Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

MaxiMaatje
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 23 sep, 2018 12:10 am

Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door MaxiMaatje »

Goedenavond,

Wij hebben in 2012 een bankspaarhypotheek afgesloten ter waarde van 225.000 euro.

Omdat wij momenteel geen hypotheek bij de bank kunnen krijgen (startend ondernemer), sluiten we voor een nog te kopen woning een hypotheek af bij de BV van mijn ouders.

We hebben een overwaarde op onze huidige woning van naar schatting 100.000 tot 150.000 euro. De woning die we op het oog hebben gaat waarschijnlijk zo'n 375.000 ex. k.k. kosten.


Ik heb de volgende vragen:

We gaan eerst kopen en dan verkopen. Mag de BV van mijn ouders dan in eerste instantie het gehele aankoopbedrag inclusief kosten koper voldoen, waarna wij later gedeeltelijk aflossen met de overwaarde die we ontvangen hebben?

Vanwege het overgangsrecht hebben we volgens mij recht op een aflosvrij deel van 225.000. Klopt dit? Of moeten we dit als bankspaarhypotheek meenemen? Kan dit laatste ├╝berhaupt, aangezien we van geldverstrekker veranderen? Zo ja, hoe? En indien we het naar aflosvrij overzetten, wat kunnen we doen met de inleg die we er in hebben zitten?

Is het mogelijk om de hypotheek die we bij mijn ouders' BV afsluiten, na een jaar of 5 over te sluiten naar een bank? Zo ja, zijn er nog dingen waar we rekening mee moeten houden (anders dan dat niet meer dan 50% van de waarde van de woning aflosvrij mag zijn)?

Zijn er nog andere dingen waar we over na moeten denken? Ik zou deze dingen overigens graag aan een specialist voorleggen maar onze hypotheekadviseur heeft ons doorverwezen naar een notaris en ik betwijfel of hij deze vragen zou kunnen beantwoorden. Of zit ik daar toch goed?

Hartelijk dank!
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door M_1 »

Eerst kopen en daarna verkopen is niet ongebruikelijk. Je hebt dan voor de tussentijd natuurlijk een dubbele hypotheek, waarbij de nieuwe lening inderdaad gewoon voor de volledige zijn mag zijn. Pas na verkoop moet je de overwaarde inbrengen. (Tenzij je jarenlang een dubbele hypotheek zou hebben, naar dat ga ik even niet vanuit.)

Vanuit het overgangsrecht mag de nieuwe lening inderdaad aflossingsvrij zijn. Voor de opbrengst van de bankspaarrekening heb je dan twee keuzes. Of je gebruikt het geld om de hypotheek omlaag te brengen. Je maximale hypotheek waarover je aftrek kunt krijgen wordt dan lager, maar je hoeft geen boete te betalen aan de fiscus. Andere keus is het bedrag 'vrij' besteden. In dat geval moet je over de winst belastingen betalen. Er wordt dan gekeken naar het verschil tussen de uitbetaling en de som van al je inleg, en die winst wordt bij je inloggen opgeteld. Op korte termijn is dat dus vaak duur, maar op de lange termijn kan het wel voordeliger zijn als je meer renteaftrek houdt dat is dus iets om uit te rekenen. Zeker bij leningen binnen de familie of met de bv kunnen er leuke voordelen zijn.

Over 5 jaar kun je gewoon oversluiten naar een bank, maar komen dan wel de normale kosten en normen van dat moment om de hoek kijken.
MaxiMaatje
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 23 sep, 2018 12:10 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door MaxiMaatje »

Hartelijk dank voor je antwoord, M_1.

De dubbele lasten zijn in principe niet zo'n probleem, mogelijk dat we voor die naar schatting 4 maanden een schenkingsconstructie afspreken of een onderhandse lening. We moeten namelijk acuut verhuizen vanwege een burenruzie en hebben vanwege het starten van de eigen onderneming momenteel weinig spaargeld (maar wel ruim voldoende maandelijks inkomen voor de maandlasten op termijn).

