Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind

inge3
Berichten: 17
Lid geworden op: do 03 jan, 2013 11:11 pm

Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Bericht door inge3 »

Een kennis van mij is gescheiden en moet zijn hypotheek gaan oversluiten.
Hij vraagt zich af wat is verstandiger , oversluiten of aflossen.

Dit is de casus:
- Hypotheeek bedrag = Ôé¼90.530. bij ABN
- betreft spaarhypotheek en er is inmiddels Ôé¼53.796 gespaard (en moet dus nog Ôé¼36.734)
- gestart in 1994 en moet nu nog 7 jaar (a rentevastperiode a 3,6%)
- per kalanderjaar mag 20% boetevrij worden afgelost

De hypotheek adviseur van ABN komt met volgende opties:

Berekening 1: Spaarpolis afgelost, Hypotheekvorm omzetten -> annuïteiten, rentecontract ongewijzigd (wel 0,2% lage door aanpassing aflossingsvorm =>3,4%)
Berekening 2: Spaarpolis afgelost, Hypotheekvorm omzetten -> annuïteiten, rentecontract aangepast naar de nieuwe rente voor 7 jaar vast tegen 2,04%
Boeterente Ôé¼1.659

Berekening 1: Hoofdsom Ôé¼36.787, Annuiteiten, 1-dec-2024, 3,40%, bruto per maand : Ôé¼488
Berekening 2: Hoofdsom Ôé¼36.787, Annuiteiten, 1-dec-2024, 2,04%, bruto per maand : Ôé¼465

Kosten bij oversluiten :
Boeterente 1.659
Notaris 700
Advieskosten ABN 900
Afhandelingskn.ABN 600
totaal : 3.859

Kosten bij volledig aflossen :
Boeterente 1.659
Notaris 700
Advieskosten ABN 900
Aflossen restdeel 36.734
totaal : 39.993

Hij heeft de financiele middelen om volledig af te lossen.
Maar kan hij ook in 2 x boetevrij aflossen? , zonder kosten en is weer vrij man om bij elke aanbieder te orienteren?
Hij mag per kalanderjaar mag 20% boetvrij aflossen , dus Ôé¼18.106 dit jaar, en de rest begin 2018.

De vraag is kan dit , en welke kosten zal hij dan evengoed moeten betalen? En welke consequenties zijn er eventueel?
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Bericht door M_1 »

Mijn eerste vraag is wat het doel is van het veranderen van de hypotheek. Dat ontgaat mij een beetje. Eigenlijk kun je geen zinnig antwoord verwachten als je niet aangeeft wat je wilt. Lagere lasten? Sneller van de hypotheek af zijn? In totaal zo voordelig mogelijk uit zijn?

Wat ik in het verhaal ook mis is de waarde van de woning. Dat is voor de uiteindelijke netto lasten ook wel relevant.

Wat ik ook mis is een vergelijking met de situatie waarin je niets doet. Bij een bankspaarhypotheek komen nu namelijk net de interessante jaren er aan, de jaren waarin je meer rendement op je spaarsaldo krijgt dan wat je aan netto rente moet betalen. Als ik even uit ga van een huis met een WOZ-waarde van twee ton en 41% inkomstenbelasting, dan kom ik op een netto rente van ongeveer 211 euro per maand. In zeven jaar wordt dat 17.765. Om met je spaarpot op 90.530 uit te komen is er iedere maand een storting van 225 euro nodig. In totaal 18.980 in zeven jaar.

Aan stortingen en netto rente ben je in die zeven jaar in totaal dus 36.745 euro kwijt, als je niets aan de hypotheek verandert. Wil je nu meteen stoppen en aflossen, dan zul je in elk geval het verschil tussen de lening (90.530) en de spaarpot (53796) moeten betalen. Nu in een keer of eventueel in een paar keer. Dat verschil is 36734. Dus los van alle andere kosten, zou het veranderen van je hypotheek je een totaal voordeel van 11 euro opleveren. Dat voordeel is na ├®├®n betaald gesprek met een adviseur al verdwenen.

