Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpassen?

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpassen?

Berichtdoor Mr Mortgage » wo 11 sep, 2019 7:26 pm

Dag allemaal,

Met veel belangstelling een aantal berichten in dit forum gelezen. Helder en nuttig. Toch blijf ik met een grote vraag zitten en ik vraag jullie kijk op de zaak.

Ik heb een spaarhypotheek van pakweg Eur 175.000,00 waarvan over twee jaar de rentevaste periode afloopt (op 1 september 2021). De einddatum van de hypotheek is na 30 jaar vervolgens 1 september 2031. Vanwege het jaar van aankoop woning zat ik in de redelijk hoge rentepercentages, in mijn geval is dit 6,6% (ING). Nu weet ik ook dat - omdat het een spaarhypotheek is - de rente ook in mijn voordeel werkt, de bank dient op mijn inleg die 6,6% te vergoeden. Wat mij al enige tijd dwars zit, zijn de voor mij en mijn vrouw hoge maandlasten die deze hypotheek met zich meebrengt.

Per maand betaal ik (bij benadering) aan rente Eur 950,00 en met inleg spaarpolis erbij komen we op Eur 1010,00. Daar komt ook nog de overlijdensrisicodekking bij van Eur 100,00 en de maandlasten van deze hypotheek bedragen zo'n Eur 1100,00. Omdat het pensioen in zicht komt en de inkomsten eerder zullen zakken dan stijgen maak ik me wel enige zorgen over die (voor ons) inmiddels stevige en constante maandelijkse kostenpost.

Mijn grootste wens is die maandlasten stevig naar beneden te brengen (maar niet om vervolgens aan het einde met een restschuld te blijven zitten). Tussentijds aflossen wordt lastig omdat we al jaarlijks 10% aflossen op een tweede (kleinere en aflossingsvrije) hypotheek.

Mijn vraag is vervolgens: wat is straks in 2021 wijsheid, hoe krijg ik die voor ons stevige maandlasten naar beneden?

Bij voorbaat dank voor de tips!

Groeten,
Hans

:?:
Mr Mortgage
 
Berichten: 5
Geregistreerd: wo 11 sep, 2019 6:58 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor Mokkies » do 12 sep, 2019 7:53 am

Beste Hans,

De eerste vraag is eigenlijk is het een "bank"spaarhypotheek of een spaarhypotheek.
Indien het een bankspaarhypotheek is kan je vrij eenvoudig de ORV eruit slopen en bij een willekeurige andere firma een nieuwe ORV afsluiten deze zijn voordeliger.
Echter je hypotheek zal wel lager moeten zijn dan 80% van de marktwaarde anders kan ING wat lastiger gaan doen (helaas telt het opgebouwde spaartegoed bij ING niet mee voor de berekening van de restschuld).

Goed dit is de ORV besparing, daarnaast kan je bijstorten in je spaarhypotheek.
Hierdoor gaat nu je premie iets omlaag (zal niet veel zijn) maar als in 2021 de hypotheek rente gaat dalen van 6.6 naar pak hem beet 2.5% zal die premie fors stijgen.
Doordat je spaarpot dan al verder gevuld is zal ook de benodigde premie lager worden.
Natuurlijk je moet wel wat geld beschikbaar hebben.

Een andere misschien wat ortodokse manier is nu denken aan rentemiddelen (het kan bij ING ook voor een "bank"spaarhypotheek).
In principe geeft iederaan aan dat het niet handig is aangezien je minder spaart (minder rente over het spaarbedrag) echter je kan ook zeggen dat de rente die je de komende x-jaar krijgt iets hoger is dan de marktrente wat weer voordelig is voor spaarhypotheken.
Ik zou dit laatste toch eens overwegen.
Hoog over berekeningen kan je prima maken met bv de tool van "Geld is tijd" (ook wel de Rentenier).
http://geld-is-tijd.blogspot.com/p/spaa ... sie-3.html

Succes
Mokkies
 
Berichten: 4
Geregistreerd: ma 07 sep, 2015 10:56 am

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor Mr Mortgage » do 12 sep, 2019 8:18 am

Beste Mokkies,

Dank voor de reactie! Antwoord op de vraag over soort spaarhypotheek....het is een "gewone" spaarhypotheek en geen bankspaarhypotheek.

Misschien dat dit nog andere mogelijkheden biedt?

Dank alvast.
Hans
Mr Mortgage
 
Berichten: 5
Geregistreerd: wo 11 sep, 2019 6:58 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor Mokkies » do 12 sep, 2019 9:47 am

Helaas Hans,

dan ken ik de regels mbt ING etc minder goed (mbt afsluiten van andere ORV en middelen).
Ik ken de regels mbt "bank"spaarhypotheek en weet wat je bij ING daarmee kan doen.
Wel weet ik dat in principe de regels gelijk zijn maar dat banken mbt producten andere voorwaarden zijn.
Dit omdat banken vrij veel winst maken op de ORV polis is dit er "mogelijk" lastig uit te halen.

