Looptijd spaarhypotheek inkorten

[Loetje]

Beste hypotheekkenners,

Mijn spaarhypotheek loopt af per 01-07-2028. De renteherziening is per 01-02-2027. Het gaat om een hypotheekbedrag van 120.000 euro à 4,6 procent. Er zit nu circa 65.000 in de spaarpot.

Het lijkt mij een fijn idee dat de spaarhypotheek op de renteherzieningsdatum afloopt (dan heb ik in elk geval niet met een mogelijk lagere rente/hogere spaarpremie te maken + ik vind het wel prettig ervan af te zijn).

De vraag is: wat is verstandig?

- nu een extra storting doen, die daarna nog 7 jaar kan renderen? (en hoeveel zou die storting ongeveer zijn?)
- maandpremie omhoog (hoe hoog zou die worden?)
- niks doen, en zien wat er bij de renteherziening gaat gebeuren

De bandbreedte is inmiddels (in het verleden) volgestort.

Iemand enig wat de beste optie is?

Loetje

[QAF]

Mits je niet voor 01-07-2028 de AOW gerechtigde leeftijd bereikt: niet doen. Je spaarhypotheek gaat nu netto geld opleveren, die wil je zo lang mogelijk houden. De rente kan weliswaar een stuk lager staan in het laatste jaar (maar dat is nog wel erg ver vooruit kijken), hoewel dat jammer is hoeft dat nog steeds geen ramp te zijn en tegen die tijd als de rente nog steeds laag staat kan je dan altijd nog kijken wat je doet, zeker als je een losstaand spaarpotje achter de hand hebt. Met een beetje geluk staat de rente weer een stuk hoger en heb je nog een jaar langer een leuk voordeel. Extra storten binnen de bandbreedte zou leuk zijn, maar die is dus helaas al volgestort. Ik zeg: niks doen.

[Loetje]

QAF, dank voor je antwoord. Wat ik als leek dan nog niet goed gegrijp:

- Ik snap dat het gunstig is spaarpot 17 maanden langer te laten renderen. Tegeljkertijd scheelt de looptijd verkorten ook 15 maanden inleg + rente betalen. Dat is toch ook gunstig?
- nu eenmalig een bedrag storten betekent dat die storting nog zeven jaar kan renderen tegen 4,6%. Dat levert ook weer geld op?

[QAF]

- Ik snap dat het gunstig is spaarpot 17 maanden langer te laten renderen. Tegeljkertijd scheelt de looptijd verkorten ook 15 maanden inleg + rente betalen. Dat is toch ook gunstig?

De inleg zelf (los van rente opbrengsten) mag je eigenlijk niet meerekenen, die moet je hoe dan ook betalen, of je dat nu in 1x doet of verspreid over X maanden maakt in die zin niet uit. Dat is dus alleen verandering van wanneer je dat gaat betalen. De rente moet je inderdaad wel langer betalen als de hypotheek langer loopt, maar tegelijkertijd levert je spaarpot over het opgebouwde saldo ook langer rente op. Aangezien de spaarpot de laatste jaren een hoge waard heeft (en dus veel rente geeft), kan dat netto geld opleveren dankzij de HRA.

(betaalde (bruto) rente - EWF = aftrekbare rente. De aftrekbare rente x De IB schijf waar je in zit (bijv. 38,1%) geeft je voordeel aan, dit bedrag krijg je terug van de fiscus. Betaalde (bruto) rente minus je terugave geeft je werkelijke kosten aan (netto rente).

Je spaarsaldo x rentepercentage (4,6%) is uiteraard hoeveel rente je ontvangt. Als je dit met je eigen cijfers narekent, zal je zien dat de ontvangen rente hoger is dan de netto betaalde rente).

- nu eenmalig een bedrag storten betekent dat die storting nog zeven jaar kan renderen tegen 4,6%. Dat levert ook weer geld op?

