eind relatie en hoofdelijke aansprakelijkheid

Discussies over hypotheken en geldverstrekkers.

Moderators: Cnorretje, Jean henri, SimpleMind, Tukker, webka

eind relatie en hoofdelijke aansprakelijkheid

Berichtdoor t0n » vr 08 jun, 2018 4:14 pm

Ik wil graag informatie inwinnen voor mijn zoon.
Die met een relatieprobleem en met een koophuis zit.
Het gaat het er naar uitzien dat hij alleen voor de hypotheekaflossing komt te staan.
Het huis staat op beiden naam, zijn niet getrouwd en hebben geen samenlevingscontract.
Vooralsnog maakt zijn vriendin nergens aanspraak op en verblijf nog in het huis.
Huis heeft een hypotheek schuld van € 210,000 bij Syntrus Achmea
Laatste WOZ waarde is € 222,000.
Zoon heeft ongeveer een bruto inkomen van € 31500, -
Hypotheek is een combinatie van lineair en annuïteit met rente van 3,1% tot ongeveer 2024.
Mijn zoon blijft het liefst in het huis wonen en wil alleen de hoofdelijke aansprakelijkheid op zich nemen.
Nu heeft mijn zoon globaal een berekening en gemaakt en kan hij naar eigen berekening de lasten zelf, zij het moeizaam dragen.
Er is in geval van nood via een buitenstaander een bedrag van € 10000 tot €15000 euro beschikbaar.
Wat gaat er gebeuren als hij dit aanhangig gaat maken bij de geldverstrekker.
Gaan deze dit gelijk toetsen met de normen voor behoud van de hypotheek?
Is het verstandig eerst met geld van buitenstaander een extra aflossing te doen en daarna de hoofdelijke aansprakelijkheid aan te vragen bij de geldverstrekker?
Of eerst de toetsing van bank af te wachten en dan indien nodig alsnog de mogelijkheid van extra aflossing kenbaar maken?
Alle tips zijn welkom.
t0n
 
Berichten: 8
Geregistreerd: vr 16 feb, 2018 12:44 pm

Re: eind relatie en hoofdelijke aansprakelijkheid

Berichtdoor webka » zo 10 jun, 2018 12:05 pm

Van belang om duidelijk te krijgen dat de ex-partner inderdaad nergens aanspraak op maakt.
Indien de woning 250k waar is (zeker niet vreemd met een WOZ van 222k) dan is sprake van 40k overwaarde en heeft ze recht op 20k. Wanneer dat inzichtelijk wordt dan is mijn ervaring dat er door ex-partners plots niet van af wordt gezien. Het verhogen van de hypotheek voor uitkoop van de ex is namelijk uitgesloten. Maar laten we er voor het gemak even vanuit gaan dat er niets vergoed hoeft te worden.

Ik doe even de aanname dat het een hypotheek met NHG betreft en deze bij aanvang 230k betrok (waarschijnlijk is hypotheek gestart in 2014 en is deze met 4 jaar aflossing nu op 210k uitgekomen.) Op basis van de standaard ciriteria past het in het geheel niet, maar NHg kent bij relatiebeeindiging ruimere, zogenaamde beheercriteria.
Op basis van de beheercriteria is een maximale maandlast van € 800 toegestaan bij een inkomen van € 31.500 per jaar. (Op basis van de standaardcriteria is dat € 605).
De maandlast uit zijn hypotheek bedraagt volgens mij iets van € 950 tot € 1.000 per maand. Indien bovenstaande aannames enigszins kloppen, dan gaat Syntrus nooit akkoord met ontslag. En dan zijn er 2 opties:
1. Zij blijft mede-eigenaar en mede-hoofdelijk schuldenaar. Meestal niet wenselijk, temeer de renteaftrek over de helft van de hypotheek binnen t.z.t. komt te vervallen.
2. Ze verkopen de woning en delen de overwaarde. Hij koopt vervolgens een kleinere, goedkopere woning.

10-15k extra aflossing scheelt 50-75 per maand. Daarmee wordt gat niet gedicht. Sowieso een eventuele aflossing niet in deze fase doen, maar pas wanneer er duidelijkheid is over de verdeling.

