Hypotheek en verhuizen

[WATeenGEK]

Beste mede-forumleden,

Ik ben nieuw hier en heb samen met mijn vrouw sinds 2008 een hypotheek, gezien de stijgende rentestand destijds besloten om de rente (veel te) lang vast te zetten...

Hierbij een opsomming van wat we hebben:

- Spaarhypotheek Aegon 122.000euro, rente 5,75% 30 jaar vast, net geen 36.000euro in de spaarpot, inleg 125,88euro per maand, in 2015 eenmalig geld in de spaarpot gedaan en daarmee de looptijd verkort van 30 jaar naar 25 jaar.

- Aflossingsvrije hypotheek Aegon 103.000euro, rente 5,55% 30 jaar vast, nooit iets op afgelost.

- Overlijdensrisicoverzekering 45 euro per maand, deze is niet gedaald sinds de looptijd verkort is, is dit wel gebruikelijk?

WOZ waarde 198.000euro.


Ik weet het de rentes zijn om te huilen maar je kunt niet alles van tevoren weten...

Maar we zitten er aan te denken om te verhuizen, wat is er dan mogelijk met de hypotheek?

- Meenemen:
-Spaarhypotheek wordt in september 2033 afgelost met de spaarpot. Wat gebeurt er met de rente als we de hypotheek meenemen?
-Aflossingsvrije deel: Wat gebeurt er met de rente als we de hypotheek meenemen?
-Nieuw deel: lineair of annuïteit met huidige rentestand.

-Alles nieuw:
-Spaarpot inlossen op nieuwe hypotheek waardoor deze verlaagd en combinatie aflosvrij/lineair mogelijk?

Is het mogelijk om het huidige aflosvrij deel mee te nemen met de huidige rentestand met behoud van HRA?


Afspraak met adviseur staat gepland maar ik denk ik zal het hier ook eens vragen, het is immers toch zondag...

Alvast bedankt voor jullie reacties!

[SimpleMind]

Ach, Het is toch vakantie

Allereerst zal een goede adviseur je natuurlijk veel beter kunnen adviseren, de informatie via dit forum is toch altijd beperkt.

Dat de premie overlijdensrisicoverkzekering constant is is wel gebruikelijk. Bedrag van het risico daalt, kans op uitkering wordt steeds groter.
Verschillen worden afgevlakt en verdeeld over de looptijd, uiteraard met voldoende marge voor de verzekeraar.

Dan je hypotheek: Waarom zijn de rentes om te huilen? Je hebt in 2008 een (hopelijk weloverwogen) keuze gemaakt voor maximale zekerheid / voorspelbaarheid. Ik ga er vanuit dat jullie adviseur verschillende opties heeft besproken en jullie dit de beste keuze vonden. Mogelijke argumenten daarbij zijn geweest maximale zekerheid hoogte lasten, geen verhuisplannen meer, etc... De rente is nu veel lager en dat is de prijs die je betaalt voor je zekerheid, als de rentes waren gestegen had je nu hard gelachen en de rest voor gek uitgemaakt. Bovendien zijn jullie lasten gebaseerd op een inkomensplaatje van 2008 en zouden deze lasten normaal gesproken prima te dragen moeten zijn... Ja het had misschien efficienter gekunt, maar dat is achteraf makkelijk praten. Daarmee is het nu niet ineens slecht, jje hebt alleen een hele hoge prijs betaalt om het risico in te dekken.

Mogelijkheden:
Als je overweegt te gaan verhuizen zou ik op dat moment gewoon een geheel nieuwe hypotheek afsluiten en tot het zover is vooral sparen op een gewone spaarrekening. Geen reden op zaken mee te nemen (bij de huidige rente standen / hoogte van de spaarpot). Je kunt bij een nieuwe hypotheek ook gewoon de constructie van je spaarhypotheek meenemen. De rente wordt daarbij wel lager maar met de huidige hoogte van de spaarpot is dat niet erg. Ook het aflossingsvrij deel kun je oversluiten waarbij de HRA behouden blijft (en tegelijk de rente wat lager zal zijn).

