Afkoop erfpacht met 2e hypotheek naast 1e NHG hypotheek?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

HJB71
Berichten: 67
Lid geworden op: wo 21 jul, 2010 7:44 pm

Afkoop erfpacht met 2e hypotheek naast 1e NHG hypotheek?

Bericht door HJB71 »

We hebben eind 2010 een woning gekocht in Amsterdam met afgekochte erfpacht tot 2052.

De marktwaarde was op dat moment 315.000 en we hebben hier een hypotheek voor 335.000 afgesloten met NHG bij Obvion (dochter Rabobank Nederland). Deze 20.000 extra is toendertijd overigens bijna volledig opgegaan aan de overdrachtsbelasting van ruim 6%. :(
Het is deels een bankspaar- en deels een aflossingsvrije hypotheek en de rente hebben we lang vastgezet.

Inmiddels zit er circa 25.000 in de bankspaarpot bij Rabobank Nederland en is de WOZ-waarde flink hoger dan in 2010 - was 352.500 per 1-2016.
Mijn schatting is nu 385.000 (+10%) per 1-2017, maar dat is nog even afwachten. Vergelijkbare huizen in de buurt worden voor circa 4 ton binnen een week verkocht.

Nu kunnen we de erfpacht voor eens en voor altijd eenmalig afkopen voor een extra 35.000.
Ook omdat we in de toekomst onze woning willen vergroten middels een extra verdieping is dit afkopen nu vooraf best interessant.
Wellicht valt dit bedrag zelfs nog wat lager uit omdat we een moderne energiezuinige woning hebben.

Is het mogelijk om hiervoor een 2e hypotheek bij Obvion af te sluiten naast onze huidige 1e NHG hypotheek bij Obvion? En vervallen onze NHG rentecondities dan voor onze 1e hypotheek? Moeten we deze 2e hypotheek dan in 23 jaar aflossen = tot het einde van de looptijd van de 1e hypotheek of hebben we hier eventueel nog langer de tijd voor? Wat wordt de opslag voor deze 2e hypotheek? De rente is uiteraard nu maximaal 23 jaar aftrekbaar.
Ook de inschrijving bij de notaris in 2010 biedt meer dan voldoende ruimte hiervoor.

Onze (vaste) inkomens zijn meer dan toereikend voor een (flink) hogere hypotheek. We zitten op dit moment op minder dan 50% van onze maximale leencapaciteit - we hebben in 2010 zeer voorzichtig een woning gekocht die we eventueel met 1 salaris wilden kunnen betalen.
Daarnaast hebben we 2 ORV verzekeringen lopen bij verschillende aanbieders: 1 is gekoppeld aan de huidige hypotheek, de andere (veel grotere) is dit niet maar loopt enkele jaren eerder af.

Als ik snel reken, loopt de bank toch nagenoeg geen risico gezien de NHG, ORV, inkomens en woningwaarde vs netto hypotheekschuld (dus minus spaartegoed)? Of zie ik iets over het hoofd? En ja, we gaan uiteraard naar een adviseur - sowieso verplicht bij Obvion, maar ik wil graag alvast enigszins voorbereid zijn. We willen voor deze afkoop van erfpacht geen spaargeld uit onze buffer of krediet (persoonlijke lening) afsluiten.

Alvast dank voor je reactie.
exroosje
Berichten: 151
Lid geworden op: wo 11 feb, 2015 2:57 pm

Re: Afkoop erfpacht met 2e hypotheek naast 1e NHG hypotheek?

Bericht door exroosje »

We willen voor deze afkoop van erfpacht geen spaargeld uit onze buffer of krediet (persoonlijke lening) afsluiten.
Waarom niet? Die rente is ook aftrekbaar en spaart een bezoek aan een adviseur (al gauw 1000-2000 euro) uit. En dat is een boel op zo'n laag bedrag.
Natuurlijk moet je dan niet 30 jaar gaan lenen, maar als je snel terug kan betalen kan een PL uit. Rente op een 2e lening is ook niet direct heel laag.

Of misschien een familiebank ergens?
webka
Berichten: 1839
Lid geworden op: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: Afkoop erfpacht met 2e hypotheek naast 1e NHG hypotheek?

Bericht door webka »

HJB71 schreef: Is het mogelijk om hiervoor een 2e hypotheek bij Obvion af te sluiten naast onze huidige 1e NHG hypotheek bij Obvion?
Ja, indien inkomen en waarde e.d. voldoende dan geen probleem
HJB71 schreef: En vervallen onze NHG rentecondities dan voor onze 1e hypotheek?
Nee
HJB71 schreef: Moeten we deze 2e hypotheek dan in 23 jaar aflossen = tot het einde van de looptijd van de 1e hypotheek of hebben we hier eventueel nog langer de tijd voor?
30 jaar de tijd.
HJB71 schreef: Wat wordt de opslag voor deze 2e hypotheek? De rente is uiteraard nu maximaal 23 jaar aftrekbaar.
Dat zal moeten worden bepaald op basis van de waarde woning e.d. Voor de verhoging geldt overigens weer 30 jaar renteaftrek. Niet 23.
Plaats reactie