Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Discussies en uitwisseling van ervaringen door hyptheekadviseurs, notarissen, fiscalisten en andere professionals.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door webka »

Met enorme verbazing lees ik de brief waarin de nieuwe plannen worden toegelicht.

Ipv 100% annuitair aflossen hoeven starters maar 50% af te lossen, maar over het gedeelte dat je niet aflost heb je geen renteaftrek. De minister zegt vervolgens dat je in het begin dan voordeliger bent, en later niet meer. Dit geldt alleen kijkende naar de bruto woonlasten.Dde netto woonlasten zijn vanaf dag 1 hoger indien je je kiest voor deels aflossingsvrij. Zie rekenvoorbeeld onderaan.

Verder: Doordat je over de helft geen renteaftrek hebt, is de helft van de hypotheek een box 3 lening. Hierdoor kan je veel minder lenen. Dus erg nadelig voor starters.
Voorbeeld: Man Ôé¼ 40.000 pj. Vrouw Ôé¼ 15.000 per jaar. Op basis van 5,3% kan er bij volledig box 1 Ôé¼ 239.000 geleend worden. Indien bijvoorbeeld Ôé¼ 100.000 als box 3 wordt aangemerkt daalt de leencapaciteit naar Ôé¼ 199.000. Ruim Ôé¼ 40.000 minder!!!

Verder: doordat de helft van de lening box 3 is, kom je niet in aanmerking voor NHG!!

Stel:
Lening Ôé¼ 200.000 volledig annuitair dan is bruto maandlast Ôé¼ 1.111 ; de netto maandlast bedraagt in jaar 1 Ôé¼ 786, Jaar 10 is dat ongeveer Ôé¼ 840
Lening Ôé¼ 200.000 1/2 annuitair, rest aflosvrij zonder renteaftrek: bruto maandlast Ôé¼ 997 ; de netto maandlast bedraagt in jaar 1 Ôé¼ 855, Jaar 19 is dat ongeveer Ôé¼ 886.

Schiet mij maar lek.

Conclusie: aflossen is voordeliger dan niet aflossen.
pault
Berichten: 521
Lid geworden op: vr 13 mar, 2009 3:48 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door pault »

Dit staat in die brief:
"
Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm.
Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te
sluiten tot 50% van de waarde van de woning. Tevens wordt het mogelijk
gemaakt dat bank en klant afspraken maken over de aflossingstermijn van de
tweede lening. Hierdoor kan de looptijd worden verlengd naar bijvoorbeeld 35
jaar. De rente over de tweede lening kan niet worden afgetrokken van de
belastingen. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen.
Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor
dit product kiest. Dit leidt niet tot wijziging van de Wet IB 2001.

"

Als ik dit lees, mag je een deel aflossingsvrij, maar zonder renteaftrek. En dat mag je in 35 jaar aflossen??
En dan zijn maandlasten het eerste jaar lager.

Er moeten ergens zinnen en/of woorden zijn weggevallen, anders slaat dit toch nergens op?

pault
Joster
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 13 feb, 2013 2:07 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Joster »

Volgens mij staat het er gewoon goed. Zo wordt het ook gemeld door de rijksoverheid. Echter werd het zo in eerste instantie niet naar buiten gebracht in mijn perceptie.
Raymond Lohuis
Berichten: 292
Lid geworden op: ma 12 okt, 2009 2:06 pm
Locatie: Regio Haarlem

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Raymond Lohuis »

Er verandert inderdaad niets. Alleen dat je weer minder kunt lenen als je aflosisngsvrij gaat nemen.
Ik ga er verder maar vanuit dat het alleen voor nieuwe hypotheken gaat gelden en bestaande blijven zoals het was.

En aflossingsvrij 30 jaar of 35 jaar, maakt geen enkel verschil. Eindtermijn bij aflossingsvrij staat alleen in de offerte i.v.m. de boekhoudkundige regels. Aflossingsvrij is eigenlijk tot aan de dood, maar dat kunnen ze boekhoudkundig niet verwerken :)

We wachten wel weer op een reactie van Blok en zolang blijft iedereen zitten waar die zit.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door SimpleMind »

Ik denk dat onderstaande uitleg wel eens correct kan zijn:
http://www.z24.nl/z24geld/artikel_41449 ... ening.html
Dan komt het er op neer dat je naast de 100% annuïteitenhypotheek een extra lening afsluit (max 50%) om aflossing voor de hypotheek te (kunnen) betalen... en dat is dan niet aftrekbaar.

