Overwaarde gebruiken voor aflossen schuld?

[Ingrid van de Water]

Dag allen,

Al een poosje lees ik mee en als leek wil ik graag het volgende voorleggen:
(ik hoop alle relevante informatie mee te nemen)

Ik ben een vrouw, alleenstaand en werkend. Degene die mijn hypotheek destijds geregeld heeft, is een zeer goede vriendin van de familie en ik heb, zonder haar medeweten, een lening afgesloten voor € 18.000 (in 2007, kort nadat ik het huis gekocht had). Dat geld heb ik gebruikt voor de extra kosten die een verhuizing met zich meeneemt, wat nieuwe meubeltjes en een tweedehands auto. Graag zou ik willen weten wat ik kan verwachten, voordat ik de hele familie over me heen krijg over hoe dom ik geweest ben (ja, er zijn dingen die je een keer doet, maar daarna NOOIT weer)! De bedoeling is om mijn totale maandlasten naar beneden te krijgen, zodat ik gewoon meer geld overhoud voor de Albert Heijn en andere doodnormale dingen...

Goed, feiten:
Mijn huis heb ik in 2007 gekocht voor € 276.000 (taxatierapport: € 278.000) met daarop een hypotheek van € 300.000. Inschrijving kadaster is hoger (€ 400.000).
Bruto maandlast: € 1.362, maandelijkse belastingteruggave van € 483.
Kort daarna dus die lening afgesloten van € 18.000. Kosten per maand: € 180.
Met deels spaargeld en deels het geld van de lening heb ik de woning verbeterd: uitbouw gerealiseerd, tuin en vlonder aangelegd, vloerverwarming onder natuurstenen vloer, nieuwe keuken geinstalleerd.
Taxatiewaarde nu: € 320.000 (taxatie van begin vorig jaar, wellicht nu iets hoger).

Ik woon hier prima en zou graag willen weten of ik die stomme lening van € 18.000 af kan lossen door mijn hypotheek over te sluiten en de meerwaarde van mijn huis te gebruiken.
Of is dit een kansloos proces en moet ik gewoon die hele lening terugbetalen via de maandelijkse betalingen?
Ik heb overigens de kosten/rente of wat dan ook van de lening nooit meegenomen in mijn belastingaangiften.

Ik hoor jullie berichten graag. (En zouden jullie alsjeblieft niets willen zeggen over hoe stom ik ben geweest? Dat heb ik inmiddels zelf ook wel begrepen... )
Dank je wel vast.

Ingrid van de W.

[webka]

Als je bonnetjes hebt, en bij een eventuele controle kan aantonen welk gedeeltje van de lening je hebt aangewend voor woningverbetering, dan kan je de rente voortaan over dat gedeelte aftrekken. In je eventuele nieuwe hypotheek kan je het dan ook gewoon als box 1 lening meenemen.

Of oversluiten een kansloos proces is, is op basis hiervan niet te zeggen.
Informatie die in ieder geval ontbreekt is je inkomen om te bepalen wat je maximaal kunt lenen.

Daarnaast doe je een gevaarlijke aanname:

Taxatiewaarde nu: € 320.000 (taxatie van begin vorig jaar, wellicht nu iets hoger).

Taxatiewaarde is waarschijnlijk lager nu gezien de dalende trend van huizenprijzen.

Verder moet je je afvragen of de bijkomende kosten bij oversluiting je wel voordeel bieden.
Rente is inmiddels wellicht wel hoger, bijkomende kosten zijn vele duizenden euro's.
Als je opzoek bent naar lastenverlaging dan denk ik dat oversluiten niet de beste manier is.

Maar goed, vertel eerst eens:
- je inkomen
- rentevastperiode
- wanneer loopt die af
- rentepercentage

Aan de hand daarvan kan ik met de rest van de info wel een paar berekeningen maken.

[Ingrid van de Water]

Dag Webka,

Dank je wel voor je antwoord, alvast. Ik zal proberen je vragen te beantwoorden:

a) De verbouwing, vloerverwarming en alles wat daarbij hoort is gewoon netjes gedaan volgens de regels: dus door gewone bedrijven, met gewone facturen. Niks zwart, dus. (Aannemer voor de verbouwing was iets van € 18.000, betaald via 3 of 4 nota's). De verbouwing is een kleine anderhalf jaar na het afsluiten van de lening gedaan (een dierbare is in die tussentijd overleden, en al het andere moest wijken of wachten). Kan ik de (volledige) rente dan alsnog opvoeren bij mijn opgave?
(Sorry, dat van meenemen in een eventuele nieuwe hypotheek in box 1 snap ik niet. Ik dacht aan een hoger hypotheekbedrag omdat mijn huis ook meer waard is geworden na de verbouwing en dan met het 'extra' bedrag mijn lening aflossen? En dan heb ik gewoon 1 hypotheek op mijn huis en geen lening meer. Te simpel gedacht, begrijp ik nu?).

b) Inkomen is iets meer dan € 3.850 per maand bruto.
c) Huidige rentevastperiode is 10 jaar.
d) Rentevastperiode loopt af op 01.07.2017
e) Huidige rentepercentage is 5,45% (effectieve hypotheekrente is 5,70% maar wat dat precies betekent? )

Super dat je me antwoord wil geven.

