wel of niet oversluiten / onderzoeken

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

petervanleent
Berichten: 6
Lid geworden op: do 12 apr, 2018 2:22 pm

wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door petervanleent »

Ik ben aan het twijfelen of het verstandig is om mijn hypotheek te oversluiten, wellicht is dit een duidelijke "ja" of "nee", ik zowiezo langs een hypotheek adviseur om het te laten doorrekenen.

Situatie:

Hypotheek in 2010 afgesloten met twee delen 184000 euro bankspaar 10 jaar vast voor 5.2% rente
184000 euro aflossingsvrij met een variable rente (huidig 2.03%).

Nu na 8 jaar heb ik de bankspaar hypotheek verkort van 30jaar naar 25jaar zodat ik extra inleg kon doen (max was bereikt), er zit nu zo'n 60000 euro in de pot.

Ik heb twee problemen waardoor ik oversluiten aan het overwegen ben.
1) over 1.5 jaar is mijn rente periode van bankspaar voorbij en zal ik waarschijnlijk veel minder rente krijgen en meer inleg doen.
2) ik heb over het aflossingsvrije gedeelte een rente "boete/opslag" omdat mijn huis "onder water" staat. Dit is niet waar maar omdat de ING het kapitaal van de bankspaar spaarrekening niet meeneemt in de schuld/marktwaarde berekening is het dus bijvoorbeeld niet gunstig om mijn variable rente naar een 1jaars vast te brengen omdat het dan duurder wordt.

Op dit moment betaal ik bruto zo'n 1300 euro, waarbij ik ook probeer om nog eens 900 euro netto elke maand apart te zetten voor extra inleg in het bankspaar gedeelte.

Nu heb ik een aantal vragen waar ik zelf niet uitkom.

- als ik het bankspaar gedeelte oversluit en het kapitaal komt vrij voor het aflossen is het dan nog steeds zo dat het "rente voordeel" wat ik heb terug moet betalen omdat ik niet de volledige duur van de hypotheek heb betaald?

- mijn doel is om zo snel mogelijk van de hypotheek af te komen, maar ik wil niet de "last" hebben van elke maand x extra te moeten betalen, daarom vind ik aflossingsvrij zo ideaal maar dat kan niet voor 100% van de schuld, wat zou hier de ideale vorm zijn?

Peter
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door M_1 »

Het is jammer dat je niet aangeeft hoe hoog de (markt-)waarde van de woning is in verhouding tot de hypotheekschuld. Dat is namelijk wel handig om te weten, om nuttige tips te kunnen geven. Misschien kun je dat nog aangeven.

As je huis werkelijk een stuk onder water staat, dan zou ik de extra stortingen juist niet in het banksparen stoppen, maar gebruiken om de (aflossingsvrije) schuld omlaag te brengen. Het renteverschil tussen hoger en lager dan 100% is namelijk behoorlijk groot. Als je dit binnen afzienbare tijd onder de 100% kunt brengen, dan scheelt dat een hoop.

Maar ik zou daar niet zo snel de spaarpot van het banksparen voor gebruiken. Op de lange termijn is het aanhouden van de bankspaarhypotheek meestal namelijk veel voordeliger dan het voordeel van het versneld inkorten van de tijd dat je onder water staat.

Wil je toch je geld van het banksparen gebruiken voor het verlagen van de schuld, dan zul je de rest van dat deel van de hypotheek annuïtair moeten gaan aflossen. Fiscaal mag het ook aflossingsvrij, maar banken willen maximaal de helft aflossingsvrij lenen. De rest zal dan dus annuïtair moeten.
Basserr
Berichten: 25
Lid geworden op: ma 22 mei, 2017 2:10 pm

Re: wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door Basserr »

Hoi Peter,

Dit is niet het antwoord op jouw vraag, maar dat ING het bankspaarsaldo buiten beschouwing laat bij de loan-to-value berekening is volstrekt onredelijk. Over het verpande bankspaarsaldo loopt ING namelijk geen enkel risico. Ik weet niet hoe de ING voorwaarden op dit punt luiden, maar zou hierover zeker een klacht bij ING indienen, eventueel gevolgd door een procedure bij het Kifid. Als je besluit de bankspaarhypotheek te laten doorlopen kan dit je maandelijks een hoop geld opleveren..
petervanleent
Berichten: 6
Lid geworden op: do 12 apr, 2018 2:22 pm

Re: wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door petervanleent »

Dank zover, de huidige marktwaarde van de woning is 333000 euro. Met de 60k die op de bankspaar rekening staat zou ik dus niet onder water moeten staan (25k minder schuld dan de waarde.

De klacht bij ING ga ik zeker indienen, heb geen ervaring met kifid, maar dat ga ik uitzoeken, bedankt.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door SimpleMind »

Je kunt altijd een klacht indienen maar het is maar de vraag of dat gaat helpen. Bij mijn weten is de bank niet verpicht om dit mee te tellen. De consumentenbond heeft recent een overzicht gemaakt over welke geldvertrekkers wel of niet rekening houden met het opgebouwde saldo (tijdens de rentevastperiode). Voor een bankspaarrekening bij ING staat hier simpelweg: nee...