MBT stortingen en middeling denk ik dat dezelfde regels wel gehanteerd zullen worden.
Mokkies
 
Berichten: 4
Geregistreerd: ma 07 sep, 2015 10:56 am

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor Inge_E » vr 13 sep, 2019 6:05 am

Beste Hans,

Ik ben géén hypotheek adviseur, maar ik heb wel min of meer hetzelfde gehad: mede door baanverlies / nieuwe baan / inkomstendaling werden onze maandelijkse lasten veel te hoog.

Direct lagere maandlasten krijg je door de spaarhypotheek te beëindigen en nu alvast het opgebouwde spaarsaldo af te lossen op de hypotheek. (Loopt langer dan 15 jaar, dus kan belastingvrij) Het overige deel omzetten naar aflosvrij of annuïtair. Kijken of orv nog nodig / wenselijk is en apart afsluiten.

Ikzelf heb uiteindelijk de hele hypotheek overgesloten, maar dat hoeft niet. Omzetten is voldoende.

Nogmaals, ik spreek uit eigen ervaring en de adviseurs op dit forum zullen ongetwijfeld iets anders adviseren :)

Groet,
Inge
Inge_E
 
Berichten: 27
Geregistreerd: ma 31 jul, 2017 12:14 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor SimpleMind » vr 13 sep, 2019 8:56 am

Beste Hans,

Het is lastig om om basis van de huidige informatie een goed advies te geven. Er zijn teveel factoren die een rol spelen. Ik adviseer je dan ook om een adviseur te bezoeken en te kijken naar een passende oplossing. Wel wil ik een aantal dingen meegeven.

Allereerst het punt dat je zelf eerst helder moet krijgen. Wat betaal je en waarvoor? De getallen lijken niet te passen. €175k bij 6,6%, 30 jaar. Rente €962,50, nodige spaarinleg €155,15. Dit strookt niet met de €55 die je zelf aangeeft. Tegelijk is €100 wel erg dure verzekering als daar geen spaarinleg in verwerkt is. Hoe dan ook lijkt de totale inleg onvoldoende voor volledige aflossing na 30 jaar. Mogelijke oorzaken hiervan zijn bijvoorbeeld:
- Je hebt eerder veel lagere rente gehad waardoor spaarkapitaal al veel hoger is (gunstig)
- Je hebt eerder al extra inleg gedaan (gunstig)
- Je spaardoel is veel lager dan de €175k en houdt een eindschuld over (deel aflossingsvrij)

In de eerste twee gevallen is je hypotheek nu erg gunstig, maar zullen de netto lasten in 2021 behoorlijk kunnen stijgen, door een veel hogere spaarinleg.
In het laatste geval zou je aan het einde met een restschuld blijven zitten, maar tegelijkertijd zal de rentewijziging in 2021 wel eens erg gunstig kunnen uitpakken voor de maandlasten.

Dan de extra aflossing op tweede hypotheek. Afhankelijk van de rente, looptijd op deze hypotheek (en wel of niet aftrekbaar) is het misschien beter dat zelfde bedrag als extra spaarinleg te gebruiken. Rendeert tegen 6.6% en zal ook een redelijke impact hebben op de netto maandlasten. Of extra moet aflossen/sparen op dit moment nog het verstandig, is ook de vraag. Wellicht is sparen op dit moment een beter idee, maar dat is erg afhankelijk van de inkomens, pensioen, en jullie huidige reserve/spaarpot. Wat extra spaargeld kan je misschien helpen bij een aanpassing of oversluiten (hier zijn ook kosten aan verbonden).

Wat gedachten / mogelijkheden om de lasten wellicht te kunnen verlagen. Alles afhankelijk van de huidige details.
- Geheel oversluiten naar nieuwe 30 jaar (aflossingsvrij, annuiteitenhypotheek of combinatie) in 2021. Eerder mag ook maar zal waarschijnlijk hoge boete met zich mee brengen.
- Verlagen van het spaardoel (eventueel in combinatie met oversluiten). Hierdoor houdt je wel een restschuld maar lasten kunnen in 2021 sterk omlaag en je profiteert nog van wat fiscaal voordeel.

Hoewel Inge aangeeft dat de adviseurs hier ongetwijfeld iets anders zullen adviseren kan geheel oversluiten in jullie geval een goede oplossing zijn.Op basis van de huidige gegevens is het echter lastig in te schatten. Afkopen en opnieuw afsluiten van een 30 jaar annuiteit zou ik alleen aanraden als de spaarhypotheek niet voordelig is (lager rente, hoge WOZ, weining aftrek) of de huidige lasten niet te betalen zijn. Dat laatste kost duidelijk wel geld op de lange termijn maar geeft heel veel lucht in de huidige begroting. En als dat is wat jullie nodig hebben kan dat een prima oplossing zijn.

