Lasten besparen door hypotheek te verhogen met boete/kosten, kadootje uit eigen zak?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Aaltje
Berichten: 9
Lid geworden op: do 20 sep, 2012 7:08 pm

Lasten besparen door hypotheek te verhogen met boete/kosten, kadootje uit eigen zak?

Bericht door Aaltje »

Goedendag allen,

Recent had ik een telefoongesprek met een adviseur (op diens initiatief, verbonden nog aan een oude 'woeker'-KEW), en deze had een mooie berekening over hoe ik flink kon besparen door het oversluiten van mijn aflossingsvrije hypotheek (nog 5 jaar rentevast). Ik had niet terstond een doorgerekend verweer, maar de versimpelde berekening houdt in dat er ruim 11000 euro boete wordt betaald en meegefinancierd (wederom aflossingsvrij), en vervolgens zal ik in 5 jaar tijd 14400 euro bruto besparen aan rente. Dat van dat de verhoogde schuld werd, zeker omdat het ook deels verrekend zou worden met een beleggingsdeel, een beetje uit de schijnwerpers gehouden.

Mijn vraag is dan eigenlijk, kan je dit met goed fatsoen '14000 euro bruto besparen' noemen? Je gaat eerst 11000 euro meer (bruto) schuld aan die ooit moet worden terugbetaald.

In (zelf berekende) netto bedragen komen zowel de kosten als rentebesparing lager uit, maar dan is de besparing (min dus de extra schuld) nog c.a. 1500 euro in 5 jaar (ca 26 euro per maand). Dit kun je nog steeds interessant vinden, maar het klinkt al heel anders. Citaat uit samenvatting: "Voordeel >7.000 euro over 5 jaar tijd".

Is het gebruikelijk om verlaagde premie verkregen uit verhoging van de woningschuld als 'besparing' (zonder verdere kwalificaties) te framen? Is dit wellicht een voortvloeisel van de lage rentestand, dat het normaal wordt om nooit leningen af te betalen (alhoewel regelgeving juist de andere kant op heeft bewogen)? Of zie ik een olifant over het hoofd?

Graag uw inzicht, alvast dank.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Lasten besparen door hypotheek te verhogen met boete/kosten, kadootje uit eigen zak?

Bericht door SimpleMind »

Het is lastig om inhoudelijk te reageren omdat de details ontbreken. Als ik het verhaal echter lees krijg ik toch sterk het vermoeden dat de adviseur hier vooral zelf geld wil verdienen.

Ik begrijp nog niet heel goed hoe dat voordeel van 7000 precies ontstaat. Maar ik zou heel voorzichtig zijn met dit voorstel en alles eerst volledig uitgewerkt willen zien voor je ook maar enige toezegging naar de adviseur doet.

Fiscaal gezien heb ik ook mijn vraagtekens bij het voorstel. Alle rentes zijn aftrekbaar en daarmee zou het voordeel alleen kleiner worden. Bovendien kan afhankelijk van het inkomen het rentevoordeel kleiner zijn bij de afkoop. En op basis van de omschrijving lijkt in de nieuwe lening ook een deel niet aftrekbaar te zijn.

Je hebt het over een woeker-KEW. De meeste woekerpolissen waren beleggingsverzekeringen. Wel belangrijk om de details hiervan ook mee te nemen.
Bij een echte KEW (spaar of beleggingen) kan het geld hiervan ook niet zo worden gebruikt voor het betalen van de boeterente.
Aaltje
Berichten: 9
Lid geworden op: do 20 sep, 2012 7:08 pm

Re: Lasten besparen door hypotheek te verhogen met boete/kosten, kadootje uit eigen zak?

Bericht door Aaltje »

Dank SimpleMind voor uw reactie. Wat betreft die KEW (beleggingsverzekering), het voorstel was om de huidige aflossingsvrije hypotheek+beleggingsdeel om te zetten, de KEW af te kopen (dat kan schijnbaar), en dan dus naar een nieuwe aanbieder met lagere rente gaan. Er zit zo'n 17000 euro afkoopwaarde in die KEW. Totale hypotheeksom nu 240k, 70%MW(woz), 2.29%.

De nieuwe aflossingsvrije hypotheeksom wordt dan dus de oude hypotheeksom, min de 17000 euro afkoopwaarde, plus ~11000 euro aan boete, kosten, taxatie, notaris. Omdat die bedragen dicht bij elkaar liggen lijkt het natuurlijk minder, maar hiermee valt wel de afgekochte waarde weg. Je zou kunnen zeggen dat je op dat moment (op papier) direct die 11000 euro armer bent, en die gaat terug verdienen door belastingteruggaaf (zeg 40%) en daarna de maandelijkse besparing wat betreft het verschil in rentelasten. Althans, dit is hoe ik het zelf als enigzins leek zou berekenen.