Als je echter alleen wilt verhuizen om de hoge rente te omzeilen weet ik niet of dat nodig is. Verhuizen (verkopen/kopen/verhuizen/inrichten) kost ook erg veel geld. De keuze voor verhuizen zo in ieder geval niet primair vanuit kostenbesparing moeten komen. Als je niet verhuist zijn er ook wel opties:
Voor het aflossingsvrije deel kun je rentemiddeling overwegen. Het spaardeel zou ik echter gewoon zo laten, dit wordt als je nog een paar jaar blijft zitten een zeer gunstig hypotheekdeel met deze hoge rente. Wellicht de lagere lasten van de rentemiddeling van het aflossingsvrije deel gebruiken voor wat extra spaarinleg in de spaarhypotheek. Bij 5,75% kan dat zeer interessant zijn.

Succes bij de adviseur! Deze kan met iets mee informatie waarschijnlijk een beter totaal plaatje geven....
Laat je goed voorlichten en sta open voor mogelijkheden (die je hier natuurlijk altijd kunt laten toetsen) .

[M_1]

Ik kan mij voorstellen dat de hoge rentes niet meteen de reden zijn voor een verhuizing, maar dat het wel kan meespelen in de gedachten over de toekomstige woonwensen. Even heel simpel gezegd, je zult na een verhuizing voor de zelfde maandlasten in een duurder huis kunnen wonen. En zo dus meer 'waar voor je geld' kunnen krijgen. Maar dat speelt natuurlijk alleen als je momenteel in een woning woont waar je niet helemaal tevreden mee bent.

De meest logische keus is dan in het algemeen (maar dat moet je met je adviseur bespreken) om een nieuwe hypotheek, met lagere rente, te kiezen waarbij je een deel spaarhypotheek houdt. Maar dat zijn keuzes die je beter pas kunt maken zodra je een besluit over de nieuwe woning hebt genomen.

[WATeenGEK]

Het is niet echt noodzaak om te verhuizen maar we hebben sinds we hier wonen 2 kinderen en iets meer ruimte en een oprit zouden welkom zijn, al blijven de kinderen niet eeuwig thuis wonen hoop ik...

We kunnen de maandlasten nu makkelijk betalen en vanaf mei komend jaar is mijn ouderschapsverlof voorbij en ga ik weer fulltime werken waardoor ik mijn 20% salaris weer terug krijg... Al met al toch wel prijzig die ouderschapsverlof.

Ik ben benieuwd wat de adviseur me kan vertellen over wat mogelijk is, zeker mbt rente van de bestaande hypotheken en de huidige rentes.

Ik had ergens bij een tooltje de rentemiddeling ingevuld maar daar wordt je ook niet vrolijk van, bijna 50000 euro boeterente of vul ik het verkeerd in?

[WATeenGEK]

Nou, een gesprek gehad waar een stormvloed aan informatie op je af komt...

Gevraagd wat mogelijk is, spaarhypotheek kan wel behouden blijven maar de vraag is of dit verstandig zou zijn, aangezien deze als aflossingsvrij gezien wordt gaat deze dan ook meetellen als aflosvrij en aangezien we maar de helft of minder aflosvrij mogen zou het andere deel annuitair of lineair afgelost moeten worden. Stel we vinden een huis van 300.000 euro minus de huidige spaarhypotheek a 122.000 euro zou er dus 150.000 euro in een aflosvorm komen en 28.000 nog aflosvrij. Waarschijnlijk krijg je dan nog hoge maandlasten.

Alles omgooien kon ook natuurlijk, spaarpotje in nieuwe hypotheek gooien, laagste rente opzoeken, combi-hypotheek annuitair/aflosvrij of lineair/aflosvrij en dat zou bruto al bijna 350 euro schelen.
Uiteraard is alles dan weer over 30 jaar verspreid en na die tijd staat er dan nog 150.000euro aflosvrij open... Die adviseur had zo zijn eigen ideeen over aflossen... ergens had ie wel gelijk, de kinderen zouden dan ooit wat minder erven, 2 ton ipv 2,5 ton en hij had nog niemand op zijn sterfbed horen zeggen: ik wilde nog reizen, leuke dingen doen maar ja, ik heb wel lekker afgelost...

Ik ben in ieder geval het huis al verkoopklaar aan het maken...