Deze logica moet uit Den Haag komen, je gaat (minder gunstig) lenen om te kunnen aflossen.... het klinkt ook erg logisch..... en helemaal analoog aaan de manier waarop velen nu kredieten afsluiten om oude kredieten af te lossen, wat ook vaak verkeerd afloopt... alleen is er nu een onderpand dat er over 30/35 jaar voor zorgt dat de bank weinig risico loopt als het uit de hand loopt...

Maar aan alle adviseurs: dit maakt het vast weer interessanter dan alleen annuïteitenhypotheken aanbieden :-)
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door M_1 »

De uitleg van z24 klinkt dan wel weer logisch. Dan komt het in de praktijk erop neer dat die tweede helft fictief annuitair wordt afgelost, maar dat het op deze manier (met twee losse leingen) wat eenvoudiger administratief is bij te houden tijdens de looptijd dan ├®├®n lening met een fictieve annuitaire aflossing waarbij je ieder jaar 'handmatig' moet nagaan welk deel wel en welk deel niet aftrekbaar is.

Op zich vind ik het dan wel weer een goede oplossing, omdat er geen twijfel is over wat aflosbaar is: de rente over lening A is volledig aftrekbaar en de rente over de (in omvang stijgende) lening B is niet aftrekbaar. Maar als dit het idee is, waarom zeggen ze dat dan niet wat eenvoudiger...?
Secret-Agent
Berichten: 57
Lid geworden op: vr 16 mei, 2008 11:02 am
Locatie: Gouda

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Secret-Agent »

Volgens mij was het hiervoor zo : 1 euro niet annuitair aflossen was gehele lening in box 3, nu "slechts" voor de helft.
Klanten zullen dus gewoon kiezen voor 100% annuitair hetgeen de lasten sterk verhoogd welke in de toekomst alleen maar hoger zullen worden, vastgelegd en al.

Het is een draak van een akkoord en we zullen de krantekoppen over een paar maanden wel zien wat betreft de woningmarkt.

Je wordt er toch niet goed van !

heeft 1 van jullie overigens al duidelijkheid of je een bestaande hybride polis mag wijzigen in die zin dat je de overlijdensdekking eruit haalt en extern financiert? Kreeg van Asr te horen dat niet wellicht niet mag wegens verhoging spaardeel?
Dus een nieuwe polis afsluiten voor 01-04 mag wel maar verhogen niet?

Leuker kunnen we het niet maken.
Michel
Berichten: 243
Lid geworden op: vr 16 okt, 2009 4:54 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Michel »

Secret-Agent schreef:Volgens mij was het hiervoor zo : 1 euro niet annuitair aflossen was gehele lening in box 3, nu "slechts" voor de helft.
Klanten zullen dus gewoon kiezen voor 100% annuitair hetgeen de lasten sterk verhoogd welke in de toekomst alleen maar hoger zullen worden, vastgelegd en al.

Het is een draak van een akkoord en we zullen de krantekoppen over een paar maanden wel zien wat betreft de woningmarkt.

Je wordt er toch niet goed van !

heeft 1 van jullie overigens al duidelijkheid of je een bestaande hybride polis mag wijzigen in die zin dat je de overlijdensdekking eruit haalt en extern financiert? Kreeg van Asr te horen dat niet wellicht niet mag wegens verhoging spaardeel?
Dus een nieuwe polis afsluiten voor 01-04 mag wel maar verhogen niet?

Leuker kunnen we het niet maken.
Ja helemaal geweldig he? De banken halen moeiteloos de ORV eruit maar houden de premie hetzelfde. Leuk voor al die pre brede herwaarderingspolissen.
Heb vandaag hetzelfde aan de hand gehad waar dit dus gewoon keihard een probleem op gaat leveren. Heerlijk al die ondeclarabele uren.

En over het nieuwe akkoord. Ook geweldig. Naast het feit dat het gewoon keihard duurder is vanaf dag 1 heb je ook nog eens te maken met een verlaagde woonquote daar de schuld niet aftrekbaar is. Wat een #45$##$##@@#. Sorry de frustratie zit hier behoorlijk hoog.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door SimpleMind »

@Secret-Agent en Michel: lees ook de post van M_1 nog even. Het lijkt echt op dat het bij de tweede lening gaat om de helft van de aflossing. En alleen dat stuk zit in box 3. Het is initieel niet duurder.

