Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

marwen
Berichten: 4
Lid geworden op: vr 04 okt, 2019 4:45 pm

Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door marwen »

Hallo allemaal,

Na een lange speurtocht op internet heb ik uiteindelijk dit forum gevonden en al veel adviezen gelezen en wat wijzer geworden, maar graag zou ik mijn eigen situatie ook willen voorleggen. De rentevastperiode loopt af per 1-12-2019 en we hebben een voorstel liggen voor een nieuwe rentevastperiode maar ik zie even niet wat nu wijsheid is, de bankspaarhypotheek voortzetten of omzetten naar annuiteiten.

We hebben nu (afgesloten in 2009) Florius Profijt drie + drie
225.000 hypotheek in totaal met NHG - 155.000 bankspaar en 70.0000 aflosvrij
WOZ waarde 236.000
Mogelijk willen we over 4/5/6 jaar op zoek naar een andere (wrsch. duurdere woning).
Bankspaar 155.000 rente 5,2 (nominaal 5,1) per 1-12-2019 gespaard bedrag 50.772
Rente 658,75
Spaarinleg 167,85
Aflossingsvrij 70.000 rente 5,0 (nominaal 4,9) niets op afgelost
Rente 285,83
We betalen nu dus bruto 1112 - netto 784

Het voorstel dat we van Florius hebben gekregen is als volgt:
Bankspaar 1,8 (nominaal 1,74) 10 jaar vast
Rente 224,75
Spaarinleg 430,37
Aflossingsvrij 1,8 (nominaal 1,74) 10 jaar vast
Rente 101,50
We gaan dan betalen 757 bruto - netto 680

Onze adviseur heeft ook de berekeningen gemaakt voor :
handhaven bankspaar 15 jaar vast (rente 2,23) dan wordt de verhouding bruto/netto 782/679
En
Aflossen opgebouwd spaardeel (50.772), omzetten naar annuiteit (105.000) rente 15 jaar vast (1,83) en die 105.000 aflossen in 15 jaar dan wordt de verhouding bruto/netto 769/721.
In alle gevallen houden we het stuk aflosvrij op 70.000

De conclusie is dat handhaven bankspaar het meest voordelig is en dat 10/15 jaar rente vastzetten nauwelijks verschil maakt, dus dan 15 jaar vast is het advies.

Maar met zoÔÇÖn lage hypotheekrente de bankspaar voortzetten en vastzetten voor 15 jaar lijkt me zo tegenstrijdig, want met een bankspaar ben je toch beter uit met een hogere rente?

De rentes bij Florius voor andere rentevastperiodes zijn als volgt, voor beide leningdelen:
1 jr - 1,5
3 jr - 1,5
5 jr - 1,6
6 jr - 1,7
12 jr - 2,1
15 jr - 2,3
20 jr - 2,4

Kan iemand me nog net dat extra advies geven dat me bij mijn/onze beslissing kan helpen?
Alvast vriendelijk bedankt!
QAF
Berichten: 57
Lid geworden op: za 24 aug, 2019 9:41 am

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door QAF »

Als je over 5/6/7 jaar wilt gaan verhuizen, is het de vraag of je de rente 15 jaar vast moet zetten, 10 jaar zou dan logischer zijn. Er is wel een uitzondering: Als je je hypotheek mee mag verhuizen zou het een optie zijn als je verwacht dat tegen die tijd de rentes hoger liggen dan nu. Je zit op dat moment dan uiteraard wel vast aan Florius, wat op zich geen probleem hoeft te zijn. Zijn de rentes op een vergelijkbaar niveau als nu, betaal je de komende 5/6/7 jaar dus eigenlijk teveel. Je kan het ook zien dat je daarmee zekerheid koopt. Is een heel persoonlijke afweging.