Iemand van jullie ooit een spaarhypotheek meegenomen?

[M_1]

Vreemd verhaal. Volgens mij wordt in de regel een spaarhypotheek juist tot de aflossingsvormen gerekend en zou je daarnaast dus maximaal de helft aflossingsvrij kunnen nemen. (Uiteraard mits je nu al een hypotheek hebt die zo hoog is dat je dit fiscaal mag...) Dat is ook wat heel veel mensen tegenwoordig doen

Dus die huidige 225.000 aan spaar plus aflossingsvrij zou je zo kunnen laten (maar wel tegen een veel lagere rente) en daar bovenop nog 75.000 annuïteiten. Dat zou dan eventueel voor 30 jaar kunnen. Maar zeker als je de lasten nu goed kunt betalen zou ik toch proberen om grotendeels af te lossen. Op deze manier heb je tot 2033 wat hogere lasten en daarna wat lager. En vanaf 2048 valt dan ook het annuïteitendeel helemaal weg en heb je nog lagere lasten.

Ik weet niet hoe oud jullie zijn en wanneer jullie met pensioen zouden willen (2048?) maar ik zou dus mikken op rond die tijd lagere lasten. Liever vanaf je pensioen levenslang lagere lasten dan hogere lasten met een eindig spaarpotje.

[WATeenGEK]

Op dit moment kunnen we het makkelijk betalen, de adviseur begon gelijk over: wat de meeste mensen doen is een volledig nieuwe hypotheek, het spaardeel wat vrijkomt gebruiken om de kk te betalen en de rest in de nieuwe hypotheek te stoppen...

Ik ben 42 en mijn vrouw is 36, ik heb weinig zin om tot mijn 72e een dikke hypotheek te betalen.

Het is alleen lastig rekenen aan wat we nu hebben en dan de eventuele nieuwe rente, de adviseur ging dat tijdens ons bezoek ook niet doen omdat dit even te complex was voor een oriënterend bezoek...
Zelf zou ik ook nu liever iets meer betalen om in 2033 alsnog van de spaarhypotheek af te zijn... Voor de korte termijn is het leuk om nu alles nieuw te nemen maar als je dan bedenkt dat je weer 30 jaar lang dik moet gaan betalen terwijl ik nu weet dat we in dit huis over 14 jaar hypotheekvrij zouden kunnen zijn als we ook het aflosvrij af gaan lossen.

Lastig lastig allemaal..

Iemand een goeie rekentool om een en ander zelf in te vullen?

[M_1]

Nou, in mijn ogen zou het dan dus ideaal zijn om die spaarhypotheek gewoon aan te houden. Dan heb je nu een tijd waar hogere lasten, maar valt in 2033 een groot deel van die lasten weg, als je 56 jaar bent. De extra financiële ruimte die je vanaf dat moment hebt, kun je dan gebruiken om (extra) af te lossen op het annuïteitendeel of op het aflossingsvrije deel. Zodat je schuld (en lasten) vanaf je pensioen een stuk lager zijn (iets van 500 euro per maand minder?). Je kunt er dan met die extra aflossingen ook voor kiezen om de looptijd van het annuïteitendeel in te kleuren, zodat die beter op je pensioendatum is afgestemd

En in de komende jaren wellicht af en toe extra storten of aflossen maakt de mogelijkheden voor na het stoppen met werken nog wat rooskleuriger.


Na je dood heb je inderdaad weinig aan een afgelost huis, maar des te meer heb je de laatste decennia van je leven aan een woning zonder hypotheeklasten. Dus zo gek is aflossen niet.

[M_1]

Nog even kort samengevat 'op een bierviltje' wordt het bruto financiële plaatje bij bijvoorbeeld 3 ton met een rente van 1,5% grofweg:
- 500 per maand voor de spaarhypotheek, tot 2033;
- 250 per maand voor het annuitaire deel (gerekend) tot 2049
- 150 per maand voor het aflossingsvrije deel.
Uiteraard is het bij een andere rente allemaal iets anders. Maar vermoedelijk is dit bij elkaar nog goedkoper dan wat je nu betaalt?

