Kosten oversluiten

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

purgie
Berichten: 24
Lid geworden op: ma 04 apr, 2011 8:40 am

Kosten oversluiten

Bericht door purgie »

Hallo, ik heb gisteren met mijn hypotheekadviseur het eventueel oversluiten van mijn hypotheek doorgenomen..

Afgezien van de boeterente vind ik een paar zaken lastig. Omdat ik dat niet in een keer kan betalen laat ik het meefinancieren...
Heb nu nog 25 jaar hypotheek, dit worden er na oversluiten weer 30. Maandlasten nemen af van 910 naar 700 per maand.

Nu volgt een opsomming van de kosten maar die zijn echt bizar vind ik, vooral die 3.500 advieskosten.....

Wat is normaal ? Alvast bedankt...

Financieringskosten
Kosten hypotheekakte (1)(2) Ôé¼ 1.000
Taxatiekosten (1) Ôé¼ 450
NHG-kosten (1) Ôé¼ 1.949
Advieskosten (1) Ôé¼ 3.500
Boeterente aflossing hypothe(e)k(en) (1) Ôé¼ 11.889
+

TOTAAL FINANCIERINGSKOSTEN Ôé¼ 18.788
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Kosten oversluiten

Bericht door SimpleMind »

Die 3500 is misschien wat aan de hoge kant (afhankelijk van je situatie) net als een aantal andere posten in de lijst. Maar los van de kosten en zonder verdere gegevens heb ik toch sterk mijn twijfels of dit een goede actie zou zijn. De rente over die extra 18.788 is namelijk niet aftrekbaar. Je hypotheek wordt dus hoger en zal deels in box 3 gaan vallen. (Wel kun je deze kosten eenmalig van de belastig aftrekken, sterk afhankelijk van je inkomen, en eventueel de teruggaaf gebruiken om de extra lening 18k weer iets te reduceren ).

Daarnaast moet je een onderscheid maken in de eigen woning schuld van voor 2013 en vanaf 2013! Het oversluiten van een (annuitaire) lening uit 2013 naar een nieuwe lening die weer 30 jaar loopt zorgt ervoor de rente op dit deel helemaal niet meer aftrekbaar is!

Nogmaals er zijn onvoldoende gegevens maar ik vraag me af of de totale netto lasten op deze manier echt veel lager gaan worden.
En of er geen andere mogelijkheden zijn om de lasten iets te verlagen. Wellicht is rentemiddeling een optie of kan er een andere aanpassing helpen...
purgie
Berichten: 24
Lid geworden op: ma 04 apr, 2011 8:40 am

Re: Kosten oversluiten

Bericht door purgie »

Super bedankt, heb het die financiele man voorgelegd...
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Kosten oversluiten

Bericht door Rense »

Wat is de oorspronkelijke ingangsdatum van de hypotheek?
purgie
Berichten: 24
Lid geworden op: ma 04 apr, 2011 8:40 am

Re: Kosten oversluiten

Bericht door purgie »

Ingangsdatum was 1-11-2013, tien jaar vast...
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Kosten oversluiten

Bericht door SimpleMind »

Wat Rense denk ik bedoelt is of (een deel) van de hypotheek voorkomt uit een eerdere hypotheek van voor 2013. In dat geval kun je voor dat deel namelijk de hypotheek wel opnieuw uitsmeren over 30 jaar.
Het deel dat per 1-11-2013 is afgesloten zal annuitair moeten worden afgelost met een einddatum van uiterlijk 1-11-2043. En hiermee kun je dus niet schuiven.

Gezien je eerder posts lijkt het erop dat je voor 2013 geen hypotheek (of getekende koopakte) had. Daarmee zou de gehele lening dus onder de nieuwe regeling vallen.
En in dat geval kun je dus niet opnieuw een nieuwe termijn van 30 jaar aangaan (zonder dat de hypotheekrenteaftek vervalt!!)
En dus zouden even los van de kosten van een adviseur, op deze manier oversluiten wel eens heel erg duur kunnen worden.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Kosten oversluiten

Bericht door M_1 »

En om maar even een open deur in te trappen, daarmee vraag ik mij af of deze adviseur het geld waard is... Een relatief dure adviseur die, zo lijkt het, zomaar een idee oppert waarbij je het risico loopt dat je de renteaftrek kwijt raakt?
Hendrike
Berichten: 11
Lid geworden op: do 15 feb, 2018 5:11 pm

