spaarhypotheek: welke strategie?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

hypotheek2022
Berichten: 2
Lid geworden op: zo 09 jan, 2022 9:11 pm

spaarhypotheek: welke strategie?

Bericht door hypotheek2022 »

De situatie, alle delen oorspronkelijk afgesloten 01-11-2008. huidige woz = 350.000, taxatie ongeveer 500.000 en inkomend boven de 70.000

deel 1: spaarhypotheek 130.000 tegen 5,3%, einddatum rentevasteperiode 01-11-2028. In potje zit nu ongeveer 60.000 en spaarpremie netto is 519.
deel 2: lineair actuele stand is 26.500 tegen 3,75% en rentevasteperiode tot 01-04-2031 en einde leningdeel 01-11-2038.
deel 3: annuïtair en actuele stand is 28.500 tegen 3,75% en rentevasteperiode tot 01-04-2031 en einde leningdeel 01-11-2038
deel 4: aflossingsvrij is 94.950 tegen 2,14% en rentevasteperiode 01-12-2039.

Ik kan elk jaar zo'n 8.000 gebruiken om af te lossen / bij te storen, etc.

Strategie 1 (ik denk dat dit het slimste is).
optie 1: spaarhypotheek inkorten, daarmee wordt einddatum 01-12-2027. En je bespaart 11 maanden rente betalen. (is fiscaal toegestaan, reeds gecontroleerd).
optie 2: spaarhypotheek bijstorten, daarmee wordt de spaarpremie ongeveer met 70 euro per keer bijstorten verlaagd.
Ik opteer voor eerst optie 1 en vervolgens een aantal jaren optie 2.Vervolgens strategie 2 vervolgen.

Strategie 2 (mijn partner denkt dat dit het slimste is).
spaarhypotheek laten voor wat het is.
Jaarlijks 4000 op deel 3 en jaarlijks 4000 op deel 4 aflossen, zodat deel 2 en 3 samen met deel 4 medio 2028 gelijktijdig zijn afgelost.

Ik kan er een heleboel analyses op loslaten en beredenering waarom je het een zou doen of het andere. Telkens blijkt dat wanneer je aan de ene knop draait er iets verandert bij de andere; en wat het meest optimale is - is dan moeilijk te berekenen. Er komt ook veel psychologie bij kijken: waar voel je je goed bij, etc., etc.

Ik twijfel persoonlijk erg over optie 1. Het lijkt slim / gunstig. Het geld zit niet direct in de stenen, maar je krijgt je inleg met rente eigenlijk direct terug. Maar je lost dan deel 2 en deel 3 niet snel genoeg af. Optie 2 lijkt mij eigenlijk ook een slimme optie. Je krijgt op de spaarpremie geen HRA en dus netto rente op je inleg terug doordat je minder premie betaalt.

strategie 2 is ook iets voor te zeggen. Hier zit het geld wel direct in de stenen; door de extra inleg dalen je maandelijkse kosten; ongeveer gelijk aan optie 2; maar je bent ook sneller van 2 hypotheekdelen af.

Ik heb een boel gelezen op dit forum onlangs en vraag mij af of mensen die goed thuis zijn in deze materie met mij willen denken of adviseren welke strategie het verstandigst zou zijn - en of zij hun kijk en invalshoek willen delen met betrekking tot bovenstaande situatie. Alvast bedankt.
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: spaarhypotheek: welke strategie?

Bericht door nerd01 »

Volgens mijn berekening zou de spaarpremie rond 433 euro moeten liggen. Jij noemt 519 euro. Kan het dat er nog een stukje ORV premie bijzit?
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: spaarhypotheek: welke strategie?

Bericht door nerd01 »

In jouw situatie kun je extra te storten. Bijvoorbeeld dit jaar en volgend jaar 8000 extra en in 3e jaar 4000. Zou in bandbreedte moeten kunnen. Uitgaande van een ORV van 86 euro per maand spaar je netto ruim 3000 euro uit (of rond 2000 als ik reken met een inflatie van 2,5%). Inkorten heeft geen zin.

Verder hangt het er vanaf wat je belangrijk vindt. Als je hypotheekvrij wilt zijn moet je de aflossingsvrije hypotheek aanpakken. De resterende 4000 in het 3e jaar en daarna elk jaar 8000 aflossen. Dan ben je er in 2035 vanaf. Of iets eerder als je na het beëindigen van de spaarhypo het uitgespaarde geld ook in extra aflossing stopt.
Laatst gewijzigd door nerd01 op di 25 jan, 2022 8:30 pm, 2 keer totaal gewijzigd.
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: spaarhypotheek: welke strategie?

Bericht door nerd01 »

Je kunt nog wat optimaliseren omdat de rente van de annuitaire- en de lineaire hypotheek hoger zijn dan die van de aflossingsvrij hypotheek. Los die eerstgenoemde 2 dus sneller af m.b.v. het extra bedrag van 8000 per jaar. Pak daarna pas de aflossingsvrije hypotheek aan.
Je totale netto hypotheekkosten inclusief de 8000 extra is nu tussen de 22k en 23k per jaar. Als je dit bedrag op bovengenoemde wijze jaarlijks netto blijft uitgeven en je extra aflossing dus meegroeit met de steeds lager wordende hypotheeklast dan ben je al eind 2032 hypotheekvrij.
Je bespaart dan netto 30k t.o.v. gewoon de huidige situatie continueren, dus niks extra aflossen en eind 2039 in een keer de aflossingsvrije hypotheek aflossen (dat geld moet je dan wel hebben...) .
hypotheek2022
Berichten: 2
Lid geworden op: zo 09 jan, 2022 9:11 pm

Re: spaarhypotheek: welke strategie?

Bericht door hypotheek2022 »

Bedankt voor de reactie tot dusver.
Ja, in de spaarpremie zit ook ORV-premie. Ik heb ooit opgevraagd om die er volledig uit te halen en zelfstandig opnieuw af te sluiten tegen een lagere rente, maar dat was niet toegestaan.
Primaire doel is om medio 2028 deel 1, 2 en 3 afgelost te hebben. Daarna houden we veel over om aan deel 4 te werken.

@Nerd: waarom heeft inkorten van de spaarhypotheek geen zin meer? Kun je die gedachte toelichten?.
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: spaarhypotheek: welke strategie?

Bericht door nerd01 »

ORV premie eruit wil de hypotheekverstrekker niet want dat is onderdeel van het verdienmodel. Bij banksparen heb je dat probleem niet.

Omdat je al een flinke spaarpot hebt en extra stort en een hoge rente hebt spaar je belastingvrij heel gunstig in de spaarpot. Aan de leenkant val je in het hoge belastingtarief en met de betrekkelijke lage WOZ (eigen woning forfait) blijft er een flinke HRA over. Daarmee zijn de rentekosten van de lening + de ORV kosten nu ongeveer vergelijkbaar met opbrengst van de rente in de spaarpot. In de komende jaren gaat de spaarhypotheek nog iets meer renderen. Om daar zolang mogelijk profijt van te hebben moet je niet inkorten.

Overigens is het verschil niet spectaculair. De door jouw voorgestelde 11 maanden inkorten levert je een nadeel van minder dan 100 euro op. Maar dat is gerekend buiten eventuele kosten die misschien voor deze handeling in rekening gebracht worden.
Plaats reactie