Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Swan
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 10 okt, 2018 9:40 am

Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door Swan »

Beste forummers,

Helaas heb ik het antwoord op onderstaande vraag nog niet eenduidig beantwoord gekregen door een hypotheekadviseur. Aangezien ik bij het doorlezen van dit forum de indruk kreeg dat zich hier een grote hoeveelheid gebundelde kennis bevindt, hoop ik dat jullie mij misschien verder kunnen helpen. De casus is als volgt:

Nieuwe woning
  • Nieuwbouwwoning gekocht welke wordt opgeleverd in 2020
  • Aankoopprijs circa Ôé¼615k met meerwerk van circa Ôé¼35k
  • Totale hypotheekbedrag is dus circa Ôé¼650k
Bestaande woning
  • Huidige woning marktwaarde circa Ôé¼400k
  • Woning is gekocht in 2012 (oude HRA regime)
  • Totale hypotheek Ôé¼190k, waarvan Ôé¼50k aflossingsvrij en Ôé¼140k bankspaar (loopt bij Aegon)
  • Huidige spaarpot bankspaar is circa Ôé¼50k
  • Bankspaar loopt in 2034 af, looptijd is ingekort ivm extra stortingen
  • Verwachte overwaarde is dus circa Ôé¼210k (bij instandhouding bankspaar spaarpot)
De adviseurs die ik tot op heden heb gesproken roepen allemaal (ongeacht de exacte casus) dat bankspaar niet meer lucratief is, iets wat ik durf te betwijfelen mede nav de verschillende topics op dit forum. Men is geen fan meer van de bankspaarconstructie lijkt het, waar in 2012 niks mooiers leek te bestaan. Los van de lucrativiteit, lopen we ook tegen een praktisch punt aan. Daarom hieronder een aantal vragen waar jullie mogelijk antwoord op kunnen/willen geven:
  • In dit specifieke geval, waarbij we in een relatief lage LTV komen (<65%) en de bankspaar ook nog eens een klein aandeel is van de totale hypotheek (Ôé¼140k van Ôé¼440k), lijkt bankspaar dan nog steeds lucratief naar jullie idee? Als we geen bankspaar nemen, kan de initi├½le hypotheek direct Ôé¼50k lager worden door het saldo te gebruiken om de initi├½le hypotheek te verlagen.
  • Zo ja, wie heeft ervaring met de overdracht van een bankspaarsaldo ihgv nieuwbouw? Tot op heden lijken de meeste verstrekkers (ING, ABN, BLG) te eisen dat het bankspaarsaldo binnen circa 9 maanden wordt overgedragen na passeren bij de notaris voor de nieuwe hypotheek. Aangezien onze nieuwe woning pas in Q2/Q3 2020 wordt opgeleverd, lijkt het niet re├½el dat wij ons huidige huis binnen 9 maanden hebben verkocht incl. sleuteloverdracht.
Ik ben erg benieuwd naar jullie inzichten!
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door SimpleMind »

Een bankspaarhypotheek is eigenlijk in bijna alle gevallen waarbij er sprake is van hypotheekrenteaftrek interessant. Heel kort door de bocht op basis van je huidige 50k spaarsaldo.
  • Afkopen en aflossen kan je een rentevoordeel opleveren van ongeveer 0,2% over de 140k bankspaar.
    Als je hierdoor in een andere tarief groep valt kan het voordeel iets oplopen. In jullie geval misschien 0,1% over gehele hyoptheek (voor de betreffende woning).
  • In plaats daarvan laten doorlopen betekent dat je de betaalde over 50k wel rente mag aftrekken maar over de "ontvangen" rente geen belasting betaald.
    Zelfs bij een lage rente, zeg 2%, en een standaard IB-tarief van 40,8%,levert dit per jaar direct ovegeveer 0,8% voordeel over 50k op.
    Als de spaarpot zich langzaam verder vult loopt dit alleen maar verder op. En als de rente in de toekomst iets stijgt wordt het voordeel snel groter.
Een (bank-)spaarhypotheek levert uiteindelijk dus serieus geld op. Waarom adviseurs durven roepen dat banksparen, ongeacht de casus, niet meer lucratief is blijft mij verbazen. Ik kan maar ├®├®n enkele reden bedenken: gemakzucht! Het is iets meer werk om een bankspaarhypotheek netjes door te zetten bij een nieuwe hypotheek. Als een adviseur dit als algemene opmerking maakt dan gaat er bij mij een rode vlag omhoog. Die adviseur kijkt wat mij betreft niet alleen naar jullie belang.