Tot slot: Het pensioen om in zicht. Dat is een mooi vooruitzicht maar inkomen kan dan inderdaad lager worden. En daarmee in veel gevallen ook een groot stuk van het belastingvoordeel van de renteaftrek. Het is dus belangrijk om dit mee te nemen in het totale plaatje en daarbij is de ingangsdatum van de AOW belangrijk. Is dat al voor 2021 en val je straks terug naar een laag IB-percentagekun je misschien beter nu al de hypotheek aanpassen. Ligt deze datum een paar jaar na 2021 dan zal het gustiger zijn om te wachten tot 2021 en dan aan te passen. Dit heeft alles te maken met de aftrekbaarheid van kosten, aftrekken tegen 22,2% of lager levert veel minder op dan aftrekken tegen max 43% (2021).

Samengevat: er zijn nog wat onduidelijkheden en het is in jullie geval een complex geheel van factoren. Zorg dat je alle informatie verzameld en bezoek een goed en onafhankelijke adviseur!
SimpleMind
 
Berichten: 1275
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor M_1 » vr 13 sep, 2019 11:10 am

SimpleMind schreef:Beste Hans,
Rente €962,50, nodige spaarinleg €155,15. Dit strookt niet met de €55 die je zelf aangeeft. Tegelijk is €100 wel erg dure verzekering als daar geen spaarinleg in verwerkt is. Hoe dan ook lijkt de totale inleg onvoldoende voor volledige aflossing na 30 jaar. Mogelijke oorzaken hiervan zijn bijvoorbeeld:
...

Het lijkt mij een voor de hand liggende mogelijkheid dat de premie voor die 100 euro premie geen overlijdensrisicoverzekering is, maar een tweede deel van de levensverzekering. Dan heb je twee polissen die samen ongeveer 155 per maand kosten en die samen na 30 jaar ongeveer 175.000 opleveren.

Zelf zou ik, als dit financieel nog lukt, de spaarhypotheek voorlopig aan houden, omdat de 6,6% over de spaarpot netto meer oplevert dan iets lagere rentelasten. Als de rentevaste periode voorbij is en je terugvalt naar de huidige lage rente, en als dan ook nog eens de AOW leeftijd met lager belastingtarief in zicht is, dan zou het stoppen van de spaarhypotheek en deze deels omzetten naar aflossingsvrij (zo veel als mogelijk) en de rest naar 30 jaar annuïtair geen gekke manier zijn om de maandlasten te verlagen. Uiteraard is dit op de lange termijn niet de constructie die alles bij elkaar opgeteld het voordeligste is, maar je houdt er maandelijks wel het meeste aan over.
M_1
 
Berichten: 2944
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor SimpleMind » vr 13 sep, 2019 4:30 pm

M_1 schreef:Het lijkt mij een voor de hand liggende mogelijkheid dat de premie voor die 100 euro premie geen overlijdensrisicoverzekering is, maar een tweede deel van de levensverzekering. Dan heb je twee polissen die samen ongeveer 155 per maand kosten en die samen na 30 jaar ongeveer 175.000 opleveren.

Dat was ook mijn eerste gedachte maar dan lijkt er weer geen ORV premie in te zitten. 175k, 6,6%, 30 jaar is spaarinleg van 155,15... TS lijkt echter te verwachten dat er ook echt een ORV is. Opgeteld lijkt dat niet te kloppen.
SimpleMind
 
Berichten: 1275
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor M_1 » vr 13 sep, 2019 5:09 pm

Goed punt. Dan denk ik eerlijk gezegd dat het logischer zou zijn als de spaarinleg ongeveer 100 euro zou zijn en de overlijdensrisicoverzekering 55 euro. Aangezien Hans schrijft over 'ik' lijkt het er op dat hij een alleenstaande is/was (klopt dit, Hans?). Op het moment van afsluiten van de hypotheek in 2001 lag de vrijstelling voor spaarhypotheken volgens mij rond de ton in euro's. Dus zou een logische constructie toentertijd zijn geweest een spaarhypotheek van een ton (ongeveer 100 euro per maand), de rest aflossingsvrij en een overlijdensrisicoverzekering. Gezien de leeftijd en de hoge premies van toen zou 55 euro voor die overlijdensrisicoverzekering best kunnen.
M_1
 
Berichten: 2944
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor SimpleMind » vr 13 sep, 2019 5:52 pm

