De Gouden Aankooptips!
Goedenavond,
Sinds kort zijn mijn vriend en ik uitelkaar. We hebben besloten dat hij in het huis blijft wonen. Aangezien dit mijn 1e (en hopelijk laatste) keer is dat ik in zo'n situatie terecht ben gekomen heb ik een aantal vraagjes en ik hoop dat iemand deze voor mij kan beantwoorden.
* het huis is getaxeerd onder de waarde waar wij een hypotheek voor hebben afgesloten, er is dus geen overwaarde. Is er dan nog sprake van uitkopen? Ik neem aan dat ik geen geld ontvang als hij het huis overneemt?
*hij heeft maandelijks meer geld betaald aan de maandelijkse lasten. We hebben een samenlevingscontract (50-50). Is hij nu gerechtigd om dit "extra" geld terug te eisen?
Misschien zijn het "domme" vragen maar jullie zouden me heel erg mee helpen als iemand er antwoord op weet te geven.
Alvast bedankt!!
Overname huis
Moderators: webka, Cnorretje, Jean henri, SimpleMind
Beste C
Wat een vervelende situatie.
Waarschijnlijk krijg je geen geld voor het "uitkopen". Waar jullie over uit moeten komen, is hoe de kosten koper verdeeld worden over jullie twee. Ik kan je de twee extremen geven:
- 50/50: dan betaal jij je ex het verschil tussen de lening en de waarde van de woning
- 100% voor je ex: dan betaalt je ex jou het verschil tussen de huidige waarde van de woning en de oorspronkelijke koopsom; bij edaalde waarde betaal jij je ex het verschil
Ik denk dat beide uitersten niet "eerlijk" zijn. De "eerlijke" verdeling ligt ergens tussenin. Als jullie hier niet onderling uitkomen, kunnen jullie een onafhankelijke derde inschakelen die jullie allebei vertrouwen.
Wat jullie in het samenlevingcontract afspreken moeten jullie in beginsel nakomen. Wel wordt er vanuit gegaan dat de rekeningen jaarlijks vereffend zijn. Je vriend kan over 2007 nog wel geld eisen, maar niet over 2006 of eerder.
Probeer er samen uit te komen. Dat is het gemakkelijkst.
Wat een vervelende situatie.
Waarschijnlijk krijg je geen geld voor het "uitkopen". Waar jullie over uit moeten komen, is hoe de kosten koper verdeeld worden over jullie twee. Ik kan je de twee extremen geven:
- 50/50: dan betaal jij je ex het verschil tussen de lening en de waarde van de woning
- 100% voor je ex: dan betaalt je ex jou het verschil tussen de huidige waarde van de woning en de oorspronkelijke koopsom; bij edaalde waarde betaal jij je ex het verschil
Ik denk dat beide uitersten niet "eerlijk" zijn. De "eerlijke" verdeling ligt ergens tussenin. Als jullie hier niet onderling uitkomen, kunnen jullie een onafhankelijke derde inschakelen die jullie allebei vertrouwen.
Wat jullie in het samenlevingcontract afspreken moeten jullie in beginsel nakomen. Wel wordt er vanuit gegaan dat de rekeningen jaarlijks vereffend zijn. Je vriend kan over 2007 nog wel geld eisen, maar niet over 2006 of eerder.
Probeer er samen uit te komen. Dat is het gemakkelijkst.
-
sander
Beste C
Als jullie er helemaal niet uitkomen zit er niks anders op om de woning te verkopen. Het verlies moet je dan samen delen en dat kan aardig oplopen (denk ook aan makelaarskosten en kosten tijdens leegstand).
Je bent dus beter af door gewoon te vertrekken en je ex het huis te laten en je medewerking te geven aan overschrijving op zijn naam als je ex je dat zo aanbiedt. Hij zou het verschil (taxatiewaarde versus hypotheekbedrag) bij jou in rekening mogen brengen gelet op gezamenlijk eigendom volgens contract.
Als jullie er helemaal niet uitkomen zit er niks anders op om de woning te verkopen. Het verlies moet je dan samen delen en dat kan aardig oplopen (denk ook aan makelaarskosten en kosten tijdens leegstand).
