maximale hypotheek na verkoop woning

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

scannie
Berichten: 9
Lid geworden op: zo 04 dec, 2016 6:51 pm

maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door scannie »

Ik heb een vraag over de maximale hypotheek.

Als ik een berekening op internet doe, zie ik hier een bedrag van 250000 euro.
Er zit per bank een klein verschil in omdat er bijvoorbeeld een andere looptijd of rente wordt berekend.
Op basis hiervan kan ik de nieuwe woning kopen.

Echter.... ik verkoop mijn huidige woning met een overwaarde.
De hypotheek was hier 125000 euro bij de start 6 jaar geleden (na 1-1-2013) en er staat nu nog 113000 euro op (annuitaire lening).
Deze hypotheek moet binnen 24 jaar worden afgelost voor de hypotheek renteaftrek.

Als een bank hiermee rekening houdt, is het maximaal te lenen bedrag ineens 25000 lager!
Oorzaak is dat dit leningdeel binnen 24 jaar afgelost moet zijn.


Is het mogelijk om deze hypotheek naar 30 jaar terug te zetten?
Dan verleng je termijn waardoor de maandelijkse lasten verlagen.
Er is geen hypotheekrente aftrek voor dat deel, dat verhoogt dus weer de maandelijkse lasten.

De grote vraag:
Is het in dat geval w├®l mogelijk om de maximale hypotheek te lenen volgens de standaard berekeningen (250000 euro)?

Daarmee zou het voor mij de mogelijkheid zijn om woning te kopen.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door M_1 »

Voorwaarde voor aftrek is dat je minstens volgens een annuïtair schema in 30 jaar aflost. Als je dat verlengt tot in feite 36 jaar, dan voldoe je niet aan de regels en vervalt meteen de renteaftrek voor dat deel. En dus niet pas in 2043. Je hebt in dat geval dus wel lagere bruto lasten, maar omdat je daar geen aftrek over hebt zijn de netto lasten wel hoger. Per saldo zul je dan dus juist minder kunnen lenen
scannie
Berichten: 9
Lid geworden op: zo 04 dec, 2016 6:51 pm

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door scannie »

Ik zou graag willen weten welke gevolgen dit heeft voor de maximale hypotheek.
Zijn daar rekentools voor beschikbaar?
Marque
Berichten: 30
Lid geworden op: ma 23 mar, 2015 3:17 pm

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door Marque »

Als je je bestaande hypotheek gewoon volledig aflost bij verkoop van het huis (met de opbrengst van de verkoop).
Dan heb je dit probleem toch niet meer?

Je moet dan denk ik alleen wel dit huis verkocht hebben, voordat je een nieuwe hypotheek af gaat sluiten.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door SimpleMind »

@Marque: op de bestaande woning is een hypotheek afgesloten van 125k. Deze valt onder de nieuwe regels en moet, om fiscaal aftrekbaar te blijven, binnen 30 jaar worden afgelost. Daarvan zijn nu 6 jaar verstreken en het restant zal dus nog steeds binnen 24 jaar (minstens) volgens een annuiteitschema moeten worden afgelost. Dit staat geheel los van het al hebben verkocht van de bestaande woning.

@scannie: Dit gaat net iets verder dan de meeste tools op het web. Een adviseur kan je hierin veel beter begeleiden en beter inschatten of er mogelijkheden zijn. Maar de bestaande hypotheek helemaal omzetten is in ieder geval geen oplossing (en ook geen goed plan). Dit is een van de effecten van de nieuwe regels: het verhogen tijdens de looptijd van de hypotheek vraagt een hoger inkomen. Spelen met verlengen looptijd of omzetten naar aflossingsvrij is, uizonderingen daargelaten, eigenlijk geen goed alternatief (meer).
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door M_1 »

Mee eens. De tools op internet gaan uit van de eenvoudige standaardsituatie dat je gewoon aftrekbaar 30 jaar annuïteiten kunt afsluiten. In (veel) individuele gevallen gaat dat niet op en kun je minder lenen.