Re: Kosten oversluiten

Bericht door Hendrike »

Inderdaad, zoals hiervoor ook al vermeld, het advies van die 30 jaar is absoluut niet juist. Omdat de lening in 2013 is afgesloten mag de resterende looptijd in 2018 nog maar 25 jaar zijn anders krijg je problemen met de fiscus. En dan ook geen 700 euro per maand maar meer... Geen goed advies voor die 3500 euro lijkt mij
exroosje
Berichten: 151
Lid geworden op: wo 11 feb, 2015 2:57 pm

Re: Kosten oversluiten

Bericht door exroosje »

Waarom ga je voor een renteaanpassing uberhaupt naar een (nieuwe) adviseur?

Kun je je hypotheekverstrekker niet rechtstreeks vragen om een renteherziening? Of desnoods de adviseur van je originele hypotheek dit laten doen . Dan betaal je alleen de boeterente (plus wat administratiekosten). Of middeling, dan betaal je dat ook niet (maar wel een hogere rente).

Natuurlijk om de laagste rente te krijgen moet je mogelijk naar een andere verstrekker, maar gezien alle bijkomende kosten moet er wel een mega verschil zijn om dat uit te laten kunnen.
Laatst gewijzigd door exroosje op di 27 feb, 2018 1:54 pm, 1 keer totaal gewijzigd.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Kosten oversluiten

Bericht door Rense »

Beste Purgie,

Even enigszins voor de vuist weg. Het lijkt er op dat je huidige hypotheek zo rond de 175.000 is. Bij een maandlast van 910 betekent dit een rente van zo'n 4,75%. De netto maandlast zal dan zo'n 675 per maand zijn.

Je gaat bij deze adviseur dus bijna 19.000 aan kosten maken en een nieuwe hypotheek van 194.900 afsluiten. De maandlast daarvan wordt volgens jou opgave 700. Omdat de nieuwe hypotheek weer voor 30 jaar wordt afgesloten is ook de netto maandlast 700. Ik zie dus het voordeel niet, tenzij je op zoek bent naar cash geld en de belastingteruggave aantrekkelijk vind. Volgens mij niet echt een goede deal dus.

Gauw op zoek naar een andere adviseur denk ik.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Kosten oversluiten

Bericht door SimpleMind »

@exroosje: Purgie heeft het niet over renteherziening maar over oversluiten. Daarbij is een (goede!) adviseur echt wel handig. Zeker omdat purgie zelf al aangeeft dat het best lastig is en weinig kennis heeft van de materie. Juist in dit geval zou een goede adviseur kunnen helpen met goed advies (dat ook kan zijn: "niets doen") en Purgie kan behoeden voor grote misstappen. Helaas lijkt het erop dat de bezochte adviseur niet veel waard is....

@purgie: neem geen stappen als je niet zeker bent dat het gunstig is. Zoals Rense aangeeft zoek een andere adviseur en laat deze eens naar jouw situatie kijken. Wat verstandig is is vooral afhankelijk van jouw persoonlijke situatie. Laat je dus niet verleiden tot korte termijn acties zonder een goede feedback van een adviseur.... en je kunt altijd het advies hier laten toetsen.... maar dan is wel meer info nodig...
purgie
Berichten: 24
Lid geworden op: ma 04 apr, 2011 8:40 am

Re: Kosten oversluiten

Bericht door purgie »

Hallo mensen, heel erg bedankt voor jullie hulp en meedenken. Ben een beetje gefrustreerd, ik vertrouw al bijna niemand in de financiële wereld (na een hoop gedoe bij de fortis over een vaag spaarplan wat me 10.000 euro heeft gekost) maar nu al helemaal niet meer na het lezen van jullie verhalen.

Ik ben al drie jaar bij deze adviseur. Hij heeft ook de hypotheek van mijn huis geregeld...(waar ik ook grof voor heb betaald).

Na opgave van mijn loon en overuren wilde de eerste bank niet meerwerken. Nu hebben ze na lang zoeken wel een bank gevonden (ING) met voorwaarde dat ik overstap van ABN naar ING, op zich niet zo'n heel groot probleem. Na een hoop gedoe ligt er een plan. Alleen heb ik er helemaal geen goed gevoel bij, zeker omdat mijn schuld dan toeneemt...

Zat al te twijfelen aan de opzet maar heb me toch laten overhalen door gladde praat....

