Vraag over bankspaar stortingen & hypotheekvoorstel

[infernix]

Hallo,

Wij zijn in de laatste fase van hypotheek onderhandeling. Vrijdag moeten wij een beslissing maken en ik zou graag jullie mening horen over een voorstel van de Rabo.

Situatieschets:

Bestaande hypotheek (5 jaar) van 149000 tegen 4,2% voor 7 jaar bij Postbank; maatwerkverzekering sparen en beleggen (50/50) voor 149000 eindkapitaal a 158/maand, blijft zo'n 8500 euro van over . Is toen tevens voor ong. 4900 een AO verzekering in opgenomen (was toen in loondienst).

Heb een eigen zaak + partner is in loondienst, totaal salaris 36600 + 22000 per jaar (volgend jaar 39000+). in 2007 bruto winst 56k, netto 12k.

Nieuw huis gekocht voor 285000. Hypotheek van de Rabo ziet er zo uit:

307.000 opgebouwd uit
154.500 aflossingsvrij voor 30 jaar, rente 10jr vast 5,8% (6,0 eff), box 1
144.070 Rabo Opbouw voor 25 jaar, rente 10jr vast 5,8% (6,0 eff), box 1
8.430 aflossingsvrij voor 25 jaar, rente 10jr vast 5,8% (6,0 eff), box 3 (kosten + lening voor AO afkoop in de vorige hypotheek)

gelijkblijvende overlijdensrisicoverzekering (200.000 op mijzelf en partner) a 45,31 per maand (rokers)
opbouw bankspaarrekening met inleg van 129/maand, 5,8% rente, eindkapitaal 87000
dan nog een woonhuis, inboedel en aansprakelijkheidsverzekering a 39,80 (voor 0,1% rentekorting)
maandlast 1658 bruto

verwachte overwaarde eigen woning verkoop is nog niet in dit verhaal mee berekend, schat ik op 10.000 tot 15.000.

Ik heb via een adviseur bij postbank een aanvraag lopen voor een betere offerte (5,4%) maar zeer waarschijnlijk accepteren ze mij daar niet omdat ik nog niet voldoende jaarcijfers heb (3 jaar is de eis). Andere banken (SNS, DSB) hebben ook geweigerd op basis van te kort ondernemerschap. Dus het lijkt erop dat dit dan de enige keus is; bij Rabo heb ik wel acceptatie.

1) wat is jullie indruk, is dit een goede aanbieding? rente kan niet meer verder naar beneden is vandaag nog gezegd.

2) mij is verteld dat de overwaarde van mijn appartement in mindering gebracht MOET worden op de totale hypotheeksom, en dat ik dit niet anders mag gebruiken (bijv als storting op bankspaarrekening). dit ivm wetgeving uit 2004. klopt dit?

3) de bandbreedte eis bij banksparen kan ik nog niet helemaal bevatten. Als de inleg 129/maand is, dan leg ik dus 1548 per jaar in. dan kan ik dus aan t eind van een jaar max. 15480 extra storten in deze rekening, toch? Bij de rabo zeggen ze dat als ik dat doe, de bandbreedte eis ook andersom werkt: 15480/12 = minimale inleg volgend jaar van 1548 euro per maand! kan iemand mij een berekening tonen wat er gebeurt als ik elk jaar een bepaald bedrag zou storten? of is het niet slim om hier in te sparen ondanks de hoge rente die je er op krijgt?

reuze bedankt voor jullie input!

[Adviseur hypo]

gelijkblijvende overlijdensrisicoverzekering (200.000 op mijzelf en partner) a 45,31 per maand (rokers)
opbouw bankspaarrekening met inleg van 129/maand, 5,8% rente, eindkapitaal 87000
dan nog een woonhuis, inboedel en aansprakelijkheidsverzekering a 39,80 (voor 0,1% rentekorting)
1) wat is jullie indruk, is dit een goede aanbieding? rente kan niet meer verder naar beneden is vandaag nog gezegd.
2) mij is verteld dat de overwaarde van mijn appartement in mindering gebracht MOET worden op de totale hypotheeksom, en dat ik dit niet anders mag gebruiken (bijv als storting op bankspaarrekening). dit ivm wetgeving uit 2004. klopt dit?
3) de bandbreedte eis bij banksparen kan ik nog niet helemaal bevatten. Als de inleg 129/maand is, dan leg ik dus 1548 per jaar in. dan kan ik dus aan t eind van een jaar max. 15480 extra storten in deze rekening, toch? Bij de rabo zeggen ze dat als ik dat doe, de bandbreedte eis ook andersom werkt: 15480/12 = minimale inleg volgend jaar van 1548 euro per maand! kan iemand mij een berekening tonen wat er gebeurt als ik elk jaar een bepaald bedrag zou storten? of is het niet slim om hier in te sparen ondanks de hoge rente die je er op krijgt?