Van het verhoogde deel van de hypotheek (dus het deel voor de nieuwe kosten) is de rente voor zover ik weet niet aftrekbaar, maar dat zal op het geheel geen heel groot effect hebben.

Ik zie zelf de >7000 voordeel ook niet, ook niet de 14400, tenzij je volledig voorbij gaat aan de verhoogde schuld en die niet in beschouwing neemt. Vandaar ook mijn vraag, want dat is wel heel optimistisch rekenen. In dat geval is geen boete te gek als je die toch gewoon achteraan je hypotheek plakt en verder vergeet. Mijn eigen intentie is in elk geval om ooit de hele hypotheek afgelost te hebben en niet tot in de eeuwigheid de ene schuld af te lossen met de andere (geen idee wat de rente 20-30-40 jaar van nu doet).

De adviseur kwam op eigen initiatief (telefonisch) op me af om 'te kijken wat we voor u kunnen verbeteren' (cue argwaan) en na wat aandringen heb ik dat telefoongesprek maar gehad, maar ik werd niet heel gelukkig van de toon van het gesprek. Er kwamen wel 'geweldige' beloftes uit, alleen zien die er dus op mijn rekenmachine anders uit (en lijkt het dus vooral achteraf extra lenen om nu de maandlasten te drukken).
Aaltje
Berichten: 9
Lid geworden op: do 20 sep, 2012 7:08 pm

Re: Lasten besparen door hypotheek te verhogen met boete/kosten, kadootje uit eigen zak?

Bericht door Aaltje »

SimpleMind schreef: di 24 aug, 2021 5:04 pm Bij een echte KEW (spaar of beleggingen) kan het geld hiervan ook niet zo worden gebruikt voor het betalen van de boeterente.
Ik realiseer me nu pas dat dit refereert aan dat de KEW de woningschuld moet aflossen, en de overgesloten hypotheek wel lager is, maar niet met het volledige afkoopbedrag i.v.m. de kosten/boete. Dus dat zou inderdaad achteraf nog een onaangename aanslag van de belastingdienst kunnen worden?

Misschien valt te beweren dat de hypotheek eerst verhoogd wordt, en daarna pas de afkoopwaarde wordt gebruikt om de woningschuld te verlagen, maar ik weet niet of daar iemand in trapt. Kan ook best zijn dat het een door de adviseur ingecalculeerd probleem is wat zich toch pas later voor doet, als de zaak rond is.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Lasten besparen door hypotheek te verhogen met boete/kosten, kadootje uit eigen zak?

Bericht door SimpleMind »

Je wantrouwen is denk ik terecht. Je gebruikt het opgebouwde kapitaal om de hypotheek te verlagen (laten we zeggen dat dit voor je ‘netto’ schuld niet uitmaakt). Vervolgens ga je extra 11000 lenen (waarover rente niet aftrekbaar) en dat ga je over (nieuwe 30 jaar???) looptijd terugbetalen.

De boete zelf is wel aftrekbaar dus krijg je op korte termijn wat extra belasting terug. Maar je schuld is wel 11000 (box3) hoger. Over 5 jaar zal pas een klein beetje hiervan zijn afgelost.

Al het nu zo zou zijn dat het allemaal echt gunstiger is om over te sluiten zou je eigenlijk met de lagere netto lasten die extra 11000 lening ook in 5 jaar moeten kunnen terugbetalen. En ik denk Ob basis van de getallen dat de extra schuld niet in 5 jaar zal worden terugverdiend.

Dan zijn er nog wat andere fiscale zaken waar je goed naar moet kijken. Lagere rente zorgt op dit moment al heel snel voor weinig of geen renteaftrek (en hierdoor kan de lagere rente minder voordelig uitpakken dat in eerste instantie gedacht).

De volgorde voor verhogen lening en aflossing met KEW maakt overigens niet heel veel uit. In beide gevallen is de verhoging een Box 3 lening en geen EigenWoningSchuld (en KEW moet worden gebruikt voor aflossing EWS).
Nu is daar misschien wel ruimte als de totale inleg die je hebt gedaan bijna of meer is dan de huidige opgebouwde waarde (dus als je geen of weinig rendement hebt gehaald). In dat geval zou de fiscale boete klein of nihil zijn. Dan kan de verhoging worden afgelost met het kapitaal en heb je geen box 3 lening. De rest blijft echter gewoon staan.

Als de adviseur nog een keer belt zou ik zeggen dat je graag geheel vrijblijvend een uitgewerkt voorstel zou zien. Dan kun je beter inschatten of het echt interessant is.
Aaltje
Berichten: 9
Lid geworden op: do 20 sep, 2012 7:08 pm

Re: Lasten besparen door hypotheek te verhogen met boete/kosten, kadootje uit eigen zak?

