Premie deel van spaarhypotheek(Aegon, Rabo, Obvion, Gmac, Fo

[epafroditus]

Hallo, na al enkele keren hier andere topics bekeken te hebben, besluit ik ook maar eens wat te posten:)

Diverse hypotheek offertes heb ik binnen. Obvion, Fortis, Aegon, Rabobank en nu ├®├®n van Gmac.

En natuurlijk kijk je dan naar het rentepercentage... Bij de rabobank kwam een aanbod van 5,1% voor 20 jaar vast. (let wel: spaar en aflossinsvrij heeft bij hen de zelfde rente!) Bij andere geldverstrekkers is de spaar- hoger en de afl. vr. - lager. --> Het gemiddelde is dan in de offertes die ik kreeg meestal iets hoger dan 5,1%

Maar ok. Ik heb ook een offerte met daarin een hypotheek van GMAC. De netto maandlasten vallen daar een stuk lager uit.

Klopt het dus dat er een groot verschil zit in de premie van de spaarhypotheken? Ik probeer naar info daarover te zoeken en vind wel een artikel dat je niet de rente maar de netto maandlasten moet vergelijken.
Is er niet een site waarop je dat handig kan doen?
En waarom heeft iedereen het dan altijd over rente?

Lastig allemaal...

[Steven]

Beste epafroditus,

Ik zou zeggen: post de wat details van de aanbiedingen, dan kunnen we reageren. Interessante gegeven zijn:

- Hoofdsom lening
- Deel afgelost & wijze van aflossing & maandelijks bedrag voor aflossing
- Rentepercentage en rentevaste periode

Wat betreft je vragen:

- Hypotheken zijn helaas te complex voor websites. De oorzaak ligt vooral in het feit dat de situatie van de persoon die de hypotheek wil een hele belangrijke rol speelt

- "Iedereen" heeft het altijd over rente, omdat:
* rente een eenvoudig concept is
* rente een direct verband heeft met maandlasten
* men niet weet dat andere voorwaarden ook belangrijk zijn
* men niet heeft nagedacht over andere voorwaarden

Op zich logisch. Als er op een feestje naar mijn hypotheek wordt gevraagd, zeg ik ook: "Ik heb hem X jaar vastgezet tegen Y%" en niet "Ik heb voor aanbieder X gekozen, want ik mag de hypotheek 24 maanden na verkoop van mijn huidige woning nog meenemen en, o ja, mijn geldverstrekker naait me bij verlenging niet zoals 80% van de andere geldverstrekkers".

Groeten

Steven

[jari]

Zet de offertes op het forum, dan wordt ernaar gekeken.

Een groter deel aflossen betekent hogere maandlasten door een hogere premie; de ene maatschappij heeft bij een spaarpolis een hogere kostenstructuur, de rente bij de ene verstrekker is hoger dan de andere, etc etc;

Kortom, zonder duidelijke en volledige info geen duidelijk antwoord te geven.


Jari

[epafroditus]

Ok, ik post de gegevens hier.

Ik heb onderstaande gegevens doorgegeven aan een aantal adviseurs die ik heb gesproken.

Man: 30 jaar
bruto jaarinkomen: 33.841
Vrouw: 26 jaar
Bruto jaarinkomen: 22.270

Koopsom k.k. (kosten koper) 232.000,00
Benodigde financiering 255.000,00

hoogte spaarhypotheek: 186.000
hoogte aflossingsvrij: 69.000

Hoogte overl. risicoverz (beide levens) 186.000

Achteraf kreeg ik te horen, dat men de verkoopwaarde uit het taxatierapport ook nodig had; maar dat heeft men op 232000 gezet in alle berekeningen.




Hieronder noem ik de netto maandlasten die men voor mij heeft berekent met tussenhaakjes de rente (aflossingsvrij, spaargedeelte)

Rabobank: (5,1% 5,1%)
10 jaar vast: 902,84
20 jaar vast: 910,80

Obvion: (4,8% 5,0%)
10 jaar vast: 905

Aegon: (4,95% 5,15%)
adviseur X, 20 jaar vast: 907
adviseur y, 20 jaar vast: 894

Bovendien is een aanbieding genoemd: de eerste 2 jaar 0,4% korting? Dit is nog niet uitgerekend.
Echter, adviseur x zou me ook ca 2500 euro retourprovisie geven. Die zou mogelijk minder worden wanneer deze korting berekend wordt.

