oversluiten of nog wachten

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

duimp30
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 20 apr, 2018 7:35 pm

oversluiten of nog wachten

Bericht door duimp30 »

Goedenavond,

hier heb een vraag over mijn hypotheek en wat ik hier het beste mee kan doen.
Huis gekocht in 2012 met 125.500 spaarhypotheek en 112.500 aflossingsvrij, allebei met een rente van 4,2% voor 10 jaar vast.
Hier betaal ik netto 747 euro voor.

Nu heeft mijn vrouw bij de hypotheekadviseur een vraag gesteld of wij niet goedkoper kunnen omdat een vriendin van haar vorige week geregeld heeft. Die is dus minder gaan betalen en hebben 10.000 euro aan bouwdepot geregeld voor de verbouwing van de badkamer.

De adviseur kwam met het volgende advies:
125.000 euro aflossingsvrij voor 20 jaar bij 2,45% en 125.000 euro annuïteit van 20 jaar vast bij 2.35%. Dit zou mij dan 625 euro kosten.
Er zit dus 11.000 euro aan verbouwkosten bij in berekend.

De boete die ik moet betalen is 15.000 euro en er zit 15.000 euro in de spaarhypotheek, dit kunnen we dus tegen elkaar wegstrepen.
Het klinkt natuurlijk erg aantrekkelijk om 120 euro in de maand goedkoper te zijn en 11.000 te kunnen gebruiken om de keuken te verbouwen.

Na dit hele verhaal komt nu eigenlijk mijn vraag, is het niet beter om nog 4 jaar te wachten, dan hoef ik die boete niet te betalen en heb ik 15.000 wat in de spaarhypotheek zit. Ik weet dus niet wat de rente over 4 jaar gaat doen, ik hoor heel veel mensen om mij heen zeggen dat deze weer gaat stijgen.

Binnenkort maar eens zitten met mijn adviseur maar deze wil natuurlijk dat ik ga oversluiten want daar verdient hij weer aan.
zouden jullie mij tips willen geven want ik heb niet heel veel verstand van dit soort zaken.
Alvast bedankt!
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door SimpleMind »

Een paar opmerkingen:
Voor dat je dit overweegt: bezoek een goede onafhankelijke adviseur en zet vooraf je wensen op een rij!
Let heel goed op de totale kosten over de gehele looptijd vergelijkt en laat je niet voor de gek houden met lagere lasten die je dan wel veel langer (en zonder renteaftrek) doorlopen..

Ik heb de details natuurlijk niet maar de cijfers suggereren een nieuwe hypotheek met een looptijd van opnieuw 30 jaar! En Ôé¼12.500 hogere restschuld.
Ja dan is het niet erg moeilijk om tot een iets een lagere maandlast te komen. Maar voordelig is natuulijk iets anders!!!
Wellicht zijn er beter opties die wel helpen....
Huis gekocht in 2012 met 125.500 spaarhypotheek en 112.500 aflossingsvrij, allebei met een rente van 4,2% voor 10 jaar vast.
Het spaardeel omzetten naar een annuiteit is in het algemeen een dure optie..... dat kan vast efficienter...
De boete die ik moet betalen is 15.000 euro en er zit 15.000 euro in de spaarhypotheek, dit kunnen we dus tegen elkaar wegstrepen.
Dat klinkt leuk maar dat is fiscaal gezien niet triviaal....
Na dit hele verhaal komt nu eigenlijk mijn vraag, is het niet beter om nog 4 jaar te wachten, dan hoef ik die boete niet te betalen en heb ik 15.000 wat in de spaarhypotheek zit. Ik weet dus niet wat de rente over 4 jaar gaat doen, ik hoor heel veel mensen om mij heen zeggen dat deze weer gaat stijgen.

Wachten is zeker een optie maar misschien kan er binnen de huidige hypotheek ook wel een aanpassing worden gemaakt. En als de rente stijgt dan wordt de lastenstijging beperkt door het spaardeel.

