken het als standaardproduct aan gaan bieden, risico is voor hen volgens mij niet hoger dan bij het bankspaarverhaal met aflossingsvrij deel. En hopelijk gaat NHG de normen aanpassen dat dit ook met NHG kan.

Is toch een extra keuze mogelijkheid, voor zover ik kan zien geen adders onder het gras, in een 30 jaars-overzicht is exact te zien hoe e.e.a. zich zal ontwikkelen.
Je hebt mensen weer een keus te geven, lage lasten nu is voor sommige doelgroepen veel interessanter dan 100% afgelost over 30 jaar.

pault
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door webka »

Het wordt nu inderdaad steeds helderder wat er bedoeld wordt. Wat een commuicatie weer. En persoonlijk vind ik het een gedrocht.
Belangrijk pluspunt aan dit hele verhaal is dat het lastig uit te leggen is aan de consument en een goede adviseur dus nog meer toegevoegde waarde heeft.

Wat ik inmiddels gehoord heb is dat de banken dit product allemaal zullen gaan aanbieden en dat er vooroverleg heeft plaatsgevonden. Tevens is de eis dat die geen consequenties voor NHG mag hebben. En tevens mag inderdaad de rente op die extra lening niet hoger zijn dan de rente op de hypotheeklening.
Ben benieuwd hoe snel de excate details bekend worden, en welke losse eindjes er blijven liggen bij de introductie.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door M_1 »

Ik denk dat het op zich best eenvoudig uit te leggen is aan de consument. Het probleem is/was dat na het overleg niet het doel is uitgelegd, maar alleen de technische en praktische uitwerking van het doel.

Voor de klant:
50% moet annuitair worden afgelost, 50% mag aflossingsvrij, maar dan mag niet de volledige rente worden afgetrokken. Het aftrekbare deel is die rente die je zou hebben betaald als je ook die tweede helft annuitair had afgelost. De rente die overblijft is niet aftrekbaar. Om deze opsplitsing voor de belastingopgave elk jaar eenvoudig te kunnen maken, wordt de hypotheek opgesplitst in een (afnemende) volledig aftrekbare annuitaire lening en een (stijgende) niet-aftrekbare aflossingsvrije lening.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door SimpleMind »

Ik blijf het een zeer gekunstelde constructie vinden, en een ook een sigaar uit eigen doos. Zoals Postbus51 als opmerkte was het in theorie voorheen ook al mogelijk. Het enige dat een dergelijke constructie tegen zou houden was denk ik de richtlijn voor hoogte van krediet.

Maar ik ben wel benieuwd hoe flexibel de banken en verzekeraars om zullen/mogen gaan met de inzet van het aflossingsvrije deel. Als er enige flexibiliteit gehanteerd kan worden wordt het erg interessant voor adviseurs om hier enige creativiteit te laten zien. In het begin om de lasten te beperken, juist tijdens studie van de kinderen, of om de eerste periode van het pensioen juist nog lekker te kunnen genieten. Wellicht is het bij veel mensen niet nodig om gedurende de hele looptijd deze extra lening te laten oplopen (het blijft namelijk een redelijk dure lening, ondanks de gekoppelde rente). Als de inzet een beetje afhankelijk kan zijn van de levensfase van de klant dan kan het wel een hele interessante constructie zijn/worden...
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door M_1 »

SimpleMind schreef:Ik blijf het een zeer gekunstelde constructie vinden, en een ook een sigaar uit eigen doos. Zoals Postbus51 als opmerkte was het in theorie voorheen ook al mogelijk. Het enige dat een dergelijke constructie tegen zou houden was denk ik de richtlijn voor hoogte van krediet.
Dat is nu juist datgene waar deze wijziging voor bedoeld is. Voorheen kon je natuurlijk ook via wat voor krediet dan ook lenen wat je zou willen, maar dat ging dan wel dubbel en dwars ten koste van de leencapaciteit van de hypotheek. Doel van deze wijziging is dat je die keuze krijgt zonder dat het (te veel) ten koste van je leencapaciteit gaat.
Secret-Agent
Berichten: 57
Lid geworden op: vr 16 mei, 2008 11:02 am
Locatie: Gouda

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Secret-Agent »

Als ik als voorbeeld neem 200K annuiteit , rente 5% , duur 30 jaar waarvan de aflossing over 100K gefinancierd wordt met een oplopend krediet ook tegen 5% ( geen aftrek ) dan is het voordeel t.o.v. 100% annuitair 116 per maand. Dit blijft redelijk gelijk tot het einde van de looptijd. Totaal voordeel over 30 jaar is ca 40K , nadeel is 100K restschuld.

Als bank al de zelfde rente gaat rekenen als de rente op EWS dan kan ik me voorstellen dat dit niet meer gebeurt na 30 jaar.

Ik lees op internet echter andere lasten , bv in beginsel meer voordeel later minder, welke ik niet kan plaatsen.
Conclusie is toch dat je 50% van de annuitaire aflossing financiert met een oplopend krediet. Ofwel, de aflossing betaal je niet zelf, in plaats daarvoor betaal je rente over het oplopende krediet.

Zie ik iets over het hoofd?
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door SimpleMind »

Zolang men niet hoeft af te lossen op de extra lening zie je volgens mij niet zoveel over het hoofd.
Overigens is het verschil tov annuïteit een beetje afhankelijk van het IB-tarief. Bij 42% en 5% rente varieert het verschil inderdaad tussen de 120 en 123 per maand. Maar bij 52% varieert het bij dezelfde getallen tussen de 120 en 142, begin 120, groeiend naar 142 rond 18e jaar en terug naar 120 aan het einde. (Die daling zit denk ik in afnemende HRA tot 38%.)
Totaal netto voordeel is daardoor bij 52% iets gunstiger (48k ipv 43k).
Plaats reactie