Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Joskepe
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 04 jan, 2019 8:03 pm

Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Bericht door Joskepe »

Hallo kenners, hier een newbie op dit forum.
Kom er niet helemaal uit, wellicht kan iemand mij op weg helpen?

Binnenkort ga ik met een adviseur aan tafel, maar ik wil me alvast goed inlezen.

Momenteel heb ik een spaarhypotheek van totaal 240.000 met ca 50% aflossingsvrij en ca 50% aflossing. De rente bedraagt 4% over deze delen.
Nu zit ik in mn laatste twee jaar van mn 15 jarige rentevaste periode en kan ik tegen een boete van 6000,- overstappen.
Ik kocht mn eerste huis in 2002, dus ik mag nog tot 2032 aftrekken (circa 13 jaar).

Als ik nu mijn spaarhypotheek open zou breken en ga voor een annuïteiten dan zal mijn voorkeur gaan naar wederom 50% aflossingsvrij en dus een deel van 50% die ik wil gaan aflossen.

De adviseur gaf bij het maken vd afspraak telefonisch aan dat het zeker zin gaat hebben, ik ga een rente krijgen van circa 2%.
Nu gaat het mij puur even om het feit dat ik geen appels met peren ga vergelijken.

Als ik ga voor een annuïteiten hypotheek met dus een aflosdeel en een aflossingsvrij deel lijkt het mij dat ik de betaalde 'premie' die ik afgelopen jaren al heb opgespaard in mn huidige spaarhypotheek (geschat a circa 50.000) kan aftrekken van de 120.000 af te lossen nieuwe hypotheek. 'Daardoor zal mn nieuwe hypotheek dus 120.000 minus ca 50.000 worden = 70.000 + 120.000 aflossingsvrij.

Af ben ik mezelf nu te rijk aan het rekenen? : )
Hopelijk kan iemand zijn advies hierin geven.

Thanx!!
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Bericht door SimpleMind »

Even een korte eerste reactie? Ja je bent appels met peren aan het vergelijken.
Er zijn grofweg twee opties:
1) je houdt de huidige looptijd: in dat geval zal een annuiteitendeel uiteindelijk simpelweg duurder worden dan de spaarvariant (zeker als je de boete meerekent)
2) je sluit een nieuwe hypotheek af met alle bijbehorende kosten. In dat geval kunnen je maandlasten wel omlaag maar ben je uiteindelijk heel veel duurder uit

Waarom wil je van de spaarhypotheek af. Dit is en blijft de meest voordelige hyptheekvorm!

Wel een vraag: is het ├®├®n hypotheek/leningdeel van 240.000 en een spaarpolis van 120.000? Of zijn het twee losse delen van 120.000 waarvan 1 met een gekoppelde spaarpolis?
In het tweede geval kun je overwegen alleen de rente op het aflossingvrije deel af te kopen. Dit kan misschien voordeel opleveren.
In het eerst geval is het waarschijnlijk lastig om alleen de rente voor het aflossingsvrije deel aan te passen. Kan misschien wel door eerst te splitsen.

Nog een suggestie: in plaats van een boete te betalen om rente af te kopen: doe eens een storting in het spaardeel.
Hiermee zullen je maandlasten ook dalen en dit biedt een beter rendement dan oversluiten naar annuiteit.
Joskepe
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 04 jan, 2019 8:03 pm

Re: Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Bericht door Joskepe »

Goedemorgen, dank vd uitgebreide reactie!!!

Het betreft de 2e optie; dus twee losse delen van 120.000 waarvan 1 met een gekoppelde spaarpolis.
Vooralsnog dachten wij aan de volgende optie:

Het aflossingsvrije deel 'openbreken' (netto boete dan ca 3500 euro) en dan de rente opnieuw vaststellen voor de laatste 15 jaar. (2 jaar 'te vroeg' + 13 jaar nieuwe periode). Dan hebben we de zekerheid van 15 jaar tegen circa 2%.
De kosten van 3500 netto (boete is ca 6000) kunnen dan ongeveer afgestreept worden tegen wat het ons de eerste 2 jaar gaat opleveren.
(Verwacht circa 100+ netto per maand te kunnen besparen).
Grootste voordeel in mijn optiek: We hebben dan nog 13 jaar een aflossingsvrij deel tegen een rente van 2%. Wie weet hoe hoog hij over 2 jaar is als we wel netjes wachten.