Samengevat: laat je goed voorlichten en geloof niet in sprookjes.... wees kritisch en zorg dat je appels met appels vergelijkt....
duimp30
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 20 apr, 2018 7:35 pm

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door duimp30 »

Deze adviseur is wel onafhankelijk maar ze worden toch beloond voor het afsluiten van een nieuwe Of het aanpassen van een bestaande hypotheek. Of zie ik dat verkeerd.

Wat ik graag wil is profiteren van de lage rente
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door SimpleMind »

Een goede adviseur zal je niet zomaar een oversluiting moeten verkopen... dan is het namelijk geen goede adviseur.. helaas lijkt het er soms op dat er toch een paar adviseurs zijn die graag willen oversluiten, en daarmee geld verdienen, ten kosten van de klant....

Ga daarom goed voorbereid naar de adviseur toe. En gebruik je gezonde verstand.
Laat altijd een netto kostenvergelijking maken over de gehele looptijd (want dat lijkt in veel gevallen te ontbreken, waardoor mensen alleen naar het korte termijn maandbedrag kijken....). Als je over de gehele looptijd duurder uit bent (inclusief restschuld) dan moeten er natuurlijk meteen alarmbellen gaan rinkelen. Je gaat dan namelijk voor advies betalen om uiteindelijk duurder uit te zijn... Overigens kan dat in sommige gevallen toch een goed advies zijn, bijvoorbeeld als de huidige lasten te hoog zijn....

In jouw geval en even heel kort door de bocht samengevat:
  • Je gaat 15k boete betalen, en daar komen de kosten voor advies, notaris, taxatie, etc nog bij....
  • Daar ga je een optimaal spaarpotje voor afkopen (dat overigens fiscaal gezien gevolgen heeft als je er de boete mee betaald!)
  • Je leent 12k extra en je restschuld wordt 12.500 hoger....
  • Je leent 12k extra en je gebruik er maar 11 voor verbouwing, dan is er misschien een stukje niet aftrekbaar)....
  • Hoe betaal je de kosten voor de adviseur, notaris, etc?
  • Je bent 4 jaar lang 120 euro per maand goedkoper uit, dat is dus minder dan 6k.. laat ik positief zijn Ôé¼6500 als je de rente van de extra 11k mee neemt...
  • Je huidige netto lasten zijn heel stabiel en eigenlijk alleen afhankelijk van aanpassingen in de fiscale regels.... je nieuwe netto lasten stijgen ieder jaar opnieuw!!
  • Je betaalt die nieuwe netto lasten (vermoedelijk) 30 jaar lang, dus 6 jaar langer dan je huidige spaarhypotheek ...
  • De fiscale renteaftrek stopt in 2042, of eerder als die een voorrzetting is van een eerdere hypotheek, dus de laaste 6 jaar ook geen renteaftrek!!!!
    Nu zou dat misschien niet zoveel uitmaken als alles annuitair zou zijn (weinig vordeel in laatste jaren), maar je hebt ook 50% aflossingsvrij.....
Ik zie dus even nog niet waar het "profiteren van lage rente" vandaan moet komen. Je gaat hier uiteindelijk vooral duurder mee uit zijn.
Als je wilt profiteren van de lage rente is dat waarschijnlijk best mogelijk.... dat kan door renteafkoop, rentemiddeling of oversluiten....
Het verlengen van de looptijd heeft echter weinig te maken met je doelstelling van "profiteren van de lage rente".

Overigens hoef je bij renteakoop of rentemiddeling ook niet beide delen meteen te wijzigen. Als je wilt profiteren van de lage rente zou ik persoonlijk vooral kijken naar het aflossingsvrije deel en dat tegen lage rente voor wat langere tijd vastzetten.... Voor het spaardeel maakt het eigenlijk niet zoveel uit of de rente over een paar jaar wat hoger is.... de netto lasten zullen dan maar beperkt veranderen...

