Ander huis gekocht;3 voorstellen van Rabo,welke is de beste?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Breinstorm
Berichten: 2
Lid geworden op: za 29 sep, 2018 7:44 pm

Ander huis gekocht;3 voorstellen van Rabo,welke is de beste?

Bericht door Breinstorm »

Beste allen,

Ik heb net een ander huis gekocht, wat vinden jullie van het advies van de Rabobank?

Voor mijn huidige huis heb ik in 2007 een hypotheek afgesloten bij de Rabobank:
- Aankoopprijs huis: 217.000
- Hypotheekbedrag: 234.500
- Soort hypotheek: Spaarzekerhypotheek, looptijd 30 jaar, rentevast periode 20 jaar, rente: 4,7%
- Huidig bedrag in de spaarpot van de spaarhypotheek: 85.000

De looptijd van deze hypotheek is nu dus nog 19 jaar en nog 9 jaar met de huidige rente van 4,7%.

Informatie nieuwe situatie
- Aankoopprijs ander huis: 505.000
- Verwachte opbrengst huidig huis: 250.000
- In te brengen eigen vermogen: 100.000

Voorstel 1:
Deel een (234.500): behoud spaarhypotheek 4,7%
Deel twee (184.000) met een looptijd van 30 jaar en een rente vast periode van 20 jaar van 2,35% (100% af te lossen in 30 jaar)
Bruto maandlast eerste 20 jaar Ôé¼ 1747 (netto 1301 tot 1415),- laatste 10 jaar Ôé¼ 725,-

Voorstel 2: rentemiddeling
Deel een (234.500): opbouwhypotheek 3,3%,
Deel twee (184.000) met een looptijd van 30 jaar en een rente vast periode van 20 jaar van 2,35% (100% af te lossen in 30 jaar)
Bruto maandlast eerste 20 jaar Ôé¼ 1624 (netto 1268 tot 1403),- laatste 10 jaar Ôé¼ 725,-

Voorstel 3: aangaan geheel nieuwe hypotheek (totaal bedrag +/- 340.000)
- 2 nieuwe delen van een annuïteiten hypotheek;
- Deel een (148.000) met een looptijd van 20 jaar en een rente vast periode van 20 jaar van 2,35% (100% afgelost na deze 20 jaar)
- Deel twee (184.000) met een looptijd van 30 jaar en een rente vast periode van 20 jaar van 2,35% (100% af te lossen in 30 jaar)
Bruto maandlast eerste 20 jaar Ôé¼ 1490 (netto 1257 tot 1522),- laatste 10 jaar Ôé¼ 715,-

De Rabobank adviseert voorstel 2, of is het toch verstandig om de huidige spaarhypotheek te behouden, ook al is dat duurder?
Heeft het nog zin om met voorstel 3 naar een onafhankelijk adviseur te gaan omdat dat goedkoper kan? Ik zou het liefst 30 jaar vast gaan op deel 2 nl.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Ander huis gekocht;3 voorstellen van Rabo,welke is de be

Bericht door M_1 »

Aan het verschil tussen optie 1 en optie 2 kun je zien dat een lagere rente voor het bankspaardeel op dit moment nog tot lagere lasten leidt. Ik zie dan ook geen reden waarom je moeilijk zou gaan doen met het behouden van de rente, in plaats van gewoon een nieuwe hypotheek tegen de huidige rente. De komende, pak 'm beet, 10 jaar is het nog voordeliger om een lage rente te hebben en daarna zou je beter een hogere rente kunnen kiezen. Ik zou daarom voor het bankspaardeel ook niet voor 20 jaar vast kiezen, maar juist voor 10 jaar rentevast. Die rente is nog een stukje lager, zodat je zowel lagere lasten hebt als meer opbouw hebt in de spaarpot.

Voor het annuitaire deel geldt dat je na 20 jaar al zo'n 60% van de lening hebt afgelost. Als je de rente voor 30 jaar vast zou willen zetten, dan betaal je 30 jaar lang een veel hogere rente, om het risico af te dekken dat de lasten voor die resterende 40% van de hypotheek misschien zouden stijgen. De rente moet wel heel erg veel stijgen wil je dan nog voordeliger uit zijn. Ik zou zelf de rente dus zeker niet langer vast zetten. Een kortere rentevastperiode wordt eigenlijk meestal pas echt veel lager als je de rente maximaal 10 jaar vast zet. Ik kan mij voorstellen dat je dat nog wel wat te onzeker vindt.