Orv = afhankelijk van je leeftijden, als je die wilt posten? + looptijd (25 jr?) heb je een (partner) pensioen?
1) rente is prima, zal waarschijnlijk niet meer meezakken ivm kortingen, voorwaarden zie elders op het forum..
2) hoeft niet perse, alleen als je het niet doet heb je geen aftrek over dat deel
3) als jaarpremie 15480 is (hoog) dan is minimaal 1548 per jaar verschuldigd (niet per maand dus, maar dat is wellicht een typefout?). Storten vind ik wel prima, let op de 10:1 en het feit dat je je geld niet terugkrijgt voordat de 25 jaar om zijn
4) wellicht kun je de postbank verzoeken de ao te stoppen en de premie (wat er nog van over is) terug te geven

[infernix]

Hi,

1) 27 en 22 jaar, nog geen pensioensregelingen
2) hoe moet ik uitrekenen (ongeveer is voldoende) wat ik aan belasting moet betalen over die 15000, maw wat blijft er over als ik dit niet in mindering breng op de hypotheeksom maar bijv. wil storten op de bankspaarrekening?
3) mijn idee was om de bankspaarrekening wat aan te dikken zodat we op termijn boven die 87000 uitkomen. dat dat pas over X jaar vrijkomt is op zich prima
4) is een AO bij Cardif via Woongarant. ga wel eens bellen, zal wel tegenvallen.

nog voor 't idee, de postbank aanbieding:

totaal 305.500 bestaande uit:
deel 1: 55.000 voor 25 jaar 5,6% 10 jaar vast
deel 2: 93.500 voor 25 jaar 5,4% 10 jaar vast
deel 3: 156.500 voor 30 jaar 5,4% 10 jaar vast
55.500 banksparen + verplicht orv deel op ons beiden a 55.500 voor 104/maand 25 jaar lang
extra orv voor 145.000 a 26/maand 30 jaar lang

bruto maandlast 1488+26=1514

zo echt erg jammer zijn als postbank niet accepteert, vind je ook niet?

[fransjan]

leuke voorstellen ,misschien eens handig om te vragen,wat bestaande relatie,s als voorstel krijgen voor 10 jaar vast ,dan weet je een beetje ,wat je de laatste 20 jaar kan verwachten ....

gelukkig maar 66% van de looptijd

[Adviseur hypo]

1) 27 en 22 jaar, nog geen pensioensregelingen
2) hoe moet ik uitrekenen (ongeveer is voldoende) wat ik aan belasting moet betalen over die 15000, maw wat blijft er over als ik dit niet in mindering breng op de hypotheeksom maar bijv. wil storten op de bankspaarrekening?
3) mijn idee was om de bankspaarrekening wat aan te dikken zodat we op termijn boven die 87000 uitkomen. dat dat pas over X jaar vrijkomt is op zich prima
4) is een AO bij Cardif via Woongarant. ga wel eens bellen, zal wel tegenvallen.
de postbank aanbieding:
totaal 305.500 bestaande uit:
deel 1: 55.000 voor 25 jaar 5,6% 10 jaar vast
deel 2: 93.500 voor 25 jaar 5,4% 10 jaar vast
deel 3: 156.500 voor 30 jaar 5,4% 10 jaar vast
55.500 banksparen + verplicht orv deel op ons beiden a 55.500 voor 104/maand 25 jaar lang
extra orv voor 145.000 a 26/maand 30 jaar lang
bruto maandlast 1488+26=1514
zo echt erg jammer zijn als postbank niet accepteert, vind je ook niet?

De rente van de postbank is goed, maar let op de beperkende voorwaarden (voordeelhypotheek) en zoals fransjan aangeeft de verlengingstarieven
ad 1) daar kun je nog wel iets op besparen. De hoogte vanhet bedrag zou ik laten doorrekenen (besteedbaar inkomen na overlijden)
ad 2) 15000 *5.4% = bruto en netto bij geen aftrek = 67.5 netto ipv 67.5-40% belastingaftrek = 40 euro netto, Kost je dus ca 27.50 netto per maand en je komt moeilijker door de toets ivm niet aftrekbaar deel
ad 3) prima idee
ad 4) van de hypotheker dus en niet van de postbank?
Postbank heeft volgens mij geen banksparen overigens (of ik heb een mailing gemist ergens...)

[M_1]

Nog even over die extra stortingen, je hebt te maken met de bandbreedte-eis die vereist dat de hoogste totale stortingen in een jaar niet hoger mag zijn dan 10 keer de laagste stortingen in een jaar. Als je 1548 per jaar inlegt aan maandelijkse stortingen, dan mag je in theorie dus aan maximale eenmalige storting 1548 * 10 - 1548 (die je al maandelijks had gestort) = 13932 hebben, bovenop de maandelijkse stortingen.