Verder ben ik persoonlijk geen groot voorstander van rentemiddeling tenzij je de lagere lasten nu echt nodig hebt. Afkoop is op de lange termijn meestal voordeliger (mits je het kunt betalen)....
Gewoon nog even wachten kan natuurlijk ook.... dan wordt de boete lager. Ja je loopt het risico dat de rente weer wat oploopt.... maar dat is lastig voorspellen. Bovendien is een voor de spaardeel op de lange termijn juist gunstiger....
duimp30
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 20 apr, 2018 7:35 pm

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door duimp30 »

gisteren bij de adviseur geweest en viel mij erg mee, hij was na mijn mening erg eerlijk en heb dankzij jullie de zaken kunnen aankaarten die jullie in mijn reactie hadden geplaatst.
Dank hiervoor.

Het spaargedeelte konden we beter met rust laten, blijft voor mij wel beetje lastig om nu te snappen wat het maandbedrag gaat doen als de rente over 4 jaar lager zou zijn dan 4,2.
Begreep wel dat een spaarhypotheek uit een stukje sparen bestaat en uit een stuk rente betalen. Als de rente dus lager is dan 4,2 betaal ik ook minder rente maar moet ik meer sparen. Maar niet echt een idee wat dat nu echt in harde cijfers zou betekenen. Dat ga ik de adviseur ook maar even nog vragen.

Het aflossingsvrije gedeelte was wel aantrekkelijk om open te breken, het bedrag is nu 109.000 euro en daar moet ik een boete van 6000 euro over betalen. Als ik dit bedrag zou betalen kan ik weer een nieuwe rente kiezen. van die 6000 euro zou ik ongeveer 2000 euro terugkrijgen van de belasting
1 jaar is 1.3%
5 jaar is 1.5%
10 jaar is 1.95%
20 jaar is 2.45%

Stel ik zou 20 jaar vastzetten scheelt me dit 160 bruto in de maand en dat zou ongeveer 100 euro netto zijn (ik weet niet helemaal precies hoe je dit berekent), ik zou de boete binnen 4 jaar eruit hebben, zo lang loopt ook nog mijn huidige rente. En dat de rente nu historisch laag staat scheelt natuurlijk ook ten opzichte van de rente over 4 jaar.
Maar wat zouden jullie kiezen qua tijd om vast te zetten? wat ik begrijp en overal lees is dat de rentes waarschijnlijk eind dit jaar gaan stijgen.
Graag hoor ik weer jullie deskundige mening en ik ben heel al heel erg blij met jullie reacties, echt dank daarvoor
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door M_1 »

Hangt ook af van je verdere toekomstplannen en bijvoorbeeld ook van hoe je inkomen zich ontwikkelt. Als je de rente voor 20 jaar vast zet, maar over tien jaar gaat verhuizen en de hypotheek dan weer overhoop gaat, dan is het jammer als je de komende tien jaar 'voor niets' een half procent extra rente betaalt. En als je inkomen over tien jaar de helft hoger is dan nu, dan zou het jammer zijn als je nu met veel moeite een half procent extra moet betalen terwijl je overal tien jaar een eventuele rentestijging makkelijk zou kunnen betalen.

Maar als je al behoorlijk gesetteld bent en er verder wat betreft inkomen weinig meer verandert (of het misschien eerder gaat dalen, als je het wat rustiger aan zou willen gaan doen), dan is zekerheid over de maandlasten wel prettig. Een is 20 jaar weer wel een goede keus.
duimp30
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 20 apr, 2018 7:35 pm

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door duimp30 »

Ja dat is altijd lastig, ik weet niet of ik over 10 jaar ga verhuizen. Enige waar ik bang voor ben is dat ik nu bijv de rente vastzet voor 10 jaar en dan over 10 jaar een rente van 5 of misschien wel 8 % moet gaan betalen. Achteraf had je misschien dan toch de rente voor 20 jaar vast moeten zetten. Maar zekerheid kost nu eenmaal geld, dat snap ik ook wel maar ik heb er moeite mee om alles in perspectief te zien.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door SimpleMind »