Ik heb het even doorgerekend en wellicht kan het het beste uitleggen obv drie lening delen:
  • 1e deel: een traditionele annu├»teitenhypotheek voor minimaal 50%
    Rente en aflossing wordt direct betaald en de rente is aftrekbaar
  • 2e deel: een traditionele annu├»teitenhypotheek voor de overige maximaal 50%
    Rente wordt direct betaald en is aftrekbaar
    De aflossing van dit deel wordt echter volledig betaald uit deel 3
  • 3e deel: een soort opbouwend krediet waarbij alleen rente wordt betaald
    Rente over krediet wordt direct betaald
    De aflossing van deel 2 wordt hiermee betaald
Uiteindelijke resultaat is soort een oude 50% annuïteitenhypotheek (deel 1) + 50% aflossingsvrij (deel 2 + 3) waarbij de rente over deel 3 niet aftrekbaar is.
En de rente over deel 3 is dan de rente over het bedrag dat bij een gewone annuïteitenhypotheek al zou zijn afgelost.....

Resultaat: in het het begin is de last even hoog als bij 50%annuïteit+50%aflossingsvrij, aan het einde is de last gelijk aan 50% annuïteitenhypotheek + 50% in box3....
Ik vind het persoonlijk een ingewikkelde constructie die alleen maar vragen, onduidelijkheid en problemen oproept bij de gemiddelde huizenkoper.
Vraag is natuurlijk ook of de banken hier heel erg blij mee zijn....
Postbus51
Berichten: 90
Lid geworden op: vr 01 okt, 2010 5:18 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Postbus51 »

Natuurlijk gaan de banken hier niet blij van worden. Het probleem van de belastingdienst, namelijk het niet kunnen administreren van een fictief annuitair aflosschema, wordt verschoven naar de banken. Zij zullen met een geintergreerd product moeten komen. Dat zie ik ze nog niet zo snel doen want ze hebben liever dat de gehele hypotheek wordt afgelost. Beetje hetzelfde probleem als met het meefinancieren van restschuld. Ik kan mij ook niet voorstellen dat dit hypothecaire trapeze werkje het vertrouwen in de woningmarkt ten goede komt. Wij hebben al moeite om het te begrijpen, laat staan de consument.
Secret-Agent
Berichten: 57
Lid geworden op: vr 16 mei, 2008 11:02 am
Locatie: Gouda

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Secret-Agent »

Ik kan er geen chocola van maken. Extra lenen om een annuitaire aflossing te betalen.

Hoe zou dit er uit moeten zien bij bv een EWS groot 200.000?

Voor rente aftrek 200.000 annuitair nodig en daarnaast een lening om aflossing voor 100.000 mogelijk te maken?
Lening hoe ?

Ben benieuwd naar de uitleg.
Postbus51
Berichten: 90
Lid geworden op: vr 01 okt, 2010 5:18 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Postbus51 »

Tukker,

Ik heb een stuk van het ministerie van Binnenlandse Zaken in mijn mail zitten en het is exact zoals M_1 beschrijft (mijn complimenten daarvoor nog trouwens). Voor deze constructie is gekozen omdat Weekers het anders niet kan controleren. Triest maar waar. Misschien moet je trouwens dit onderwerp verplaatsen naar Adviseurs-only.

@ secret agent: Stel je hebt een volledige annuiteiten hypotheek van 200K, dan sluit je daarnaast een RC hypotheek van 100K die gedurende 30 jaar de helft van de annuiteiten hypotheek aflost. Feitelijk heb je dan dus half annuiteit en half aflosvrij waarbij de renteaftrek op het aflossingsvrije deel daalt alsof het een annuiteit is.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door SimpleMind »

@Secret-Agent: Nav van je vraag.
Voorbeeld voor 200k bij 42%IB (later afbouwend naar 38%)en 4% rente (en daarbij even aanname dat die 4% ook geld voor de box3 lening wat de banken mogelijk niet zullen doen!):
Deel 1: 100k annuïteit afgelost na 30 jaar, rente + aflossing direct betalen
Deel 2: 100k annuïteit afgelost na 30 jaar, rente direct betalen + aflossing uit deel 3
Deel 3: 0k krediet langzaam opbouwend tot 100k aan het einde (gelijk aflossing deel2), alleen rente wordt betaald
Tijdens de looptijd een totale schuld gelijk aan 50%annuïteit+ 50% aflossingsvrij