Zeker, maar dat is in verhouding slechts een klein (extra) bedrag dat lange tijd kan renderen. Ik heb het voor jouw situatie niet helemaal doorgerekend, maar waarschijnlijk is de veel grotere spaarpot die er al staat een wat kortere periode (17 mnd) laten door renderen interessanter. Daarom zou het wel interessant zijn om nog een storting binnen de bandbreedte regeling te kunnen doen, dan heb je het voordeel van beide kanten. Maar dat is helaas dus geen optie meer.

[M_1]

In de regel is inkorten ongunstig, maar als je met je vanwege extra stortingen al aan je bandbreedte zit, dan kan het dus inderdaad zijn dat een extra storting extra laten renderen gecombineerd met inkorten toch voordeliger is.

Ik zal het even bekijken voor het simpele geval van een jaar kortere looptijd door een extra eenmalige storting. Daarvoor heb ik even wat grove aannames gedaan. Stel dat je een jaar eerder stopt met de hypotheek. Dat levert een besparing op van 5.520 bruto rente plus grofweg 2.000 spaarinleg. Stel dat het eigenwoningforfait ongeveer 1200 is en je ong. 40% belastingen betaalt, dan zou je netto besparing van een jaar inkorten ongeveer 5.800 zijn.

Tegelijk groeit je spaarpot minder aan. En mis je natuurlijk ook die 2.000 inleg op je spaarpot (pluste rente daarover). Bij elkaar ergens tussen de 7.100 en 7.200 euro. Dat moet je dus 'opvangen' met een extra storting plus 8 jaar rendement. Om over 8 jaar die 7.100-7.200 euro te hebben, zul je nu ongeveer 5.000 extra in de pot moeten stoppen.

In dit geval levert een extra storting van 5.000 euro dus over 8 jaar een besparing op van zo'n 5.800 euro. Dankzij de nog relatief lange resterende looptijd en de relatief hoge rente lijkt het mij dus dat een extra storting in dit geval toch voordeliger is, ondanks dat je daarmee de looptijd zult moeten inkorten.

Natuurlijk ben ik hier uitgegaan van de huidige rentestand. Als de rente straks (veel) lager is, dan zal het gemiste rendement van het laatste jaar ook fors lager zijn en zal het voordeel nog iets groter worden. Andersom zou uiteraard een (veel) hogere rente in 2028 betekenen dat je dat hogere rendement ook mist.

[SimpleMind]

Ik heb je getallen net doorgerekend. In jouw geval bepalen het IB-tarief en de WOZ-waarde de uitkomst.

Als je op dit moment 38% belasting betaald en een relatief lage WOZ-waarde kan kan inkorten tot 1-2-2027 een paar honderd Euro opleveren. Bovendien kun je hierdoor weer een extra storting doen en heb je de zekerheid van een mooie hoge rente tot einde looptijd. Indien je minder belasting betaald geldt hezelfde.

Als je op dit moment echter in het 51,75% IB-tarief valt, ligt het anders. Dan is het rendement van het spaardeel op dit moment al positief en zal inkorten in principe duurder uitvallen. Dit kun je compenseren met een extra storting, van bijvoorbeeld €6000, maar dat zal over de totale looptijd toch niet meer dan totaal ±€500 voordeel opleveren ten opzichte van gewoon door laten lopen.

Zoals M_1 al aangaf zal de rente na 2-2027 het echte verschil bepalen, hogere rente zul je bij inkorten een stuk voordeel missen, bij lagere rente zal inkorten juist gunstig zijn geweest.
Bovendien is "gevoel" ook heel belangrijk, en waarschijnlijk meer waard dan het verschil in totale kosten die de hypotheek oplevert.....

[Loetje]

Allemaal hartelijk dank voor de uitgebreide reacties. Ingewikkelde rekensommen, waarbij vooral ook de nog onbekende rente over zeven jaar een belangrijke rol speelt. Onze wozwaarde is hoog (305.000), de ib-schaal laag (38%). Ik kan niet precies inschatten hoe het dan uitpakt, maar als ik jullie goed begrijp is de bottomline dat het geen enorme bedragen uitmaakt (tenzij de rente hele gekke dingen gaat doen). In dat geval speelt inderdaad 'het gevoel' een rol en moet ik daar maar eens over na gaan denken.