Verstandig dus om vast langs een adviseur te gaan die een en ander in jouw specifieke situatie kan bekijken en berekenen.
scannie
Berichten: 9
Lid geworden op: zo 04 dec, 2016 6:51 pm

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door scannie »

Ik heb een gesprek gehad, waarbij de adviseur uitkwam op een lagere max hypotheek. Ik had een minder goed gevoel bij deze persoon. Een second opinion gedaan bij een andere adviseur. Deze zei dat het helemaal geen probleem was. Deze gaf aan dat het geen verschil geeft in de maximale hypotheek. Dan heb je twee verschillende meningen. Hier in het forum lijkt de eerste adviseur gelijk te krijgen. Vandaag nog een adviseur gesproken die aangaf dat het geen verschil uitmaakt. Inmiddels zelf op onderzoek uit gegaan en weet dat jullie op het forum en de eerste adviseur gelijk hebben. Deze man zat op een ander punt weer fout. Is het zo moeilijk om een goed beeld te krijgen of heb ik pech?

Een berekening moet toch betrouwbaar zijn. Je zit er 30 jaar aan vast.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door SimpleMind »

Ja, in een eerste gesprek is het soms moeilijk om alle details goed te krijgen en dan is een exacte berekening niet altijd mogelijk. In die gevallen geven adviseurs niet allemaal hetzelfde beeld. Sommige adviseurs presenteren dan eerst de maximale mogelijkheden, anderen zijn iets conservatiever. Ook kleine details uit het gesprek kunnen daarbij een rol spelen. Als je bij een vervolg in verder de details komen de juiste berekeningen vaak wel naar voren. Welke optie beter is laat ik even in het midden. Het is in een eerste gesprek gewoon lastig om alle details mee te kunnen nemen. (Was het bijvoorbeeld bij de tweede adviseur wel helder dat de bestaande hypotheek van 2013 is en onder de nieuwe regels valt? En is men uitgegaan van hetzelfde salaris, aankoopbedrag nieuwe woning, verkoopwaard oude woning, etc)

Ik verwacht dat bij de meeste adviseurs de finale berekening wel degelijk correct is.... en ook het advies zeker wel goed is. Wij zijn niet bij de gesprekken aanwezig geweest en kunnen daarom niet goed aangeven welke adviseur goed is. Kijk ook eens naar beoordelingen door anderen, geen garantie voor jouw situatie maar het kan wel helpen een keuze te maken. Je zult uiteindelijk zelf een adviseur moeten kiezen en het liefst 1 waar je vertrouwen in hebt (let wel: een goede adviseur hoeft niet je beste vriend te zijn! hij moet je goed en persoonlijk advies kunnen geven op basis van jouw situatie!!!) Je kunt het advies natuurlijk altijd hier weer voorleggen...
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door SimpleMind »

Ik zag net overigens ook je eerdere vraag over hogere hypotheek bij lagere maandlasten.
viewtopic.php?f=11&t=14543
Toen ben je er door webka op gewezen dat lagere maandlasten, door 50% aflossingsvrij, niet direct betekent dat je een hogere hypotheek kunt krijgen!
In zekere zin is deze vraag is daarin vergelijkbaar. Lagere maandlasten betekenen niet direct een hogere maximale hypotheek....
scannie
Berichten: 9
Lid geworden op: zo 04 dec, 2016 6:51 pm

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door scannie »

@simplemind: dat is een andere persoon met dezelfde naam.
Ik heb de woning na 1-1-2013 gekocht. Aflossingsvrij is dus geen sprake van.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: maximale hypotheek na verkoop woning

Bericht door SimpleMind »

En er zijn ook wat andere overeenkomsten m.b.t de hypotheek. Uit het topic van de andere persoon:
scannie schreef:Ik wil mijn woning verkopen en kijken voor een grotere woning.
Door nu een 50% aflossingsvrij en 50% annuïteiten hypotheek af te sluiten daalt de maandlast, waardoor ik een hogere hypotheek kan nemen.
Hoe interessant is dit nog met de nieuwe regels?
Ik zie hier nagenoeg geen rekentools voor.
scannie schreef:Ik heb deze woning na 2013 gekocht.
Hypotheekrente aftrek is dus niet mogelijk voor het aflossingsvrije deel.
Volgende keer misschien handiger om voor de verschillende personen een eigen account te gebruiken om verwarring te voorkomen....
Plaats reactie