Wat te doen?

[Weetniet]

Goedemiddag,

Ik lees al enige tijd geïnteresseerd mee in dit informatieve forum. We zijn ons momenteel aan het oriënteren t.a.v. onze hypotheek. En we komen er niet helemaal uit.

Eerst maar eens de Gegevens:

Woninghypotheek afgesloten op 1-11-2010 bij ABN Amro
2 leningdelen bankspaar van elk 120.000. samen dus 240.000. Rente 4.5% nom 10 jaar vast. Looptijd 26 jaar dus per 1-11 nog 16 jaar. 76.000 opgebouwd in de spaarpot.
1 leningdeel aflossingsvrij van 233.000. Rente 4,5 % nominaal 10 jaar vast. Looptijd 30 jaar dus per 1-11 nog 20 jaar.
ORV van 40 euro bij REAAL (dekking 250.000).

maandbedrag nu is 2040 euro. Daarvan is de spaarinleg 264,50 per maand. We hebben al eens wat extra gestort vandaar het gespaarde bedrag. We zitten in de hoogste belastingschijf.

Ik verwacht 1 augustus een aanbod van ABN Amro t.a.v. de rentes. We hebben huisbankierskorting (0.2) en ik heb een energielabel aangevraagd voor duurzaamheidskorteing wat ons ook nog eens 0.15 korting oplevert.

Ik zie nu een viertal opties voor me:

1. wachten tot 1 augustus en dan komt de vraag hoe lang vastzetten? Hoor bijvoorbeeld dat voor de bankspaar kort vastzetten handiger is ivm mogelijke rentestijging die gunstig is in de 2e helft van de looptijd. Geldt dit in onze situatie ook? En gaat de rente nog wel verder stijgen? Ook al is er crisis (dus nu risico voor verstrekkers): de rente in omliggende landen is nog steeds lager heb ik me laten vertellen. En hoe zit dit met het aflossingsvrije deel? Die wel zo lang mogelijk (20 jaar)?

2. voor de bankspaar afwachten tot 1 augustus maar voor de aflossingsvrije nu een offerte vragen per 1-6 in de verwachting dat de rente door de crisis mogelijk verder is gestegen per 1 augustus zodat je nu voor het aflossingsvrije deel lang (20 jaar?) kan vast zetten tegen een lagere rente dan per 1-8. Kost waarschijnlijk een paar duizend maar dat win je grotendeels terug in maandlasten en is aftrekbaar.

3. Oversluiten naar een andere verstrekker met behoud bankspaar. Kan niet bij alle verstrekkers. Kan je dan verschillende rente's kiezen per deel? Zo niet ga je dan voor een hogere rente ivm de bankspaar of lagere ivm aflossingsvrije deel? Gaat dit uiteindelijk echt wat besparen gezien alle bijkomende kosten?

4. Het gespaarde gebruiken om een deel af te lossen. De rest oversluiten naar een andere verstrekker in een annuiteitenhypotheek en aflossingsvrij. Door scherpe rente misschien lagere maandlasten maar ik hoor dat uiteindelijk een bankspaar bijna altijd voordeliger is dan een annuiteitenhypotheek. Ook hier de vraag of dit uiteindelijk kan gaan besparen. Ook gezien de bijkomende kosten.

Al met al neig ik naar 2 en dan 1. Maar heb nog geen flauw idee over de rentevaste periodes.

Ik ben heel benieuwd naar jullie meningen. Alvast onze hartelijke dank daarvoor.

[SimpleMind]

Ik denk dat gewoon laten doorlopen inderdaad het meest gunstige is. Eventueel kun je de rente op aflossingsvrije deel wel herzien (met kleine boete), maar dat is echt persoonlijk en afhankelijk van de renteontwikkeling....

Tav optie 3, ja je kunt verschillende rentes voor verschillende delen gebruiken. Echter is het maar de vraag of alle kosten die je hiervoor maakt ook worden terugverdiend... dit moet dan vooral komen uit een lagere rente op het aflossingsvrije deel.. op het spaardeel is daarin niet heel veel winst te behalen denk ik...

Tav optie 4, een bankspaarconstructie is echt voordeliger (op de lange termijn). Alleen als je lagere maandlasten nodig hebt zou ik iets als dit overwegen, maar dan worden de totale kosten, en looptijd, wel langer...

[Weetniet]

Super bedankt voor je reactie SimpleMind! Heb je ook nog ideeën over de rentevaste periodes: Bankspaar lang of kort en aflossingsvrij lang of kort?

[SimpleMind]

Rentevastperiode is erg persoonlijk. Maar grofweg geldt tijdens de eerste helft van de bankspaarperiode kort en daarna zo lang, lees zo hoog, mogelijk.
Als de rente erg laag is kun je iets van afwijken, met name in de tweede helft kun je dan wat korter vastzetten in de hoop op iets hogere rente in de toekomst.
Maar dat is natuurlijk wel enigzins speculeren....

Voor het aflossingsvrije deel is het erg afhankelijk van het risico dat je wilt lopen. Laagste totale lasten behaal je meestal door rente kort vast te zetten (1-5), maar dan moet je wel het risico kunnen dragen dat de rente ook flink kan stijgen. Over het algemeen denk ik dat voor aflossingsvrij een langere rentevast periode verstandig is als de rente erg laag is...

Maar wacht eerst even af wat het voorstel gaat worden, rentes zijn op dit moment weer een beetje in beweging. Rond 1-8 heb je het nieuwe voorstel en dan kun je kiezen op basis van de harde cijfers...
Voor het aflossingsvrije deel kun je eventueel eerder actie ondernemen.

[Weetniet]

Dank SimpleMind, ik zal afwachten. De rente bij de ABN AMRO daalt inmiddels alweer.

Nog 1 aanvullende vraag: heeft de verwachte verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait nog invloed op de keuze: Bankspaar behouden of omzetten naar annuïteiten?

[SimpleMind]

De afbouw van de HRA kan in een aantal gevallen de keuze voor behoud of omzetten naar annuiteit beinvloeden. Dit is met name het geval als de WOZ waarde veel hoger (lees factor 2 tot 3) is dan de hoogte van de resterende (netto) eigenwoningschuld. In dat geval kan, bij lage rentestande, het zo zijn dat omzetten naar een annuiteit gunstig uitpakt omdat op dat moment het eigenwoningforfait (deels) niet meegeteld wordt. Maar ook dit is weer aan wijziging onderhevig door de afbouw van Wet Hillen (geen eigenwoningforfait bij lage eigenwoningschuld). De afbouw van de HRA geldt overigens met name voor de hoogste belastingschijf, deze overweging is wel afhankelijk van deze schijf maar kan voor iedereen meespelen. In jullie geval verwacht ik niet direct een gunstig effect van omzetten tenzij de WOZ waarde ver boven 1.000.000 ligt.....