[QAF]

In de regel is inkorten ongunstig, maar als je met je vanwege extra stortingen al aan je bandbreedte zit, dan kan het dus inderdaad zijn dat een extra storting extra laten renderen gecombineerd met inkorten toch voordeliger is.

Ik zal het even bekijken voor het simpele geval van een jaar kortere looptijd door een extra eenmalige storting. Daarvoor heb ik even wat grove aannames gedaan. Stel dat je een jaar eerder stopt met de hypotheek. Dat levert een besparing op van 5.520 bruto rente plus grofweg 2.000 spaarinleg. Stel dat het eigenwoningforfait ongeveer 1200 is en je ong. 40% belastingen betaalt, dan zou je netto besparing van een jaar inkorten ongeveer 5.800 zijn.

Tegelijk groeit je spaarpot minder aan. En mis je natuurlijk ook die 2.000 inleg op je spaarpot (pluste rente daarover). Bij elkaar ergens tussen de 7.100 en 7.200 euro. Dat moet je dus 'opvangen' met een extra storting plus 8 jaar rendement. Om over 8 jaar die 7.100-7.200 euro te hebben, zul je nu ongeveer 5.000 extra in de pot moeten stoppen.

In dit geval levert een extra storting van 5.000 euro dus over 8 jaar een besparing op van zo'n 5.800 euro. Dankzij de nog relatief lange resterende looptijd en de relatief hoge rente lijkt het mij dus dat een extra storting in dit geval toch voordeliger is, ondanks dat je daarmee de looptijd zult moeten inkorten.

Natuurlijk ben ik hier uitgegaan van de huidige rentestand. Als de rente straks (veel) lager is, dan zal het gemiste rendement van het laatste jaar ook fors lager zijn en zal het voordeel nog iets groter worden. Andersom zou uiteraard een (veel) hogere rente in 2028 betekenen dat je dat hogere rendement ook mist.

Vooropgesteld dat ik (nog) niet echt doorgewinterd ben in de materie, maar volgens mij kan dit niet kloppen en kost inkorten TS gewoon geld, omdat zijn spaarhypotheek al netto geld oplevert.

Heel grof (want we hebben ook niet alle getallen) en dan ga ik uit van een rente van 4,6% bij einde RVP, net als jij.

Huidige situatie:

Code: Selecteer alles

2019

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 2990 euro rente inkomsten (4,6% over 65.000). Netto rendement van 315,92, spaarinleg niet meegerekend.

2020

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 3220 euro rente inkomsten (4,6% over 70.000). Netto rendement van 545,92, spaarinleg niet meegerekend.

2021

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 3473 euro rente inkomsten (4,6% over 75.500). Netto rendement van 798,92, spaarinleg niet meegerekend.

2022

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 3726 euro rente inkomsten (4,6% over 81.000). Netto rendement van 1051,92, spaarinleg niet meegerekend.

2023

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 4002 euro rente inkomsten (4,6% over 87.000). Netto rendement van 1327,92, spaarinleg niet meegerekend.

2024

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 4278 euro rente inkomsten (4,6% over 93.000). Netto rendement van 1603,92, spaarinleg niet meegerekend.

2025

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 4577 euro rente inkomsten (4,6% over 99.500). Netto rendement van 1902,92, spaarinleg niet meegerekend.

2026

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 4876 euro rente inkomsten (4,6% over 106.000). Netto rendement van 2201,92, spaarinleg niet meegerekend.

2027

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 5198 euro rente inkomsten (4,6% over 113.000). Netto rendement van 2523,92, spaarinleg niet meegerekend.


Totaal netto rendement over resterende jaren: 12273,28

Situatie na inkorten met 5000 euro:

Code: Selecteer alles

2019

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 3220 euro rente inkomsten (4,6% over 70.000). Netto rendement van 545,92, spaarinleg niet meegerekend.

2020

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 3473 euro rente inkomsten (4,6% over 75.500). Netto rendement van 798,92, spaarinleg niet meegerekend.