Na 2033 heb je 500 euro per maand 'over' omdat de spaarhypotheek afloopt. Als je dat geld gebruikt om het annuiteitendeel sneller af te lossen, dan ben je 5 jaar later (ben je dan 61?) ook van dat deel af. Je houdt dan alleen nog het aflossingsvrije deel over. Omdat je vanaf je 61ste (en je partner is nog iets jonger) waarschijnlijk nog wel een behoorlijke tijd de leven hebben, denk ik dat het dan prettiger is om ook nog van dat aflossingsvrije deel af te raken, omdat je anders nog wel heel veel rentetermijnen moet betalen. Maar dat is iets wat je tegen die tijd nog kunt bekijken. Je hebt dan in elk geval erg lage hypotheeklasten over, en vermoedelijk een prettige pensioentijd.

[SimpleMind]

Ik ga met M_1 mee. Spaarhypotheek houden klinkt op basis van deze info als de beste keuze. Bovendien gaan er bij mij wat bellen rinkelen op basis van het verhaal 50% aflossingsvrij. Een spaarhypotheek is fiscaal gezien aflossingsvrij maar telt normaliter voor de geldvertrekker (en financieringsnormen) gewoon mee als een lening die wordt afgelost. Kan aan de uitleg liggen natuurlijk maar kan ook zijn dat de adviseur liever afkoopt en overgaat naar annuiteit omdat dit voor hem/haar iets makkelijker is.. In het laatste geval is het beter een andere adviseur te zoeken. (Adviseur moet denken in jullie belang!)

Dus grofweg (alleen als voorbeeld / eerste indicatie)
stel: totaal benodigde hypotheek 315k
hypotheek (totaal 315.000):
spaar 122.000 (voortzetting huidige hypotheek)
aflossingsvrij 103.000 (voortzetting huidige hypotheek)
annuiteit 90.000 (nieuwe hypotheek, fiscale verplichting aflossing)

Puntje van aandacht is wel dat op basis van de WOZ waarde je huis op dit moment onder water staat. Wat is de huidige verwachte verkoopwaarde?
Aanleggen van een behoorlijke spaarpot is zeer aan te raden.

[SimpleMind]

Ik zie dat M_1 net ook al een aavulling heeft gedaan tijdens mijn typen. Houd zijn bedragen maar aan.

[Cnorretje]

Tot de tijd dat het bord echt in de tuin gaat de rente van het aflossingsvrije deel alvast middelen. Log in op MijnAegon en je ziet direct het mogelijke voordeel.

Daarnaast je overlijdensrisicoverzekering (laten) herberekenen. Wanneer jullie gezondheid nog goed is dan zal een vergelijkbaar exemplaar op dit moment behoorlijk goedkoper zijn.

[WATeenGEK]

Mijn gezondheid is helaas niet meer zo goed dan toen we dit huis kochten, ik ben chronisch ziek geworden dus de overlijdensrisicoverzekering zal niet heel veel naar beneden kunnen denk ik.

Helaas ging die adviseur pas echt alles doorrekenen als het zo ver was, ik ben wel wat rekentools tegengekomen maar het is toch vrij lastig om het te combineren. Ik moet er nog eens goed voor gaan zitten.

Het bedrag wat hier boven genoemd wordt is in ieder geval wel minder dan we nu bruto betalen (1230 euro, incl inleg en overlijdensrisicoverzekering), rente is wel redelijk optimistisch waar hier mee geteld wordt, als we de hypotheek houden dan moeten we bij Aegon blijven volgens mij en daar zit de rente rond de 2,4% meen ik...

Ondertussen wel naar een huis wezen kijken maar te duur en er moest nog echt veel aan gebeuren...

[SimpleMind]

Je hoeft de hypotheek niet te behouden. Wat we voorstellen is juist een geheel nieuwe hypotheek waarbij de huidige spaarconstructie fiscaal meegaat. Dit kan ook bij een andere geldverstrekker.

[SimpleMind]

Zoals cnorretje aangeeft kan die rentemiddeling natuurlijk nu ook al. Dat zal al een behoorlijk verschil kunnen zijn. Als je dat doet wel even de voorlopige teruggave bij de belastingdienst aanpassen, dit voorkomt een vervelende aanslag volgend jaar.