Je bent dus beter af door gewoon te vertrekken en je ex het huis te laten en je medewerking te geven aan overschrijving op zijn naam als je ex je dat zo aanbiedt. Hij zou het verschil (taxatiewaarde versus hypotheekbedrag) bij jou in rekening mogen brengen gelet op gezamenlijk eigendom volgens contract.
-
sander
Beste Sander,
Indien je - net als ik - enkel bovenstaande informatie tot je beschikking hebt, vind ik het onbegrijpelijk dat je op obv zulke bondige informatie C kunt adviseren om de voor haar financieel ongunstigste verdeling van de kosten koper te kiezen.
Een huis koop je voor de langere termijn, gemiddeld 7 jaar. Het is goed verdedigbaar dat de kosten koper over die periode dient te worden afgeschreven. Waarom zou je er dan standaard vanuit gaan degene die uit het huis gaat, meebetaalt aan de afschrijving na vertrek? De afsluitprovisie, leveringsakte en overdrachtsbelasting vormen samen het grootste deel van de kosten koper.
Afsluitprovisie is vooruit betaalde rente en dient economisch over de looptijd van de lening afgeschreven te worden
In makelaarsland geldt de formule [koopsom kosten koper + overdrachtbelasting + leveringsakte] = [koopsom vrij op naam]
Een taxatie zal normaal de kosten koper prijs opleveren. De ex van C kan de woning vrij op naam kopen. Hij is immers geen overdrachtsbelasting verschuldigd en je zou kunnen zeggen dat de leveringakte kosteloos is omdat C er toch uit moet.
Je kunt obv de verstrekte informatie onmogelijk meer adviseren dan dat de kosten koper ergens tussen de 50 ex / 50 C en 100 ex / 0 C verdeeld dient te worden.
@ C: probeer er samen uit te komen en zorg er ook voor dat jullie financieel een faire oplossing bedenken
Indien je - net als ik - enkel bovenstaande informatie tot je beschikking hebt, vind ik het onbegrijpelijk dat je op obv zulke bondige informatie C kunt adviseren om de voor haar financieel ongunstigste verdeling van de kosten koper te kiezen.
Een huis koop je voor de langere termijn, gemiddeld 7 jaar. Het is goed verdedigbaar dat de kosten koper over die periode dient te worden afgeschreven. Waarom zou je er dan standaard vanuit gaan degene die uit het huis gaat, meebetaalt aan de afschrijving na vertrek? De afsluitprovisie, leveringsakte en overdrachtsbelasting vormen samen het grootste deel van de kosten koper.
Afsluitprovisie is vooruit betaalde rente en dient economisch over de looptijd van de lening afgeschreven te worden
In makelaarsland geldt de formule [koopsom kosten koper + overdrachtbelasting + leveringsakte] = [koopsom vrij op naam]
Een taxatie zal normaal de kosten koper prijs opleveren. De ex van C kan de woning vrij op naam kopen. Hij is immers geen overdrachtsbelasting verschuldigd en je zou kunnen zeggen dat de leveringakte kosteloos is omdat C er toch uit moet.
Je kunt obv de verstrekte informatie onmogelijk meer adviseren dan dat de kosten koper ergens tussen de 50 ex / 50 C en 100 ex / 0 C verdeeld dient te worden.
@ C: probeer er samen uit te komen en zorg er ook voor dat jullie financieel een faire oplossing bedenken
-
sander
Beste Steven,
Mijn antwoord was ingegeven op basis van de mededeling dat het huis minder waard is dan waarde hypotheek en de vraag of vriend het te hoge deel dat hij heeft betaald aan maandelijkse lasten kan verrekenen. Als ze er niet uitkomen is verkoop aan derden een laatse optie. Deze laatste optie kent alleen maar grote verliezers.
Men doet er verstandig aan om bij aankoop van de woning bij notaris vast te leggen hoe te verrekenen bij scheiding. Zonder z'n regeling wordt alleen de overwaarde of onderwaarde (taxatieverkoopprijs minus schuld) door de twee partijen verrekend. Diegene die het huis verlaat en dan een gelijkwaardige woning terugkoopt + KK is dan altijd slechter af dan diegene die blijft zitten. KK zijn kosten die je direct na leveringsacte moet afschrijven.