Begreep wel dat een spaarhypotheek uit een stukje sparen bestaat en uit een stuk rente betalen. Als de rente dus lager is dan 4,2 betaal ik ook minder rente maar moet ik meer sparen. Maar niet echt een idee wat dat nu echt in harde cijfers zou betekenen. Dat ga ik de adviseur ook maar even nog vragen.
Zeker even vragen. Maar alvast een indicatie: Stel de nieuwe rente wordt in 2022 ongveer 2%, dan daalt de rente met ongeveer Ôé¼230. Tegelijk stijgt de spaarinleg met ongeveer Ôé¼120. Netto (dus na verrekening van belasting) zal het verschil met je huidige lasten erg klein zijn, op basis van je andere getallen ongeveer Ôé¼15/maand lager... (Let wel belastingregels zullen nog wel wat worden bijgesteld...)

Verder is er geen glazen bol voor rentestanden in de toekomst... persoonlijk zou ik kijken naar 10 jaar ipv 20 jaar. Maar als je erg veel zekerheid wilt is 20 jaar een alternatief...
Als je wilt afkopen en bang bent voor rentestijging is 1 jaar geen goede optie (en 5 jaar eigenlijk ook niet omdat dit eigenlijk niet veel langer is dan de huidige resterende 4 jaar....
Succes met je keuzes!
duimp30
Berichten: 5
Lid geworden op: vr 20 apr, 2018 7:35 pm

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door duimp30 »

dank voor je reactie simplemind

Het verschil tussen 10 en 20 jaar is bij mij 0.5% verschil wat ongeveer neerkomt op een besparing van 320 euro netto per jaar. Dit is dan 3200 euro voor de 1e 10 jaar.
Als ik dan over 10 jaar weer opnieuw de rente moet vast zetten heb ik gerekend met verschillende rentepercentages. Als ik de rente opnieuw vastzet voor 10 jaar ben ik bij 4% al het bokje.

Uiteraard kan niemand mij vertellen wat de rente over 10 jaar doet maar 4% is niet eens zo'n heel hoog rentepercentage vind ik. Wat jij als voordeel hebt is natuurlijk dat jij gaat aflossen, dit zie ik nog niet gebeuren bij mij omdat mijn kinderen net geboren zijn en de komende jaren wordt het leven wat duurder.
Ook heeft mijn vrouw ms dus zie ik niet gauw in dat wij gaan verhuizen omdat het huis wat we zouden willen (gelijkvloers) buiten ons financiële bereik ligt.

Voor mijn gevoel is het nog steeds niet lekker dat ik de rente voor 20 jaar vast zet maar als ik het bereken kom ik op andere cijfers dan mijn gevoel zeg.

Als de rente over 10 jaar nog steeds zo laag is baal ik uiteraard als een stekker maar het blijft een lastig verhaal
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: oversluiten of nog wachten

Bericht door M_1 »

Jonge kinderen betekent onder tien jaar pubers in huis. Een een paar jaar later misschien studeren. Dat wordt dan dus een wat duurdere tijd, waarbij ik mij kan voorstellen dat je liever iets meer betaalt voor zekerheid over de woonlasten.

Aan de andere kant betekent het ook dat je waarschijnlijk redelijk jong bent en mogelijk nog een paar inkomenssprongen gaat maken in je carrière. Dat is iets wat je zelf beter kunt inschatten. Maar stel dat je over tien jaar de helft met verdient, dan zou een stijging van het aflossingsvrije deel misschien makkelijk te betalen zijn.

Je geeft ook aan dat je partner ms heeft. En dat je eigenlijk gelijkvloers zou willen wonen, maar dit niet betaalbaar is. Je kunt van tevoren natuurlijk niet zien hoe snel die ziekte zich ontwikkelt. Maar ik kan mij voorstellen dat over tien jaar die wens toch veel sterker wordt dan nu. En dat je ook financieel meer ruimte hebt. Ik zou daarom, los van de keus hoe lang je de rente wilt vastzetten, vast een lange termijn plannetje maken. Wat als je over tien jaar veel meer inkomen hebt? Wat als het 'ideale' huis ineens te koop komt? Wat als de ziekte plotseling veel slechter wordt? Etc.
Plaats reactie