Bericht door Aaltje »

Ik weet niet precies hoe veel meer uitgewerkt ik dat voorstel kan krijgen zonder verdere toezeggingen, maar effectief heb ik een wat aandringende email gehad en een excel sheet met een berekening (ik had deze nog niet gezien of betrokken in de eerste post). De relevante informatie uit de excel sheet komt overeen met het volgende, met dien verstande dat ik zelf 'Netto schuld' heb toegevoegd omdat daar met geen woord over is gerept maar wat mij betreft relevant is voor de verdere conclusies.

Code: Selecteer alles

Huidige situatie (tot 2/2037, rentevast tot 10/2026):

   Deel 1: Aflossingsvrij  : 182500  @ 2.29% (10/2026) = 348.27/m   
   Deel 2: Belegging (KEW) :  56900  @ 2.29% (10/2026) = 108.58/m
                             ------                      ------
                             239400                      456.85/m

   KEW   : Afkoopwaarde       17323                    =  76.00/m
                             ------                      ------
   Netto schuld*             222077      Totale 'last' = 532.85/m


Voorgesteld scenario dmv herfinancieren:

  239400 Aflossen
   17323 Afkoopbedrag
    7500 Boeterente
    2950 Afsluitkosten
     500 Notaris
     500 Taxatie (om de WW op te vijzelen/LTV te doen dalen)
  ------
  233527 

Nieuwe situatie (tot 10/2051!, rentevast tot 10/2031)

  Aflossingsvrij            233527  @ 1.14% (10/2031)  = 221.85/m
Ik moet wel zeggen dat nergens expliciet hier de besparing wordt genoemd.

Beweringen uit de mail, vrij naar; eigen commentaar tussen [ haakjes ]:

Mijn totale maandlasten zijn nu 532 euro [ klopt, al is - deel van - 76 daarvan inleg voor de KEW ]
Ik kan met dit nieuwe scenario ca. 300 euro per maand bruto besparen [ mits je de inleg KEW meetelt - geen droge besparing - en de verhoging van de schuld buiten beschouwing laat ]
Ik ga van 456 per maand naar 222 per maand, een rentevoordeel van 14500 bruto tegenover een boete van 7500 bruto. Totale voordeel >7000 bruto. [ hier worden de afsluit-, taxatie- en notariskosten weggelaten ]
Over de afsluitkosten wordt in een zin verderop nog opgemerkt dat deze meegefinancierd *kunnen* worden, maar niet meer bij een nieuw al dan niet vetgedrukt voordeel betrokken.

En dan nog iets met mij op het hart drukken dat de huidige hypotheek slecht is en ten allen tijde beter kan. Dit betwist ik niet, maar de semantiek hier impliceert iets anders dan 2 tientjes per maand.

Als ik zelf de verhoging van de schuld wel mee tel, komt er heel eenvoudig dit uit (reken ruwweg met 40%):

Code: Selecteer alles

                                Bruto  Netto
Rentebesparing 60m              14100   8460    
Kosten + boete (verhoging)      11450   6870
                                -----  -----
                                 2650   1590
Dat is niet nihil, maar wel een heel ander bedrag, en maakt het mijns inziens een hele andere overweging. Het bespaarde bedrag wordt nog lager als er toch al aflossingen in de planning staan.
nerd01
Berichten: 311
Lid geworden op: vr 04 dec, 2009 11:55 am

Re: Lasten besparen door hypotheek te verhogen met boete/kosten, kadootje uit eigen zak?

Bericht door nerd01 »

Het is niet exact uit te rekenen omdat er 2 onzekere zaken aanwezig zijn in je huidige hypotheek: de opbrengst van de beleggingshypotheek en de nieuw af te sluiten rente op 10/2026.
Een meest eerlijke vergelijking zou zijn als je het huidige- en het oversluit-scenario alleen doorrekent tot 10/2026 en door in het huidige scenario het beleggingsaandeel eruit te halen. Dus je doet alsof je de 17323 gebruikt om je huidige hypotheek te verlagen. Je houdt dan 56900 - 17323 = 39577 over als aflossingsvrije hypotheek. Totaal 222077 aflossingsvrije hypotheek tegen 2,29%. Dit vergelijk je met totaal 233527 afl vrije hypo tegen 1,14% en daarvan is 11450 niet aftrekbaar.
Als ik die rekensom maak is het voordeel in de komende 5 jaar in totaal netto 189 euro. Dat loont de moeite niet. Over 10 jaar gerekend ga je wel die ruim 7000 euro voordeel halen als je ervan uit gaat dat de rente van 2,29% 10 jaar doorloopt.

Maar daar kun je niet vanuit gaan. Misschien sluit je over 5 jaar je rente wel over tegen 1%. Of misschien rendeert je beleggingshypotheek wel enorm goed.
Plaats reactie