Het enige waar ik mee zit:
We hebben dus ook een aflosdeel van ca 120.000 waarbij we ca 40.000 (net vastgesteld, ipv 50.000) reeds hebben áfgelost'.
Wat te doen met dit deel? Nu al aanpassen of wachten...

Denk dat de adviseur zal berekenen wat het gaat kosten als we een totaal nieuwe (annuïteiten) hypotheek afsluiten.

"Voordeel': We hebben geen hypotheek meer nodig van 240.000, maar van 200.000 (we hebben immers een potje opgebouwd van 40.000) en we hebben over het aflossingsvrije deel EN aflosdeel een rente van circa 2%.

Zou het liefst direct berekenen bij een paar geldschieters wat zo.n hypotheek ons zou kosten, maar dat is online niet te doen. Alle aanbieders gaan uit van een looptijd van 30 jaar, wij hebben nog maar 15 jaar.

Wellicht dat je daar een tip bij hebt?

Thanx!!!!
Joskepe
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 04 jan, 2019 8:03 pm

Re: Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Bericht door Joskepe »

Edit:
Heb op een website kunnen kiezen voor de looptijd van 15 jaar, met 2% voor 100.000 komt dat al gauw tegen de 600 (netto) per maand uit. (Ca 1100 / 1200 netto per maand voor de volledige 200.000).

Als we dus een volledig nieuwe hypotheek afsluiten voor Ôé¼100.000 en de rest (Ôé¼100.000) aflossingsvrij dan gaan we er wel iets op vooruit (zo.n Ôé¼100 - Ôé¼150 netto per maand, maar dan komen we er wel eerst flinke kosten ivm de nieuwe hypotheek.

Volgens diverse sites is dat al gauw Ôé¼650 notaris, Ôé¼1500+ bemiddelingskosten adviseur en de Ôé¼6000 (bruto) boete. Dus netto.verwacht ik aan kosten dan al gauw Ôé¼4500.

Die Ôé¼4500 tegenover de Ôé¼150 besparing...duurt wel 2.5 jaar (maand of 30) voordat we dat eruit hebben.

Resume;
Ik denk dat we dus quitte spelen en de enige winst is dat we per direct 15 jaar kunnen tekenen tegen 2%.
ALS de rente over 2.5 jaar meer is dan 2% doen we de resterende 12.5 jaar goede zaken.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Bericht door SimpleMind »

Ik heb toch het gevoel dat je niet helemaal de juiste vergelijking maakt. Bovendien wisselen de getallen die je noemt een beetje (eerst 50k nu 40k "spaarsaldo"). Ook looptijd is mij niet helemaal helder.
Op basis van een eerste inschatting worden de netto bedragen met overstap naar een annuiteit (bij gelijke looptijd) eerder hoger en zeker geen 100 lager.... laten de getallen eens op een rijtje zetten.
Dan kan ik er concrete scenario's aan koppelen.....

Daarom graag even controleren/aanvullen:

Deel 1: Spaardeel
Einddatum looptijd?
Einddatum rentevastperiode?
Schuld: 120.000 ?
Rentepercentage 4%?
Opgebouwd in spaarverzekering: 40.000? 50.000? En per welke datum?
Einde hypotheekrenteaftrek: 2032?

Deel 2: Aflossingsvrij
Einddatum looptijd?
Einddatum rentevastperiode?
Schuld: 120.000 ?
Rentepercentage 4%?
Einde hypotheekrenteaftrek: 2032?