Probleem is nu dat die adviseur mij wel de kosten van 3000 euro wil doorbelasten als ik het niet laat doorgaan.
Dus ik betaal voor een voor mijn gevoel matig advies wat ik misschien niet eens door laat gaan.
Ik snap wel dat voor niks de zon opgaat maar als ik een keuken wil kopen, een offerte laat maken (waar die man ook misschien wel een middag mee bezig is) en ik besluit naar een ander te gaan hoef ik toch ook niet te betalen...
Tevens heb ik een onderhoudscontract voor mijn hypotheek en andere financiële diensten (20 euro per maand, waar ik nooit gebruik van maak, behalve belastingaangifte).

Kortom, ben ff de draad kwijt en slaap slecht en voel me aan 'de goden overgeleverd'

Bedankt maar weer....
purgie
Berichten: 24
Lid geworden op: ma 04 apr, 2011 8:40 am

Re: Kosten oversluiten

Bericht door purgie »

Wie kan trouwens dit advies voor mij toetsen hier, wil best wel wat oploaden maar het is een heel verhaal natuurlijk...
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Kosten oversluiten

Bericht door SimpleMind »

Beste Purgie,

Volgens mij missen wij een deel van het verhaal. Wat is er anders dan eerder beschreven? Welk argument heeft de adviseur gegeven om je te overtuigen?
Wat ik uit je eerdere posts haalde, zou het oversluiten een hele domme en vooral dure zet gaan worden. En dat is door meerdere mensen op dit forum ook aan je verteld.
Waarom ga je dan toch in zee met dit voorstel? Wat is er anders dan de informatie die je tot nu toe heb vermeld?
Om een beeld te krijgen van het voorstel hoeft je niet alle documenten te sturen. Gewoon benoemen van de belangrijkste zaken is voldoende om een idee te krijgen van het voorstel......

Persoonlijk zou ik in ieder geval een second opinion gaan halen bij een andere (onafhankelijke) adviseur. En daar het liefst honderden Euro's aan betalen om alles even goed door te nemen!!
Dat "beetje" geld kan je heel veel ellende besparen en zijn het naar mijn idee zeker waard...

Tot slot:
Probleem is nu dat die adviseur mij wel de kosten van 3000 euro wil doorbelasten als ik het niet laat doorgaan.
Dus ik betaal voor een voor mijn gevoel matig advies wat ik misschien niet eens door laat gaan.
Ik snap wel dat voor niks de zon opgaat maar als ik een keuken wil kopen, een offerte laat maken (waar die man ook misschien wel een middag mee bezig is) en ik besluit naar een ander te gaan hoef ik toch ook niet te betalen...
Tevens heb ik een onderhoudscontract voor mijn hypotheek en andere financiële diensten (20 euro per maand, waar ik nooit gebruik van maak, behalve belastingaangifte).
Wat heb je bij deze adviseur getekend (opdracht voor dienstverlening) en wat was daarbij je vraag aan de adviseur? Met het betalen voor advies is niet zoveel mis. Het kan je vaak meer geld opleveren, in sommige gevallen kun je ook worden behoed voor hele dure fouten. Een paar honderd Euro betalen om je te behoeden voor een dure fout die misschien wel enkele tienduizenden Euro's zou kosten is geen weggegooid geld.
Bovendien moet je een adviseur niet verwarren met een verkoper bij een keukenboer. Een verkoper wordt niet direct door jou betaald, maar door de keukenboer voor de omzet die hij maakt. Een verkoper denkt dus niet direct aan wat voor jou beter is, maar aan zijn salaris. Een adviseur wordt door jou betaald om je te voorzien van goed advies. Dat is ook een van de redenen voor het provisieverbod.
Voor dat onderhoudscontract mag de adviseur je ook zeker helpen om tussentijds te kijken of de hypotheek nog bij je past. Dat lijkt in jouw geval niet helemaal te zijn gebeurd....
Maar als je ondanks alle waarschuwingen nog steeds bij deze adviseur blijft en hem zelfs opdracht geeft om je van de regen in de drup te laten belanden dan kunnen wij je ook niet heel veel verder helpen.
Rense
Berichten: 1649
Lid geworden op: di 26 mei, 2009 2:39 pm
Locatie: Zuid Groningen

Re: Kosten oversluiten

Bericht door Rense »

Purgie, in feite hoef je niet het hele verhaal te posten. De meest belangrijke vraag is onderstaande.

Wat was de einddatum van de oude hypotheek en wat is de einddatum van de nieuwe hypotheek?
Plaats reactie