Huis onder water, vervroegd oversluiten?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

Ivo_Breda
Berichten: 2
Lid geworden op: zo 21 jan, 2018 8:03 pm

Huis onder water, vervroegd oversluiten?

Bericht door Ivo_Breda »

In de vorige "gouden" tijd (februari 2006) hebben we een huis gekocht en daarbij een hypotheek afgesloten.
Hypotheek is afgesloten via de Hypotheker, bij Bouwfonds (inmiddels Florius).

Woning kostte destijds 292.500, met kosten koper en een depot voor beleggingshypotheek uitgekomen op een hypotheek van 329.000
Aflossingsvrij: 198.000
Beleggingshypotheek 131.000 (depot is nauwelijks in waarde gestegen in 12 jaar, dubieuze constructie).

15 jaar rentevast afgesloten voor 4,4% rente voor beide hypotheekdelen. Dus de rentevastperiode eindigt in februari 2021.

Achteraf bezien (maar zo gaat dat vaak) hadden we toen een andere hypotheek moeten afsluiten. Maar toen was dit nog een hele normale constructie.
- We lossen niets af en de beleggingsportefeuille doet ook niet wat toen beloofd is. Hoogte van de lening is nog steeds 329.000.
- Huiswaarde is nog steeds lager dan de hypotheekwaarde. "Onder water". Het zegt niet veel, maar de WOZ waarde is momenteel 235.000. In de huidige markt is een verkoopprijs tussen 280.000 en 300.000 realistisch. Maar zeker geen 329.000.
- Rente was toen zeer acceptabel maar inmiddels aan de hoge kant.

Ik zie voor nu 3 scenario's.
1) Wachten tot februari 2021, daarna oversluiten zonder boete. Ik ben wel benieuwd hoeveel banken een hypotheek willen afsluiten van 329,000 op onze woning. Kan dat nog?
Je weet niet hoe de rente zich ontwikkeld. Dat kan over 3 jaar weer anders zijn.
2) Rentebemiddeling bij Florius. Boeterente zal verschil zijn tussen huidige rente en de rente die er dan komt.
3) Onderzoeken of oversluiten mogelijk is. Maar wat met de boeterente? Die zal fors zijn (3 jaar 4,4% op 329.000)

Wat we graag zouden willen:
- Oversluiten naar een gunstiger rentepercentage, zodat we het verschil wat we aan rente betalen kunnen gebruiken voor aflossing.
- Ruimte om de maandlasten te verhogen is minimaal (inmiddels 2 kids erbij, partner is parttime gaan werken)
- Liquide middelen om vervroegd af te lossen of een forse boete meteen af te betalen zijn er niet.

Welke adviezen kunnen jullie geven? Wat zijn goede oplossingen om verder te bekijken/door te laten rekenen?
Alvast bedankt voor de reacties.
exroosje
Berichten: 151
Lid geworden op: wo 11 feb, 2015 2:57 pm

Re: Huis onder water, vervroegd oversluiten?

Bericht door exroosje »

Ik neem aan dat je beleggingsdepot niet "niets" doet, maar in 2008 fors gedaald is en zo na 12 jaar weer iets boven je uitgangsnivo zit?
AEX stond in 2006 rond de 450 nu iets boven de 500. Dat is zo'n 2% groei gemiddeld per jaar. Nog altijd meer als een spaarrekening. Maar een stuk minder als je hypotheekrente natuurlijk.
Met wat kosten erbij (al gauw 1%) blijft er dan voor jou niet zoveel winst over.
Je kunt jezelf nog gelukkig rekenen, er zijn ook mensen met een beleggingsdepot van waaruit naast aflossing ook de rentelasten betaald moesten worden. Die potjes zijn over het algemeen leeg na een paar jaar crisis.


Je zegt dat je achteraf gezien een andere hypotheek had moeten nemen? Maar welke dan, je geeft aan niet meer lasten te kunnen betalen. Dat kan betekenen dat je onder de huidige regels dit huis niet had kunnen financieren. Tegenwoordig moet je 100% aflossen in 30 jaar (in elk geval voor aftrek) in 2006 heb je gekozen om maar voor 1/3 deel aflossing te regelen, zodat je na 30 jaar of de hogere lasten moet accepteren of alsnog moet verhuizen. Enige wat er veranderd is, is dat het onzeker is geworden of die 1/3 wel afgelost wordt (omdat het beleggingsdepot tegenvalt).

Dat geeft ook direct de ruimte die er is om over te sluiten (weinig) - al mogen er ruimer normen gehanteerd worden voor bestaande gevallen. Maar lang niet elke geldverstrekker wil daar aan - vaak willen ze max 50% aflossingsvrij.
Ivo_Breda
Berichten: 2
Lid geworden op: zo 21 jan, 2018 8:03 pm

Re: Huis onder water, vervroegd oversluiten?

Bericht door Ivo_Breda »

Het is allemaal niet zo somber als ik het voorstelde. Ik verdien ook wel meer dan in 2006, en mijn vrouw ook, dus in de huidige situatie zouden we ook dit bedrag wel kunnen lenen, met de lasten voor aflossingen erbij. En niet meer betalen - het kan wel, maar je wil ook leuke dingen blijven doen.

Oversluiten naar een situatie met 50% annuïteit en 50% aflossingsvrij is al veel netter. Zeker als daar een forse rentedaling tegenover staat.

Ik ben erg benieuwd naar de mogelijkheden voor bestaande gevallen. Ik denk dat we, met behoud van of een kleine verhoging van de bestaande maandlasten, een voor ons veel gezondere hypotheek kunnen afsluiten. Maar daar moeten instellingen wel voor openstaan.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Huis onder water, vervroegd oversluiten?

Bericht door SimpleMind »

Beste Ivo,

Fijn dat het allemaal iets minder somber is dan je het eerst voorstelde. Toch wil je denk ik meer dan haalbaar is. Zonder extra geld te besteden aan je hypotheek zal er weinig veranderen (in ieder geval tot 2021).
Als je niet tevreden bent over het beleggingsdepot kun je wel kijken of het niet beter is dit om te zetten naar een andere aflossingsvorm. Verder kun je zonder inbreng van extra geld of hogere lasten op dit moment niet zo veel.

Overigens zal de rente in 2021 misschien niet zo laag zijn als je nu hoopt. Op basis van je getallen sta je behoorlijk onder water en daarbij gelden behoorlijk hogere rentes. Ter vergelijk: huidige 15 jaars rente bij Florius is dan 3.55 voor eenvergelijkbare periode van 15 jaar... Resterende periode is natuurlijk korter dus boete zal inderdaad behoorlijk hoog zijn, maar misschien toch lager dan je denkt (vraag gewoon eens een offerte op..). Het kan ook geen kwaad om alle papieren mee te nemen en gewoon een een goed gesprek te hebben met een (onafhankelijke) hypotheekadviseur.

Advies: maak een goed overzicht, stel jezelf een doel (minder schuld en niet perse lagere lasten op korte termijn) en bezoek eventueel een financieel planner om je hierbij te helpen...
Op basis van je verhaal is het misschien wat minder somber dan in je eerste post, maar het klinkt voor mij niet als een gezonde financiele situatie op lagere termijn.
Plaats reactie