Bankspaarhypotheek, aflossen of niet?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Stefan00
Berichten: 18
Lid geworden op: vr 02 aug, 2019 10:50 am

Bankspaarhypotheek, aflossen of niet?

Bericht door Stefan00 »

Beste experts,

Het grote moment is daar; hypotheekvrij! Althans, als ik ook echt doorzet. Wellicht kunnen jullie me wat adviezen of zelfs onderbouwde cijfers geven waarom wel of niet. Dit is de situatie:

WOZ 2021: 510k (vrije verkoop ca 700k)
Bankspaarhypotheek:
- Start: september 2011
- Oorspronkelijk bedrag: 175k
- Bankspaarpot in augustus 2022: 79k
- Huidige rente: 1,15% (moet in augustus weer verlengen)
- Looptijd 20 jaar (dus nog ruim 9 te gaan)
- Belastingtarief: 49,5% (maar natuurlijk steeds lager aftrekbaar %)

Er zijn geen andere hypotheekdelen meer.

Nou ben ik in de gelegenheid om van de zomer de overgebleven 96k in 1 keer af te lossen. En dan blijft er nog (ruim) voldoende over als spaarpot, dus dat is het probleem niet.

De rente loopt af eind augustus dit jaar. 1,15% was wel extreem laag, en (flink) hoger zou fijn zijn de laatste jaren van deze hypotheek. Van de andere kant, de aftrek wordt procentueel steeds minder en bij deze lage rentes zet het allemaal niet zoveel zoden aan de dijk.

Mijn gevoel zegt: gewoon aflossen en heerlijk genieten van een hypotheekvrij bestaan. Maar ben ik dan geen vreselijke dief van mijn portemonnee? Iedereen om me heen roept dat ik nooit een bankspaarhypotheek moet aflossen "omdat deze zo voordelig is" en "omdat deze geld zou opleveren". Voor zover ik het kan uitrekenen lijkt het allemaal wel mee te vallen maar de vraag is of ik het gehele plaatje overzie.

Dank voor jullie adviezen!
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: Bankspaarhypotheek, aflossen of niet?

Bericht door nerd01 »

Is er nog een gekoppeld ORV. Zo ja, wat is de maandpremie daarvan?
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: Bankspaarhypotheek, aflossen of niet?

Bericht door nerd01 »

Dit is een voorbeeld waarbij aflossen van een spaarhypo voordelig kan zijn, omdat je een hoog eigenwoningforfait hebt. Daardoor geen hypotheekrenteaftrek meer en wel bijtelling. De wetgeving hieromtrent is zo ingewikkeld dat het moeilijk intuitief te bepalen is of er voordeel of nadeel is.

Als ik reken zonder ORV en zonder kosten voor de voortijdige beëindiging per 1 aug dit jaar, dan verwacht ik dat je netto rond de 4900 euro bespaart met deze actie. Ik heb de vergelijking gedaan met je huidige rentestand, die niet gewijzigd wordt. Als die omhoog gaat per 1 aug naar bv. 1,8% dan wordt je voordeel t.o.v. deze nieuwe situatie nog iets groter: rond de 6000 euro netto. Dat komt omdat de hogere rente weliswaar gunstig is voor de belasting op je huis (dit is de som van renteaftrek, hra-correctie en bijtelling en die is per saldo positief in jouw situatie!) want die gaat omlaag, net als je spaarpremie. Maar dat compenseert onvoldoende de gestegen rentekosten.

Maar voor je gaat juichen nog de volgende overwegingen.
- Als je je geld op een spaarrekening hebt staan is aflossen gunstig. Als je hebt belegd en hier 6% per jaar mee verdient ben je met aflossen duurder uit.
- Als je rekening houdt met inflatie van 2% of meer dan is door laten lopen van je spaarhypotheek gunstiger
- Als je een fiscaal partner hebt die minder dan 68k verdient dan is het gunstiger om de (positieve) belasting op het huis bij je partner te laten vallen. Die valt dan wat lager uit, hetgeen bovenstaande redenering weer beïnvloed.
- Als je een ORV hebt die door de afkoop vervalt wordt de besparing navenant groter.

Hopelijk voldoende info voor je afweging m.b.t. deze optimalisatie.
Stefan00
Berichten: 18
Lid geworden op: vr 02 aug, 2019 10:50 am

Re: Bankspaarhypotheek, aflossen of niet?

Bericht door Stefan00 »

Dankjewel, zeker ook voor alle overwegingen!

Opbrengsten van beleggingen is zeker iets wat me in de vergelijking bezig houdt. Net als de inflatie. Zekerheden zijn er niet wat dat betreft. Net zoals de (oplopende) rente, ik ga er vanuit dat deze wel 1,7 of 1,8% zal zijn tegen augustus. Hoop variabelen en onzekerheden dus. Ik ga meestal maar uit van de huidige situatie, tenzij deze zeer onwaarschijnlijk zijn op middellange termijn. De tijd zal het leren.

Er is inderdaad wel een fiscaal partner met een lager belasting %. En er is geen (gekoppelde) ORV.

Wat voor mij zwaar meetelt is ook de emotionele afweging; hypotheekvrij zijn. Dat moet een goed gevoel geven. De vraag is alleen voor hoe lang en ten koste waarvan :)

Nogmaals dank, dit helpt enorm. Voor alle zekerheid nog een laatste vraag; het afkopen na 11 jaar heeft geen fiscale consequenties toch (sinds de tijdsklem is vervallen)?
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: Bankspaarhypotheek, aflossen of niet?

Bericht door nerd01 »

Er is idd geen straf meer van de belastingdienst om voortijdig een Spaarhypotheek af te lossen. Uiteindelijk heeft blijkbaar iemand bij de overheid ingezien dat de HRA op spaarhypotheken ons allen geld kost en het in ieders belang is om deze hypotheekvorm zo snel mogelijk de nek om te draaien. Naast de HRA op nieuwe spaarhypotheken verbieden helpt het als je geen boete op voortijdig afkopen zet. Dat is dus gedaan.
Neemt niet weg dat de bestaande bezitters van spaarhypotheken niet gedwongen worden om deze hypotheekvorm af te kopen of om te zetten. Maar inmiddels is door de lage rentestand het verdienmodel rond deze hypotheekvorm drastisch veranderd. Zo lucratief als vroeger zijn ze niet meer tenzij je de rente heel lang op hoog niveau hebt vastgezet. Omdat de precieze netto berekening nogal lastig te maken is, is het misschien een geruststellende gedacht dat aanhouden van een spaarhypotheek meestal geen groot nadeel is t.o.v. omzetten naar een annuitaire hypotheek, ook bij lage rentestand.

In jouw geval Stefan, zijn er ondanks de financiële doorrekening nog steeds veel onzekerheden en veel overwegingen over. Dus om de knoop door te hakken kun je je gevoel laten meespelen. Hypotheekvrij zijn is een fijne status om te bereiken. Het is heerlijk als er niet elke maand een flinke hap uit je inkomsten verdwijnt naar de bodemloze put die eigen huis heet. En het is een voorrecht om in een huis te zitten waar geen enkele bank nog iets over te zeggen heeft. Lang niet iedereen bereikt dit. Anderzijds kun je ook als hypotheekbetaler heel gelukkig zijn met je huis :)
Stefan00
Berichten: 18
Lid geworden op: vr 02 aug, 2019 10:50 am

Re: Bankspaarhypotheek, aflossen of niet?

Bericht door Stefan00 »

Allemaal zeer waar. Nogmaals dank @nerd01!
Plaats reactie