Ik verwacht nog een berekening met Fortis en ├®├®n met GMAC.
Van de laatste verwacht ik dat de maandlasten een stuk lager zijn, dat idee heb ik n.a.v. een andere berekening die ik heb gehad, met aanzienlijk lagere maandlasten maar iets afwijkende getallen.
Ik ben dus benieuwd en zal deze binnenkort ook hier posten.

[Steven]

Hoi epafroditus,

De volgende draad lijkt erg veel op jouw situatie:

http://www.hypotheken-forum.nl/viewtopic.php?t=1344

Het is ook interessant om door te klikken op de links die daar vermeld. Als je dan vragen hebt of niet voor Obvion (of misschien Aegon) hebt gekozen horen we het graag. GMAC en Fortis zijn niet interessant. Als de GMAC-adviseur zegt dat deze obv dezelfde uitgangspunten veel goedkoper is, dan is hij de boel aan het bedonderen.

Hieronder noem ik de netto maandlasten die men voor mij heeft berekent met tussenhaakjes de rente (aflossingsvrij, spaargedeelte)

Rabobank: (5,1% 5,1%)
10 jaar vast: 902,84

Obvion: (4,8% 5,0%)
10 jaar vast: 905

Precies de reden om niet obv voorberekende nettolasten te vergelijken. Obvion heeft lagere rente, hetzelfde spaarproduct, maar hogere maandlasten? Het is allemaal afhankelijk van de WOZ-waarde en het inkomen. De adviseur kan ermee sjoemelen

Groeten

Steven

[epafrodituss]

Het is allemaal afhankelijk van de WOZ-waarde en het inkomen.

Dat het afhangt van de WOZ snap ik, fiscaal toch? Maar hoezo van het inkomen? Dat heeft te maken met de hoogte van het tarief? dus NHG >100% executiewaarde etc?

Bijzonder. Een ieder leest weer een ander inkomen van onze loonstrookjes!

[epafroditus]

IPV GMAC komt nu een adviseur met MNF NIA LEEFMEER.
Raar. Had ik hem niet om gevraagd. het is een hypotheek waar ik op internet niets over kan vinden, op een persberichtje her en der na.

Zegt jullie dit iets?


edit: inmiddels weet ik waarom.
Begin deze week kwam deze adviseur met GMAC aan. Premie per maand: 90 euro. jaja.
Ik helemaal blij en dus heb ik gevraagd of hij het wil berekenen met de zelfde getallen (zie boven). Nu in eens is de premie per maand 224 en dus duurder dan o.a. de rabobank.
Vandaar dat hij dat niet wilde sturen en nu met een Levenhypotheek aankomt. Ik wil dat niet.
Dus heeft Steven gelijk:

Als de GMAC-adviseur zegt dat deze obv dezelfde uitgangspunten veel goedkoper is, dan is hij de boel aan het bedonderen.

Tenslotte denk ik richting Aegon; hoewel ik eerst even uitzoek waarom 2 adviseurs met een zelfde hypotheek andere getallen noemen.

Obvion leek mij eerst ook geweldig, maar als het om 20 jaar rentevast gaat, haalt deze het toch niet bij Aegon?

[epafroditus]

Ok, bedankt.
Ik heb de financiele bijsluiter opgezocht... Nee, dat trekt niet zo.

Aegon of Rabobank gaat het worden:)
Helaas krijg ik de rabobank-meneer niet zo ver, dat hij mij ook 5.0% biedt zoals iemand anders in op dit forum gemeld heeft.


He: de rabobank heeft ├®├®n tarief voor spaar en afl. vrij, waar anderen verschillende tarieven hebben.

Zou je, wanneer je later een grotere hypotheek neemt en dus een groter gedeelte aflossingsvrij neemt, nadelig uitkomen hierdoor? Ik ga dit nog even navragen aan de rabo en post het antwoord hier...