Huis en inkomen:
WOZ-waarde?
Tarief inkomstenbelasting (38,1%, 51.75% of anders?)
Joskepe
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 04 jan, 2019 8:03 pm

Re: Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Bericht door Joskepe »

Wederom enorm bedankt! Vwb de bedragen;
zag na inloggen dat we ca 40.000 hebben 'gespaard'/ 'opgebouwd', dacht zelf dat dat circa 50.000 was.

Had zelf even voor het plaat je de 240.000 in gelijke delen verdeeld, maar zal de exacte verdeling even noemen.
Die is namelijk ook anders : ( ,namelijk 133.000 en 104.000.

Als reactie op de gestelde vragen:

Deel 1: Spaardeel
Einddatum looptijd? # per juli 2032
Einddatum rentevastperiode? # per juli 2021
Schuld: 120.000 ? # Schuld: 133.000 euro
Rentepercentage # 4%
Opgebouwd in spaarverzekering: #40.000 per december 2017
Einde hypotheekrenteaftrek: # 2032

Deel 2: Aflossingsvrij
Einddatum looptijd? # per juli 2032
Einddatum rentevastperiode? # per juli 2021
Schuld: # 104.000
Rentepercentage # 4%
Einde hypotheekrenteaftrek: # 2032

Huis en inkomen:
WOZ-waarde? 214.000 WOZ-waarde
Tarief inkomstenbelasting: 38,1% (2x circa 40.000 per jaar)

Erg fijn dat je zo meedenkt, thanx!
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Bericht door SimpleMind »

Kijk dat maakt het wat overzichtelijker. En nu begrijp ik de 100 euro lager denk ik ook (dit is volledig op basis van het aflossingsvrije deel....)

Even een paar mogelijke stappen op een rijtje:

Afkopen van de rente op het het aflossingsvrije deel en dan vastzetten tegen ┬▒2% (jouw verwachting):
Dit zal een boete opleveren maar waarschijnlijk lager dan de 6000,-. Dit kun je gewoon opvragen.
Voordeel per maand is bruto zo'n Ôé¼173 en netto Ôé¼107. Dit levert komende paar jaar een klein voordeel op en dan heb je voorlopig de gewenste zekerheid.
Als je de komende 2 jaar zou verhuizen is het voordeel overigens weg natuurlijk...

Afkopen van de rente op het spaardeel en vastzetten tegen ┬▒2%:
Dit zal een iets hogere boete opleveren die je zeer waarschijnlijk niet gaat terugverdienen.
Voordeel per maand is bruto ┬▒Ôé¼88 maar netto lasten voordeel is nog geen Ôé¼4 per maand.
Wel zou je door de hogere inleg iets harder "sparen", tot juli 2021 ongeveer 1700 extra in de spaarpot..
Totaal zeer waarschijnlijk een negatief rendement.

Stort in plaats van de boete betalen een extra bedrag in de spaarpolis: bijvoorbeeld 2000 (vermoedelijk iets minder dan netto bedrag boete voor spaardeel).
Dan zit er in juli 2021 ook nog zo'n 1700 extra in de spaarpot maar de netto maandlasten zijn ┬▒Ôé¼15 lager...
Meer extra storten mag natuulijk ook, maar dit is even om aan te geven dat rente afkopen niet heel gunstig is...

Overstappen naar annuiteit met dezelfde einddatum:
Op basis van de 6000 euro boete, zal dit netto zo'n 3700 zijn.
Daarnaast moet je inderdaad opnieuw advies, notaris, taxatie, etc..
Deze kosten zijn wel aftrekbaar maar kunnen niet als Eigenwoningschuld worden gefinancieerd (rente niet aftrekbaar).
Ik ga uit van zelfde bedrag aflossingsvrij en voor annuiteit het bedrag dat overblijft na afkoop spaarpolis.
Rente voor annuiteit is vaak net iets lager dus ik ga even uit van 1.8%, (voor aflossingsvrij wel 2%).
Initi├½le bruto maandlasten dalen dan met ┬▒Ôé¼270, maar de netto lasten slechtes met ┬▒88....
Dat is dus ondanks alle kosten worden de maandlasten hoger dan simpelweg alleen aflossingsvrije deel afkopen.
Daarnaast zullen de netto lasten gaan stijgen (eigenschap bij annuiteit) terwijl deze bij sparen ongeveer gelijk blijven (aanpassing door belastingtarieven).
Het voordeel neem daardoor langzaam af tot ┬▒Ôé¼33 in 2032....
Alles bij elkaar dus hoge kosten en niet de moeite waard.