Nog even een gedachte: waarom niet de lage rentestand gebruiken om het aflos vrije deel (gedeeltelijk) om te zetten naar annuiteiten? Als je over X jaar gaat verhuizen kan je dat meer ruimte en dus mogelijkheden geven. En als je uiteindelijk besluit niet te verhuizen, is het ook een lekker gevoel dat er meer is afgelost lijkt me. Door de lage rentestand zal je dat niet of nauwelijks merken in je maandelijkse uitgaven.

Met een flinke slag om de armen (afhankelijk van persoonlijke situatie, zoals IB tarief, dicht bij AOW etc): In de eerste grofweg 20 jaar is een lage rente interessanter bij bankspaarhypotheken. De hypotheek kost dan netto geld. Hoe minder je dat kost, hoe beter. In de grofweg laatste 10 jaar gaat de bankspaarhypotheek netto geld opleveren en wil je dus een zo hoog mogelijke rente. Maar dit is dus wel sterk afhankelijk van je persoonlijke situatie.

Je zou ook nog kunnen denken aan een mix. Bijvoorbeeld bankspaar 10 jaar vast (er vanuit gaande dat in jouw situatie de laatste 10 jaar geld gaat opleveren en in de hoop dat de rente over 10 jaar hoger staat) en je aflosvrije (of wellicht annuïteiten) deel 15 of zelfs 20 jaar vast, gezien de historisch lage rente. Zo zou je het beste van 2 werelden kunnen hebben.
marwen
Berichten: 4
Lid geworden op: vr 04 okt, 2019 4:45 pm

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door marwen »

Dank je wel voor je reactie en excuses voor mijn eigen late reactie!
Ben nog aan het zoeken gegaan naar vergelijkbare situaties hier op het forum, maar zoals je al aangeeft hangt alles ook af van onze persoonlijke situatie.
We zijn beide bijna 50 en hebben een hypotheek van 2009 dus dan nog tot 2031 hypotheekrenteaftrek als ik de regels goed heb begrepen.
Over die 5/6/7 jaar zal onze dochter gaan studeren/het huis uit en zouden we naar een ander huis willen kijken, dat dan zeker duurder zal zijn dan ons huidige huis als je naar de huidige prijzen kijkt.
Dus dan twijfel ik toch nog over die 10 of 15 jaar vast voor de bankspaar (als we deze bankspaar bij Florius mee kunnen nemen bij verhuizing, dat zouden we misschien nog even na moeten vragen voordat we beslissen). Als totale leek weet ik niet hoe ik kan berekenen wat het gunstigst uit zal vallen. Je geeft aan dat in de eerste 20 jaar een lage rente bij een bankspaar interessanter is en dat die de laatste 10 jaar beter gaat opleveren met een hoge rente (dat begrijp ik want dan zit er een hoog bedrag in de spaarpot). Maar onze bankspaar loopt straks nog (maar) 15 jaar en zou in 2035 volledig moeten zijn volgestort tot die 155.0000.
Dus daar kom ik niet echt helemaal uit, die 10 of 15 jaar vast.

We gaan in ieder geval wel voor 15/20 jaar vast voor het aflosvrije gedeelte en zal de adviseur vragen om een berekening van het omzetten van een deel aflosvrij naar annuiteit. Al adviseerde hij ons om dat gewoon aflosvrij te laten (waarop gebaseerd weet ik niet, ja dat dat ooit nog wel een keer wordt afgelost...). En voor ons gevoel is de 101 euro rente die we daar dan over betalen nog wel te overzien als er geen renteaftrek meer is.

In ieder geval al heel erg bedankt voor hetgeen je ons ter overweging hebt gegeven. Tot mijn spijt moet ik toegeven dat ik een totale leek ben en het erg lastig vind ;-)
QAF
Berichten: 57
Lid geworden op: za 24 aug, 2019 9:41 am

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door QAF »

Was de hypotheek in 2009 een eerste hypotheek of een voortzetting? Als je daarvoor nooit een hypotheek hebt gehad, is op dat moment de 30 jaars periode gaan lopen en heb je dus recht op HRA tot 2039. Als je al eerder een hypotheek had is de 30 jaar gaan lopen in 2001 en zou je inderdaad vanaf 2031 geen HRA meer hebben.

