maximale overbruggingshypotheek

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Ludo
Berichten: 2
Lid geworden op: do 18 jun, 2020 8:43 pm

maximale overbruggingshypotheek

Bericht door Ludo »

Beste forumleden:
Ik krijg een bepaald aspect maar niet helder :?

Bij het verkrijgen van een overbruggingshypotheek wordt veelal geëist, dat er een taxatierapport moet worden opgesteld om de actuele woningwaarde vast te stellen, zeker als de huidige woning nog niet is verkocht.
Maar ook dan, wordt er nog steeds 90% van de taxatiewaarde als woningwaarde genomen om het maximale overbruggingskrediet vast te stellen, uiteraard verminderd met de huidige hypotheekschuld.

Maar goed dus 10% minder dan je eigenlijk nodig hebt.
Deze 10% dient de hypotheekaanvrager bij de (een) Notaris tijdelijk te deponeren, nog los overige financiële aantoonbare aspecten, omdat men gedurende een bepaalde periode met hogere maandelijkse lasten wordt geconfronteerd.

Mijn vraag is: waar wordt die 10% eigenlijk over berekend?
Met andere woorden 10% over wat?

1) Over het te kort aan het maximale te verkrijgen overbruggingshypotheek?
(= vastgestelde woningwaarde x 0.9 ÔÇô de huidige hypotheek restschuld)

OF

2) Of 10% over de verwachten overwaarde?

In beide situaties zit een verschil van meer dan Euro 10.000.-
Dus is het belangrijk om te weten (het gaat tenslotte om je eigen spaargeld!) hoe het in de praktijk zal gaan, bij het aanvragen van een overbruggingshypotheek.
Heeft hier iemand ervaring mee :?:

Alvast bedankt :)
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: maximale overbruggingshypotheek

Bericht door webka »

Je haalt een aantal zaken door elkaar.
Inderdaad kan je (momenteel) bij de meeste geldverstrekkers bij een "niet-verkocht-onderpand" geen 100% van de overwaarde overbruggen.
90% x Marktwaarde -uitstaande hypotheek is in principe de norm. (Daar zijn wel weer uitzonderingen op, zoals bv bij BLG/SNS (tot 99%) maar dan moet je die extra 9% wel theoretisch aan ruimte over hebben aan maximale leencapaciteit, of kunnen aantonen dat je die 9% extra aan eigen middelen beschikbaar hebt).

Negeer die uitzondering even, en ga uit van die 90% berekening.

Vervolgens is het niet zo dat je die 10% bij de notaris moet storten. Nergens. Bij geen enkele geldevrstrekker.
Wel spreek je af met de verkoper om 10% van de koopsom van de nieuwe woning bij de notaris te storten, ├│f je laat een bankgarantie stellen voordat bedrag. Bij d ebankgarantie heb je dus in het geheel niet te maken met een tijdelijke beslag van je spaargelden.
Deze 10% staat dus geheel los van de overwaarde, en is niets meer dan een standaard afspraak die je maak met de verkoper.

Wat wel van bij belang is, zijn de dubbele lasten die je moet aantonen te kunnen dragen. Meestal 12 x de huidige maandelijkse hypotheeklast + 12 maanden de lasten van de overbrugging. Deze fictieve lasten over 1 jaar worden niet bij de notaris gestort, maar moet je gedurende acceptatietraject eenmalig aantonen door middel van een bankafschrift.
Ludo
Berichten: 2
Lid geworden op: do 18 jun, 2020 8:43 pm

Re: maximale overbruggingshypotheek

Bericht door Ludo »

Beste Webka,

Bedankt voor jou reactie/uitleg over een overbruggingshypotheek.
Het probleem is dat dus die verwachte overwaarde, dit door die waarde correctie van 0,9x nog niet maximaal benut kan worden (zit nu nog in de stenen!)
Ik dacht altijd, dat het kunnen aantonen van dat er voldoende kapitaal beschikbaar is om het ÔÇ£gatÔÇØ te dichten (inclusief het kunnen betalen van de dan hogere periodieke kosten voor zeker 12 maanden) voldoende zou zijn.
Jij geeft aan dat 10% bij een (de) notaris storten bij geen enkele geldverstrekker voorkomt.
Maar hoe vat jij dan de onderstaande antwoorden van mijn adviseur dan op?
In de eerste alinea worden de mogelijkheden weergeven bij een overbruggingshypotheek OF dit ÔÇ£te kortÔÇØ binnen de hoofdhypotheek opnemen.
De tweede alinea, gaat over het tijdelijk (in ieder geval 12 maanden lang) van de te verwachten hogere maandelijkse lasten (waar jij het ook over had) en dit dan daadwerkelijk kunnen aantonen (inzicht geven spaarkapitaal overige inkomsten ed.)