Mijn antwoord was ingegeven op basis van de mededeling dat het huis minder waard is dan waarde hypotheek en de vraag of vriend het te hoge deel dat hij heeft betaald aan maandelijkse lasten kan verrekenen. Als ze er niet uitkomen is verkoop aan derden een laatse optie. Deze laatste optie kent alleen maar grote verliezers.
Men doet er verstandig aan om bij aankoop van de woning bij notaris vast te leggen hoe te verrekenen bij scheiding. Zonder z'n regeling wordt alleen de overwaarde of onderwaarde (taxatieverkoopprijs minus schuld) door de twee partijen verrekend. Diegene die het huis verlaat en dan een gelijkwaardige woning terugkoopt + KK is dan altijd slechter af dan diegene die blijft zitten. KK zijn kosten die je direct na leveringsacte moet afschrijven.
Beste Sander,
Het klopt dat ze er samen uit moeten komen. Als ze dat niet doen, zijn er alleen maar verliezers. De vraag is tegen welke prijs de ex de woning koopt. De prijs moet liggen in de bandbreedte getaxeerde waarde kk en getaxeerde waarde von liggen. Daar zit minimaal 6% verschil (overdrachtsbelasting) tussen. Wat jij zegt is dat C meteen op het minimum, nl de getaxeerde waarde kk, moet zitten.
De verdeling van de maandelijkse lasten is ander vraagstuk en zou buiten bovenstaande om berekend moeten worden.
Dat is niet waar. De ex hoeft voor het uitkopen niet nogmaals de kk te betalen. In jouw voorstel komt het effectief op neer dat de ex 50% van de kk heeft betaald om uiteindelijk 100% van het eigendom te verkrijgen. Misschien kun je mijn eerdere post nogmaals lezen?sander schreef:KK zijn kosten die je direct na leveringsacte moet afschrijven.
Het klopt dat ze er samen uit moeten komen. Als ze dat niet doen, zijn er alleen maar verliezers. De vraag is tegen welke prijs de ex de woning koopt. De prijs moet liggen in de bandbreedte getaxeerde waarde kk en getaxeerde waarde von liggen. Daar zit minimaal 6% verschil (overdrachtsbelasting) tussen. Wat jij zegt is dat C meteen op het minimum, nl de getaxeerde waarde kk, moet zitten.
De verdeling van de maandelijkse lasten is ander vraagstuk en zou buiten bovenstaande om berekend moeten worden.
-
sander
Beste Steven,
Ik deel je nobele standpunt. Emotioneel gezien heb je gelijk. Echter, bij boedelverdelingen die via rechtbank lopen worden de oorspronkelijk betaalde bijkomende kosten zoals KK en makelaarskosten (die kopers jaren terug hebben gemaakt) niet meegenomen in de verdeling. Bij een duuurder wordende markt is dat nadelig voor de vertrekkende partner want die moet een gelijkwaardige woning duurder terugkopen en nog een keer kk betalen. Bij een nog onverhoopt dalende markt is de situatie ongunstig voor de in de woning blijvende partner die dan ineens veel te duur komt te zitten t.o.v. vertrekkende partner. Mijn advies is om dit soort zaken beter te bespreken en vast te leggen bij koop van de woning dan ruzie achteraf.
Ik deel je nobele standpunt. Emotioneel gezien heb je gelijk. Echter, bij boedelverdelingen die via rechtbank lopen worden de oorspronkelijk betaalde bijkomende kosten zoals KK en makelaarskosten (die kopers jaren terug hebben gemaakt) niet meegenomen in de verdeling. Bij een duuurder wordende markt is dat nadelig voor de vertrekkende partner want die moet een gelijkwaardige woning duurder terugkopen en nog een keer kk betalen. Bij een nog onverhoopt dalende markt is de situatie ongunstig voor de in de woning blijvende partner die dan ineens veel te duur komt te zitten t.o.v. vertrekkende partner. Mijn advies is om dit soort zaken beter te bespreken en vast te leggen bij koop van de woning dan ruzie achteraf.