Als je uit bent op zo laag mogelijke totale lasten, dan zou ik dus niets veranderen. Of ik zou binnen de bandbreedte nog een extra storting doen (als dat mag) en daarmee de maandelijkse stortingen wat verlagen. Als je nu bv eenmalig 5.000 zou storten, dan zouden je maandelijkse lasten ongeveer 67 euro dalen en zou je in die 7 jaar en kleine 650 euro voordeliger uit zijn.
inge3
Berichten: 17
Lid geworden op: do 03 jan, 2013 11:11 pm

Re: Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Bericht door inge3 »

Mijn voorkeur is ook niets veranderen vanwege de interessante jaren die er nu aan komen (en geen oversluitkosten).
Echter de bankadviseur stelt dat vanwege de scheiding de hypotheek nu moet worden overgesloten (met de vage redenatie dat resterende spaarbedrag minder dan de helft van het hypotheekbedrag is).
Het doel is in totaal zo voordelig mogelijk uit zijn.

De WOZ waarde van de woning is Ôé¼ 240.000. De inkomstenbelasting is 41%.
De huidige netto rente bij de bankspaarhypotheek per maand is dan ┬▒ Ôé¼ 222 ( 90530*3,6%*(1-41%) + 240000*0,75%*41% )/12.

Thans wordt per maand betaald aan de bank: Ôé¼ 272 rente + Ôé¼ 219 spaarbedrag + Ôé¼ 20 overlijdensrisicoverzekering (deze vervalt bij oversluiten).
Totaal (netto) per maand is dan: 222+219+20= Ôé¼ 461
Over 7 jaar is dit Ôé¼ 38.702

Als de adviseur gelijkt heeft, en moet oversluiten, komen de 2 voorstellen van de adviseur volgens mij uit op het volgende:
Berekening 1: Hoofdsom 36.787, Annuiteiten 3,40%, bruto=netto* per maand: 488, totaal 7 jaar: 40.992 + kosten 1.298 (700+900+600)*(1-41%) = totaal: 42.290
Berekening 2: Hoofdsom 36.787, Annuiteiten 2,04%, bruto=netto* per maand: 465, totaal 7 jaar: 39.060 + kosten 2.277 (1659+700+900+600)*(1-41%) = totaal: 41.337
* de hoofdsom is zo laag, dat (vanwege wet hillen) de bruto rente gelijk is aan de netto rente

Beide voorstellen kosten dus respectievelijk 3.588 en 2.635 meer dan de huidige bankspaarhypotheek (Ôé¼ 38.702).

Boetevrij aflossen (in 2 keer) als dit kan is Ôé¼ 36.734. Dit is 1.968 minder dan de huidige bankspaarhypotheek.

Heb ik het een beetje goed zo?
En blijft de vraag of je wel moet oversluiten zoals de adviseur stelt..
SimpleMind
Berichten: 1429
Lid geworden op: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Bericht door SimpleMind »

Het blijft een beetje vaag verhaal. Bij scheiding moet de hypotheek inderdaad wel aangepast worden. Oversluiten is echter niet direct nodig.
Wel zal een en ander moeten worden gesplitst en zal voor de helft een annuiteiten hypotheek moeten worden aangegegaan.

Bij de huidige bedragen levert een nieuwe rente voor de spaarhypotheek inderdaad niet zoveel voordeel op omdat de HWF dan hoger wordt dan de hypotheekrente.
(Dat zal wellicht de motivatie zijn achter de opmerking: "met de vage redenatie dat resterende spaarbedrag minder dan de helft van het hypotheekbedrag is".)
Maar bij de huidige rente van 3.6% is de spaarconstructie juist nog wel interessant. Oversluiten lijkt me dus niet direct een goede keuze.

Wat me echter verbaast is dat de overwaarde van het huis (150k obv WOZ) niet wordt benoemd. De helft daarvan moet worden betaald aan ex-partner en hiervoor kan eventueel ook een hypotheek worden afgesloten. Ik heb het gevoel dat er meer speelt en er dus wat details ontbreken. Dan is het niet mogelijk om een goed advies te kunnen geven.
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Bericht door M_1 »

Ik had er niet bij stilgestaan dat de scheiding nog niet was verwerkt. Dat maakt het wel wat gecompliceerder.