2021

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 3726 euro rente inkomsten (4,6% over 81.000). Netto rendement van 1051,92, spaarinleg niet meegerekend.

2022

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 4002 euro rente inkomsten (4,6% over 87.000). Netto rendement van 1327,92, spaarinleg niet meegerekend.

2023

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 4278 euro rente inkomsten (4,6% over 93.000). Netto rendement van 1603,92, spaarinleg niet meegerekend.

2024

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 4577 euro rente inkomsten (4,6% over 99.500). Netto rendement van 1902,92, spaarinleg niet meegerekend.

2025

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 4876 euro rente inkomsten (4,6% over 106.000). Netto rendement van 2201,92, spaarinleg niet meegerekend.

2026

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten tegenover 5198 euro rente inkomsten (4,6% over 113.000). Netto rendement van 2523,92, spaarinleg niet meegerekend.


Totaal netto rendement over resterende jaren: 11957,36

En dan heeft TS in 2027 uiteraad ook nog wel wat kosten aan het EWF, gezien afbouw wet Hillen. Spaarinleg heb ik bewust niet meegeteld, want dat moet je in beide situaties toch inleggen alleen op andere momenten. Voordeel van niet inkorten is uiteraard nog wel dat die 5K gewoon op de spaarrekening kan blijven staan van TS.

Of zie ik iets over het hoofd?

[SimpleMind]

Op basis van 305k WOZ en 38% kom ik tot:
Inkorten en verder niets doen levert een "verlies" op van een kleine €200,-
Inkorten met een extra inleg van 6000,- levert een positief effect op van ± 900,-
Je verlies in beide gevallen natuurlijk wel iets aan spaarrente, een gewone spaarrekening levert ook nog iets op (al is het op dit moment bijna nihil...)
Dat is op basis van huidige wetgeving en gelijkblijvende rente in 2027.

@QAF: ik heb je berekening niet gecontroleerd. Het lijkt iets af te wijken, maar niet heel erg veel. Spaarinleg tijdens het jaar telt wel mee, dit zal een van de verschillen zijn. En verder is max aftrek vanaf 2023 voor alle hypotheken 37% meen ik. Wellicht dat hier het verschil door verklaard wordt. Hoe dan ook, conclusie is gelijk, zonder extra inleg kost het ±200,- met extra inleg van 6k zal het een klein voordeel kunnen zijn.
Ik denk dat gevoel in dit geval doorslaggevend kan zijn. En als rente in 2027 nog steeds laag is dan is inkorten nu wel erg voordelig natuurlijk...zelfs zonder extra storting...

[M_1]

Ik ben de berekening niet in detail bekeken, maar je berekening van de netto rente klopt niet.

5520 euro bruto rente (4,6% over 120.000)
1200 EWF
4320 x 61,9% = 2674,08 netto rente kosten

Bij de laatste stap bereken je het deel wat je (niet) van de belastingen terugkrijgt door eerst het eigenwoningforfait van de bruto rente af te trekken. Maar dat deel van de bruto rente moet je natuurlijk ook gewoon betalen. De netto te betalen rente wordt dus 1200 euro hoger, 3874,08.

Bij het inkorten heb je dus ook per ingekort jaar 1200 euro meer voordeel dan in jouw berekening. Daardoor kom jij op een voordeeltje voor niets doen van 300 euro in plaats van een nadeel van 900 euro, waar simplemind (en ik) op komen.

Extra storten plus iets inkorten is in dit geval dus wel iets voordeliger

[QAF]

Ja, stom van me zeg. Dan ben ik het met jullie eens.