De 10% van de vermoedelijke overwaarde kan op twee manieren worden opgelost:
- Of je brengt het bedrag uit eigen middelen tijdelijk in (dus niet alleen aantonen). Indien de woning dan daadwerkelijk is verkocht voor de veronderstelde prijs krijg je dit weer retour op je rekening na verkoop. (Het geld wordt door jou overgemaakt (10%) naar de rekening van de notaris, waarna de notaris weer verder doorboekt)
- Of we verhogen tijdelijk de huidige nieuwe hypotheek met dit bedrag en financieren dit met variabele rente. Na definitieve verkoop van de huidige woning wordt dit deel dan weer ingelost!

- Het enige dat gevraagd wordt is het aantonen van eigen middelen, waaruit blijkt dat je de huidige hypotheeklasten en lasten van het overbruggingskrediet kan betalen gedurende maximaal 1 jaar.
Deze middelen heb je beschikbaar, een afschrift van je spaarrekening is dan genoeg!



Ook ben jij van mening dat die 10% geheel los staat van de (te verwachten) overwaarde.
Maar in mijn optiek, als ik het antwoord van de adviseur doorlees verkrijg ik een andere indruk hierover.
Ook geef jij aan dat in (samenspraak met de verkoper) 10% bij een notaris kan worden ondergebracht.
Dat herken ik inderdaad, maar heeft meer te maken als een verkopende partij dit zou eisen (de bekende bankgarantie/ waarborgsom)
Maar daar gaat mijn vraag (probleem) niet over.
Mijn adviseur koppelt het begrip 10% nu duidelijk aan de overwaarde!
Maar hoe ik ook ÔÇ£GoogleÔÇØ hierover is niets te vinden, en dat is op zich al merkwaardig.
Ook in de Munt hypotheekvoorwaarden (want daar hebben we het over) staat hierover niets vermeld, behoudens een maximale overbruggingshypotheek van 90% waarde correctie (als de woning nog niet is verkocht) en 97% als de woning wel definitief zou zijn verkocht.
Maar hoe Munt omgaat (of eist) als het maximale krediet (net) niet toereikend is verteld het verhaal niet.

Het enige wat Munt hypotheken wel mij heeft teruggekoppeld is het onderstaande;

Bij een overbrugging van 90% van de verwachte verkoopwaarde (regel bij een nog niet verkocht pand) zult u 10% aan eigen middelen moeten inbrengen of de nieuwe hypotheek met dat bedrag verhogen. U kunt dan na passeren de extra opbrengst aflossen op uw nieuwe hypotheek.


Nou Webka, dan wordt het allemaal nog erger, want dat zou betekenen dat ik (wij) dan minimaal Euro 32.500 moeten inbrengen, terwijl als ik de adviseur moet geloven dit ÔÇ£maarÔÇØ Euro 22.000 zou bedragen (10% van de overwaarde)

Wie het weet, mag het zeggen. :?
Of beter, is er een forumdeelnemer met een soortgelijke ervaring?
Nog mooier als dit bij Munt hypotheken zou zijn geweest.

Ludo :?
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: maximale overbruggingshypotheek

Bericht door webka »

ik zie het prpbleem niet, maar we praten langs elkaar heen. Je adviseur ziet en zegt het goed en zegt heltzelfde.

Die 10% kan je niet overbruggen. Dat is een gegeven.
Hoe los je dat op?
1. 10% voorschieten uit spaargeld, maar dat vind je niet wenselijk. Komt overigens gewoon terug zodra je woning ie verkocht.
2. Dus neem je een 10% hogere hypotheek. Zodra je woning is verkocht wordt die 10% ingelost.Moet uiteraard wel passen op inkomen.
Er is dus geen verplichting om uit eigen middelen 10% bij de notaris te storten.
Plaats reactie