Natuurlijk zijn er gevallen waardoor een spaarconstuctie niet interssant meer is. In het algemeen maken een lage rente, in combinatie met een zeer lage LTV en lage aftrek IB-tarief een spaarconstructie minder interessant.
In jullie geval zal er echter zeker sprake zijn van renteaftrek en zal er ook zeker voordeel te halen zijn bij voorzetten van de spaarconstructie.

Maar laat gewoon beide scenario's door je adviseur berekenen. Let daarbij wel op looptijden. Let er wel op dat je appels met appels vergelijkt. Omzetten naar annuiteit met een langere looptijd kan wel lagere maandlasten opleveren maar is niet goedkoper. Houd dus de totale kosten in de gaten. En let niet alleen op de initiele maandlasten maar kijk ook hoe zich deze door de jaren ontwikkelen. (Annuiteit wordt netto ieder jaar duurder, een spaarhypotheek blijft redelijk constant.)
Swan
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 10 okt, 2018 9:40 am

Re: Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door Swan »

Dank voor je reactie SimpleMind! Je redenatie komt overeen met wat ik dacht. Ook denk ik dat gemakzucht bij de betreffende adviseurs leidt tot een kort door de bocht annuïtair advies.

Blijft overigens sowieso wel de vraag open mbt het meenemen van het bankspaarsaldo in het geval van aankoop nieuwbouw, waarbij het huidige saldo pas over langere tijd kan worden over gedragen omdat de verkoop van het huis op zich laat wachten. Ik verbaas me er overigens over dat dit zowel bij adviseurs als banken zelf (heb ook direct contact gehad met o.a. ABN en ING) vrij onbekende materie is. Kan me toch niet voorstellen dat wij de enigen en eersten zijn die een dergelijke constructie verzoeken....
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door SimpleMind »

De periode dat de bankspaarrekening doorloopt na aflossing van de bestaande hypotheek is afhankelijk van de voorwaarden. Maar meestal meer dan 9 maanden.
Na verkoop en aflossing van de oude hypotheek zal de rente op de bankspaarrekening echter wel aangepast worden (lees veel lager worden) tot deze wordt omgezet naar de nieuwe hypotheek/bankspaarrekening.

EDIT: Vraag niet helemaal goed gelezen. Opmerking verwijderd. Zie opmerking M_1 hieronder.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door M_1 »

Er zijn overigens ook geldverstrekkers waarbij je niet met zo'n beperkende termijn zit. Dan kun je het bankspaarsaldo dus wel tot het laatste moment bij de bank met de hoge rente laten en pas na verkoop van de oude woning het saldo laten overzetten.

Of banksparen per saldo nog voordelig is, zal je adviseur even op een rijtje moeten zetten. Met de huidige lage rente, een relatief lage hypotheek in verhouding tot de woningwaarde (en daarmee relatief hoog eigenwoningforfait) en een beperkt deel banksparen en de renteopslag voor bankspaarhypotheken is op voorhand moeilijk te zeggen wat voordeliger is. Ik denk dat het nog wel voordeliger is om het aan te houden, maar het is niet evident dat het voordeliger is dan bijvoorbeeld anuiteiten.
Swan
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 10 okt, 2018 9:40 am

Re: Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door Swan »

Gisteravond even druk zitten rekenen en de bankspaarconstructie lijkt toch een aanzienlijk voordeel te hebben, wel Ôé¼35k over de gehele looptijd (uitgaande van een 20jr RV periode annuitair als alternatief). Het is jammer dat Aegon zich momenteel nogal uit de markt prijst met hun huidige rentes, gelet ik volgens mij berekeningen nu al profiteer van de hoge rente op het huidige BS gedeelte (5,25%). Bij gunstige rentes had ik dan simpelweg een verhoogde hypotheek genomen tegen de huidige voorwaarden. Echter het verschil bijv tov ING op zowel de 10 als 20jrs rente is 0,4%. Dit lijkt me ongunstig, gezien dit deel juist het langste loopt. Tegelijkertijd lijkt bij een RV periode van 20jr Aegon en ING nagenoeg even duur te zijn over de gehele periode.... Bij ING kunnen we echter nog zakken in de risico opslag (van 65>55%), bij Aegon sowieso niet.

