Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

gertje259
Berichten: 1
Lid geworden op: di 28 nov, 2017 8:29 pm

Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door gertje259 »

Goedenavond,

Ik kom tot jullie met een vraag die mij nu al een week bezighoudt. Ik kom er zelf niet uit en daarom hoop ik op jullie hulp en expertise

Ik heb in 2008 bij de ING een hypotheek afgesloten, grootste gedeelte spaarhypotheek en een klein gedeelte aflossingsvrij. Aan deze vorm van hypotheek is ook verplicht een levensverzekering gekoppeld voor het spaargedeelte. Toen ik de hypotheek afsloot, gold er een rentetarief van 5,1%. Dit tarief heb ik nu de afgelopen 10 jaar betaald.

Vorige week kreeg ik, i.v.m. het aflopen van de periode van mijn rentestand, een voorstel van de bank van 2,24 % voor de komende tien jaar. Ik was hier in de eerste instantie blij mee (fors lagere maandlasten). Dit veranderde toen ik met de ING belde hierover(info vragen) en me werd meegedeeld dat mijn maandlasten waarschijnlijk zouden stijgen omdat ik een spaarhypotheek heb gekoppeld aan een levensverzekering. De dame aan de telefoon beweerde dat met het dalen van de rentestand ook de rentestand van het spaartegoed zou dalen en dit zou moeten worden gecompenseerd door de premie van de levensverzekering omhoog te gooien?!? Kortweg zou dit kunnen betekenen dat mijn maandlasten duurder zouden zijn dan de afgelopen jaren. Hierbij kwam het advies om eens na te denken over het oversluiten van de hypotheek naar een lineare hypotheek.

Nu heb ik een aantal vragen en ik hoop dat jullie mij hiermee van advies kunnen voorzien:

1. Klopt het dat ik met een spaarhypotheek, ondanks forse rentedaling, wel eens duurder kan uitkomen per maand?

2. Is de lineaire hypotheek zoveel goedkoper qua maandlasten dan een spaarhypotheek? Zijn er nog andere voor- en of nadelen?

3. Indien ik de spaarhypotheek omzet, is dit dan geen kapitaalvernietiging? ik betaalde immers hoge rente en moet bij oversluiten extra kosten maken.

4. Met welke kosten moet ik bij het oversluiten , bij dezelfde bank, rekening houden?

5. Is het misschien verstandinger de spaarhypotheek te behouden en pas over te sluiten bij een eventuele verhuizing (max 10 jaar).


Ik kom er zelf niet meer uit en raak gefrustreerd door de zaken die door de ING heeft genoemd.

Ik hoop op gedegen advies :) Moet ik oversluiten? of kan ik beter deze hypotheekvorm behouden?

Alvast bedankt voor de moeite,

Met vriendelijke groet,

G. van den Hoogen-van der Plas
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door M_1 »

1. Ja, een dalende rente betekent bij een spaarhypotheek dat de benodigde maandelijkse spaarinleg stijgt. Het hangt af van de exacte situatie of die stijging van de maandinleg hoger of lager is dan de daling van de te betalen rente. En dat hangt ook weer af van hoeveel renteaftrek je hebt (welk tarief inkomstenbelasting, wat is de WOZ-waarde van de woning etc.) en of je bv. extra stortingen hebt gedaan. Er is dus niet op voorhand te zeggen of je duurder of goedkoper uit bent, maar in de regel is het zo dat hoe langer de hypotheek loopt, hoe nadeliger een rentedaling is.

In dit geval denk ik dat als de waarde van de woning ongeveer gelijk is aan de hypotheek en als je 40% renteaftrek hebt, je per ton hypotheek per maand netto ongeveer [45 euro meer] 26 euro minder gaat betalen. Maar het hangt ook af van hoe/of de premie overlijdensdekking verandert.

2. De maandlasten zijn wel lager te krijgen, als je de looptijd maar lang genoeg maakt... Maar een lineaire hypotheek is vaak over het geheel gezien niet voordeliger. Dat heeft er vooral mee te maken dat je renteaftrek snel daalt en je dus op een gegeven moment in de situatie terecht komt dat de netto lasten gelijk zijn aan de bruto lasten. Bij een spaarhypotheek blijf je de hele looptijd rente over de hele lening betalen en blijft de aftrek dus ook hoger. De netto lasten over 20 jaar gerekend zijn bij lineair zo'n 10% hoger. Als je een nieuwe lineaire hypotheek voor 30 jaar zou afsluiten, ben je zelfs bijna 20% duurder uit over de hele looptijd gerekend.

Verder zijn er grote verschillen in de maandlasten. Bij lineair begin je met veel hogere maandlasten, netto bijna een kwart hoger dan bij spaar, als je voor 20 jaar looptijd kiest. Dat moet je wel kunnen betalen. Pas de laatste vijf jaar heb je met lineair lagere maandlasten dan bij spaar. Bij een nieuwe lineaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar ben je per maand wel iets goedkoper uit dan met een spaarhypotheek, al scheelt het niet heel veel, maar je moet wel 10 jaar langer blijven betalen.

Een ander nadeel is dat als over 10 jaar de rente weer gestegen zou zijn, je maandlasten bij een spaarhypotheek flink dalen, terwijl die bij lineair juist stijgen.

