Extra aflossen, maar waarop?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

JanStock
Berichten: 9
Lid geworden op: ma 05 feb, 2018 12:39 pm

Extra aflossen, maar waarop?

Bericht door JanStock »

Even een (luxe) dilemma.

De ruimte om elke maand wat 'extra' af te lossen naast de annuitaire.
Maar de vraag waarop?

Ik heb 2 leningdelen,
1) aflossingsvrije hypotheek, 2,03% (nog 9 jaar vast)
2) annuitaire hypotheek 2,66% (nog 19 jaar vast).

Graag kijkwijze over beste aflosvariant. Primair denk ik aflossen op nr. 2. Waarom? Hogere rente, dus minder kosten. Daarnaast verplichte (annuitaire) aflosdeel omlaag.
Dus dit bespaart op dit moment het meest, de lasten gaan het snelst omlaag.

Alleen dan het dilemma, is dit verstandig. De aflossingsvrije levert (short term) minder op. Vrije berekening:

Aflossing:
Ôé¼ 100, bespaart (bruto) 0,17 op aflosvrij en bruto 0,40 op annuitair;
Ôé¼ 2.500, bespaart bruto Ôé¼ 4,23 op aflosvrij en Ôé¼ 10,09 op annuitair
Ôé¼ 10.000 bespaart bruto Ôé¼ 16,91 maar Ôé¼ 40,35 op annuitair... Verschil Ôé¼ 25.

Maar is het verstandig nu voor de, op korte termijn, voordeligste optie te gaan?
Moet ik al rekening houden met de (over 9 jaar 'pas') aflopende vaste rente op aflosvrije?
Ik kan nu nog extra aflossen, ik weet niet hoe dat over 9 jaar is.
Of is de rekensom zo simpel als? Stel Ôé¼ 10.000, verschil is Ôé¼ 25. Dat is vrij vertaald 0,25% rente opslag.
Dus als ik in de komende 9 jaar, probeer Ôé¼ 25.000 extra af te lossen, is dit gelijk aan 0,625% opslag. Dus de hyporente mag dan hiermee stijgen dan is voordeel na 9 jaar weg.
Uiteraard is de middenweg (50/50 aflossen) ook mogelijk. Doel is uiterlijk over 30 jaar hypo vrij. Uiteraard kan ik de aflosvrije lineair en annuitair berekenen.

Ik ben er nog niet uit. Aan 1 kant denk ik, ik leef nu. Aan andere kant rente wel historisch laag wie garandeert dat ik over 10 jaar niet de volle mep moet betalen....

Dus ik wissel graag van gedachten uit. Een gedeelte van de aflosvrije omzetten naar lineair scheelt ook 0,2% rente maar das verwaarloosbaar (en wil juist flexibiliteit houden vanwege gezinsuitbreiding).
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Extra aflossen, maar waarop?

Bericht door SimpleMind »

Met het oog op de wens voor lagere maandlasten en wat flexibiliteit is extra aflossen op het annuitaire deel prima. Het is op dit moment ook voordeliger dan aflossen op het aflossingsvrije deel (ivm hogere rente).
Natuurlijk is het niet te voorspellen hoe de rente over 9 jaar is maar als je extra aflost op het annuitaire deel dan kun je met de lagere lasten een eventuele rentestijging veel beter opvangen....
Als je op annuiteit aflost kun je natuurlijk ook de extra verlaging van de maandelijkse kosten weer gebruiken om wat extra af te lossen.

Ik ben wel benieuwd hoe hoog de beide delen zijn en hoeveel je extra wilt aflossen...
Dit zou de keuze / motivatie misschien nog kunnen beïnvloeden. (Als aflossingvrije deel heel veel groter of kleiner is dan annuiteit)

Tot slot: zorg voor een voldoende reservebuffer voor dat je gaat aflossen. Als het gaat om flexibiliteit is een gevulde bankrekening beter dan een lagere lening....
JanStock
Berichten: 9
Lid geworden op: ma 05 feb, 2018 12:39 pm

Re: Extra aflossen, maar waarop?

Bericht door JanStock »

SimpleMind dank voor je reactie.