Als we uitgaan dat jullie vanaf 67 (2036) AOW krijgen en dus in de lagere IB tarieven gaan vallen, zou je kunnen zeggen dat de bankspaarhypotheek dan een heel stuk minder (snel) interessant is. Maar, je geeft aan dat de bankspaarhypotheek nog maar loopt tot 2035. Is dit omdat hier rekening mee gehouden is met de AOW en een looptijd van 26 jaar is afgesloten, is er eerder ingekort door een extra storting of loopt deze hypotheek al langer dan 2009 (2005)?

Als de looptijd wel 30 jaar was en er nooit is bijgestort, zou je in dat geval kunnen overwegen nu een jaar of 6-7 vast te zetten in de hoop dat daarna de rente hoger staat voor de laatste 9-10 jaar. Laat anders even door je tussenpersoon uitrekenen wanneer de bankspaarhypotheek netto geld gaat opleveren om hier een goede keuze in te maken.

Een bankspaarhypotheek meenemen kan overigens net zo goed als een annuïteiten of aflossingsvrije hypotheek meenemen. Je kan deze ook nog gewoon oversluiten als je bijvoorbeeld gaat verhuizen, je bent alleen iets beperkter in keuze van aanbieders, aangezien niet alle aanbieders bankspaarhypotheken aanbieden.

Op zich is er wat voor te zeggen om de aflosvrije hypotheek te laten bestaan en niet af te lossen. Je maandlasten zijn daarmee (op korte termijn) lager. Aan de andere kant, als die wel (gedeeltelijk) afgelost is tegen de tijd dat je met pensioen gaat, geeft dat dan weer meer financiële ruimte. Het is maar net wat je wanneer wilt en kan missen. Aflosvrij houden en gewoon extra aflossen zodra de situatie zich voordoet kan natuurlijk ook, dat geeft nog wat meer vrijheid. Aan de andere kant zie je weer dat dat vaak niet gebeurd in de praktijk (jullie hebben dat tot nu toe ook nog nooit gedaan), door om te zetten naar een vorm met verplichte aflossing, wordt je er ook toe gedwongen je aan dit aflosplan te houden. Linear vind ik zelf dan nog wat fijner voelen, omdat je elke maand de maandlast naar beneden ziet gaan, je werkt echt ergens naar toe. Maar dat geeft aan het begin wel weer de hoogste maandlasten.

Wat wel belangrijk is om rekening mee te houden: aan het einde van de looptijd (2035/2039?) zal de bank de aflos vrije hypotheek toch afgelost willen zien. Je kan deze dan doorzetten/opnieuw financieren, maar dan wordt wel gekeken naar je huidige inkomen en je inkomen zodra je gepensioneerd bent. Als dat niet past, mag je de hypotheek niet voortzetten en moet je in 1x aflossen. In de praktijk betekend dat vaak dat je gedwongen je huis moet verkopen. Je zou niet de eerste zijn die hierdoor in de problemen komt, iets dat je nooit wilt, maar zeker niet vlak voor je pensionering. Voor zover mij bekend heeft alleen de Rabobank geen einde looptijd van de aflosvrije hypotheek dus heb je daar dat probleem niet. Overleg dit goed met je adviseur zou ik je willen aanraden.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door SimpleMind »

Even een hele korte reactie (op basis van snelle scan):

Aflossingsvrij is slechts 70k als dat over 20 jaar niet te financieren is, dan moet er echt iets aparts gebeuren.
Ik adviseer dan ook geen omzetting naar annuïteit maar af en toe aflossen als er ruimte is. Geen verplichting van hoge maandlasten door annuïteit.