Hoe we het nu voor ons zien:

In eerste instantie betaalt de BV het gehele bedrag inclusief kosten koper. Zeg naar schatting 385.000 (waarde woning waarschijnlijk 375.000). De opbouw hiervan is als volgt:

150.000 euro aflosvrij
75.000 annuitair onder de regels van 2012 (om in de toekomst bij oversluiten overgangsrecht te behouden)
160.000 nieuw annuitair deel

Na verkoop van onze oude woning brengen we de overwaarde (zeg 100.000 euro) plus de opbrengst van de bankspaarrekening (zeg 20.000 euro - moet ik nog opzoeken)in de hypotheek in, dit ter verlaging van het nieuwe annuitaire deel van de hypotheek. Dat ziet er dan als volgt uit:

150.000 euro aflosvrij
75.000 annuitair onder de regels van 2012
40.000 nieuw annuitair deel

Kan dit, of zie ik iets over het hoofd? Ik geloof dan dat de hypotheekrenteafrek van de eerste 2 delen (totaal 225.000) dan vervalt 30 jaar na 2012 (dus in 2042)? We brengen de opbrengst van de bankspaarhypotheek trouwens in omdat we geen constructie hebben waarbij mijn ouders een deel van de rente terugschenken. Het is echt een 'gewone' hypotheek met een marktcomforme rente, een zakelijke overeenkomst waar de BV bij gebaat is wat betreft opbrengst. Deze laten we dus ook notarieel vastleggen.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door M_1 »

In de basis klopt dit, alleen moet de opbrengst van de bankspaarrekening worden gebruikt voor het aflossen op de oude lening. Dat stukje 'oude annuïteiten' zal dan dus 20.000 lager zijn en het stukje 'nieuwe annuïteiten' zal 20.000 hoger zijn.

Voor die verhoging van 60.000 zul je dus weet dertig jaar renteaftrek hebben, bij de rest zal de aftrek eerder stoppen. Houd er daarbij wel rekening mee dat je in de praktijk waarschijnlijk niets aan die langere renteaftrek hebt, omdat het eigenwoningforfait dan hoger zal zijn dan de betaalde rente.
MaxiMaatje
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 23 sep, 2018 12:10 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door MaxiMaatje »

M_1 schreef:In de basis klopt dit, alleen moet de opbrengst van de bankspaarrekening worden gebruikt voor het aflossen op de oude lening. Dat stukje 'oude annuïteiten' zal dan dus 20.000 lager zijn en het stukje 'nieuwe annuïteiten' zal 20.000 hoger zijn.

Voor die verhoging van 60.000 zul je dus weet dertig jaar renteaftrek hebben, bij de rest zal de aftrek eerder stoppen. Houd er daarbij wel rekening mee dat je in de praktijk waarschijnlijk niets aan die langere renteaftrek hebt, omdat het eigenwoningforfait dan hoger zal zijn dan de betaalde rente.
Oh ja, logisch natuurlijk, dat het van de oude lening afmoet!

Ik heb het even opgezocht, er staat nu 27.000 euro op de bankspaarrekening. Dat scheelt ook weer wat! Ik ben achteraf zo blij met het feit dat we in 2012 een bankspaar hebben afgesloten, dat overgangsrecht is onzettend gunstig zeg. We kunnen dus bij oversluiten in de toekomst alsnog recht houden op 198.000 euro aflosvrij, mochten we dat willen. Bedankt ook voor de tip over de aftrek i.c.m. het eigenwoningforfait.

Ik heb een andere onafhankelijke hypotheekadviseur benaderd, daar heb ik dinsdag een afspraak om alles nog even door te nemen. Ik ben dan ook van plan om een conceptberekening hypotheekrenteaftrek van de Belastingdienst mee te nemen en even na te laten kijken. We moeten namelijk voor donderdag 13:00 uur een uiterst bod uitbrengen op het huis dat we op het oog hebben (verkoop bij inschrijving). Zijn er nog andere dingen om rekening mee te houden? We willen eigenlijk een bod zonder voorbehoud van financiering doen omdat dat ons een streepje voor geeft.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door SimpleMind »

M_1 heeft de antwoorden al gegeven. Maar ik wil toch even begrijpen wat jullie bedoelen met de opmerking in:
75.000 annuitair onder de regels van 2012 (om in de toekomst bij oversluiten overgangsrecht te behouden)
Waarom zou dit annuitair moeten zijn om in de toekomst overgangsrecht te behouden?
(Let wel ik ben zeker geen tegenstander om dit stukje annuitair te maken maar ik zie geen beperkingen om het anders te doen.)
MaxiMaatje
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 23 sep, 2018 12:10 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door MaxiMaatje »

SimpleMind schreef:M_1 heeft de antwoorden al gegeven. Maar ik wil toch even begrijpen wat jullie bedoelen met de opmerking in:
75.000 annuitair onder de regels van 2012 (om in de toekomst bij oversluiten overgangsrecht te behouden)
Waarom zou dit annuitair moeten zijn om in de toekomst overgangsrecht te behouden?
(Let wel ik ben zeker geen tegenstander om dit stukje annuitair te maken maar ik zie geen beperkingen om het anders te doen.)
Perse annuitair hoeft niet, maar we vinden 150.000 euro aflosvrij op dit moment ruim voldoende. Misschien dat dit in de toekomst nog verandert, maar ik denk het niet.