Ter info:
Lening 1 is ca Ôé¼ 117.000 (aflosvrij)
Lening 2 is ca Ôé¼ 152.000 (annuitair)
Totaal ca 269 k hyposchuld.

Annuitaire automatische aflossing is ca 275 per maand. Aflosvrije dus niets.

Aflosmogelijkheid thans Ôé¼ 500 (extra, dus naast annuitaire vaste aflossing) per maand, en eventuele meevallers (vakantiegelden en bonussen) gaan ook in de aflossing.
Ik verwacht minimaal 50.000 af te kunnen lossen de komende 10 jaren, waarschijnlijk meer (mss doelstelling onder de 200k komen, i.c.m. annuitaire vaste aflossing is dat vrij eenvoudig denk ik (275 x 108 is bijna 30k).

Reservebuffer begrijp ik, dat lijkt mij meer dan logisch dus dat komt goed. Ga er vanuit dat we het louter van geld dat we kunnen missen doen.

Over 9 jaar is elke % stijging van de rente dus een stijging van Ôé¼ 1.170 aan lasten (per jaar), zeg Ôé¼ 97,50 per maand meer.
Mijn vorige hypotheek was uit 2008 met bijna 6% rente... Dus als deze nu 4% gaat stijgen, hebben we het wel over Ôé¼ 4.680 (Ôé¼ 390) aan hogere lasten per jaar.
Vandaar dat ik op twee gedachten hink. Economisch gezien, het wij leven nu, nu op hoogste aflossen. Des te minder naar de banken des te beter. Het fiscale motief (minder terug) is irrelevant, immers betaal je het ook eerst.

Aflosvrij: 50.000 x 2,03% / 12 = Ôé¼ 84,58 besparing per maand (na 9 jaar). Restant is Ôé¼ 67.000. Dus elke % rentestijging is dan Ôé¼ 670, zeg Ôé¼ 55,83 per maand extra.
Annuitair: 50.000 x 2,66% / 12 + annuit. aflos. besparing is ca (grove benadering) Ôé¼ 201,75 per maand besparing (na 9 jaar). Verschil is dan dus Ôé¼ 117,17 per maand, is 1406,04 per jaar.

Dat afgezet tegen de Ôé¼ 1.170 aan lasten verzwaring per % bij aflossen op annuitair, is ca 1,4% mag de rente stijgen anders is de aflossing nadeliger geweest.
Echter is deze berekening uiteraard te sober, immers zit de besparing er vanaf seconde 1 al in op de aflossing. Dus m.i. moet ik een uitsplitsing maken van als ik dit en dit aflos bespaar ik de komende 9 jaar (de horizon voor de nieuwe rente) bedrag x. Erna is het bedrag y lager, dus rente mag wrs veel meer stijgen. (Ben ik nog te volgen??).

Nu Ôé¼ 25 per maand extra besparen met nog 108 (9 x 12) maanden is ook al een besparing van de huidige looptijd van Ôé¼ 2.700 (dat uitgesmeerd over nog 20 jaar na einde vaste renteperiode is ook ca Ôé¼ 11,25 per maand). Lastig. In 2008 had ik ook nooit zien aankomen dat rente zo snel ging dalen.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Extra aflossen, maar waarop?

Bericht door SimpleMind »

Je moet vooral naar de netto lasten kijken. En dan is de verhoging veel minder.
Bovendien geldt het grootste deel van een verhoging ook nog als je tussen nu en 9 jaar 50k aflost op je aflossingsvrije deel....

Maar misschien nog wel belangrijker: stel de rente op het aflossingsvrije deel wordt over 9 jaar 6%.
Als je nog 50k extra aflost op je annuiteitenhypotheek zullen de nieuwe netto lasten dan over 9 jaar (zeer waarschijnlijk) nog steeds lager zullen zijn dan als je dezelfde 50k aflost op je aflossingsvrije deel.
Dit komt omdat je (bij gelijkhouden van de looptijd) ook veel minder aflossing gaat betalen en dit telt harder aan dan de rentestijging tot 6% in 2027.
Hierbij ga ik even uit van een het standaard tarief voor de inkomstenbelasting (37% vanaf 2023).
In je oorspronkelijke vraag ben je vooral op zoek naar "lagere" maandelijkse kosten. Aflossen op annuiteit geeft dus lagere kosten dan aflossen op aflossingsvrij, zelfs als je rente over 9 jaar 6% zou worden.