Verder denk ik eerder aan een rentevastperiode van max 5 jaar voor spaardeel. Voordeliger nu, en over 5 jaar zal renteaanpassing relatief weinig impact hebben. Totaal zal dit denk ik voordeliger uitpakken.

Morgen heb ik iets meer tijd en zal ik iets uitgebreider reageren.
QAF
Berichten: 57
Lid geworden op: za 24 aug, 2019 9:41 am

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door QAF »

Goed punt SimpleMind, ik was die 70K even uit gedachte verloren. Dat zal in de praktijk vrijwel nooit een probleem vormen om te herfinancieren inderdaad. Dan gaat ÔÇÿt er eigenlijk alleen om wat je zelf wilt. Ik ben meer van het uiteindelijk schuldenvrij principe, zeker zodra ik met pensioen ga. Geeft mij een heerlijk rustgevend gevoel. Maar die 70K aflosvrij zal normaalgesproken prima te dragen moeten zijn. Maar zoals gezegd: als je het renteverschil nu gebruikt om gedeeltelijk te gaan aflossen (al dan niet via annu├»teiten of vrijwillig op aflosvrije hypotheek) voel je daar nu niks van, maar later wel. Als je aflosvrij houdt en zelf extra gaat aflossen, moet je wel weten van jezelf of je daar de discipline ook voor hebt.
marwen
Berichten: 4
Lid geworden op: vr 04 okt, 2019 4:45 pm

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door marwen »

Dank voor jullie reacties, heb het nu vluchtig doorgelezen en ga er later beter voor zitten.

Even wat snelle antwoorden op de vragen:
Deze hypotheek is niet onze eerste, maar eind 2009 hebben we de beleggingshypotheek die we sinds 2000 hadden en nauwelijks rendement had overgesloten.
Dus dan geldt de HRA tot 2031 denk ik.

Verder heb ik de hypotheekpapieren nagekeken en de ingangs- en einddatums zijn als volgt:
Aflosvrij 70.000 ingangsdatum 18-12-2009 einddatum 01-01-2040
Bankspaar 155.000 ingangsdatum 18-12-2009 einddatum 01-01-2035 (looptijd 25 jaar)
Dus de bankspaar heeft een kortere looptijd, de reden daarachter weet ik niet (meer)

De discussie wel/niet aflossen van die 70.000 begrijp ik heel goed, we denken hier nog even goed over na!
Dan rest nog de vraag over het voortzetten van de bankspaar en tegen welke rentevastperiode.

Super fijn dat dit forum er is, ik steek er heel veel van op.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door SimpleMind »

Moet dit nog even bestuderen maar als HRA in 2031 eindigt, zou ik eerder banksparen iets inkorten (niet verder dan 1-1-2031) dan aflossingsvrij omzetten.
Lasten zullen in 2031 stijgen als renteaftrek verdwijnt en bovendien levert banksparen dan niets op.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door M_1 »

De conclusie is dat handhaven bankspaar het meest voordelig is en dat 10/15 jaar rente vastzetten nauwelijks verschil maakt, dus dan 15 jaar vast is het advies.
Dat zou niet mijn advies zijn. Bij een half procent meer rente nemen de rentelasten bruto toe met 1.125 euro per jaar. Aangezien je aangeeft dat de totale bruto lasten maar met 300 stijgen, betekent dit dat je ieder jaar ruim 800 euro minder in de spaarpot stopt. De vergoeding op je spaarpot is dan wel ongeveer 250 hoger, maar toch groeit de spaarpot dan voorlopig 550 euro minder snel dan bij de lagere rente.

De langere rentevaste periode betekent dus weliswaar ongeveer gelijke netto lasten, toch zit er over 5-6-7 jaar, als jullie misschien willen gaan verhuizen, een paar duizend euro minder in de spaarpot.

Ik zou er, mede ook gezien de mogelijke verhuisplannen, eerder voor kiezen om de rente wat korter vast te zetten. Dat zal netto ook geen, of nauwelijks, verschil maken, terwijl je spaarpot grofweg voor iedere 0,1% lagere rente 100 euro per jaar sneller groeit.

Verder sluit ik mij aan bij simplemind, dat het vanwege het einde van de renteaftrek in 2031 verstandig is om met extra stortingen (of een hogere maandinleg) het banksparen in te korten tot 1-1-2031. Omdat je lasten straks sowieso omlaag gaan, is een hogere maandinleg in principe geen groot probleem.

Laatste vraag, hoe zit het met de werkelijke woningwaarde? De WOZ is nu iets hoger dan de hypotheek. Is het waarschijnlijk dat de verkoopopbrengst, ook na alle kosten, hoger is dan de hypotheek, of is er een kans dat de opbrengst lager is? Het lijkt mij verstandig om in elk geval een redelijke buffer aan geld vrij te houden, voor het geval dat. Bovenop het geld dat je zelf in de nieuwe woning zult moeten/willen steken.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door SimpleMind »

M_1 heeft inmiddels eigenlijk het meeste wel benoemd denk ik.

Als er voldoende financi├½le ruimte is lijkt inkorten van spaar de beste optie. Dit kan in ├®├®n keer of gefaseerd icm extra stortingen. Als je redelijk om kunt gaan met geld heeft het laatste mijn persoonlijke voorkeur omdat dit de komende 10-11 jaar de lasten beperkter houdt. Zolang er schoolgaande of studerende kinderen zijn, zijn lagere verplichte maandlasten altijd goed.

Verder is een flinke spaarbuffer is altijd goed, en vaak noodzakelijk als je wilt verhuizen. Het kan ook handig zijn bij studerende kinderen. Over pakweg 10 jaar, na studie dochter, krijg je meer financiële ruimte.

Mijn advies erg kort samengevat:
Spaardeel: max 5 jaar
Aflossingsvrij max 10 jaar (en geen 15 jaar)
Lagere lasten gebruiken voor sparen en extra storting
Bij voldoende spaargeld extra storting en inkorten spaardeel.
marwen
Berichten: 4
Lid geworden op: vr 04 okt, 2019 4:45 pm

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door marwen »

Weer veel stof tot nadenken.
De marktwaarde van onze woning is volgens Florius 257.000, er zijn weinig vergelijkbare woningen in de buurt verkocht, dus kan zelf geen goede waardebepaling doen op internet.

We hebben een redelijke buffer, voor onverwachte uitgaven, studiekosten van onze dochter en de kosten voor een evt andere woning, maar niet voldoende om een extra storting ineens te doen.
Wel een erg goed idee om het bankspaargedeelte in te korten tot 2031, met een hogere maandinleg, ik ga hiernaar vragen bij onze adviseur.

Mag ik nog vragen waarom het advies van simplemind voor aflossingsvrij 10 jaar vast is en niet langer?
Langer lijkt me fijner ivm lage rentestand nu.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door M_1 »

Als je over een jaar of 5 wilt verhuizen, dan is de kans dat je dan een andere geldverstrekker zou willen behoorlijk aanwezig. Dan is het jammer als je al die jaren een extra hoge rente hebt betaald door te kiezen voor 15 jaar in plaats van 10 jaar vast (of minder).
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Einde rentevast bankspaar, voortzetten of omzetten

Bericht door SimpleMind »

Verhuizen is zoals M_1 al aangaf eigenlijk de belangrijkste reden. Verder kun je dank ik beter de lagere rente voor 5-10 jaar gebruiken om extra te storten in andere delen of weg te zetten voor een iets hogere rente later. Dit levert meer voordeel op. Als de rente over 10 jaar iets hoger is, zal dat ook niet direct een probleem zijn en als je de spaarhypotheek inkort tot 2031 zal bovendien een jaar later ook een hele grote last wegvallen.
Plaats reactie