Ik had begrepen dat als je dit annuitair maakt, je dat dan in de aangifte in ieder geval duidelijk moet aangeven als behorende tot het stukje hypotheek uit 2012. Of heb ik dit verkeerd?
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door webka »

M_1 schreef:In de basis klopt dit, alleen moet de opbrengst van de bankspaarrekening worden gebruikt voor het aflossen op de oude lening. Dat stukje 'oude annuïteiten' zal dan dus 20.000 lager zijn en het stukje 'nieuwe annuïteiten' zal 20.000 hoger zijn.
.
Dit is onjuist.
Het moet worden afgelost op de eigenwoningschuld die ontstaat na aankoop van de nieuwe woning. Hier is lange tijd onduidelijkheid over geweest, maar inmiddels is daar uitsluitsel over gekomen.
De "nieuwe" eigenwoningschuld bestaat uit een deel dat onder het overgangsrecht valt. en een deel "nieuw recht".
Dus je kan de waarde van de de SEW gebruiken voor aflossing op het deel dat valt (of gaat vallen) onder het nieuwe recht. En dus niet het overgangsrecht. Het is ook verstandig om het op die manier aan te geven uiteraard. Op internet is hier voldoende over te vinden als het gaat om het het interpreteren van vervallen tijdsklemmen e.d., met name de stukjes en voorbeelden van Rob Timmermans
over dit onderwerp zijn verhelderend.
Hier is erg veel over te doen geweest in 2017/2018.

Het is inderdaad verstandig om de delen die onder het overgangsrecht vallen in aparte leningdelen op te nemen (hoeft niet, overgangsrecht verlies je daardoor niet), maar is administratief wel handig, zeker in de toekomst.
In jouw situatie valt de 225k onder overgangsreht, en dit is ook het ebdrag dat je fiscaal gezien aflossingsvrij kunt aanhouden. De 50% marktwaarde is een GHF-norm en daar heb je niets mee te maken wanneer de hypotheek in prive of via een BV wordt geregeld. Qua flexibiliteit, zeker als ondernemer, zou ik die minimale eisen ook aanhouden. Aflossen kan immers altijd, op een manier die jou het beste uitkomt.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door Rense »

Eens met Webka.

Dus zolang lening bij BV loopt 225k aflosvrij. Het meerdere (nieuwe) annuitair of lineair (wellicht een optie als je meer aflosvrij doet).

Zodra je overstapt naar een reguliere geldverstrekker wordt aflosvrij verlaagd naar maximaal 50% van de marktwaarde en dien je het meerdere af te lossen.

Tot die tijd zou ik inderdaad eerst zoveel mogelijk aflosvrij doen (zeker zolang de andere woning nog niet verkocht is).
MaxiMaatje
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 23 sep, 2018 12:10 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door MaxiMaatje »

Bedankt voor jullie antwoorden, het is mij duidelijk.

@webka, handig om te weten dat we het spaardeel niet perse hoeven af te lossen op de oudste woningschuld. Bedankt voor die informatie. Ik zal alle delen inderdaad wel in aparte leningdelen op laten nemen. Dat doen we dan in de hypotheekakte neem ik aan? (ik ben hier allemaal een beetje nieuw in, sorry)

Je schrijft overigens dat de BV geen rekening hoeft te hoeden met de GHF norm, maar hoe zit dat eigenlijk met de norm om niet meer dan 100% van de getaxeerde waarde van een woning te financieren?

@ Rense: bij overstappen naar de bank dus wel rekening houden met de 50% regel, maar we houden dus wel recht op aflosvrij. Is dat recht gedurende 30 jaar na het afsluiten van de oorspronkelijke hypotheek?

En waarom zijn jullie voorstander van zoveel mogelijk aflosvrij? Omdat je dan op je eigen manier en tempo kunt aflossen? Wij vinden het an sich wel een fijn idee dat een gedeelte van de hypotheek gewoon af wordt gelost, ik zou meer dan 150K aflosvrij niet zo snel overwegen eerlijk gezegd (ook omdat mijn vader op dat deel een rente van 3% heeft bedongen (op het annuitare deel 1,88%) - hij blijft zakenman zullen we maar zeggen).
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door M_1 »

Bij aflossingsvrij mag je wel gewoon aflossen. Het is alleen niet verplicht of in een bepaalde vaste hoeveelheid per maand. Dus in plaats van je vast te leggen op iedere maand een vooraf vastgelegd bedrag af te lossen, kun je die aflossing doen op een moment dat het jou goed uit komt. Bijvoorbeeld als het geld van een grote opdracht binnen is. Of een andere meevaller. En aan de andere kant kun je, als je even wat minder opdrachten hebt, een tijdje zonder aflossing leven.