Bovendien is het maar de vraag of je nu wel zoveel gunstiger uit zult zijn met een lagere rente. Als je maximaal gebruik wilt maken van het voordeel van de bankspaarrekening is een lagere rente op de lange termijn helemaal niet zo gunstig. Voor het aflossingsvrije deel zal het wel voordelig zijn, maar voor je spaardeel juist niet.

Om heel eerlijk te zijn zet ik persoonlijk ook vraagtekens bij de combinatie van (eerste) 10 jaar vast voor spaardeel en variabel voor aflossingsvrij... Nu loopt je wel risico op stijging bij aflossingsvrij maar de hoge rente op het spaardeel levert nu nog geen voordeel op... maar goed die keuze is 8 jaar geleden gemaakt... en niet meer terug te draaien..

Verder sluit ik me aan bij M_1. En op basis van de onderwaarde zal oversluiten waarschijnlijk ook niet echt gaan helpen zonder extra af te lossen (zie opmerking M_1 over 50% aflossingsvrij)...
Marque
Berichten: 30
Lid geworden op: ma 23 mar, 2015 3:17 pm

Re: wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door Marque »

Vergeet niet dat bij een nieuwe schuld/marktwaarde verhouding ook de bankspaar hypotheek in een ander opslag niveau gaat vallen en je dus daar minder rente over gaat krijgen.

Ik zit ongeveer in dezelfde situatie als jij (ing hyp, 50% bankspaar, 50% afl vrij). Ik heb mijn huis vorige maand laten taxeren om te bewijzen dat ik in een ander opslag tarief hoor. Hierdoor is mijn rente 0,9% omlaag, maar netto scheelt het niet zoveel omdat mijn inleg in de bankspaarhyp ook omhoog moet.
petervanleent
Berichten: 6
Lid geworden op: do 12 apr, 2018 2:22 pm

Re: wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door petervanleent »

Ik heb nu nog 8 maanden te gaan en verwacht over 5 maanden mijn voorstel. Als ik nu mijn gegevens bekijk zit ik op

huidige marktwaarde huis: 354k WOZ, 390k taxatie
aflossingsvrije deel: 183.249
bankspaar deel: 183.750
Totaal: 366999

bankspaar vermogen tijdens aflopen rente periode bankspaar: 67995

Als ik niks doe ga ik ervanuit dat de schuld-marktwaarde berekening het origineel wordt wat is 366999/333k wat betekend dat ik weer "onder water" kom te staan.

Afgaande van dit heb ik een aantal vragen:

- Weet iemand of ING rekening gaat houden met het bankspaar kapitaal bij een nieuwe rente periode? (bij de huidige periode zeker niet)
- Als ik oversluit kan ik dan ook een split doen waarbij ik mijn bankspaar hypotheek laat staan en een nieuwe aflossingsvrije hypotheek of annuitair kan afsluiten bij een ander bank die wel rekening houd met dit kapitaal?
QAF
Berichten: 57
Lid geworden op: za 24 aug, 2019 9:41 am

Re: wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door QAF »

petervanleent schreef:- Weet iemand of ING rekening gaat houden met het bankspaar kapitaal bij een nieuwe rente periode? (bij de huidige periode zeker niet)
Als ik de informatie van de Consumentenbond mag geloven is dit bij een bankspaarhypotheek van ING niet het geval (blijkbaar wel met een spaarhypotheek en spaar polis bij ING). Zie https://www.consumentenbond.nl/hypothee ... ico-opslag

Edit: lijst is trouwens niet helemaal correct zie ik. Obvion biedt deze mogelijkheid bijvoorbeeld wel (en volgens de lijst niet). Misschien dus even navragen bij ING. Al kan ik er op de ING site zo snel ook niks over vinden.
petervanleent schreef:- Als ik oversluit kan ik dan ook een split doen waarbij ik mijn bankspaar hypotheek laat staan en een nieuwe aflossingsvrije hypotheek of annuitair kan afsluiten bij een ander bank die wel rekening houd met dit kapitaal?
Je bedoelt dat de bankspaarhypotheek bij ING blijft en daarnaast bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek bij een andere bank? Dat zou in theorie kunnen, in de praktijk niet. Elke bank wil namelijk het eerste recht van hypotheek, en dat eerste recht kan je uiteraard maar 1x geven. Daarnaast zal het dan sowieso onmogelijk zijn dat die partij rekening houdt met het spaarsaldo bij ING.

Je kan natuurlijk wel heel je hypotheek oversluiten naar een bank die het spaarsaldo wel saldeert. Aangezien je RVP bijna afloopt, zal je ook geen boeterente hoeven te betalen, waardoor de overstap kosten beperkt zijn en snel terugverdiend kunnen zijn. Goed, onafhankelijk, advies is aan te raden.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: wel of niet oversluiten / onderzoeken

Bericht door SimpleMind »

petervanleent schreef:huidige marktwaarde huis: 354k WOZ, 390k taxatie
aflossingsvrije deel: 183.249
bankspaar deel: 183.750
Totaal: 366999
Waarom probeer je niet om in een lagere risicoklasse te komen door een taxatierapport? Of eventueel een iets hogere WOZ-waarde begin volgend jaar?
Plaats reactie