Succes.
webka
 
Berichten: 1780
Geregistreerd: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: eind relatie en hoofdelijke aansprekelijkheid

Berichtdoor t0n » zo 10 jun, 2018 7:42 pm

Beste webka,
Dank voor u reactie, , ook ik heb niet alle financiële gegevens van mijn zoon maar ik denk dat u met uw aannames goed in de buurt zit.
Het antwoord was vrij duidelijk, niet als gehoopt, maar gaan hier verder over brainstormen.
In de hoop dat wij eventuele vervolg vragen hier kunnen stellen.
Nogmaals dank , voor het antwoord.
Ton
t0n
 
Berichten: 8
Geregistreerd: vr 16 feb, 2018 12:44 pm

Re: eind relatie en hoofdelijke aansprakelijkheid

Berichtdoor t0n » zo 10 jun, 2018 8:04 pm

Gelijk eigenlijk al een vervolgvraag, vriendin maakt nog steeds gebruik van het huis en betaald haar bijdrage,er is niet bekend hoelang dit kan duren.
Wanneer moet/ga je dit kenbaar maken bij de geld verstrekker ??
t0n
 
Berichten: 8
Geregistreerd: vr 16 feb, 2018 12:44 pm

Re: eind relatie en hoofdelijke aanspakelijkheid

Berichtdoor webka » do 14 jun, 2018 8:26 pm

t0n schreef:Gelijk eigenlijk al een vervolgvraag, vriendin maakt nog steeds gebruik van het huis en betaald haar bijdrage,er is niet bekend hoelang dit kan duren.
Wanneer moet/ga je dit kenbaar maken bij de geld verstrekker ??


Niet.
Voor de geldverstrekker is alleen relevant dat er betaald wordt.
Pas bij een aanpassing van de hoofdelijke aansprakelijkheid of eigendomsverhouding wordt het voor hen van belang.
webka
 
Berichten: 1780
Geregistreerd: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: eind relatie en hoofdelijke aansprakelijkheid

Berichtdoor t0n » vr 15 jun, 2018 9:12 pm

Wederom dank voor uw reactie.
Voor mijn zoon is het moeilijk om een afwachtende houding aan te nemen in dit geval.
En zou graag verder willen weten wat hem financieel te wachten staat en bij voorbaat willen kijken of er toch nog mogelijkheden zijn om zelf in het huis te blijven wonen.
Misschien dat er nog mogelijkheden liggen in aanpassingen met de risicorente opslag en aanpassing van de looptijd van rentelooptijd nu nog ongeveer 17 jaar.
Ik begrijp dat hij zeker zijn maandelijkse aflossing naar € 800,- per maand moet zien te krijgen.
Opslag is er al en extra werk zijn bespreekbaar bij zijn werkgever.
Zijn hier nog mogelijkheden volgens de kenners, zodat verkoop verkomen kan worden?
t0n
 
Berichten: 8
Geregistreerd: vr 16 feb, 2018 12:44 pm

Re: eind relatie en hoofdelijke aansprakelijkheid

Berichtdoor webka » za 16 jun, 2018 7:40 pm

Ik ben de kenner zogezegd.
Aanpassing looptijd van de hypotheek in zijn geheel kan niet. Hypotheek valt onder zogenaamd "nieuw recht". 50% zal de oorspronkelijke looptijd moeten behouden. Nieuwe verkrijging (deel dat wordt overgenomen) kan looptijd 360 maanden weer krijgen. Maar dat gaat verschil niet maken. Risicoopslag is er niet aangezien er sprake is van NHG. Dat is al de laagste risicoklasse/rente. Aanpassen rentevastepastperiode kan een klein verschil maken in deze situatie, maar zal niet echt zoden aan de dijk zetten is mijn inschatting.
Inkomensstijgingen maken wel uit. Wanneer deze binnen 6 maanden ingaan, en onvoorwaardelijk zijn, en worden bevestigd zonder voorbehoud door de werkgever dan kan daarmee worden gerekend.
Maar wanneer het bestaat uit meer overwerk e.d. dan heb je er dus niets aan. Het moet dus echt contractueel worden vastgelegd.

Er zijn nogal wat vasriabelen die kunnen worden doorgerekend om te zien hoever je zoon kan komen. Verstandig om afspraak te maken met adviseur zodat exact kan worden er berekend wat maximaal kan (optimaliseren rentevastperiode, deel weer op 360 maanden looptijd, inkomensstijging, inbreng eigen midelen).

Heel veel succes.
webka
 
Berichten: 1780
Geregistreerd: za 27 nov, 2010 5:44 pm

Re: eind relatie en hoofdelijke aansprakelijkheid

Berichtdoor t0n » zo 17 jun, 2018 9:56 am

Wederom weer een duidelijk verhaal en onze dank.
Nu rijst de vraag, kan iedere willekeurige hypotheek adviseur dit berekenen of moeten wij opzoek naar iemand die hier in is gespecialiseerd?.
En is er enig idee wat ruw weg de kosten van het advies kunnen zijn?
Bedankt weer tot zover.
t0n
 
Berichten: 8
Geregistreerd: vr 16 feb, 2018 12:44 pm


Keer terug naar Hypotheek

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers. en 7 gasten


Protected by Anti-Spam ACP Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
phpBB.nl Vertaling