Hopelijk is onderstaande beetje leesbaar:

Code: Selecteer alles

Nettto lasten plaatje (excl ewf etc):
                      Totaal                Deel 1          Deel 2        Deel 3
Aanvang:              Ôé¼530,75                Ôé¼337,42	    Ôé¼193,33        Ôé¼  0,00
Einde:                Ôé¼809,48	             Ôé¼476,81	    Ôé¼  0,92        Ôé¼331,75
Ter vergelijk bij volledig annuïteit:
Aanvang: Ôé¼674,83
Einde: Ôé¼953,63

En bij 50% annuïteit en 50% aflossingsvrij:
Aanvang: Ôé¼530,75
Einde: Ôé¼670,15
Michel
Berichten: 243
Lid geworden op: vr 16 okt, 2009 4:54 pm

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door Michel »

SimpleMind schreef:@Secret-Agent: Nav van je vraag.
Voorbeeld voor 200k bij 42%IB (later afbouwend naar 38%)en 4% rente (en daarbij even aanname dat die 4% ook geld voor de box3 lening wat de banken mogelijk niet zullen doen!):
Deel 1: 100k annuïteit afgelost na 30 jaar, rente + aflossing direct betalen
Deel 2: 100k annuïteit afgelost na 30 jaar, rente direct betalen + aflossing uit deel 3
Deel 3: 0k krediet langzaam opbouwend tot 100k aan het einde (gelijk aflossing deel2), alleen rente wordt betaald
Tijdens de looptijd een totale schuld gelijk aan 50%annuïteit+ 50% aflossingsvrij

Hopelijk is onderstaande beetje leesbaar:

Code: Selecteer alles

Nettto lasten plaatje (excl ewf etc):
                      Totaal                Deel 1          Deel 2        Deel 3
Aanvang:              Ôé¼530,75                Ôé¼337,42	    Ôé¼193,33        Ôé¼  0,00
Einde:                Ôé¼809,48	             Ôé¼476,81	    Ôé¼  0,92        Ôé¼331,75
Ter vergelijk bij volledig annuïteit:
Aanvang: Ôé¼674,83
Einde: Ôé¼953,63

En bij 50% annuïteit en 50% aflossingsvrij:
Aanvang: Ôé¼530,75
Einde: Ôé¼670,15

Ik weet erg lui maar ik ben vandaag vrij en geen zin de hypo software op te starten maar wel erg beieuwd naar het totaalplaatje. Maar hoe ziet het plaatje er nu dan uit indien 100% annuitair met daarnaast het niet aftrekbare aflossingsvrije deel?

Edit: sorry verkeerd gekeken. Het staat gewoon voor mijn neus. Excuus.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Nieuwe maatregels. Ben ik nou gek?!?

Bericht door M_1 »

Waarbij die laatste variant van 50% annuïteit en 50% aflossingsvrij natuurlijk is berekend alsof de volledige rente aftrekbaar is.

In de manier waarop het eerst is gecommuniceerd klinkt het heel complex en klinkt het als een gedrocht, maar ik vind het eerlijk gezegd wel een nette en relatief duidelijke manier om, ook aan de klant, duidelijk te maken wat wel en niet aftrekbaar is. Maar iedereen zal er natuurlijk wel aan moeten wennen. Alleen hadden ze het niet zo moeten brengen zoals ze hebben gedaan.

Eigenlijk zou het ook voor hypotheken in de bestaande situatie beter zijn als hypotheken die gedeeltelijk een box-3 lening in zich hebben, niet als ├®├®n grote hypotheek zou worden verstrekt, maar dat je ook dat expliciet in een wel aftrekbare lening en een niet aftrekbare lening opdeelt. Dan heb je ook als klant bij de belastingaangifte e.d. meteen duidelijkheid: van lening A is de rente volledig aftrekbaar, lening B is een box-3 lening. Dat is wat ze nu ook voor het fictief-afgeloste deel doen.
Plaats reactie