Bankspaarhypotheek inkorten; is dat wel interessant?

[QAF]

In 2012 hebben wij een bankspaarhypotheek afgesloten voor ons eerste koophuis. Een bankspaarhypotheek zonder spaarpolis en verplicht gekoppelde ORV, uiteraard wel met gekoppelde bankspaarrekening. Een ORV hebben we wel vrijwillig afgesloten maar is toen niet gekoppeld of verpand aan de hypotheek/bankspaarrekening. De spaarrente is gelijk aan de hypotheekrente.

Volgens mijn berekeningen levert bij een inkomen in belastingschijf 3 (38,1%) deze hypotheek in de laatste 8-9 jaar netto geld op. Dan wil je een zo hoog mogelijke rente. In de jaren daarvoor kost de hypotheek netto geld en wil je een zo laag mogelijke rente. De niet aftrekbare spaarinleg gaat daarmee wel omhoog, maar netto nog steeds het meest voordelig.

Je leest regelmatig dat mensen hun (bank)spaarhypotheek inkorten. Bij een spaarhypotheek kan ik me daar nog iets bij voorstellen, maar bij een bankspaarhypotheek lijkt me dit zeer ongunstig. Je kort dan in op de laatste jaren, welke juist netto geld opleveren. Je zou deze periode eigenlijk juist willen verlengen.

Wat klopt er wel of niet aan mijn denkwijze?

Reden dat ik dit ook vraag is om een goede planning te maken voor extra stortingen de komende jaren om zo het maximale uit de bankspaarhypotheek (en ons geld) te halen. In 2012 afgesloten 10 jaar RVP tegen 5,2%, in 2017 eenmalig Ôé¼ 10.000 extra ingelegd en in 2018 nog Ôé¼ 1.000 extra ingelegd (om geen nieuwe laagste jaar te krijgen door de aangepaste spaarinleg). In 2019 verhuisd en hypotheek overgesloten (extra annu├»teiten deel bijgekomen), nieuwe RVP 10 jaar tegen 1,96%. Alhoewel we nog relatief jong zijn (35 en 32) is het de bedoeling om hier ons hele leven te blijven wonen. Dit huis is helemaal wat we al jaren voor ogen hebben op precies de door ons gewenste locatie en ook geschikt als levensloopbestendige woning.

Mijn idee is nu om de komende 4 jaar elk jaar Ôé¼ 5.000 extra in te leggen op de bankspaarrekening en het daarna te laten voor wat het is. Volgens de bandbreedte kunnen we nog veel meer extra inleggen, maar als de RVP afloopt in 2029 en de rente staat dan hoger dan 5%, dan zal er een negatieve spaarinleg volgen en dus automatische inkorting van de looptijd. Bij een rente hoger dan 5% behouden we dat probleem sowieso, maar dat nemen we maar even als ingecalculeerd risico, je moet ergens mee rekenen. Mochten we het laatste jaar zien aankomen dat de rente (veel) lager staat dan 5%, zouden we dat laatste jaar van de RVP nog wel flink kunnen bijstorten (want hoe eerder een hoger spaarsaldo, hoe eerder de hypotheek netto geld gaat opleveren). Huidige spaarpot bevat trouwens ca. Ôé¼ 46.000 op dit moment en doelbedrag is Ôé¼ 295.000.

En nu we toch bezig zijn, ik neem aan dat extra spaarinleg nog steeds wel interessant is tegenover extra aflossen op de annu├»teitenhypotheek? De bankspaarhypotheek heeft 0,2% hogere rente en heeft met extra sparen ook geen ÔÇ£lastÔÇØ van minder HRA door dalende schuld. Alles boven de Ôé¼ 5.000 de eerste 4 jaar dat we ÔÇ£overÔÇØ hebben twijfel ik over, of aflossen op de annu├»teiten hypotheek (maar relatief laag rendement met 1,76% rente), of in ETFÔÇÖs stoppen en bijvoorbeeld na huidige RVP in 2029 in een keer aflossen als je ziet dat de rente (veel) hoger staat. Geeft ook nog iets meer vrijheid. Hoewel beleggen natuurlijk geen enkele garantie geeft, mag je uitgaan van een wat hoger rendement, en mocht dat echt helemaal mis gaan is het jammer maar helaas, het was maar een extraÔÇÖtje. Extra aflossen op de annu├»teitenhypotheek lijkt me sowieso de voorkeur boven echt aflossen op de bankspaarhypotheek (waarmee het doelbedrag verlaagd wordt), toch? Ondanks dat de bankspaarhypotheek 0,2% hogere rente heeft.

Wie wil met me meedenken en mijn gedachtegang eens goed onder de loep nemen?