[nerd01]

Hallo Loetje, hoewel je al goede antwoorden gehad hebt, heb ik me ook nog even over jouw casus gebogen omdat het wel interessant is. Er zal een grote groep mensen zijn (waaronder ikzelf) die in een vergelijkbare situatie zitten. Niemand had natuurlijk bij het afsluiten van de spaarhypotheek gedacht nog eens zulke lage rentes bij de renteverlenging tegen te komen. Want hiermee wordt de aantrekkelijkheid van de hele spaarhypotheek constructie zwaar aangetast. Nog even maximaal profiteren van je huidige hoge rente kan lucratief zijn. De methode hiervoor is inderdaad inkorten en extra bijstorten. Als je al tegen de max bandbreedte aanzat wordt door het inkorten een extra storting weer mogelijk. Je hoeft niet bang te zijn dat je inleg te minimaal wordt. De extra inleg staat nog een tijdje op te renten tegen de huidige hoge rente. Ik heb jouw situatie doorgerekend in een programma dat ik hiervoor heb. De bedragen in euro's zijn de totale netto hypotheekkosten vanaf nu tot einde looptijd. Hierbij is in principe met alle kosten en belastingteruggave rekening gehouden, maar dit is door de belastingregels minder exacte wetenschap dan deze getallen suggereren. Het kan best dat jouw belastingaftrek een tientje per maand lager of hoger uitvalt. Over 8 jaar gaat het dan al om 1000 euro. Maar de trend in de cijfers zal er niet ver naast zitten en die stemt overeen met de berekeningen hierboven.

a) ongewijzigd voortzetten, verlengingsrente 2%....€ 57.065
b) ongewijzigd voortzetten, verlengingsrente 4,6%..€ 55.486
c) looptijd inkorten tot 02-2027.........................€ 55.343....... a) - c)......€ 1.722
d) idem + storting van 6.000.............................€ 54.288....... a) - d)......€ 2.777
e) idem + storting van 10.000............................€ 53.585
Maandpremie bij d) rond 197 euro en bij e) rond 142 euro.

De situatie b) waarop je misschien rekende bij het afsluiten gaat zich waarschijnlijk niet voordoen. We kunnen de rentestand in 2027 niet voorspellen, maar het kan best op situatie a) uitdraaien. Optie d) en e) zijn dus zeker voordeliger en in ieder geval vrij van verdere onzekerheden over de rentestand. Mijn advies is dus om in te korten vervolgens je bank/intermediair te vragen wat je maximaal mag bijstorten. Hoe meer, hoe beter!
Tenslotte is het leuk om te zien dat je de resterende 55 dzd euro voor je aflossing dus in 8 jaar kan opbouwen zonder extra kosten: in scenario d) leg je netto namelijk ongeveer hetzelfde bedrag in. Mooi toch, die spaarhypotheek...

[M_1]

Kleine nuance bij de laatste scenario's. Die zijn goed voor de beeldvorming, maar het moet natuurlijk ook aan de fiscale regels voldoen. Voor verlaging van de maandelijkse storting was in het geval van Loetje geen ruimte meer. Dus de hoogste stortingen zijn leuk om het effect te zien, maar niet echt uitvoerbaar.

[Loetje]

Beste hypotheekvrienden,

Een late update, het antwoord van Reaal liet nogal op zich wachten. Maar ik weet nu hoeveel ik in moet leggen voor een looptijdverkorting. Even samengevat de gegevens op een rij:

Hybride invest hypotheek (alleen sparen)
Doelkapitaal: 120.000
Einddatum: 1-07-2028
Rente: 4,6 (renteperiode loopt tot 1-02-2027)
Premie: 198,81 per maand
woz: 305.000
Belastingtarief: 37,35

Looptijdverkorting aangevraagd naar 1-02-2027
Extra benodigde storting: 7.715 euro

Als ik het goed uitreken, scheelt het me netto 17x198.81 en 17x288,19 = grofweg 8.279 aan premie en netto rente.

Kortom, netto win ik er 654 euro op. Iets, maar niet veel. En de fijne gedachte dat deze hypotheek begin 2027 is afgelost.

Grote vraag is of deze berekening klopt? Of maak ik denk- of rekenfouten?

Dank alvast weer.

[nerd01]

Je berekening klopt niet. Het belastingvoordeel is lager door EWF.
Inkorten en extra storten levert ongeveer 3000 euro netto voordeel op ten op zichte van laten doorlopen en verlengen tegen 2%.