Rente kijken in de toekomst is altijd lastig. Maar kijkend naar de netto lasten mag het renteverschil groter zijn dan die 1.4%.
Bovendien kun je bij aflossen op annuiteit de lagere kosten tov aflossen op aflossingsvrij ook weer gebruiken om extra af te lossen.
En dan wordt het voordeel van aflossen op annuiteit nog groter.

Omdat je oorspronkelijke hypotheek al eerder is gestart moet hier wel een kleine toevoeging bij. Is je aflossingsvrije deel afkomstig van de eerdere hypotheek? En is de annuiteiten hypotheek een verhoging vanaf 2017?
In dat geval vervalt de renteaftrek over het aflossingsvrije deel 30 jaar na de ingang van de oude hypotheek (maar op zijn vroegst in 2031). Dit is wel iets om rekening mee te houden. Per wanneer lopen deze delen?
JanStock
Berichten: 9
Lid geworden op: ma 05 feb, 2018 12:39 pm

Re: Extra aflossen, maar waarop?

Bericht door JanStock »

SimpleMind schreef: Omdat je oorspronkelijke hypotheek al eerder is gestart moet hier wel een kleine toevoeging bij. Is je aflossingsvrije deel afkomstig van de eerdere hypotheek? En is de annuiteiten hypotheek een verhoging vanaf 2017?
In dat geval vervalt de renteaftrek over het aflossingsvrije deel 30 jaar na de ingang van de oude hypotheek (maar op zijn vroegst in 2031). Dit is wel iets om rekening mee te houden. Per wanneer lopen deze delen?
In 2008 hypo afgesloten van 215.000. Dus m.i. loopt vanaf 2008 de 30 jaarstermijn.
In 2017 oude woning verkocht en nieuwe gekocht.

In 2017 was oude hypo net geen 140. Nieuwe aflosvrije voor 125. Rest annuitair.
Gelet op gegeven dat ik in 2027 onder de 200k zal zitten vervalt m.i. voor het gehele saldo de hypo rente vanaf 2027.
Vraag is of dit uit maakt (tuurlijk voor de maandlasten), maar tegen (vermoedelijk eerder) die tijd zullen we ook weleens tegen de Wet Hillen (mits niet afgeschaft) aanlopen.
Mits afgeschaft dan uiteraard grotere stijging lasten.

Dus m.i. kan ik idd het beste doorrekenen wat is aflossing op aflosvrije nu. Wat scheelt dit per maand, en als ik elk jaar 5.000 doe hoe pakt dit op termijn uit.
Vervolgens doe ik ditzelfde voor de annuitaire. Dan heb ik idd in beeld wat de verschillen zijn. C.q. dan kan ik wellicht benaderen wat de rente mag medio half 2027.

Wacht dit moet natuurlijk afgezet worden op die Ôé¼ 50.000. Het restant blijft natuurlijk in beiden varianten bestaan. Dus besparing is over 10 jaar, Ôé¼ 1.405,20 (aflossen op annuitaire t.o.v. aflosvrije). Over 50.000 is dit 2,81%. Dus zonder naar tussentijdse verschil te kijken, als rente met 2,81% stijgt over 10 jaar is het effect weg. Dan is de rente 2,03 + 2,81 = 4,84. Besparing de komende jaren is steeds ca 0,12%. Dat x 10 is 1,2%. Dus wellicht is de som zo eenvoudig dat dit 4,84 + 1,2 = 6,04%. Dus als rente tegen die tijd meer 6,04% is, is aflossen op aflossingsvrije goedkoper geweest?
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Extra aflossen, maar waarop?

Bericht door SimpleMind »

Bij de 30-jaars termijn werkt het net iets anders. Voor het oude deel (uit 2008) geldt dat wat je hiervan meegenomen heb (dus 140k of 125k) vervalt de HRA in 2038.
Voor het deel dat je boven de oude lening extra hebt geleend voor de nieuwe (duurdere) woning zal de HRA in principe gelden tot 2048, dus dertig jaar na aanvang in 2018.