3 en 4. Omzetten naar lineair is inderdaad vaak niet heel handig en een vorm van kapitaalvernietiging. Nu de spaarpot een beetje gevuld raakt, wil je daar juist van profiteren. En je betaalt extra kosten, afhankelijk van de geldverstrekker en van wat er nog meer bij komt kijken. Moet er bijvoorbeeld een losse overlijdensrisicoverzekering worden afgesloten of niet?

5. Lijkt mij niet onverstandig... Misschien dat je nog kunt kijken of je kunt veranderen van spaarverzekering naar banksparen. Vaak is de 'ingebouwde' overlijdensrisicoverzekering veel duurder dan een losse verzekering. Maar je zult dan ook moeten kijken/vragen welke kosten erbij komen kijken.
Laatst gewijzigd door M_1 op wo 29 nov, 2017 11:24 am, 3 keer totaal gewijzigd.
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door SimpleMind »

Beste Gertje,

M_1 heeft del antwoorden al gegeven. Wat ik nog even extra zou willen benadrukken is dat je huidige spaarypotheek goedkoper zal blijven dan een alternatief als annuitair of lineair.
Als je bij oversluiten naar lineair/annuitair de looptijd niet langer maakt zullen de netto maandlasten nog hoger worden en niet lager dan bij voortzetten spaarvorm...
(De optie lineaire advies begrijp ik overigens helemaal niet als het gaat om lagere maandlasten..... annuitair lijkt dan een beter alternatief...)

De stijging van de netto maandlasten na rentedaling is beperkt en heeft als voordeel dat je sneller vermogen opbouwt in de spaarpot. Als de rente daarna weer iets stijgt kun je daar weer extra van profiteren... je netto lasten gaan dan heel hard omlaag. Je kunt daarom ook overwegen de nieuwe rente juist voor iets kortere termijn vast te zetten (bijvoorbeeld 5 jaar).

Als je wilt kunnen we de getallen iets concreter maken, maar dan moet je wel wat details geven over hypotheek, spaarverzekering en WOZ waarde.
(@M_1: kloppen jouw cijfers? ik komt bij standaard 30 jaar termijn, na 10 jaar 5,1% daling naar 2.24% en 40,8%IB, op een lager netto verschil namelijk Ôé¼ 26 per 100k hypotheek).
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door M_1 »

Nee, mijn cijfers kloppen inderdaad niet... Had ergens twee keer een bedrag afgetrokken.
De nieuwe maandlasten worden inderdaad ongeveer 26 euro per maand lager dan de huidige maandlasten.
Gebruikersavatar
Cnorretje
Moderator
Berichten: 1219
Lid geworden op: vr 08 sep, 2006 5:00 pm
Locatie: Regio Waalwijk / Oosterhout

Re: Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door Cnorretje »

Gewoon bij de verzekeraar de bijbehorende premie opvragen. Je hebt nu maar een half aanbod.
markm
Berichten: 19
Lid geworden op: di 27 jun, 2017 7:50 am

Re: Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door markm »

Komt bij mij de vraag op.
Het is een voorstel van je bank. Kun je op dit voorstel niet onderhandelen? Bedoel ik neem aan dat een bak ook liever 10% hanteerd dan 2. Dat levert ze meer op toch?
Gebruikersavatar
Cnorretje
Moderator
Berichten: 1219
Lid geworden op: vr 08 sep, 2006 5:00 pm
Locatie: Regio Waalwijk / Oosterhout

Re: Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door Cnorretje »

Geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht sinds 2013 om iedereen die voldoet aan dezelfde voorwaarden en kenmerken dezelfde rente aan te bieden. Het is dus niet meer mogelijk om te onderhandelen over de hoogte van de hypotheekrente. Daarnaast zal de fiscus niet blij zijn met die 10%.
markm
Berichten: 19
Lid geworden op: di 27 jun, 2017 7:50 am

Re: Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door markm »

Mag je na het verstrijken van je rentevaste periode van bank wisselen? En zoja zitten daar kosten aan? Anders kun je toch een ander kiezen?
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Is oversluiten Spaarhypotheek verstandig?

Bericht door SimpleMind »

Je kunt altijd overstappen naar een andere geldverstrekker maar daar zitten altijd kosten aan (hypotheekadvies, notaris, etc).
Bij einde rentevastperiode betaal je (in de meeste gevallen) geen boete aan de oude geldverstrekker. Tijdens de rentevastperiode kan er wel sprake zijn van een boete al de afgesproken rente hoger is dan de huidige rente bij de oude geldverstrekker.....

Maar zoals al aangegeven kun je niet zomaar onderhandelen over een hogere rente en bovendien is dat ook lang niet altijd gunstig. Ook bij een spaarhypotheek is de eerste tijd een lagere rente gunstig.
En na 10 jaar is een iets lagere rente (bij kortere rentevastperiode) zeker nog niet ongunstig. Weliswaar iets hogere netto lasten maar veel meer opbouw in de spaarpot. En juist dan kan later als de rente wellicht iets hoger is erg voordelig uitpakken bij de volgende rentevastperiode. Dus bijvoorbeeld nu 5 jaar vast tegen lage rente en als de rente over 5 jaar hoger is vastzetten voor resterende 15 jaar.
Plaats reactie