Maar: je moet er ook rekening mee houden dat de rente zou kunnen wijzigen, zodat je na een renteherziening een lagere maandinleg hebt. Daarom is er vaak een veiligheidsmarge ingebouwd, dat je niet tot maximaal 10 keer mag gaan, maar tot bv. 6 of 7 keer. Waarschijnlijk zal het maximale eenmalige bedrag iets van 10.000 euro zijn. Wil je meer storten, dan kan dat het jaar daarop wel weer.

Extra storten om meer af te kunnen lossen lijkt mij een prima idee, als je al genoeg 'vrij' geld hebt en je dus ook boven de grens voor de vrh zit. Een extra storting aan het begin is door de rente na 25 jaar ongeveer 4 keer zo groot geworden. Daarmee kun je dus een leuk deel extra aflossen. Een storting over 5 jaar, die dus 20 jaar kan renderen, groeit ongeveer 3 keer zo groot.

Dan over de overwaarde. Stel je leent 10.000 meer en gebruikt 10.000 van de overwaarde als eerste storting bij het banksparen. Dit groeit na 25 jaar tot ongeveer 40.900. Daarmee kun je die eerste, extra geleende, 10.000 euro aflossen en dan houd je nog 30.900 over. Je hebt dan wel extra, niet aftrekbare, rentelasten: 48.33 euro.

Zou je in plaats van extra te lenen die 48.33 maandelijks in het banksparen steken, dan levert dat aan het einde op (even uitgaan van dat 129 per maand leidt tot 87.000) een bedrag van (87000*48.33/129) = zo'n 32.500. Dit is meer dan de 30.900 die je zou hebben als je een extra stukje niet-aftrekbare hypotheek zou hebben.

Het extra, niet-aftrekbaar, lenen van geld omdat je een eerste storting wilt doen levert dus minder op dan niet-lenen en de besparing op de rentelasten maandelijks extra sparen. Op de zelfde manier kun je beredeneren dat je beter het stukje box-3 lening snel kunt aflossen (bv met de overwaarde van de verkoop), en de 40.75 die dit maandelijks kost in het bankspaarproduct stoppen (of elders sparen, naar keuze).

[infernix]

kijk, dat zijn nog eens goede adviezen, thanks!

fransjan: rabo zegt dat ik over 10 jaar geen renteopslag krijg en gewoon de marktrente van die tijd, dus als die over 10 jaar 6% is dan krijg ik ook die 6%. mag ik dan toch aannemen dat dat zo is? of vertellen ze me iets niet?

adviseur hypo: er is nog geen pensioensopbouw e.d. en we lossen maar 87000 af over 25 jaar, dus blijft er nog 220000 over. orv is 200000 dus er is altijd een hypo schuld binnen nu en 30 jaar, en kan t volledige bedrag worden besteed aan aflossing. maar zegt rabo, je mag ook dat geld opmaken aan de maandelijkse betalingen of heel andere zaken. zeer waarschijnlijk zal dat bedrag echter gewoon worden gebruikt voor hypotheekschuld aflossing, dus denk ik dat 200000 als verzekerd bedrag op ons beiden goed is. overigens is de 2e aanbieding niet van de hypotheker maar hypotheekshop

is het overigens verstandig om de eerste 5 jaar ergens een ORV af te sluiten voor ong. 20 per maand en dan na die 5 jaar een ORV voor 25 of 30 jaar tegen 50 euro/maand? 't kost nu 45/maand.

M_1: duidelijk verhaal! het beste wat ik dus kan doen met de overwaarde is de box 3 lening aflossen, en het restantbedrag gebruiken voor aflossen andere aflossingsvrije deel wat 25 jaar loopt. maar mag dat wel van de belasting, met je overwaarde die box 3 lening aflossen?

bedankt!!!

[M_1]

Je hebt gelijk dat als je de overwaarde gebruikt voor het aflossen van die box-3 lening, en je moet daarom een hogere hypotheek nemen, dan is dat extra deel niet aftrekbaar. Daar schiet je dus op zich niet zo veel mee op... Het is meer dat als je geld 'over' zou hebben, dat je dan beter eerst de niet-aftrekbare delen kunt aflossen, en daarna pas extra stortingen in het banksparen doen.

[Adviseur hypo]

is het overigens verstandig om de eerste 5 jaar ergens een ORV af te sluiten voor ong. 20 per maand en dan na die 5 jaar een ORV voor 25 of 30 jaar tegen 50 euro/maand? 't kost nu 45/maand.

je kunt ook een zgn contunabel tarief nemen. begint goedkoop en wordt steeds duurder. Zou je eens kunnen laten berekenen