Bij de scheiding gaat de helft van de hypotheek naar de ex. De 'eigen' hypotheek moet dan dus worden verhoogd, waarbij de rente over die verhoging alleen aftrekbaar is als dat nieuwe deel minstens annuïtair wordt afgelost. Dat betekent dat je dan maximaal een spaarhypotheek voor de helft van de huidige hypotheek kunt hebben. Aangezien de spaarpot al hoger is dan de helft van de huidige lening, is het niet mogelijk om die spaarhypotheek laag genoeg te krijgen. De spaarhypotheek zal dan dus (fictief) tot uitkering moeten komen.

Het is de vraag of het dan handig is om de hypotheek verder nog helemaal aan te passen. De kosten die daarmee gemoeid zijn zijn relatief hoog, terwijl er geen of nauwelijks (fiscaal) voordeel aan zit. Ik zou dus denken dat het het meest logische is in de spaarpot te laten uitkeren en de maximale aflossing dit jaar te doen en vervolgens volgend jaar de rest af te lossen. Of eventueel nu al.

Of dat restant wel of niet annuïtair is, maakt in feite niet uit. Je hebt toch geen voordeel van de renteaftrek, omdat het eigenwoningforfait hoger is dan de betaalde rente. Dus je hoeft je weinig aan te trekken van regeltjes voor fiscaal voordeel.
inge3
Berichten: 17
Lid geworden op: do 03 jan, 2013 11:11 pm

Re: Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Bericht door inge3 »

Waarom gaat bij scheiding de helft van de hypotheek naar de ex? Kan deze niet worden overgenomen door overblijvende partner?
De ex partner is een halfjaar geleden al uitgekocht (uit liquide middelen) en huidige maandbedragen kan de overgebleven partner makkelijk betalen.
Nieuwe rente is niet nodig, deze is in 2014 voor 10 jaar vastgezet a 3,6% tot einde looptijd.

De belangrijkste vraag blijft of huidige hypotheek niet kan worden overgenomen door overgebleven partner.
Zo niet dan lijkt mij in 2 keer boetevrij aflossen beste optie, er zijn dan geen kosten (boeterente a 1659 en advieskosten bank).
En al zou je dat willen, zou je dan elders een nieuwe hypotheek (ondanks nieuwe kosten en geen renteaftrek meer) kunnen nemen en voor welk bedrag?
M_1
Berichten: 3049
Lid geworden op: ma 04 aug, 2008 10:56 am

Re: Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Bericht door M_1 »

Sinds 2013 moeten nieuwe hypotheken, of verhogingen, minstens annuitair worden afgelost. Voor bestaande hypotheken is een overgangsrecht. De oude hypotheek was van de partners samen. Fiscaal gezien heeft elk van beiden daarom recht op de helft van dat overgangsrecht, dus mag ieder van de partners voor de helft van de lening van de oude hypotheek de oude hypotheekvorm houden. (Of eventueel ook aflossingsvrij.) Voor het deel dat aan de andere ex toebehoort, geldt dat je daar nog wel een hypotheek voor mag nemen, maar dat wordt dan fiscaal wel als een nieuwe hypotheek/verhoging van jouw deel gezien. Waarvoor aan de nieuwe regels moet worden voldaan.

Dus in cijfers elk van beide partners mag maximaal voor 45.265 een 'oude' hypotheekvorm nemen/houden. Voor de rest moet het minstens annuitair zijn. Maar omdat de spaarpot al hoger is dan dat bedrag, kun je voor die 45.265 geen bankspaarhypotheek meer nemen.
inge3
Berichten: 17
Lid geworden op: do 03 jan, 2013 11:11 pm

Re: Bankspaarhypotheek omzetten of boetevrij aflossen

Bericht door inge3 »

Okey , dus beiden hebben recht op de helft van de oude hypotheekvorm (45k), maar de overgebleven partner heeft een spaarpot van 54k dus dat kan niet.
(eigenlijk zouden dan beiden ook de helft van de spaarpot moeten 'krijgen')

Maar stel dat de ex nu een huis koopt , kan zij dan voor de helft van de oude hypotheekvorm gebruik maken (dus bankspaarhypotheek) en welke spaarpot heeft zij dan?
Dit wordt lastig en ik neem aan dat dat niet kan. Dus nu hebben beiden geen profijt van het overgangsregeling:/
Plaats reactie