[Steven]

Tenslotte denk ik richting Aegon; hoewel ik eerst even uitzoek waarom 2 adviseurs met een zelfde hypotheek andere getallen noemen.

Obvion leek mij eerst ook geweldig, maar als het om 20 jaar rentevast gaat, haalt deze het toch niet bij Aegon?

Persoonlijk geef ik bij langere rentevaste periodes de voorkeur aan Obvion vanwege de betere voorwaarden en betrouwbaarheid qua rentebeleid. De keuze is aan jou. Er valt voor beide wat te zeggen.

Echter, adviseur x zou me ook ca 2500 euro retourprovisie geven

Ik moet een beetje lachen om dit vriendelijke aanbod van adviseur x. Het kost hem 2500 euro en het levert jou - afhankelijk van jouw inkomen - niets tot bijna niets op. Reden: zowel de afsluitprovisie zelf als de rente over de meegefinancierde afsluitprovisie is fiscaal aftrekbaar. Simpel gesteld kun je zeggen dat bij een marginaal tarief van 42% jij 84% van de afsluitprovisie van de fiscus terugkrijgt (en 104% bij 52% belasting). Laat de adviseur voor de gein eens uitrekenen wat netto maandlasten zijn van een 2500 euro hogere hoofdsom met een 2500 euro spaarhypotheek en een eerste storting ter hoogte van de teruggaaf op die afterkbare 2500 euro. De maandlasten zijn niet of nauwelijks hoger.

Uiteraard gaat bovenstaande niet op als je besluit de 2500 euro niet op te geven als inkomsten uit woning en jij de verwervingskosten niet met 2500 euro verlaagt. Volgens de regels moet je het wel opgeven.

Groeten

Steven

[epafroditus]

Ok, retourprovisie klinkt dus mooier dan dat het is...

Maar als die berekening zo werkt, is het ook iets voordeliger om bijv. taxatiekosten op 450 euro te laten staan ipv dit te corrigeren tot de werkelijke 196 euro die ik er voor moet betalen?


===


Omdat het grote verschil wat ik heb gezien in premie niet direct ligt aan het verschil van geldverstrekker, heb ik een ander topicgeopend hierover.

[gast]

Hoe groot is de kans dat retourprovisie daadwerkelijk belast word ? Ik kan me niet voorstellen dat veel consumenten dit bedrag opgeven waardoor ze de vergoeding als netto beschouwen.

De vraag is overigens of de adviseur nog veel voor je wil en kan betekenen als hij zijn zaken inkoopt op basis van de werkzaamheden thans.

[Steven]

Hoe groot is de kans dat retourprovisie daadwerkelijk belast word ?

De vraag is dezelfde als "wat is de kans dat je gepakt wordt als je belastingfraude pleegt". Je geeft zelf je aftrekposten en bijtellingen op.

[gast]

Dat is correct, echter op sites waar retourprovisie aangeboden word , wordt nimmer gerept over de belastbaarheid hiervan. Je bent genegen de retourprovisie als netto te beschouwen terwijl dit feitelijk niet zo is.

Sommige partij├®n geven erg veel provisie retour , ik vraag me af waar dat addertje zit.

[Steven]

Sommige partij├®n geven erg veel provisie retour , ik vraag me af waar dat addertje zit.

Slecht advies misschien? Als een adviseur niet inziet dat de klant bijna niks overhoudt aan de retourprovisie, is de kans aanwezig dat de adviseur ook andere aspecten van het vak niet beheerst.

[Cnorretje]

Dat is correct, echter op sites waar retourprovisie aangeboden word , wordt nimmer gerept over de belastbaarheid hiervan. Je bent genegen de retourprovisie als netto te beschouwen terwijl dit feitelijk niet zo is.

Sommige partij├®n geven erg veel provisie retour , ik vraag me af waar dat addertje zit.

Is voor de fiscus natuurlijk een kleine moeite om met de gegevens van degene die de retourprovisie betaald heeft de consumenten op te sporen die deze bedragen ontvangen hebben.