Dan is er nog een scenario waarbij gaat voor lagere maandlasten (eigenlijk alleen te adviseren indien echt noozakelijk):
Gehele hypotheek oversluiten naar een nieuwe hypotheek met opnieuw een looptijd van 30 jaar.
Verder wel dezelfde bedragen en percentages als bij overstappen naar annuiteit hierboven..
Bruto maandlast daalt met Ôé¼543, initiele netto met Ôé¼361.... Ja dit lijkt een (te) mooi plaatje.....
Maar.... je zit hier wel opnieuwe 30 jaar aan vast! En deze lasten blijven dus veel langer doorlopen....
En rente aftrek vervalt in 2032 (hoewel de impact daarvan te over zien is (maar wel zo'n Ôé¼100 netto extra per maand) gaat kosten...)
Over de totale looptijd ben je NETTO tussen de Ôé¼23.000 en Ôé¼27.000 duurder dan een van de andere scenarios......

Paar aanvullende opmerkingen. Je huidige spaarpolis heeft waarschijnlijk een ingebouwde ORV. Hiervoor betaal je ook premie...
Deze heb ik niet meegerekend (weet je huidige premie niet)... maar dit maakt weinig tot geen verschil op de bovengenoemde bedragen...
Bedenk goed dat bij een spaarhypotheek de kosten tijdens de looptijd heel stabiel zijn en als je over enkele jaren een wat hogere rente krijgt dit voordelig is voor je spaarhypotheek.
Bij een annuiteiten hypotheek stijgen de kosten ieder jaar omdat er steeds minder renteaftrek is (en de bruto lasten gelijk blijven).
In de berekeningen ben ik uitgegaan van een waarde spaarpolis van 40.000 per 1-1-2018... (maakt niet heel veel uit met 31-12-2018)

Hopelijk zo wat stof tot nadenken.... (en alvast wat kennis voordat je naar een adviseur stapt.....).
Joskepe
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 04 jan, 2019 8:03 pm

Re: Overstap vraag (Spaar - annuïteiten)

Bericht door Joskepe »

Wat een ongelofelijk uitgebreide EN duidelijke reactie. Echt niet te geloven dat je zoveel moeite doet om mij hiermee te helpen. Dat waardeer ik echt ernorm :!:

Mn meissie en ik hebben het uitgebreid doorgenomen en we hebben hem helder!

We hebben komend week een gesprek staan, ik zal de uitkomst wel even posten : )

Wat ons betreft gaan we enkel voor het aflossingsvrije deel. Het geeft ons een fijn gevoel nu al iets te besparen, maar ook om zekerheid te hebben over de rente voor de 12 / 13 jaar daarna. Het blijft koffiedik kijken, maar ik verwacht dat een rente van 2% wel netjes is.

Wat ik zelf nog even ga doen voor het gesprek;

1. Vaststellen wat onze geldverstrekker (NN) aan boete rekent bij het openbreken van alleen het aflossingsvrije deel
2 Stiekem toch kijken wat de 'schade' betreft als we ipv 104.000 dan 120.000 als aflossingsvrij afsluiten.

Als optie 2 namelijk bespreekbaar EN interessant genoeg is pakken we meteen iets aan dat we al jaren willen, een kleine verbouwing.

Wederom bedankt!
Plaats reactie