Groeten,
Ingrid

[Ingrid van de Water]

Dag Webka (en anderen natuurlijk),

Nog even over de waarde van mijn huis: ik denk dat het nu hoger is dan de taxatie van vorig jaar omdat deze huizen best gewild zijn. Recent is er nog een hoekhuis verkocht (exact zelfde type) voor € 325.000, het heeft totaal 3 maanden te koop gestaan... Ok, dat was een hoekhuis, maar daardoor is de zolder ook 'gehalveerd' terwijl mijn gehele huis ruim 40m2 groter is. Vandaar dat ik het nogal positief inschatte.

Ik zal sowieso binnenkort weer een taxatie laten doen.

Groeten,
Ingrid

[webka]

sorry voor de vaktaal.
Box 1 lening betekent dat je over de hele lening renteaftrek hebt. Indien een deel van de hypotheeklening consumptief is gebruikt voor consumptieve aankopen (vakantie, autos, meubels) dan mag de rente daarover niet aftrekken. Dus stel dat van die 18.000 jij 15.000 hebt gebruikt voor echt woningverbetering (vloervewarming, keuken, e.d.) dan mag je de rente daarover aftrekken. Of het nu in hypotheek zit, of een 'gewoon' doorlopend krediet is maakt niet uit. Het restant van d elening zit in box3, en daar mag je de rente niet over aftrekken.
Maar goed, laat dat even buiten beschouwing aangezien het niet zo relevant is in dit stadium.

Probleem zit m al meteen op je inkomen. Zoals je wellicht weet zijn de normen t.a.v. verstrekking op inkomen nogal aangescherpt de afgelopen jaren.
Op jouw inkomen, en dan doe ik even de aanname dat je vakantiegeld en een 13-e maand ontvangt (jaarinkomen derhalve 53.746), kan je maximaal € 271.000 lenen...

En daarme houdt eigenlijk het hele verhaal al op.

[Ingrid van de Water]

Dank voor het antwoord (maar jammer voor het antwoord zelf, want ik kan er dus niets mee).
Als ik het goed begrijp zit ik voorlopig gewoon aan die maandelijkse betaling van € 180 vast en kan ik die niet aflossen met de overwaarde van mijn woning. Ai, dat valt erg tegen!

Nou ja, ik weet in ieder geval dat ik de rente van die lening wel in mindering kan brengen op mijn inkomstenbelasting. Da's nog iets....

Nogmaals bedankt Webka, dat je even mee hebt willen denken. Ik ga toch maar serieus overwegen of ik niet een krantenwijk erbij neem...

Groeten,
Ingrid

[Red Felix]

Met het gevaar dat ik voor stomme zeur uitgemaakt wordt...

Eerst:

zodat ik gewoon meer geld overhoud voor de Albert Heijn en andere doodnormale dingen...

Daarna:

Ik ga toch maar serieus overwegen of ik niet een krantenwijk erbij neem...

Geloof me, gooi de Albert Heijn eruit en ga inkopen bij Aldi, Lidl, Jumbo, whatever. Dat levert veel meer op dan een krantenwijk

[HJV]

Nou ja, ik weet in ieder geval dat ik de rente van die lening wel in mindering kan brengen op mijn inkomstenbelasting. Da's nog iets....

Niet zonder meer de gehele rente is aftrekbaar _daar is al in een vorig antwoord al op gewezen_, u heeft een deel van de lening besteed aan consumptieve doelen en niet aan woningverbetering , dus zal u een splitsing moeten maken wat geleend ter woningverbetering.

Geleend 18.000 tegen 5% = 900
Van lening besteed aan woningverbetering 11.000
Aftrek rente volgens de volgende berekening;
11.000/18.000*100 = 61% over 900 = 549 aftrekbare rente van de lening

Getallen zijn fictief en dienen enkel als voorbeeld

U dient bij navraag van de Inspecteur wel via de nota's aan te tonen dat werkzaamheden hebben plaats gevonden.

[Superkees]

Ik weet niet waar het krediet loopt en wat de voorwaarden zijn, maar mogelijk kun je het oversluiten naar een andere kredietverstrekker. Daar zit soms meerdere procenten verschil tussen. Goed maar goedkoop is bv Freo (= Rabobank).