Lastig vraagstuk

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Ilse1972
Berichten: 3
Lid geworden op: di 02 okt, 2018 11:11 am

Lastig vraagstuk

Bericht door Ilse1972 »

Goedemorgen!

Momenteel zit ik met een lastig vraagstuk, waar ik met mijn hypotheekadviseur niet helemaal uit kom.

De huidige situatie is als volgt:
Samen met mijn man ben ik 50% eigenaar van een woning. Mijn ouders wonen bij ons in en zijn tevens 50% eigenaar.
Mijn ouders hebben geen hypotheek. Zelf hebben we een spaarhypotheek sinds 2006. (4,9% rente, einddatum 2030)

Nu willen we het deel van de woning van onze ouders overkopen. Ze zullen dan wel bij ons blijven wonen en krijgen levenslang vruchtgebruik.
De hele constructie is al uitvoerig besproken met een belastingadviseur en tevens met de belastingdienst. Tot dusver geen problemen.

Nu is het echter zo dat mijn ouders mede hoofdelijk aansprakelijk zijn voor onze hypotheek, omdat ze mede eigenaar zijn. Zij moeten in de nieuwe situatie dus uit hun hoofdelijke aansprakelijkheid 'ontslagen' worden.
De woning is straks immers voor 100% van ons en tevens zijn alleen wij nog aansprakelijk voor de hypotheeklasten. Onze hypotheekverstrekker moet hier toestemming voor geven en de hypotheekakte aanpassen.
Onze belastingadviseur gaf aan dat dit normaal gesproken slechts een formaliteit is, die bij de notaris dient te worden beschreven.
Onze hypotheekverstrekker denkt hier echter anders over! Zij zeggen dat onze spaarhypotheek omgezet dient te worden naar een annuïtaire/lineaire hypotheek en wel tegen het oorspronkelijke rentepercentage (4,9%!!!).
De oude hypotheek kan volgens hen niet worden voortgezet. (overigens hoeft het hypotheekbedrag niet verhoogd te worden)
Willen we profiteren van de huidige lage rentepercentages, dan moeten we een compleet nieuwe hypotheek afsluiten en boeterente betalen.

Beide opties zijn natuurlijk niet wenselijk. Onze spaarhypotheek begint nu eindelijk goed te renderen en een annuïteitenhypotheek met een rentepercentage van 4,9% is onbetaalbaar!
Boeterente betalen en opnieuw voor 30 jaar een hypotheek afsluiten heeft ook niet de voorkeur. Dat betekent weer 30 jaar lang maandlasten, terwijl ik nu in 2030 'klaar' ben.

Iemand ervaring met zo'n situatie? Kan onze hypotheekverstrekker ons verplichten onze hypotheekvorm te wijzigen (met 4,9% rente), danwel boeterente te betalen voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek met lage rente?
Onze hypotheekadviseur is onafhankelijk en gaat volledig mee met het standpunt van onze hypotheekverstrekker. Zelf heb ik mijn twijfels, evenals mijn belastingadviseur....

Ik hoop hier wat wijzer te kunnen worden :-)

Met vriendelijke groet,

Ilse
Ilse1972
Berichten: 3
Lid geworden op: di 02 okt, 2018 11:11 am

Re: Lastig vraagstuk

Bericht door Ilse1972 »

Dank voor je antwoord. Ja, de bank is op de hoogte van de toekomstige constructie met vruchtgebruik. Daar zit het probleem verder ook niet.
Het probleem zit met name in de gedwongen wijziging van de hypotheekvorm, omdat deze ons fors hogere maandlasten oplevert of boeterente + een aanzienlijke verlenging van de looptijd. (en dus onderaan de streep ook hogere lasten)
Dit terwijl de hypotheekhoogte niet verandert.

De hypotheek bedraagt momenteel zo'n 90% van de waarde van (ons deel van) de woning. Doordat we mijn ouders uitkopen (de hypotheek hoeft hiervoor niet te worden verhoogd), zal de hypotheek straks nog slechts circa 40% van de woningwaarde bedragen.
Maar kennelijk hebben deze gegevens geen invloed en moeten we onze spaarhypotheek dus omzetten naar een annuïteitenhypotheek. Dit verbaast mij nogal ;-)
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Lastig vraagstuk

Bericht door Rense »

Blijft inderdaad altijd lastig om uit te leggen.

Als het een hypotheek zonder NHG is kan de rente waarschijnlijk nog wel een paar tienden omlaag doordat je in een lagere risicoklasse gaat vallen. Vraag dit even na bij de geldverstrekker.
Ilse1972
Berichten: 3
Lid geworden op: di 02 okt, 2018 11:11 am

Re: Lastig vraagstuk

Bericht door Ilse1972 »

Het is inderdaad een hypotheek zonder NHG.

Dank voor jullie reacties!
Gebruikersavatar
Red Felix
Berichten: 91
Lid geworden op: vr 30 okt, 2009 11:22 am

Re: Lastig vraagstuk

Bericht door Red Felix »

Zomaar een wilde gedachte, misschien complete onzin (Tukker?): als je nu jullie deel van de woning aan jouw ouders verkoopt, en de bestaande hypotheek daarmee opdoekt wegens 'verkoop' waarna je ouders binnen 6 maanden de volledige woning terugverkopen dan kan je een nieuwe hypotheek tegen huidige rente afsluiten zonder boeterente te hebben betaald. Ook met die nieuwe hypotheek kan je in 2030 klaar zijn als je binnen de boetevrije ruimte jaarlijks versneld aflost. Ik denk/gok dan dat:

1) Bij de eerste verkoop overdrachtsbelasting is verschuldigd over jullie deel van de woning
2) Bij de tweede verkoop overdrachtsbelasting is verschuldigd over jouw ouder's deel van de woning
3) De totale overdrachtsbelasting gewoon 2% van de totale waarde is maar stukken lager dan boeterente

Of zijn er regels die dit soort constructies tegengaan?

Mogelijk kan je (indien van toepassing) nog een schenking van jouw ouders in de verkopen verdisconteren zonder dat de fiscus daar tussen gaat zitten. Ik draaf door...
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Lastig vraagstuk

Bericht door SimpleMind »

@Red Felix: Hoe lost dit het probleem op dat het deel dat in de nieuwe situatie onder het overgangsrecht valt wordt gehalveerd?
Gebruikersavatar
Red Felix
Berichten: 91
Lid geworden op: vr 30 okt, 2009 11:22 am

Re: Lastig vraagstuk

Bericht door Red Felix »

@SimpleMind: dat wordt niet opgelost, ik denk slechts aan een extra optie. Als ik het goed heb zijn er de volgende mogelijke constructies in dit draadje:

1) omzetten bestaande hypotheek: 50% spaar en 50% annuïtair tegen 4,9%
2) naar volledig annuïtair tegen 2.5 % (??? natte vinger) op standaard wijze: extra kosten t.o.v. 1) is boeterente
3) naar volledig annuïtair tegen 2.5 % (??? natte vinger) op verkoopwijze: extra kosten t.o.v. 1) zijn overdrachtsbelasting over je eigen woningaandeel plus 1 maal notaris, plus 1 maal afsluitkosten hypotheek, maar waarschijnlijk veel goedkoper dan 2)

Maar het was maar een wild idee, aan de expert om verder te bekijken of het een zinnige optie kan zijn. Als niet-expert zie ik waarschijnlijk makkelijk allerlei valkuilen over het hoofd.
Plaats reactie