Heel goed mogelijk dat inleg en premie verwisseld zijn. En lager spaardoel zou in 2001 ook logisch zijn. Hoewel men toen wel vaak hoger afsloot met oog op de hoge inflatie. Hoe dan ook, er is heel veel onduidelijk, er zijn in dit geval heel veel afhankelijkheden en veel details die het plaatje volledig anders kunnen maken. Keuzes zijn meestal onherroepelijk en kunnen in dit geval behoorlijk negatief uitpakken. Op basis van deze info durf ik in ieder geval geen advies te geven. Als Hans wat meer details geeft kunnen we een beter beeld krijgen en misschien iets meer richting naar mogelijke oplossingen. Ik denk echter dat een goede adviseur hoe dan ook erg verstandig is om de mogelijkheden op een rij te zetten. Of misschien wel een financieel planner in dit geval.
SimpleMind
 
Berichten: 1275
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor hypogoander » vr 13 sep, 2019 7:14 pm

Waarom geen restschuld?
Ik bedoel als maandlasten leidend zijn...(indachtig a.s. vrh aanpassing..)
hypogoander
 
Berichten: 26
Geregistreerd: do 04 okt, 2018 9:21 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor M_1 » vr 13 sep, 2019 9:16 pm

Volgens mij is dat ook wat wij aangeven, dat dat in dit geval misschien een goede keus kan zijn. Natuurlijk binnen de kaders van wat volgens de regels is toegestaan. Dat betekent dus ook dat volledig aflossingsvrij waarschijnlijk niet kan en dat je een deel annuïteiten zult moeten nemen.
M_1
 
Berichten: 2944
Geregistreerd: ma 04 aug, 2008 9:56 am

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor hypogoander » vr 13 sep, 2019 9:30 pm

Storten in sparen(premie/mnd omlaag, spaarpot voller) en stoppen met aflossen...
Of tekort door de bocht?
hypogoander
 
Berichten: 26
Geregistreerd: do 04 okt, 2018 9:21 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor Mr Mortgage » vr 13 sep, 2019 10:04 pm

Hallo allemaal,

Helemaal TOP dat jullie tijd en energie stoppen in mijn vragen. Ben er heel blij mee!

Kijkend naar jullie reacties even een paar aanvullingen die wellicht verhelderend werken:

- De spaarhypotheek staat op naam van mij en mijn vrouw (dus wij ipv ik :-))
- Aan het begin van de looptijd (in 2001) hebben wij een extra storting gedaan van Eur 11.500,00 en in 2016 een extra storting van Eur 2030,00.
- De exacte bedragen zijn als volgt: spaarhypotheek Eur 173.230,60 ; rente per mnd is momenteel Eur 952,77 ; inlegpremie spaarpolis is Eur 62,81 en risicocomponentpremie (is dat ovr?) Eur 100,77. Per maand betalen wij dus Eur 1116,35
- Gemengde verzekering op twee levens (dekkingsgraad bij beiden is 60%)
- Mijn aflossingsvrije hypotheek is Eur 35.000. Ik heb daarvan een paar jaar geleden de rente naar beneden laten brengen en die is nu 2,29%. Ik los nu steeds Eur 3500,00 per jaar af (staat nog Eur 21.000).
- Mijn AOW gaat in in december 2020

Jullie hebben me al veel stof tot nadenken gegeven, misschien dat het bovenstaande nog wat extra's of meer helderheid oplevert? Vraag gerust als dat nodig is.

Dank en weer benieuwd naar jullie reacties!

Groet
Hans
Mr Mortgage
 
Berichten: 5
Geregistreerd: wo 11 sep, 2019 6:58 pm

Re: Spaarhypotheek - na rentevaste periode wel/niet aanpasse

Berichtdoor SimpleMind » za 14 sep, 2019 10:51 am

Dit maakt het plaatje ineens veel duidelijker. Bedragen kloppen nu wel. Het betekent wel dat de netto lasten in 2021 waarschijnlijk zullen stijgen. Belangrijk in de keuzes zijn echter nog twee zaken:
1) wat is de WOZ waarde
2) welk belastingtarief verwacht je vanaf AOW leeftijd?

In ieder geval zou ik voorlopig geen extra aflossing meer doen op de aflossingsvrije hypotheek. Hoewel het aflossen op zich een goed plan is zal het voor de maandlasten heel weinig verschil maken. Extra inleggen in de spaarpolis is veel gunstiger en zal meer doen met de maandlasten, ook als de rente straks veel lager is. Met het oog op de wijziging in 2021 zou ik echter op dit moment vooral even het geld apart leggen tot je een keuze hebt gemaakt.
SimpleMind
 
Berichten: 1275
Geregistreerd: ma 14 feb, 2011 1:13 pm

Volgende

Keer terug naar Hypotheek

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Google [Bot] en 9 gasten

cron

Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling