Oversluiten

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Loetje
Berichten: 8
Lid geworden op: di 03 sep, 2019 11:22 am

Oversluiten

Bericht door Loetje »

Hallo,

Een vraag waar ik al langer mee zit maar waar ik maar geen antwoord op kan vinden. Als ik mijn hypotheek wil oversluiten, moet dat dan voor beide leningdelen (ik heb nu deels spaar en deels aflossingsvrij) of kan dat ook voor een van beide delen. De rente is relatief hoog (4,6) maar de spaarpot in de spaarhypotheek begint eindelijk voller te raken, dus voor dat deel is die rente wel gunstig. Voor het aflossongsvrije deel wil ik die rente best kwijt...

Dank alvast voor het meedenken!
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Oversluiten

Bericht door M_1 »

Theoretisch niet, maar geen enkele commerciële geldverstrekker wil 'op de tweede plaats' komen bij een hypotheek. In de praktijk zul je dus dat tweede stuk hypotheek bij de zelfde geldverstrekker moeten laten, tenzij je bijvoorbeeld een familielening kunt afsluiten.

Bij veel geldverstrekkers is het overigens wel mogelijk om voor ├®├®n van de delen de rente open te breken en vervroegd een nieuwe rente vast te zetten. Uiteraard krijg je dan wel met een boeterente te maken, met als bij oversluiten.
Loetje
Berichten: 8
Lid geworden op: di 03 sep, 2019 11:22 am

Re: Oversluiten

Bericht door Loetje »

Dank M_1, helder.

Wat ik me nog wel in het algemeen afvraag: wat is nu precies het voordeel van oversluiten? De boeterente is toch net zo hoog als je anders (zonder oversluiten) aan rente had moeten betalen? Financieel zou dat dan niets uitmaken?
Je weet alleen zeker welke rente je de komende jaren hebt (je hoeft niet te wachten tot de renteherzieningsdatum totdat je dat weet). Of zie ik iets over het hoofd?
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Oversluiten

Bericht door Rense »

De boete is lager dan de som van de resterende maandtermijnen omdat deze contant gemaakt wordt. Of het zinvol is kun je nagaan door de terugverdientermijn te berekenen (hoeveel maanden duurt het voordat ik de totale kosten heb terugverdiend).

De boete kun je verlagen door voor de algehele aflossing de aflosvorm aan te passen naar annuïteit of lineair. Dit moet je overigens alleen doen als je de spaarhypotheek wenst te beëindigen. Als je deze wilt continueren in de nieuwe hypotheek moet je deze laten lopen.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Oversluiten

Bericht door SimpleMind »

Beste Loetje,

Een kleine toelichting bij begrip oversluiten. Dit is het geval als je een geheel nieuwe hypotheek afsluit. Hierbij heb je naast een mogelijke boete ook kosten zoals adviseur en notaris. Het voordeel kan echter zijn dat je een veel betere voorwaarden en/of rente kunt krijgen lagere maandlasten hebt en hopelijk de extra kosten op langere termijn terugverdient. Door de opzet van een spaarhypotheek zal oversluiten hiervan minder snel interessant zijn.

Je kunt echter ook de bestaande hypotheek aanpassen en de rente afkopen. Zoals Rense al aangaf is het boete bedrag wat lager dan je anders aan rente moet betalen. Er zijn regels die banken moeten hanteren bij het berekenen van deze boete en ze moeten onder andere rekening houden met de aflossing die toch al zou plaatsvinden en het bedrag dat boetvrij mag worden afgelost. Als je van plan bent nog lang in het huis te blijven kan het afkopen van rente voordeliger zijn. Zoals Rense aangeeft kun je dit gewoon uitrekenen, hierbij moet je echter wel rekening houden met de hoogte van je inkomen en belasting tarief, zeker als de boete wat hoger is.
Meestal kan het afkopen van de rente ook op ├®├®n van de delen, afkoop op het spaardeel is namelijk niet zinvol!

Alternatief voor het afkopen van de rente is rentemiddeling. Ook hier alleen voor het aflossingsvrije deel. De boete wordt dan opgenomen in de nieuwe rente. Dit is op lange termijn meestal iets duurder dan directe afkoop maar je hoeft de boete niet direct te betalen en de lasten worden wel direct lager.