Maar bedenk dan ook dat áls de rente over 10 jaar veel hoger zou zijn, dat ook weer een leuke besparing op je bankspaardeel zou geven. Per saldo zou je dan waarschijnlijk dus niet slecht af zijn.

Mijn keuze zou dus zijn 10 jaar voor banksparen en voor annuïteiten even doorrekenen wat het verschil tussen 10 en 20 jaar is en hoe het totale plaatje (inclusief banksparen) er uit zou zien als over 10 jaar de rente anders staat.

Overigens is er geen reden om je tot Rabo te beperken. Voor de nieuwe hypotheek moet je toch weer de hele papiermolen door, of je nu bij Rabo blijft of elders naartoe gaat. In de advies-/afsluitkosten maakt dat dus niet uit.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Ander huis gekocht;3 voorstellen van Rabo,welke is de be

Bericht door SimpleMind »

Ik sluit me geheel bij M_1 aan. Geen enkele reden waarom je niet voor een nieuwe hypotheek met de lagere rente van dit moment zou kiezen. Meenemen of middelen heeft in dit geval geen enkele zin. En dan voor de bankspaar inderdaad zeker niet langer dan 10 jaar (op eerste gezicht neig ik zelf eerder naar 5 maar dat is slechts eerste gevoel, berekening moet beste plaatje voor hou helder maken).

Ik wil daarom nog iets verder gaan dan M_1: Bezoek zeker een andere onafhankelijke adviseur. Deze adviseur bij Rabobank heeft jou zeker nog geen optimaal plaatje voorgerekend....
Breinstorm
Berichten: 2
Lid geworden op: za 29 sep, 2018 7:44 pm

Re: Ander huis gekocht;3 voorstellen van Rabo,welke is de be

Bericht door Breinstorm »

Beste M_1 en SimpleMind,

Allereerst hartelijk dank voor jullie reacties!

Uiteindelijk had ik de plaatjes net niet goed overgenomen van hoe ze in het echt waren

Gisteren hebben we een nieuw gesprek gehad met onze adviseur. We hebben diverse rekensommetjes gemaakt en ook jullie ideeën meegenomen.

Uiteindelijk was onderstaand plaatje het meest gunstig voor ons qua lasten en ook voor de zekerheid (die wij ook graag willen) en ook qua voorwaarden. We gaan nu voor dit voorstel. Ongetwijfeld zijn er net weer andere plaatjes mogelijk die net ietsje gunstiger uitkomen.
Uiteindelijk voelt dit voorstel goed en weten we voorlopig waar we aan toe zijn.

Dit wordt het:

We zetten de spaarzekerpolis om in banksparen. Zo komen we los van interpolis en kunnen we zelf een overlijdensrisico verzekering uitzoeken.
De bankspaarhypotheek zal onze eerste schuld in 20 jaar aflossen met een rente van 2,9%.
Voor het restant bedrag sluiten we een nieuwe annuïteiten hypotheek af met een looptijd van 30 jaar en een rentevast periode van 20 jaar. Dit voor 2,55%. We komen in het <67,5 tarief en met het openen van een betaalrekening kregen we nog 0,2% korting. Ook hebben we gekozen voor de plusvoorwaarden.

Dit plaatje kwam in alle berekeningen het meest gunstig uit voor ons.

Nogmaals dank voor alle moeite!
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Ander huis gekocht;3 voorstellen van Rabo,welke is de be

Bericht door SimpleMind »

Laat ik beginnen met te zeggen dat dit plaatje mij al beter voorkomt dan de eerste voorstellen.
Ik wil echter wel herhalen dat in jullie situatie bij 20 jaar rentevast zeker niet optimaal is. Bij de huidige lage rentestanden is in jullie situatie 10 jaar een veel betere keuze.
Dit heeft ook weinig gevolgen voor de zekerheid. Als over 10 jaar de rente hoger wordt gaat de premie omlaag en dalen de netto lasten, ook na de huidige geplande afbouw van de HRA.

Verder is de geboden rente voor beide delen te loog. Als je niet bereid bent ergens anders te kijken prima. Maar persoonlijk zou ik toch ook een plaatje bij een onafhankelijke adviseur ernaast willen zien.
Ik denk dat deze toch een beter plaatje voor je kan schetsen met vergelijkbare voorwaarden en zekerheid.
Plaats reactie