[M_1]

Inkorten is inderdaad niet wat je het liefste wilt. Daarom is de beste optie bij extra stortingen om de maandelijkse inleg te verlagen. Maar als je daarbij al 'aan de grens' zit, fiscaal, dan is dat geen optie meer. Dan kan extra storten in combinatie met inkorten financieel toch interessanter zijn dan niet extra bijstorten, omdat die extra storting dan wel lang kan renderen. Met het idee dat je dan niet de 'laatste' jaren met hoog rendement inkort, maar juist de 'eerste' jaren waarbij de hypotheek je geld kost. Maar soms is dat ook financieel nadelig.

Een andere reden voor inkorten kan zijn dat je meerdere hypotheekdelen hebt en je de laatste jaren geen renteaftrek meer zou hebben. Of bijvoorbeeld dat je de AOW leeftijd bereikt, met lagere renteaftrek.

"Hoewel beleggen natuurlijk geen enkele garantie geeft, mag je uitgaan van een wat hoger rendement." Het is zeker geen garantie, dat is wel een understatement. Maar het is een eigen afweging of aflossen tegen een vast 'rendement' beter of minder goed is dan beleggen met een mogelijk hoger bruto rendement.

[SimpleMind]

M_1 heeft al antwoord gegeven op het grootste deel van je vragen.

Aanvullend op het antwoord over inkorten: Je denkwijze om zo lang mogelijk te profiteren van de laatste jaren is natuurlijk correct. Dit geldt overigens ook voor een traditionele spaarhypotheek. Je kunt er ook als volgt naar kijken: De laatste jaren van de spaarhypotheek zijn (meestal) zeer gunstig: in deze periode groeit het spaarsaldo vaak harder dan je netto kosten. Je wilt deze periode zo lang mogelijk vasthouden en het liefst bij de hoogst mogelijke rente. De eerste jaren zijn echter helemaal niet zo denderend, soms zelfs minder gunstig dan annuiteit door hogere renteopslag. Door de fiscale regels moet je deze periode echter wel door om te kunnen profiteren van de voordelen aan het einde. In deze priode wil je de rente dus eigenlijk zo laag mogelijk, maar belangrijker: je wilt dat je deze "mindere" periode zo kort mogelijk duurt. Dat kun je realiseren door extra storten. Door iets in te korten kun je meer storten en dus sneller voorbij die eerste fase op naar die zo voordelige periode. Het gaat dus om een balans tussen zo snel mogelijk naar de grote voordelen en daarna zo lang mogelijk ervan profiteren. Waar de balans precies zit hangt een beetje van de omstandigheden af zoals rentestanden, belastingschalen etc. Met hoge IB-tarieven in combinatie met de hoge rentestanden van een paar jaar geleden kon je in 20 jaar letterlijk geld overhouden als je maximaal extra inlegde. Bij een looptijd van 30 jaar was dat echter niet haalbaar. Kortere looptijd was daarbij dus voordeliger. In het algemeen: beperkt inkorten heeft vooral zin tijdens de eerste helft van de looptijd en alleen mits nodig voor extra stortingen.

Verder kunnen er altijd andere zaken een rol spelen zoals M_1 al aangaf: aanpassing WOZ-waarde, wijziging rente, AOW-leeftijd, verandering inkomen, aanpassing HRA, etc.

Dan je vraag over sparen versus aflossen:

En nu we toch bezig zijn, ik neem aan dat extra spaarinleg nog steeds wel interessant is tegenover extra aflossen op de annuïteitenhypotheek?

Ja dit blijft gunstiger om vele redenen. De meest directe is dat extra inleg rendeert tegen de (hogere) hypotheekrente, terwijl aflossen door de HRA in jullie geval 'slechts' ┬▒62% oplevert van de (lagere) rente. Daarnaast wordt, zoals je zelf al aangeeft, bij aflossen schuld en rente steeds lager waardoor voordeel van HRA ook steeds verder afneemt. De keuze spaarinleg, aflossen staan wat mij betreft ver van de keuze voor beleggen. Spaarinleg/aflossen gaat eerder over optimaliseren van kosten die je uiteindelijk een keer moet betalen om te kunnen wonen. Beleggen over hoe je met geld dat je "over" hebt een maximaal rendement kunt halen. Natuurlijk is er ook hier een balans, maar voor mij persoonlijk zie ik een huis (of aflossen daarvan) niet direct als beleggen (om maximaal rendement te halen).

[QAF]

Duidelijk, bedankt allebei. Voorlopig gaan we eerst lekker extra sparen in de bankspaarhypotheek. Ik denk voorlopig de eerder geplande Ôé¼ 5.000 per jaar, wellicht iets meer. We hebben ook nog wel een wensenlijstje voor het nieuwe huis zelf, dus eerste 4-5 jaar verwacht ik dat dit de situatie wel gaat zijn. Dan zien we weer verder. Reden dat ik over ETFÔÇÖs begon, we leggen nu al elke maand een bescheiden Ôé¼ 100,- per maand in ETFÔÇÖs in. Dat doet het best leuk (7-8% netto per jaar), maar je weet uiteraard niet wat dat gaat doen in de toekomst, kan ook zomaar een jaar 10-20% zakken. Die inleg houden we maar op wat het is voorlopig i.p.v. verhogen.