Maar in beide gevallen ligt de vervaldatum pas na renteherziening van beide delen. Daarmee zou ik persoonlijk altijd aflossen op annuitaire deel en eventueel de extra verlaging gebruiken voor meer aflossing.
Dit houdt je flexibeler dan aflossen op aflossingsvrij. Bovendien zal na 2038 als de HRA voor het aflossingsvrije deel vervalt de resterende rente op het annuitaire deel zo laag zijn dat het HRA-voordeel waarschijnlijk nul is (door bijgtellling EWF).
Blijf bij het doorrekenen en vergelijken goed kijken naar netto lasten (en niet bruto). Wellicht voor jezelf nog even goed op een rijtje zetten welk deel wanneer HRA eindigt... het is mij niet helemaal duidelijk of die 125k nu de overgebleven hypotheek oude huis is of dat er nog een stuk van de oude hypotheek in het annuitaire stuk zit (wat eigenlijk niet handig zou zijn gezien de verschillende termijnen voor aftrekbaarheid).

Vervallen van Wet Hillen gaat eigenlijk niet over HRA maar over mensen die juist geen voordeel hebben van HRA. Vervallen hiervan zal pas van belang worden als de betaalde aftrekbare rente onder de EWF uitkomt en de resterende schuld dus laag wordt.
JanStock
Berichten: 9
Lid geworden op: ma 05 feb, 2018 12:39 pm

Re: Extra aflossen, maar waarop?

Bericht door JanStock »

SimpleMind schreef: Blijf bij het doorrekenen en vergelijken goed kijken naar netto lasten (en niet bruto). Wellicht voor jezelf nog even goed op een rijtje zetten welk deel wanneer HRA eindigt... het is mij niet helemaal duidelijk of die 125k nu de overgebleven hypotheek oude huis is of dat er nog een stuk van de oude hypotheek in het annuitaire stuk zit (wat eigenlijk niet handig zou zijn gezien de verschillende termijnen voor aftrekbaarheid).

Vervallen van Wet Hillen gaat eigenlijk niet over HRA maar over mensen die juist geen voordeel hebben van HRA. Vervallen hiervan zal pas van belang worden als de betaalde aftrekbare rente onder de EWF uitkomt en de resterende schuld dus laag wordt.
Dank je SimpleMind, ben ook heel stuk verder in mijn gedachten dankzij jou. Aflossen op annuitair scheelt op dit moment het meest. Dus dan nu profiteren. Naast besparing op rente inderdaad minder verplicht aflossen.
Dus elke euro daar houdt mij flexibeler. Wellicht gewoon thans doorgaan en over 5 jaar kijken wat rente dan doet (evt. rentemiddeling of wat dan ook dan overwegen).

Binnen 20 jaar zitten wij sowieso met die beperking van de hypotheekrente, het EWF is dan hoger, vandaar ook dat de afschaffing van de wet Hillen dan ook doorweegt.
Nee, oude hypo was 138, deze overgezet in 125 voor de nieuwe. Deel gelijk extra afgelost. En die 125 is inmiddels dus 117.
De annuitaire was iets meer dan 190 bij afsluiten. Dus al flinke weg bewandeld. Ben er (niet arrogant bedoeld) best trots op, en kost weinig moeite we gaan nog steeds op vakantie en uit eten.
Ik heb nu excel zo ver dat ik de komende 30 jaren heb ingevoerd met huidige schuld, aflossingsdoel, eindstand hypotheek e.d. Dat werkt extra motiverend om net wat meer te proberen.

Ik denk thans aan middenweg, ofwel aflossen op annuitaire en de besparing (de maand erop) af te zetten tegen de aflosvrije. Zo neemt de aflosvrije ook langzaam af en profiteren wij meer op dit moment door de besparingen. En over 10 jaar zien we het wel weer, dan zijn er meerdere scenario's mogelijk. Daarnaast verwacht ik niet stil te staan qua salaïring de komende 10 jaar dus dit zal ook e.e.a. op kunnen vangen.

Jammer dat er nog geen excel modules zijn waar bovenstaande omschreven/automatisch berekend wordt.
Plaats reactie