Als je wilt kun je dan dus gewoon net zo veel aflossen als bij een 'echte' annuitaire lening, maar het grote voordeel is dat je daar niet toe verplicht bent en je je daar dus niet voor dertig jaar op vast hoeft te leggen.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door Rense »

Juist M1. Zolang de huidige woning niet verkocht is zou ik een zo laag mogelijk last willen hebben voor de nieuwe hypotheek. Omdat dit een lening van de BV is zit je niet met de GHF norm en waarschijnlijk ook niet met een maximaal boetevrij af te lossen deel. Zodra je overstapt naar een reguliere geldverstrekker kom je weer in het keurslijf van maximaal 50% MW aflosvrij en verplichte aflossing van het meerdere (dus ook gedeeltelijk van het oude deel waarop overgangsrecht rust). Zolang je bij de BV leent heb je op deze manier meer vrijheid en lagere maandlasten.
MaxiMaatje
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 23 sep, 2018 12:10 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door MaxiMaatje »

Ok, dat snap ik wel. Ik denk dat wij de financiële verplichting toch fijner vinden, een soort stok achter de deur. De maandlasten kunnen we op deze manier meer dan prima dragen in ieder geval. We gaan er netto bijna 200 euro per maand op vooruit wat betreft hypotheeklast terwijl ons inkomen behoorlijk gestegen is sinds mijn man voor zichzelf begonnen is. Ik ben zelf in loondienst en mijn inkomen zal naar verwachting ook nog wat sprongen omhoog gaan maken.

We laten overigens een clausule opnemen die boetevrij aflossen in zijn geheel mogelijk maakt.

Ik ben vandaag naar een hypotheekadviseur geweest en die heeft het hele verhaal goedgekeurd. Nu ligt niets een bod nog in de weg.
MaxiMaatje
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 23 sep, 2018 12:10 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door MaxiMaatje »

We zijn enkele weken verder inmiddels. Tot onze vreugde hebben we de woning die we op het oog hebben, weten te kopen. De koopakte is getekend en de waarborgsom is overgemaakt aan de notaris. We hebben afgesproken dat deze waarborgsom onder het aflosvrije gedeelte gaat vallen en we gaan hierover dus al 3% rente betalen.

Ik heb nog een andere vraag, we willen graag de kosten koper in de hypotheek onderbrengen maar vragen ons af of dat mogelijk is. In de eerste instantie is namelijk de hypotheek dan hoger dan de waarde van de woning, maar na aflossing van het overbruggingsdeel is dat niet meer zo. Kan iemand mij hier een zinnig antwoord op geven?

Als deze constructie niet mogelijk is, dan denk ik dat we de kosten koper in een onderhandse lening onderbrengen die we vervolgens aflossen met het geld wat vrijkomt uit de bankspaarrekening die aan onze huidige hypotheek gekoppeld is. Of is dit misschien sowieso een betere oplossing?
MaxiMaatje
Berichten: 11
Lid geworden op: zo 23 sep, 2018 12:10 am

Re: Bankspaarhypotheek overzetten naar BV ouders

Bericht door MaxiMaatje »

M_1 schreef:
Vanuit het overgangsrecht mag de nieuwe lening inderdaad aflossingsvrij zijn. Voor de opbrengst van de bankspaarrekening heb je dan twee keuzes. Of je gebruikt het geld om de hypotheek omlaag te brengen. Je maximale hypotheek waarover je aftrek kunt krijgen wordt dan lager, maar je hoeft geen boete te betalen aan de fiscus. Andere keus is het bedrag 'vrij' besteden. In dat geval moet je over de winst belastingen betalen. Er wordt dan gekeken naar het verschil tussen de uitbetaling en de som van al je inleg, en die winst wordt bij je inloggen opgeteld. Op korte termijn is dat dus vaak duur, maar op de lange termijn kan het wel voordeliger zijn als je meer renteaftrek houdt dat is dus iets om uit te rekenen. Zeker bij leningen binnen de familie of met de bv kunnen er leuke voordelen zijn.
Ik vind overal dat met de opbrengst van de bankspaarrekening verplicht de eigenwoningschuld afgelost moet worden. Ik lees echter dat jij aangeeft dat dit bedrag vrij te besteden is. Zou je dit nader kunnen toelichten?
Plaats reactie