Voor al deze mogelijkheden geldt dat je hier niet hoeft te wachten tot de herzieningsdatum.
Loetje
Berichten: 8
Lid geworden op: di 03 sep, 2019 11:22 am

Re: Oversluiten

Bericht door Loetje »

Beste Rense en SimpleMind,

Dank voor de uitgebreide toelichting. Ik zal bij mijn geldverstrekker informeren welke (lagere) rente ik voor het aflossingsvrije deel kan krijgen, en welk boetebedrag daarbij hoort. Daarna kan ik uitrekenen wat de terugverdientermijn daarvan is en of dat gunstig is. Daarna zou ik daar een goed besluit over moeten kunnen nemen. De spaarhypotheek laat ik dan verder ongemoeid.
Aflossenteruglenen
Berichten: 4
Lid geworden op: di 10 sep, 2019 3:40 pm

Re: Oversluiten

Bericht door Aflossenteruglenen »

SimpleMind schreef:Beste Loetje,

Een kleine toelichting bij begrip oversluiten. Dit is het geval als je een geheel nieuwe hypotheek afsluit. Hierbij heb je naast een mogelijke boete ook kosten zoals adviseur en notaris. Het voordeel kan echter zijn dat je een veel betere voorwaarden en/of rente kunt krijgen lagere maandlasten hebt en hopelijk de extra kosten op langere termijn terugverdient. Door de opzet van een spaarhypotheek zal oversluiten hiervan minder snel interessant zijn.

Je kunt echter ook de bestaande hypotheek aanpassen en de rente afkopen. Zoals Rense al aangaf is het boete bedrag wat lager dan je anders aan rente moet betalen. Er zijn regels die banken moeten hanteren bij het berekenen van deze boete en ze moeten onder andere rekening houden met de aflossing die toch al zou plaatsvinden en het bedrag dat boetvrij mag worden afgelost. Als je van plan bent nog lang in het huis te blijven kan het afkopen van rente voordeliger zijn. Zoals Rense aangeeft kun je dit gewoon uitrekenen, hierbij moet je echter wel rekening houden met de hoogte van je inkomen en belasting tarief, zeker als de boete wat hoger is.
Meestal kan het afkopen van de rente ook op ├®├®n van de delen, afkoop op het spaardeel is namelijk niet zinvol!

Alternatief voor het afkopen van de rente is rentemiddeling. Ook hier alleen voor het aflossingsvrije deel. De boete wordt dan opgenomen in de nieuwe rente. Dit is op lange termijn meestal iets duurder dan directe afkoop maar je hoeft de boete niet direct te betalen en de lasten worden wel direct lager.

Voor al deze mogelijkheden geldt dat je hier niet hoeft te wachten tot de herzieningsdatum.
@Simple min
Bedoel je hiermee dat bij afkopen van een hoge rente (omzetten naar lagere rente) de boete rente lager is, naarmate het bedrag dat je boetevrij mag aflossen hoger is? Wat als een bepaalde hypotheek toe staat 100% boete vrij af te lossen (met eigen geld)? Is de boete rente dan minimaal?
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Oversluiten

Bericht door SimpleMind »

Als het bedrag dat je boetevrij mag aflossen hoger is zal de boete inderdaad lager uitpakken. Voor de boeteberekening heeft de AFM een stappenplan opgesteld: https://www.afm.nl/nl-nl/consumenten/th ... tappenplan. Stap 1 hierin is:
Eerst bekijkt de hypotheekaanbieder wat jouw uitstaande hypotheekschuld is. Dit is de actuele stand van de hypotheek. Vervolgens berekent hij welk bedrag je mag aflossen zonder daarover een vergoeding te betalen. Dit bedrag wordt van de hypotheekschuld afgetrokken......
Helaas geldt dit alleen voor het standaard bedrag dat in de voorwaarde staat (meestal 10%, 15% of 20%). Sommige geldverstrekkers laten wel aflossen zonder boete indien dit uit eigen vermogen komt, maar alleen als je ook echt aflost. Voor de berekening wordt dus gekeken naar de standaard boetevrije aflossing.
Plaats reactie