Op zich lijkt ING dus een interessante partij en mogelijk kan onderstaande constructie werken, ben benieuwd of jullie hier ervaringen mee hebben.

We nemen voor nu een aflossingsvrijdeel in de hypotheek op van Ôé¼140k (gelijk aan de bankspaar bij Aegon). De bankspaar loopt bij Aegon door (tegen de hoge rente) en zodra deze vrijvalt door verkoop van het huidige huis, zetten we het aflossingsvrije deel bij ING om naar een bankspaargedeelte en brengen we het saldo in. ING zal hiervoor wel wijzingskosten berekenen (circa Ôé¼900 als we het direct via hun regelen), maar het rentevoordeel van een jaar langer bij Aegon tegen 5,25% tov 3% bij ING levert obv 1 jaar al Ôé¼1125 aan hogere rentevergoeding op, oftewel compenseert voor de wijzigingskosten.

Een ander alternatief zou kunnen zijn om alles bij Aegon te laten en bijv 10 jaar rente te nemen tegen 2,14% (voelt wel duur tov bijv 1,83% bij ING). Na 15 jaar (als bankspaar afloopt kunnen we natuurlijk vrij eenvoudig van aanbieder wisselen). De rente is natuurlijk niet te voorspellen, maar gelet we dan een aanzienlijk deel van de hypotheek hebben afgelost, kunnen we een evt renteverhoging (of omzetting naar kortere RV of variabel) wel opvangen.

Ben even benieuwd hoe jullie hiernaar kijken, veel dank maar weer voor jullie inzichten!
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door SimpleMind »

Ik denk dat het verstandig is om advies bij een goede onafhankelijke adviseur te vragen. En de doorrekening door de adviseur te laten doen. Je bent echt wel veel voordeliger uit met een spaarconstructie. Maar op dit moment 50k gespaard van de 140k lening is een lage rente echt nog gunstiger. Eerste advies zou daarom zijn om het spaardeel juist wat korter vast te zetten en in een later stadium wat langer (met misschien een iets hogere rente).
Swan
Berichten: 5
Lid geworden op: wo 10 okt, 2018 9:40 am

Re: Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door Swan »

SimpleMind schreef:Ik denk dat het verstandig is om advies bij een goede onafhankelijke adviseur te vragen. En de doorrekening door de adviseur te laten doen. Je bent echt wel veel voordeliger uit met een spaarconstructie. Maar op dit moment 50k gespaard van de 140k lening is een lage rente echt nog gunstiger. Eerste advies zou daarom zijn om het spaardeel juist wat korter vast te zetten en in een later stadium wat langer (met misschien een iets hogere rente).
Geen idee of het toegestaan is, maar kan iemand me dan verwijzen naar een goede onafhankelijke adviseur (mag van mij ook telefonisch). Ik heb er inmiddels 4 gesproken in de regio en geen ├®en is in staat om met een goed advies te komen. Ik herken het beeld dat een lage rente nu (bijv 5 jaar 1,69%) en daarna een hogere rente gunstig is. Dit betekent wel dat bijv. de 10 jaars rente over 5 jaar flink gestegen moet zijn (van bijv, nu 1,89% naar circa 3%). Dit zou op de totale lasten circa Ôé¼4k besparen.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Bankspaar meenemen naar nieuwbouw

Bericht door SimpleMind »

Er zijn een paar goede adviseurs actief op dit forum. Verder kun je zoeken via bijvoorbeeld:
https://www.advieskeuze.nl/hypotheek
of
https://www.independer.nl/hypotheekadvi ... iseur.aspx
Plaats reactie